Bana gelen yüklenici sözleşmelerinde aynı üç ifade tekrar ediyor: başlıkta "sabit fiyat", ortada "günlük gecikme cezası", sonda "iki yıl garanti". Üçü de Türkiye'de bir avukatın masasından çıkmış gibi duruyor ve üçü de Karadağ hukukunda yazıldığı gibi çalışmıyor.
Karadağ'da yüklenici sözleşmesinde dört hüküm belirleyici: fiyat kaydının türü (sabit fiyat kaydında yükleniciye geçen artış eşiği yüzde on, kayıt yoksa yüzde iki), gecikme cezasının yazılı kararlaştırılmış ve çekincesiz kabulle kaybedilmeyecek biçimde kurulmuş olması, teknik denetim (stručni nadzor) sözleşmesinin ayrıca yapılması ve teslimden sonra on yıl süren sağlamlık sorumluluğu ile altı aylık bildirim süresi. Aşağıda her birini Türk Borçlar Kanunu'ndan ayrıştığı noktayla birlikte yazdım.
Kaynak olarak Karadağ Borçlar Kanunu'nu (Zakon o obligacionim odnosima, Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17 konsolide metni; 26 Ağustos 2026'da okundu) ve İnşaat Kanunu'nu (Zakon o izgradnji objekata, Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25, 114/2026) kullanıyorum. Sonraki değişikliklerin bu bölümlere dokunup dokunmadığını her dosyada yeniden kontrol ediyorum; siz de imza tarihinde kontrol ettirin.
Yazılı olmayan sözleşme yok, yazılı olmayan ceza da yok
Karadağ'da inşaat sözleşmesi (ugovor o građenju) yazılı şekle tabidir. Borçlar Kanunu m.699(1) sözleşmeyi belirli bir arsa üzerinde, belirli bir projeye göre, belirli sürede yapı inşasını üstlenme olarak tanımlar; m.699(2) yazılı şekil şartını koyar. Kapsam m.700'de: binalar, barajlar, köprüler, yollar ve daha büyük, karmaşık işler gerektiren yapılar. Küçük tadilat işleri bu bölüme değil genel eser sözleşmesi kurallarına gider.
Yatırımcının gözden kaçırdığı halka şu: cezai şart (ugovorna kazna), güvence altına aldığı sözleşmenin şeklinde kararlaştırılmak zorundadır (m.278(2)). İnşaat sözleşmesi yazılı olduğundan gecikme cezası da yazılı olmalı. WhatsApp yazışmasıyla, şantiye toplantı tutanağıyla veya el sıkışarak "günde şu kadar" demek, hukuken hiç ceza kararlaştırmamış olmak demektir. Bu deseni birkaç dosyada gördüm: ceza konuşulmuş, hatta müteahhit kabul etmiş, ama ana sözleşmede yok.
Türkiye'de eser sözleşmesi şekle bağlı değildir; Karadağ'da yazılı şekil hem sözleşmenin hem cezanın varlık şartıdır. Fark buradan başlıyor.
"Sabit fiyat" Karadağ'da yüzde ona kadar sabittir
Türk yatırımcının en çok şaşırdığı hüküm bu.
Borçlar Kanunu m.704 fiyatın birim fiyat esasıyla veya toplam götürü bedel olarak belirlenmesine izin verir. Sabit fiyat kaydı yoksa m.705 devreye girer: imza ile ifa arasında unsur fiyatları (malzeme, işçilik) fiyatı yüzde ikiden fazla artıracak kadar yükselmişse, süresinde ifa eden yüklenici yüzde ikiyi aşan farkı ister (m.705(1)). Yüklenici kusurlu gecikmedeyse eşik yüzde beştir (m.705(2)); temerrüde düştükten sonraki artışı hiç isteyemez (m.705(4)).
Şimdi herkesin güvendiği cümle. Sözleşmeye "fiyat değişmeyecek" yazsanız bile, unsur fiyatları fiyatın yüzde ondan fazla artmasını gerektirecek kadar yükselmişse yüklenici değişiklik isteyebilir; yalnız yüzde onu aşan farkı ve kendi temerrüdünden önceki artış için (m.706(1)-(2)). Sabit fiyat kaydı, sizi ilk yüzde ondan korur, ötesinden korumaz.
| Fiyat mekanizması | Talep doğuran eşik | Madde |
|---|---|---|
| Sabit fiyat kaydı yok, yüklenici süresinde ifa etti | Yüzde 2'yi aşan artış | m.705(1) |
| Sabit fiyat kaydı yok, yüklenici kusurlu gecikmede | Yüzde 5'i aşan artış | m.705(2) |
| "Fiyat değişmeyecek" kaydı var | Yüzde 10'u aşan artış | m.706(1) |
| Yüklenicinin temerrüdünden sonraki artış | Talep yok | m.705(4), m.706(2) |
| İşveren lehine indirim, işler süresinde | Yüzde 2'yi aşan düşüş | m.708(1) |
| İşveren lehine indirim, sabit fiyat kaydı | Yüzde 10'u aşan düşüş | m.708(2) |
| İşveren lehine indirim, yüklenici gecikmede | Her düşüş, eşiksiz ve orantılı | m.708(3) |
Tablonun alt yarısı kimsenin sözleşmeye yazmadığı yarısıdır. m.708 mekanizmayı işveren lehine de işletir; yüklenici gecikmedeyken çimento ucuzlarsa fark size döner, eşik yok (m.708(3)). m.707 ise fiyat önemli ölçüde artacaksa işverene sözleşmeden dönme hakkı verir; yapılmış işlerin bedelini ve zorunlu masrafları ödeyerek.
Türk hukukuyla fark: TBK m.480(1) götürü bedeli kural olarak sabit sayar, maliyet artışı yüklenicinin ticari riskidir; m.480(2) yalnız öngörülemeyen olağanüstü durumlarda hâkimden uyarlama yolunu açar. Karadağ'da ise yasa sayısal eşiği kendisi koyar. "Türkiye'deki gibi götürü bedel yazdık, kapandı" cümlesi Karadağ'da doğru değildir.
Fiyatı gerçekten kilitleyen kayıt: ključ u ruke
Fiyat kesinliği istiyorsanız yasa bir araç veriyor ve adı "sabit fiyat" değil.
m.709(1): sözleşmede ključ u ruke (anahtar teslim) veya benzeri bir kayıt varsa yüklenici, eksiksiz bir yapının inşası ve kullanımı için gerekli tüm işleri bağımsız olarak üstlenir. m.709(2): kararlaştırılan fiyat bu durumda tüm öngörülmeyen işleri ve fazla işleri kapsar; eksik işlerin etkisini fiyattan düşmez. Birden çok yüklenici varsa işverene karşı sorumluluk müteselsildir (m.709(3)).
Anahtar teslim fiyatının daha yüksek çıkmasının nedeni bu: yüklenici, m.703'ün aksi hâlde ayrıca ücretlendirmesine izin vereceği öngörülmeyen işleri fiyata katıyor. Ödediğiniz prim, risk transferinin karşılığı. Buna değip değmeyeceği projeye göre değişir; zemin etüdü zayıf bir yamaç arsasında değer, düz ve etüdü tamam bir arsada belki değmez. Bunu dosya görmeden söyleyemem.
Anahtar teslim yazsanız da yazmasanız da iki hüküm sizi korur. Projeden veya kararlaştırılan işlerden her sapma için yüklenici işverenin yazılı onayını almak zorundadır (m.702(1)); onaysız yapılan işler için fiyat artışı isteyemez (m.702(2)). Acil öngörülmeyen işler (m.703) dar tanımlıdır: yapının stabilitesi, can ve mal güvenliği, beklenmedik zemin veya su durumu. Yüklenici bunları önceden onaysız yapabilir ama derhal bildirmek zorundadır; fiyat önemli ölçüde artacaksa işveren yine dönebilir.
Pratik kural: değişiklik talimatı yalnız yazılı, yalnız sözleşmede adı geçen kişiden. Şantiyede "şunu da yapıver" diyen ortak, mimar veya akraba m.702 anlamında onay vermiş sayılmaz mı? Burası tartışmalı; temsil yetkisi sözleşmede yazılıysa tartışma biter.
Gecikme cezasını nasıl yazmalı, nasıl kaybedilir
Cezai şart aksi anlaşılmadıkça gecikme için kararlaştırılmış sayılır (m.277(2)); götürü, yüzde veya gecikme günü başına belirlenebilir (m.278(1)). Ceza zararı aşsa da, hatta hiç zarar olmasa da istenebilir; zarar cezadan büyükse fark tam tazminata kadar istenebilir (m.282(1)-(2)). Gecikme cezasında alacaklı hem ifayı hem cezayı ister (m.280(4)).
Şimdi cezayı kaybettiren üç hüküm.
Birincisi m.279(2): gecikme borçlunun sorumlu olmadığı bir sebepten kaynaklanıyorsa ceza anlaşması etkisini yitirir. İşverenden kaynaklanan gecikme (geç ödeme, geç proje onayı, geç malzeme seçimi) cezayı götürür. Sözleşmeye "işveren kaynaklı gecikme günleri süreye eklenir, ceza işlemez" mekanizmasını siz yazmazsanız yüklenici mahkemede yazdırır.
İkincisi m.281: mahkeme, borçlunun talebiyle zarara kıyasla aşırı yüksek cezayı indirir. Türk hukukunda TTK m.22 tacir borçlunun aşırı cezai şartın indirilmesini isteyemeyeceğini söyler; TBK m.182(3) indirim yolunu tacir olmayanlar için açık tutar. Karadağ'da böyle bir tacir istisnası bu bölümde yok; indirim her borçlu için var. Günlük cezayı zarar tahmininizle orantılı yazın, yoksa mahkeme sizin yerinize orantılar.
Üçüncüsü en pahalısı, m.280(5): alacaklı ifayı kabul etmiş ve gecikme cezası hakkını saklı tuttuğunu gecikmeksizin bildirmemişse cezayı artık isteyemez. Teslim tutanağına "gecikme cezası hakkımız saklıdır" cümlesi yazılmadan atılan imza, aylarca biriken cezayı sıfırlar. Bunu bir dosyada, kabul tutanağının imzasından iki hafta sonra fark eden bir yatırımcı gördüm; yapacak bir şey kalmamıştı.
Bu tuzağın İnşaat Kanunu'ndaki ikizi m.63: yatırımcı objeyi veya bir bölümünü teslimden önce kullanmaya başlarsa teslim (primopredaja) yapılmış sayılır. Anahtarı alıp villaya yerleştiğiniz gün, çekince yazmadıysanız m.280(5) sizin için işlemeye başlar.
Bir de yasak var: parasal borçlar için cezai şart kararlaştırılamaz (m.277(3)). Yüklenici sizin geç ödemenize ceza bağlayamaz, siz de yüklenicinin geç iadesine; o alan m.284 temerrüt faizinindir.
Denetim mühendisi sizin adamınız, masrafı da sizin
Karadağ'da teknik denetim (stručni nadzor) sözleşme lüksü değil, kanun yükümlülüğüdür. İnşaat Kanunu m.50: yatırımcı denetçinin inşaat fazlarına göre zorunlu hazır bulunmasını sağlar ve masrafı yatırımcıya aittir. m.51: denetçi gözlemlerini inşaat günlüğüne (građevinski dnevnik) yazar; revize projeden veya kanundan sapmada yatırımcıya gecikmeksizin yazılı bildirir, yükleniciye süre verebilir; giderilmezse inşaat müfettişine gecikmeksizin ihbar eder. m.52: faz raporları ve nihai rapor.
Yatırımcı için anlamı: denetçi müteahhidin değil sizin tarafınızdadır ve maaşını siz ödediğiniz için öyle de kalmalı. Müteahhidin "bizim mühendis bakar" teklifini kabul eden yatırımcı, m.51'in kendisi için çalışmasını beklemesin. Denetçiyi ayrı sözleşmeyle, doğrudan siz tutun; sözleşmede müteahhide bağlı olmadığını yazın.
Borçlar Kanunu m.701 de aynı yöne bakar: yüklenici işverene işler üzerinde sürekli denetim ve kullanılan malzemenin miktar ve kalite kontrolü imkânı sağlamak zorundadır; bu hak sözleşme hükmüne bağlı değildir. Sözleşmeye yine de yazın: denetçinin şantiyeye giriş hakkı, günlüğü imzalama yetkisi, hakediş onayında imzası olmadan ödeme yapılmayacağı.
Denetçinin nihai raporu bir saat başlatır: m.54 uyarınca yatırımcı kullanım iznine (upotrebna dozvola) en geç nihai denetim raporunu aldıktan sonra yedi gün içinde başvurur; aile konutunda tetik, müteahhidin yapının ruhsata ve ana projeye uygun bittiği beyanından itibaren yedi gündür. Kullanım izni alınmadan objenin kullanımı yasaktır (m.60). İzin alındıktan sonra, sözleşme aksini öngörmedikçe altmış gün içinde teslim ve kesin hesap yapılır (m.63). Şantiye denetimi ve müfettiş cezalarının ayrıntısını şantiye denetimi ve yaz yasağı yazısında ayrı ele aldım.
Teslim sonrası: on yıl sağlamlık sorumluluğu ve altı aylık bildirim
Yüklenici, işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl içinde ortaya çıkan sağlamlık (solidnost) kusurlarından sorumludur (m.712(1)); zemin kusurlarında da on yıl (m.712(2)); kusur projeden kaynaklanıyorsa projeci de sorumludur (m.712(3)). Bu sorumluluk işverene ve yapının her sonraki iktisap edenine karşıdır; sözleşmeyle ne kaldırılabilir ne sınırlanabilir (m.712(4)). Müteahhidin taslağındaki "sorumluluk sözleşme bedeliyle sınırlıdır" cümlesi sağlamlık kusuruna ulaşmaz.
Ama hak kullanımının kendi saati var. İşveren kusuru tespit ettiği tarihten itibaren altı ay içinde yükleniciye ve projeciye bildirmezse hakkını kaybeder (m.713(1)); hak, bildirimden itibaren bir yıl sonra düşer (m.713(2)). Kusur hakları sonraki iktisap edene geçer, süre yeniden başlamaz (m.711). Yüklenicinin taşerona rücu bildirimi iki aydır (m.715).
| Kalem | Karadağ (ZOO, 047/08–022/17) | Türkiye (TBK) |
|---|---|---|
| Sağlamlık kusuru sorumluluk süresi | 10 yıl, teslim ve kabulden (m.712) | Taşınmaz yapıda 5 yıl; ağır kusurda 20 yıl (m.478) |
| Sorumluluğun sözleşmeyle sınırlanması | Mümkün değil (m.712(4)) | Genel kurallar; ağır kusur için sınırlama geçersiz |
| Kusur bildirimi | Tespitten 6 ay içinde (m.713(1)) | Muayene ve derhal bildirim (m.474) |
| Bildirimden sonra hakkın düşmesi | 1 yıl (m.713(2)) | Zamanaşımı m.478'e göre |
| Sabit fiyatın delinme eşiği | Yüzde 10 (m.706) | Sayısal eşik yok; olağanüstü hâlde uyarlama (m.480(2)) |
| Tacirin aşırı cezai şart indirimi | Her borçlu isteyebilir (m.281) | Tacir isteyemez (TTK m.22) |
Bitirme işleri (boya, seramik, doğrama) için garanti süresini sözleşmeye kendiniz yazın. Bu kalem için Karadağ mevzuatında hazır bir asgari rakam bulup birincil metinden doğrulayamadım; boş bıraktığınız süre, müteahhidin teklifindeki süre olur. m.63 nihai teslimi bu garanti süresinin bitiminden otuz gün içinde öngörür; süre yazılı değilse o saat de belirsizleşir.
Türk yatırımcıya özgü dört kalem
Apostil. Türkiye ve Karadağ 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraftır (HCCH durum tablosu, 30 Haziran 2026 güncellemesi). Türkiye'de düzenlenen vekâletname, imza sirküleri ve şirket belgeleri konsolosluk tasdiki olmadan apostille Karadağ'da kullanılır; Karadağ noterinden gelen sözleşme de aynı yolla Türkiye'ye döner. Yeminli çeviri ayrıca gerekir.
Sosyal güvenlik. Türkiye–Karadağ Sosyal Güvenlik Anlaşması 15 Mart 2012'de imzalandı, 1 Aralık 2015'te yürürlüğe girdi; uygulama SGK 2020/14 sayılı Genelge'de (SGK). Kendi mühendis veya ustanızı Türkiye'den geçici görevle getiriyorsanız Türk mevzuatına tabi kalır, Karadağ'da ikinci prim ödenmez; belge TR/MNE 101, uzatmada TR/MNE 102. Bu, yükleniciyle değil sizin kendi personelinizle ilgili; ama sözleşmede "işveren tarafından sağlanan personel" maddesi varsa doğrudan buraya bağlanır.
Çifte vergilendirme. Türkiye–Sırbistan ve Karadağ ÇVÖA (imza 12 Ekim 2005, Resmî Gazete 8 Ağustos 2007/26607, uygulama 1 Ocak 2008) m.5/3: inşaat şantiyesi ancak on sekiz aydan fazla sürerse işyeri oluşturur. Karadağ iç hukuku (kurumlar vergisi kanunu m.4(4)) eşiği altı ay koyar; anlaşma lehinize ama uygulanması için mukimlik ispatı gerekir. Türkiye'deki şirketiniz Karadağ'da kendi ekibiyle inşaat yapıyorsa süre kaydı sözleşmeden önce vergi planına girer.
Giriş rejimi. Karadağ Hükümeti'nin 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesiyle 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye vatandaşları Karadağ'a girişte vizeye tabidir; 31 Ekim 2026'ya kadar kısa süreli vizesiz giriş sürüyor. Şantiyeyi yerinde denetleme takviminizi buna göre kurun; teslim toplantısı için vize beklemek, m.280(5) çekincesini yazacak kişinin şantiyede olmaması demektir. Vize giriş rejimini değiştirir, çalışma izni rejimini değil.
Uyuşmazlık kaydı: Türk mahkemesi mi, Karadağ mahkemesi mi
Türk yatırımcının ilk refleksi "İstanbul mahkemeleri yetkilidir" yazmak. İki sınır var.
Karadağ Milletlerarası Özel Hukuk Kanunu (ZMPP, Sl. list CG 1/2014 ve değişiklikleri) m.119: Karadağ'daki taşınmaz üzerindeki ayni hak uyuşmazlıklarında Karadağ mahkemeleri münhasıran yetkilidir, sözleşmeyle bertaraf edilemez. Yetki kaydınız yalnız sözleşmesel talepleri (ceza, tazminat, bedel) yönetir. Ayni hak uyuşmazlığının tahkime elverişli olup olmadığını da birincil metinden çözemedim; sözleşmeye "her uyuşmazlık tahkimde" yazıp mülkiyet çekişmesini oraya taşıyabileceğinizi varsaymayın.
İkincisi m.141: yabancı mahkeme kararı Karadağ'da ancak Karadağ mahkemesince tanındıktan sonra hüküm doğurur; m.145 uyarınca yabancı mahkeme yetkisini Karadağ hukukunun tanımadığı bir bağlantıya dayandırmışsa tanıma reddedilir. İstanbul'da kazanılmış bir ceza alacağı, müteahhidin Karadağ'daki malvarlığına ancak bu süzgeçten geçerse ulaşır. Yüklenici Karadağ'da, arsa Karadağ'da, para Karadağ'daysa, Karadağ mahkemesi yetkisi çoğu dosyada daha kısa yoldur.
Karadağ'da mahkeme ve idare önünde temsil, Advokatska komora imenik'ine kayıtlı advokatlarla yürütülür; Türkçe danışmanlık bu temsile eşlik eder, yerine geçmez. Bu düzenin nasıl işlediğini Karadağ'da Türk avukat yazısında ve Karadağ avukat hizmet sayfasında anlattım.
İmza öncesi kontrol listesi
- Sözleşme ve cezai şart tek yazılı metinde; ek protokoller de yazılı (m.699(2), m.278(2)).
- Fiyat türü açık: birim fiyat, götürü, veya ključ u ruke; sabit fiyat kaydının yüzde on eşiği bilinerek yazıldı (m.706, m.709).
- Değişiklik talimatı için yetkili kişi ve yazılı şekil; onaysız iş için bedel yok (m.702).
- Gecikme cezası: günlük oran, üst sınır, işveren kaynaklı gecikmenin süreye eklenmesi, teslim tutanağına çekince cümlesi (m.279(2), m.280(5), m.281).
- Denetçi işveren tarafından ayrı sözleşmeyle; günlük ve hakediş imzası (ZIO m.50-52, ZOO m.701).
- Teslim takvimi: kullanım izni başvurusu yedi gün, teslim ve kesin hesap altmış gün (ZIO m.54, m.63).
- Bitirme işleri garanti süresi sözleşmede rakamla; sağlamlık sorumluluğunun on yıl olduğu ve sınırlanamadığı bilinerek (m.712).
- Uyuşmazlık kaydı: ayni hak dışı talepler için yetki seçimi, tanıma süzgeci hesaba katılarak (ZMPP m.119, m.141).
- Bütçe tarafı: m² maliyet bandını ve KDV etkisini 2026 inşaat maliyeti yazısından sözleşme bedeliyle karşılaştırın.
Karadağ'da inşa edecekseniz veya elinizde imzaya hazır bir yüklenici taslağı varsa, taslağı ve arsanın kadastro bilgisini gönderin; hangi maddenin Karadağ'da yazıldığı gibi çalışmadığını madde madde işaretleyip yol haritasını yazılı verelim. Sürecin bütününü Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı sayfasında, ilk görüşme için iletişim sayfasında bulabilirsiniz.