Türkiye ile Karadağ arasında yürüyen bir dosyada sorulması gereken soru "hangi avukatla çalışmalıyım" değildir. Doğru soru şudur: bu dosyadaki her bir işi, hukuken kim yapabilir?
Bu bir tercih meselesi değil, yetki meselesidir. İki ayrı yargı düzeni, iki ayrı avukatlık rejimi ve birbirine otomatik olarak geçmeyen kararlar söz konusudur. Aşağıdaki çerçeve, bir dosyanın iki hukuk arasında nasıl yürüdüğünü ve hangi kararların hangi aşamada alınması gerektiğini anlatır.
Kim, nerede işlem yapabilir
Karadağ'da hukuki yardım verme yetkisi kanunla sınırlandırılmıştır. Zakon o advokaturi (Sl. list RCG 79/06; Sl. list CG 73/10 ve 22/17) m.2 uyarınca avukatlık, yalnızca Karadağ Barosu'nun imenik'ine (siciline) kayıtlı advokatlar tarafından yapılabilir. m.3, bu yetkinin kapsamını geniş çizer: hukuki görüş ve tavsiye vermek, sözleşme ve diğer belgeleri düzenlemek, kişileri mahkemeler ve diğer devlet organları önünde temsil etmek ve hukuki işlemlerinde temsil etmek. Bir gayrimenkul alımı bu tanımın tam içindedir.
Sicile kayıt şartları da bellidir. m.5/1-1 Karadağ vatandaşlığı arar. m.5/2 hakkı AB üyesi devlet vatandaşlarına da tanır; ancak m.73a ve m.73b, bu hükmün ve yabancı advokatlara ilişkin bölümün ancak Karadağ AB'ye katıldığı günden itibaren uygulanacağını söyler. Katılım gerçekleşmediği için bugün bu kapı kapalıdır.
Dar bir istisna vardır: m.8, başka bir devletin siciline kayıtlı advokatın Karadağ'da yargı ve diğer devlet organları önünde karşılıklılık şartıyla işlem yapabileceğini öngörür; karşılıklılık belgesini, Baro'nun görüşü alınarak adalet işlerinden sorumlu bakanlık verir. Bu genel bir huzurda bulunma hakkı değil, olaya özgü bir idari işlemdir.
Türkiye tarafında simetri aynıdır: Avukatlık Kanunu, Türkiye'de avukatlık yapmayı baro levhasına kayıtlı olmaya bağlar.
Sonuç şudur: tek bir kişinin her iki ülkede de aynı dosyayı baştan sona yürütmesi hukuken mümkün değildir. Çalışan model, işin Türkiye tarafını yürüten avukat ile Karadağ Barosu'na kayıtlı advokatın birlikte çalıştığı modeldir. Bizim Karadağ tarafındaki işlerimiz de bu şekilde, baro siciline kayıtlı yerel advokatlarla birlikte yürür; Türkiye tarafında Kocaeli Barosu kaydı bulunmaktadır.
Sınırı ne geçer, ne geçmez
Dosyanın en pahalı kararı genellikle en başta, sözleşme masasında alınır ve konusu şudur: uyuşmazlık çıkarsa elinizdeki kâğıt diğer ülkede işe yarayacak mı?
Mahkeme ilamları otomatik geçmez. Türkiye'de yabancı bir mahkeme kararının tenfizi için MÖHUK m.54/1-a uyarınca karşılıklılık aranır: kararın verildiği devletle Türkiye arasında karşılıklılık esasına dayanan bir anlaşma, ya da o devlette Türk mahkeme kararlarının tenfizini mümkün kılan bir kanun hükmü veya fiilî uygulama bulunmalıdır. Buna karşılık tanıma için m.58/1 uyarınca karşılıklılık şartı aranmaz — diğer şartlar ortaktır. Yani bir kararın Türkiye'de "tanınması" ile "tenfiz edilmesi" farklı eşiklere tabidir ve bu ayrım çoğu zaman gözden kaçar.
İki ülke arasında genel bir tenfiz anlaşması bulunmamaktadır. 1934 tarihli Ankara'da imzalanan adli sözleşme yürürlüktedir ve halefiyet yoluyla Karadağ'ı bağlar; ancak metni genel para ilamlarının sınır ötesi icrasını kapsamaz — sınır ötesi etki öngörülen tek kalem, yargılama masraflarına ilişkin kararlardır. Dolayısıyla taraflar kendi genel rejimlerine düşer.
Tahkim kararı bu tablonun dışındadır. Yabancı Hakem Kararlarının Tanınması ve İcrası Hakkında New York Sözleşmesi her iki ülkede de yürürlüktedir. Bu, sözleşmeye konulacak bir tahkim şartının, mahkeme yoluna göre sınır ötesinde daha öngörülebilir bir icra zemini sağlayabileceği anlamına gelir. Bu bir tavsiye değil, sözleşme aşamasında bilinerek alınması gereken bir karardır ve dosyanın niteliğine göre değerlendirilir.
| Dosya kalemi | Türkiye tarafı | Karadağ tarafı | Kim yapabilir |
|---|---|---|---|
| Sözleşmenin müzakeresi ve hukuki değerlendirmesi | Serbest | Baro siciline kayıtlı advokat işi | Koordinasyonlu çalışma |
| Noter önünde işlem | — | Karadağca akit; tercüman rejimi | Yerel advokat + sudski tumač |
| Mahkeme önünde temsil | Baro levhası | Karadağ Barosu imenik | Ayrı ayrı |
| Mahkeme ilamının karşı ülkede icrası | Tenfizde karşılıklılık aranır | Kendi rejimi | Dava konusu |
| Tahkim kararı | New York Sözleşmesi | New York Sözleşmesi | Daha öngörülebilir zemin |
| Belgelerin kabulü | Apostil | Apostil + onaylı çeviri | Belge hazırlığı |
Karadağ'da avukat aramanın neden zor olduğuna dair olgusal bir açıklama
Türk okurun sıkça karşılaştığı bir durum var: Karadağ'da avukat ararken karşısına sıralama listeleri, tanıtım sayfaları ve aracı siteler çıkıyor; mesleğin kendisinden gelen bir görünürlük ise yok. Bunun sebebi arama becerisi değil, mevzuat.
Zakon o advokaturi'ye 2017 değişikliğiyle eklenen m.21a, advokatın, ortak büronun ve advokatlık ortaklığının kitle iletişim araçları, bilbordlar ve başka herhangi bir yolla — kendini tanıtırken de dâhil — reklam yapmasını yasaklar.
Mesleğin kendi kural kitabı da bu yıl yenilendi. Karadağ Barosu Genel Kurulu'nun 14 Mart 2026 tarihli Kodeks profesionalne etike advokata'sı (Sl. list CG 056/26, 24.4.2026) 1999 tarihli kodeksin yerini aldı ve reklam yasağı bölümünde; kendini öven yayınları, temel bilgileri ve çalışılan hukuk alanlarını aşan tanıtımları, başarıları popülerleştirmek için düzenlenen basın toplantılarını ve kişinin kendi dosyalarını sansasyonel ya da övünmeci biçimde sunmasını dürüst olmayan müvekkil edinme sayar.
Bundan iki pratik sonuç çıkar. Görünür tanıtımın olmaması bir büro hakkında olumsuz bir bilgi taşımaz; disiplin dışarıdan dayatılmıştır. Ve karşınıza çıkan "en iyi avukat" sıralamaları meslek tarafından üretilmiş değildir. Doğrulama, Baro'nun belediye bazlı yayımladığı sicilden yapılır.
Sözleşmeyi kim yazarsa yazsın: iki taraflı işlemde vekillik
2026 Kodeks'inde, gayrimenkul alan Türk müvekkiller açısından en önemli hüküm şudur: isprava (belge) düzenlerken ve iki taraflı hukuki işlemlerde advokat HER İKİ TARAFIN temsilcisidir ve — hangisi kendisine önce başvurmuş, hangisi ücreti ödüyor olursa olsun — her ikisinin menfaatlerini özenle korumakla yükümlüdür.
Bu bir suçlama değil, bir tanımdır. İki taraflı bir alım-satımda sözleşmeyi düzenleyen tek advokat, meslek kurallarına göre kimsenin münhasır vekili değildir. Münhasır temsil, ayrıca ve yalnız sizin için verilmiş bir vekâletten doğar.
Aynı Kodeks, advokatın karşı tarafça veya onun vekilince tavsiye edilmiş olması hâlinde — müvekkil bu kural kendisine anlatıldıktan sonra açıkça talep etmedikçe — işi reddetmesi gerektiğini de sayar. Satıcının veya geliştiricinin "avukatı biz ayarlarız" önerisi karşısında akılda tutulacak kural budur.
Belge trafiği: apostil ve onaylı çeviri
İki ülke de 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraftır; Türkiye 1985'ten, Karadağ ise halefiyet yoluyla 2007'den itibaren. Bu, konsolosluk tasdik zincirini ortadan kaldırır ve tek bir apostil şerhini yeterli kılar.
Karadağ tarafında ikinci bir katman vardır. Tescile esas belgeler asıl veya onaylı suret olarak sunulur ve yabancı dilde düzenlenmişlerse yanlarında sudski tumač (yeminli mahkeme tercümanı) tarafından onaylanmış çeviri bulunmalıdır. Yani Türkiye'de düzenlenmiş bir vekâletname, şirket kararı veya nüfus kaydı, kendi hâliyle katastara ulaşmaz.
Dilin hukuki yeri — ve tercümanın yetki sınırı
Zakon o notarima m.44 uyarınca noter, notarski akt'ı Karadağca düzenler; yabancı dilde akit ancak noterin o dil için sudski tumač sıfatını taşıması hâlinde mümkündür. m.47 ise, katılanlardan biri aktın dilini anlamıyorsa veya taraf talep ederse işlemde sudski tumač bulunmasını zorunlu kılar ve aktın sonunda metnin tercüme edildiğinin belirtilmesini arar.
Buradan iki sonuç çıkar. Birincisi, tercüman istemek bir dayatma değil, açıkça tanınmış bir haktır. İkincisi — ve daha önemlisi — tercümanın işi metni bir dilden diğerine aktarmaktır; bir sözleşme hükmünün sizin aleyhinize orantısız olup olmadığını, tapu devrinin önünde bir engel bulunup bulunmadığını veya kaparonuzun nasıl korunacağını değerlendirmek tercümanın yetki alanında değildir. Bu, tercümanın niteliğine ilişkin bir yorum değil, rollerin kanunla çizilmiş sınırıdır.
Dosya pratikte nasıl yürür
Sıralama, iki idarenin takvimini birbirine bağladığı için önemlidir.
Önce kimin neyi imzalayacağı belirlenir. Türkiye'den verilecek vekâletnamenin kapsamı, Karadağ'da yapılacak işlemi karşılayacak biçimde ve o işlemin gerektirdiği şekil şartına uygun olarak düzenlenmelidir; kapsamı dar bir vekâletname, tapu dairesinde değil noterde fark edilir ve uçak bileti yeniden alınır.
Sonra belge zinciri kurulur: apostil, onaylı çeviri, güncel kayıt örnekleri. Bunların tamamlanma süresi çoğu zaman hukuki analizden uzundur ve paralel yürütülmezse takvimi o belirler.
Ardından yerel işlem yapılır — noter, tescil, idari başvuru — ve nihayet takip: tescilin gerçekten yapılıp yapılmadığının kontrolü. Karadağ'da mülkiyet, sözleşmeyle değil katastara tescille geçtiği için imza ile tescil arasındaki aralık dosyanın en kırılgan bölümüdür.
Vergi tarafı ayrı bir analizdir ve iki ülkenin rejimi birbirinden bağımsız işler; bu konudaki çerçeveyi Karadağ vergi ve muhasebe rehberimizde ayrıca ele alıyoruz.
İlgili konular
Gayrimenkul alımının kendi içindeki hukuki kontroller Karadağ gayrimenkul avukatı sayfamızda; oturum izni kararlarına karşı başvuru yolları oturma izni reddi ve iptali rehberimizde; vatandaşlık rejimi ise Karadağ vatandaşlığı sayfamızda ayrıca işleniyor. Şirket kurulumu için Karadağ'da şirket kurmak rehberine bakabilirsiniz.
Giriş rejimi: 1 Kasım 2026 eşiği
Bu sayfadaki her şey, Karadağ'da hukuka uygun biçimde bulunuyor olmanızı varsayar; giriş rejimi ise ayrı bir kaynaktan düzenlenir ve daha hızlı değişir.
Karadağ'ın Temmuz 2026'da kabul ettiği düzenlemeye göre Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için vizesiz rejim 1 Kasım 2026'da sona ermektedir; o tarihe kadar vizesiz kalış süresi 30 gündür. Seyahat ve işlem takvimini eski varsayıma göre kuran bir plan, hukuka uygun kalışı kendiliğinden hukuka aykırı kalışa çevirebilir. Uzaktan işlem araçlarının — usulüne uygun düzenlenmiş vekâletnamenin — değeri bu değişiklikle birlikte artmaktadır.
Dosyanızı göndermeden önce
Elinizdeki sözleşme taslağını, tapu kaydını ve varsa yazışmayı imzalamadan önce iletin; hangi işin hangi ülkede ve kim tarafından yapılabileceğini, hangi kararın sınırı geçip geçmeyeceğini ve belge zincirinin ne kadar süreceğini yazılı olarak belirtelim. Bu çalışma Karadağ hukuk danışmanlığı hizmetimiz kapsamında yürütülür.
