Kullanım izni kararı, teknik muayene raporu ve belgelerden itibaren 7 gün içinde veriliyor — ama asıl atlanan hüküm sonrası: yatırımcı, iznin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde kadastro tescili için başvurmak zorunda (m.59). Tescilin kapısı bu izin; tescil edilmemiş bir daire ipotek edilemez, ipotek edilemeyen daireyi kredili alıcı satın alamaz. Türkiye'deki "iskân sonra hallolur" alışkanlığının Karadağ'daki karşılığı, satış hattının tıkanmasıdır.
Karadağ'da tamamlanmış bir yapı üç durumdan birinde bulunur. Ruhsatlı ve kullanım izinli: oturulur, tescil edilir, ipotek edilir. Ruhsatlı ama kullanım izni yok: hukuka aykırı değildir, ama m.60 gereği kullanılamaz ve tamamlanmış yapı tescil edilemez. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı: ayrı bir kanunun konusudur ve hukuki dolaşımın dışındadır.
Bu sayfa ikinci durumdan birinciye geçişin sayfası — yani inşaatı bitiren geliştiricinin kapanış adımı. Ruhsat alma zinciri inşaat ruhsatı sayfasında, şantiyenin yürütülmesi şantiye denetimi ve yaz yasağı sayfasında anlatıldı.
| Adım | Kural | Madde |
|---|---|---|
| İzni kim verir | Ruhsatı veren organ; yapının kullanıma elverişliliğini tespit eder | m.53 |
| Kısmi izin | Faz için veya bağımsız kullanılabilir teknik bütün oluşturan kısım için verilebilir | m.53 |
| Başvuru zamanı | Yapı kullanıma alınmadan ÖNCE ve nihai denetim raporundan itibaren 7 gün içinde | m.54 |
| Aile konutunda tetik | Müteahhidin uygunluk beyanından itibaren 7 gün | m.54 |
| Yayım | Başvuru 3 gün içinde internette yayımlanır | m.54 |
| Teknik muayene neye bakar | İnşa edilenin ruhsata ve ana projeye uygunluğuna | m.55-58 |
| Zamanlama kolu | Teknik muayene inşaatla eşzamanlı da yapılabilir | m.55-58 |
| Karar süresi | Rapor ve belgelerden itibaren 7 gün | m.59 |
| Kadastro | Yatırımcı tebliğden itibaren 7 gün içinde başvurmak zorunda | m.59 |
| İzinsiz kullanım | Yasak; deneme çalışması ve fonksiyonel test istisna | m.60 |
| Teslim ve kesin hesap | Kullanım izninden itibaren 60 gün (sözleşme aksini demiyorsa) | m.63 |
Türk geliştiricinin üç yanlış refleksi
Birincisi yapı denetim. Türkiye'de yapı denetim firması kanunla dayatılan ve müteahhitten bağımsız bir kurum; Karadağ'da karşılığı yok. Onun yerine stručni nadzor var ve bu, yatırımcının kendi atadığı ve kendi ödediği denetim mühendisi (m.50). Denetçiyi müteahhidin getirmesi, sözleşmesini müteahhidin yapması ya da ücretini hakedişe gömmesi, kanunun kurduğu düzeni tersine çevirir: denetçi sizin adınıza bakmak zorunda olduğu şeye, ödeyeni memnun etmek için bakar.
İkincisi sıralama. Türkiye'de iskân genellikle belediyeye yapılan bir başvuruyla, tamamlanmadan sonra düşünülen bir işlem. Karadağ'da başvurunun tetiği idari değil teknik: nihai denetim raporunu aldıktan sonra 7 gün. Yani sizin takviminizi belirleyen, denetçinizin raporu ne zaman düzenlediği. Raporun ne zaman geleceği sözleşmeye yazılmadıysa, kapanış tarihini kontrol etmiyorsunuz demektir.
Üçüncüsü tescil. "Alıcı kendi tapusunu alır" varsayımı burada işlemiyor: m.59 tescil başvurusunu yatırımcıya, üstelik 7 günlük süreyle yüklüyor. Bu yalnız bir yükümlülük değil, satışın önündeki teknik engelin kaldırılması: tescil edilmemiş daire ipoteğe konu olamaz. Alıcı tarafının nelere baktığı ev ve daire alma rehberinde ayrıca yazılı.
Dördüncü bir refleks daha var: harç sırası. Türkiye'de mali yükün önemli bir kısmı iskân aşamasında karşınıza çıkar; Karadağ'da inşaat ücreti (naknada za građenje) yatırımcının yükümlülüğü olarak çok daha erken, izin hattının başında durur (ZUP m.70/1). Kullanım izni aşamasına geldiğinizde bu kalemin çoktan kapanmış olması beklenir — kapanmadıysa, aşağıda anlattığım tescil kapısında geri gelir.
Teknik muayeneyi ne düşürür
Teknik muayene, inşa edilenin ruhsata ve ana projeye uygunluğunu denetler (m.55-58). Dolayısıyla muayeneyi düşüren şey tek kelimeyle sapmadır — ve sapma muayene günü değil, aylar önce şantiyede oluşur.
Kanun size bunu önleyecek aracı veriyor ve aracı sizin tarafınıza koyuyor. Denetçi gözlemlerini şantiye defterine yazar, revize projeden veya kanundan sapmayı yatırımcıya gecikmeksizin yazılı bildirir, yükleniciye giderme süresi verebilir; giderilmezse inşaat müfettişine ihbar eder (m.51). Faz raporları ve nihai rapor bunu tamamlar (m.52). Sapmanın bir de sözleşme yüzü var: Borçlar Kanunu m.702 projeden ve kararlaştırılan işlerden her sapma için işverenin yazılı onayını arar ve onaysız yapılan işler için fiyat artışı istenemeyeceğini söyler. Yani imzasız "iyileştirme", hem ödeme talebi doğurmaz hem de muayenede karşınıza uygunsuzluk olarak çıkar.
Kapanış dosyasını başvurudan önce üç kümede toplamak işi hızlandırıyor: revize ana proje ve her değişikliğin yazılı onayı, denetim dosyası (defter, faz raporları, nihai rapor), ve as-built belgeler. Belge listesinde işaret edebileceğim tek kesin değişiklik şu: 160/25 değişikliği m.54 listesinden "özel mevzuata göre yükümlülüklerin yerine getirildiğine dair belge"yi hem genel yatırımcı hem aile konutu için çıkardı; m.53, 59 ve 60 aynı kaldı. Eski bir kontrol listesiyle çalışıyorsanız, kanunda artık istenmeyen bir belgeyi arıyor olabilirsiniz.
Komisyonun oluşumunu, muayenenin ne kadar süreceğini ve maliyetini bu sayfada vermiyorum: konsolide metinden doğrulayamadım. Piyasada dolaşan "2-4 ay" türü tahminleri saha gözlemi olarak bile aktarmıyorum, çünkü kaynağı yok.
Fazlı izin: satış planını değiştiren madde
m.53'ün ikinci cümlesi geliştirici için sayfanın en değerli bilgisi olabilir: kullanım izni bir faz için ya da bağımsız kullanılabilir teknik bütün oluşturan bir kısım için de verilebilir. Bu, "tek ruhsat, tek tamamlama, tek çıkış" kurgusu ile "blok blok kapanan ve satılan" kurgu arasındaki farktır.
Ama bu bir başvuru tercihi değil, tasarım kararı. Blokların bağımsız kullanılabilir teknik bütün oluşturup oluşturmadığı ana projede belli olur; mimarla bu konuşulmadıysa, sonradan istemekle kazanılmaz. Aynı şekilde m.55-58'in "teknik muayene inşaatla eşzamanlı da yapılabilir" hükmü de fazlı projelerde gerçek bir zaman kazancı: biten bloğun muayenesi, sonraki blok yükselirken yürütülebilir.
Kullanım izni olmadan satış: gerçek engel nerede
Maketten satış Karadağ'da olağan ve sorun değil. Sorun, bitmiş ama izinsiz yapının satışını tamamlamak. m.60 izin verilmeden yapının kullanılmasını yasaklıyor ve müfettişin tedbirleri arasında izinsiz yapının kullanımını yasaklamak var. Tamamlanmış yapı izin olmadan tescil edilemiyor; tescil edilmeyen bağımsız bölüm ipotek edilemiyor. Sonuç ticari: kredili alıcıların tamamı, sözleşmeniz ne derse desin, izin çıkana kadar pazarınızın dışında kalıyor.
Bir iddiayı bilinçli olarak yazmıyorum: "kullanım izni olmadan elektrik/su aboneliği hukuken imkânsızdır" cümlesinin madde dayanağını bulamadım. Uygulamada dağıtım şirketinin belge istediği ayrı; Ceza Kanunu m.326c'nin belgesiz yapının altyapıya bağlanmasını (ve bağlanmasına izin verilmesini) 3 ay–3 yıl hapisle cezalandırdığı ise yazılı — şu uyarıyla ki elimdeki konsolidasyon 003/20'de bitiyor.
Ruhsatsız yapı hâli tamamen ayrı bir hat: orada mesele kullanım izni değil, ayrı kanunun legalizacija süreci ve o kararın kullanım izni yerine geçmediği. Dosyanız oradaysa legalizacija sayfası doğru başlangıç.
Tescilin önündeki ikinci kapı: ücret ve süre kalemleri
Kullanım izni çıktı diye tescil otomatik açılmıyor; bazı proje tiplerinde araya bir ücret kapısı giriyor. Zakon o uređenju prostora m.70 inşaat ücretini (naknada za građenje) yatırımcıya yüklüyor. Muafiyet listesi dar: yalnızca beş yıldızlı oteller muaf (m.70/2/2); dört yıldız muaf değil ve m.70/6'daki indirim listesinde otel kategorisi hiç yok. Fizibilitelerde en sık gördüğüm hata, "dört yıldız ve üzeri muaf" varsayımı.
Kondo veya karma model işletiyorsanız kural bir kez daha dönüyor: beş yıldızlı otel kondo/karma modelde işletiliyorsa, bireysel satışa konu konaklama üniteleri için ücret geri geliyor — ünitelerin net alanı ve bağlı park yeri üzerinden hesaplanarak (m.70/4) — ve m.70/5 ücretin ödendiğine dair belgeyi o ünitelerin tescili için şart koşuyor. Yani yükümlülük tam olarak satışın kapandığı anda, tescil masasında karşınıza çıkıyor. Bir de m.70/3 var: muafiyet uygulanan hâlde belediye lokasyonu donatma yükümü altında değil; ücretten kazandığınızı yol, su ve enerji kaleminde geri verebilirsiniz.
İkinci kalem süre. Ruhsattan sonra iki saat işliyor: işe iki yıl içinde başlama (m.35) ve beş yıl içinde tamamlama (m.43). Beş yıl aşılırsa başlanan her yıl için, revize projede takdir edilen değer üzerinden hesaplanan bir ücret doğuyor ve şantiyenin güvenliğe alınması gerekiyor. Bu ücretin oranını yazmıyorum, çünkü repoda doğrulanmış bir oran yok. Kapanışı geciken projede bu iki kalem — m.43 aşımı ve kondo ücreti — birlikte gelir ve ikisi de nakit akışının en dar olduğu ayda düşer.
Kanunun geçiş hükümleri de kapanış aşamasındaki eski projeler için önemli: m.159/159a uyarınca kanundan önce başlamış usuller, taraf lehineyse başlangıçtaki kanuna göre sonuçlandırılıyor. 2025 öncesi başlamış bir ruhsat dosyasında hangi rejimin uygulanacağı, dolayısıyla otomatik değil — dosyaya bakılarak belirlenir.
Satış sözleşmesini kanuni sıraya bağlamak
Bütün bu sıra, alıcı sözleşmelerinize yazılmadığı sürece yalnız sizin sorununuz olarak kalıyor. İngiliz ya da Türk şablonlarından gelen "fiili teslim", "anahtar teslimi" veya "pratik tamamlanma" kavramlarının Karadağ kanununda karşılığı yok; karşılığı olan kavram kullanım izni ve onu izleyen tescil. Bakiyeyi, teslimi ve gecikme sonuçlarını bu iki olaya bağlamak, sonradan "bina bitti mi bitmedi mi" tartışmasını baştan kapatıyor.
Aynı mantık kredili alıcı için de geçerli: bankanın ipotek tesis edebilmesi tescile bağlı olduğundan, ödeme takviminizi tescil adımını hesaba katmadan kurarsanız, kendi satışınızı kendi takviminizle geciktirmiş olursunuz.
İzinden sonra: teslim, kesin hesap ve on yıllık sorumluluk
Kullanım izni çıktığında müteahhitle ilişkinizin de saati başlıyor: sözleşme aksini öngörmedikçe izinden itibaren 60 gün içinde teslim (primopredaja) ve kesin hesap yapılır; bitirme işlerinin nihai teslimi garanti süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde olur. Aynı maddede geliştiricinin sık düştüğü tuzak var: yatırımcı yapıyı veya bir bölümünü teslimden önce kullanmaya başlarsa teslim yapılmış sayılır (m.63). "Sadece göstermek için açtık" demek, hukuken kabul etmektir ve açık teslimin verdiği pazarlık gücünü o gün kaybedersiniz.
Satıştan sonra da yaşayan iki kural, alıcıya ne vaat edeceğinizi belirliyor. Yüklenici, teslim ve kabulden itibaren on yıl içinde ortaya çıkan sağlamlık kusurlarından — zemin kaynaklı olanlar dâhil — sorumludur; kusur projeden geliyorsa projektant da sorumludur. Bu sorumluluk yapının sonraki her iktisap edenine karşı da işler ve sözleşmeyle ne kaldırılabilir ne sınırlanabilir. Süreler ise kısa: kusuru öğrendiğinizden itibaren 6 ay içinde bildirim, bildirimden itibaren 1 yıl içinde talep; taşerona rücu için bildirimden itibaren 2 ay.
Yap-sat modelinde bu kalem çoğu fizibilitede yok. Alıcılarınızın müteahhide ve projektanta doğrudan gidebileceği bir yol var ve satış sözleşmenizdeki hiçbir hüküm o yolu kapatmıyor; sizin taşerona dönüş süreniz ise iki ay. Sözleşme tarafını yüklenici sözleşmesi sayfasında ayrıntılı yazdım.
Kapanışa yaklaşan bir projeniz varsa ruhsatı, revize ana projeyi, denetim dosyasını ve fazlandırma planınızı inşaat ve proje danışmanlığı sayfası üzerinden gönderin. 3 iş günü içinde yazılı bir okuma alırsınız: yapı fazlı izne uygun mu, hangi sapmaların başvurudan önce çözülmesi gerekiyor, bağımsız bölüm yapınız için tescil sırası nasıl işler ve satış sözleşmeleriniz kanuni sıraya uyuyor mu — sonuç taahhüdü olmadan, çünkü sonuç inşa edilene bağlı. Alıcı tarafındaki hukuki kontrol için gayrimenkul avukatı sayfası ayrı bir başlangıç noktası.