Karadağ'da ruhsatsız yapının yasallaştırılması tek bir delile bağlı: yapı, Bakanlığın Geoportal'da yayımladığı Temmuz 2025 tarihli ortofoto görüntüsünde görünüyor mu? Görünmüyorsa kadastroya kaydı yasaktır. 14 Ağustos 2027 tarihi de "başvuru son günü" değil, kaçak yapının kadastro kaydını başlatma süresidir; süre dolduğunda müfettiş yıkım kararı vermek zorundadır.
Bana gelen mesaj neredeyse hep şu üç cümleden biriyle başlıyor. "Evi aldık, sonra öğrendik ki teras kapatması hiçbir yerde kayıtlı değilmiş." "Ruhsat 2022'de çıktı ama hiç başlamadık." "Kaba inşaat duruyor, müteahhit ortadan kayboldu." Üçü de farklı hukuki rejime giriyor ve üçünde de en pahalı seçenek beklemek — çünkü beklemenin, aşağıda göreceğiniz gibi, yıllık bir faturası var.
Önce Türkiye refleksini kenara koymak gerekiyor: Karadağ'da imar barışı benzeri bir "yapı kayıt belgesi" yok. Süreli bir kanun var, kendi şartlarıyla; ödediğiniz ücret de bir ceza değil, belediyenin hesapladığı urbana sanacija (kentsel iyileştirme) katkısı.
| Durumunuz | Hangi rejim | Ne anlama geliyor |
|---|---|---|
| Ruhsatsız yapı veya eklenti | Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (91/25, 18/2026, 117/2026) | Temmuz 2025 ortofotosu belirleyici; görünmeyen yapı kaydedilemez |
| Ruhsat var, 2 yılda başlanmamış | Zakon o izgradnji objekata m.35 | İnşa hakkı düşer, uzatma yok — yeni başvuru gerekir |
| Başlanmış, 5 yılda bitmemiş | Zakon o izgradnji objekata m.43 | Her başlayan yıl için değer üzerinden ücret, şantiye güvenliği |
| Yapı bitmiş, kullanım izni yok | Zakon o izgradnji objekata m.53-60 | Kullanılamaz, kadastroya bitmiş olarak işlenemez |
| Tapuda hiçbir şerh yok | Legalizacija m.51 | Kadastro'nun re'sen şerh için 36 ayı var; temiz liste delil değil |
Kanunun aradığı ilk şey: ortofotoda görünmek
Legalizacija'nın başlangıcı başvuru değil, delil. Kanunun 7. maddesi tüm rejimi Bakanlığın Geoportal'da yayımladığı Temmuz 2025 tarihli uydu ve aerofotogrametrik görüntüye bağlıyor. 48. maddenin 3. ve 4. fıkraları bunu kayıt aşamasına taşıyor: o görüntüde görünmeyen kaçak yapının kadastroya kaydı yasak, kaydedilmişse Kadastro kayıt kararını ve elaborat'ın teknik onayını iptal etmek zorunda. Her dosyada ilk baktığım şey bu, çünkü gerisinin anlamlı olup olmadığına o karar veriyor.
İkinci ayrım, "tamamen kaçak" ile "fazlalık" arasında. Kanunun 2. maddesi kaçak yapıyı, inşaata izin veren akt olmadan ya da ona aykırı yapılan, yeniden yapılan, genişletilen veya kat çıkılan yapı olarak tanımlıyor; 2. fıkra ise ruhsat varken alanın aşılması hâlinde yalnız fazla kısmın kaçak sayılacağını söylüyor. Kıyıdaki villaların önemli bölümü ikinci gruba giriyor — ki bu, dosyanın maliyetini de stratejisini de değiştirir.
14 Ağustos 2027 gerçekte hangi süre
Süre başlangıçta altı aydı: kanun 6 Ağustos 2025'te yayımlandı, 14 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi ve malikin kadastro kaydını başlatması için altı ay verdi. Şubat 2026 değişikliği (Sl. list CG 18/2026, 13 Şubat 2026) bunu on iki aya çıkardı; 7 Ağustos 2026'da yayımlanan değişiklik (Sl. list CG 117/2026) ise 14 Ağustos 2027'ye taşıdı.
Burada dürüst olmam gereken bir nokta var: 117/2026'nın tam metnini gazeteden okumadım. Araştırmam bu tarihi yayın künyesi ve uzman kaynaklarla belgeliyor, kanun metninin kendisiyle değil. Bu yüzden tarihi ciddiye alın, ama başvurudan önce güncel gazeteden teyit ettirin. Kesin olan sonuç: süre dolduğunda 48. maddenin 2. fıkrası uyarınca mekân koruma müfettişi yıkım kararı vermek zorunda.
Bir de sık karşılaştığım yanlış var: internette dolaşan "20 Eylül 2026 son başvuru tarihi" bilgisi hiçbir gazete metnine dayanmıyor. Kullanmıyorum, siz de kullanmayın.
Asıl bedel cezada değil, tapuda ve yıllık ücrette
Kanunun 33. maddesi kaçak yapının hukuki dolaşımını yasaklıyor: devredilemez ve içinde ekonomik ya da başka bir faaliyet yürütülemez. Yasak şerhi tapu kütüğünün G listesine işleniyor ve şerhi yalnız idare değil; faaliyet izni veren organlar, müfettişler, devir sözleşmesini düzenleyecek noter ve hukuki menfaati olan herkes talep edebiliyor. 51. madde ise Kadastro'ya bu şerhleri re'sen işlemek için 36 ay veriyor. Yani 2026'da temiz görünen bir list nepokretnosti, yapının düzgün olduğunu değil, idarenin oraya henüz gelmediğini gösterir. Alıcı tarafındaki bu riski Karadağ gayrimenkul avukatı sayfasında ayrıca anlatıyorum.
Beklemenin faturası ise 26. maddede. Başvuru yapılmamışsa, reddedilmişse, kadastro kaydı başlatılmamışsa veya yıkım kararı varsa yıllık mekân kullanım ücreti doğuyor: elaborat sunulmuşsa net m² başına %0,5–2,0; sunulmamışsa brüt m² başına %1–3. Matrah, istatistik kurumunun önceki yıl için yayımladığı yeni konut ortalama inşaat fiyatı. 2025 sonunda kıyı bölgesi için bu rakam 1 m² başına 2.081 avro; alt bantla hesaplandığında yılda kabaca 10–42 avro/m² ediyor. 150 m²'lik bir ev için bu, yılda dört haneli bir tutar demek. Üstelik 31. maddenin 5. fıkrası, yıkım kararı verilmiş olmasının emlak vergisini de bu ücreti de durdurmadığını açıkça yazıyor.
Yasallaştırma başarıyla biterse ne ödenir
Urbana sanacija ücretini belediye meclisi, Hükümet'in ön onayıyla belirliyor; hesap Kadastro onaylı elaborat esas alınarak net m² üzerinden yapılıyor ve en fazla 120 aylık taksite bölünebiliyor — temel konut yapısında 360 taksite kadar (m.23). Gelirin %80'i belediyeye, %20'si devlete gidiyor; kuzey belediyelerinde tamamı yerel kalıyor. Otel ile 4-5 yıldızlı turistik yerleşim ve rizortlarda ise oran kanunun kendisinde sabit: inşa alanı m² başına 400–800 avro, tek seferde ya da en fazla 60 taksitte (m.23/12).
İndirimler var ama birleşmiyor: temel konut yapısında %50'ye, kanunda sayılan kırılgan kategorilerde %90'a, tek seferde ödemede %20'ye kadar (m.23/6-7). Dikkat: temel konut yapısı, malikin ve hanesinin orada oturması, ikametinin orada olması ve Karadağ'da başka konutunun bulunmaması ile tanımlanıyor (m.10) — Türkiye'de oturan bir yatırımcının yazlık villası bu tanıma girmiyor. Kıyı şeridinde ayrıca bölgesel su temini kanunu uyarınca özel bir ücret ekleniyor, en fazla 36 taksitte (m.25). Masraflar malike ait (m.12/10) ve karara, malikin legalizasyon ve yapının kullanımıyla bağlantılı her türlü nedenle devlete, belediyeye ve kamu şirketlerine dava açmaktan feragat ettiğine dair onaylı beyan giriyor (m.12/8).
Karar kesinleştiğinde Kadastro 40 gün içinde kaydediyor ve kaçak yapı ile devir yasağı şerhlerini siliyor (m.21). Taşınmaz ancak o gün normal bir satış konusu hâline geliyor. Küçük yapılarda — yardımcı yapı ya da en fazla 2 katlı, 200 m² nete kadar, ticari faaliyetsiz konut — stabilite analizi yerine malikin üçüncü kişilere karşı sorumluluğunu kabul ettiği onaylı beyan sunulabiliyor; 500 m² üstünde rapor lisanslı revizör tarafından inceleniyor (m.15/2).
Dosyanın omurgası: elaborat, stabilite ve tapuya işlenenler
Legalizacija dosyasının merkezinde iki teknik belge var. Birincisi elaborat: kaçak yapının Kadastro tarafından onaylanan geodezik-teknik dökümü. Ücret hesabı da bunun üzerinden, net m² esasıyla yapılıyor (m.23/10); dolayısıyla elaborat yalnız bir formalite değil, ödeyeceğiniz tutarın matrahı. İkincisi stabilite: yapının taşıyıcı güvenliğinin lisanslı bir kuruluşça sınanması (m.17), 500 m² üstünde raporun lisanslı revizörce incelenmesi şartıyla. Yardımcı yapı ya da en fazla iki katlı, 200 m² nete kadar, ticari faaliyet yürütülmeyen konutlarda bunun yerine malikin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu üstlendiği onaylı beyan kabul ediliyor (m.15/2). Süreçte ayrıca yerinde inceleme ve karma meslek komisyonu var (m.14).
Kararla birlikte tapuya işlenenler de dosyanın kalıcı sonucu. 21. maddenin 1. fıkrası uyarınca kütüğe, malikin üçüncü kişilere karşı sorumluluk beyanı, dava açmama feragati ve ücret ödeme düzeni kaydediliyor. Yani taksitli ödeme seçtiyseniz, bu tapuda görünüyor ve satış görüşmesinde alıcının karşısına çıkıyor — satış planlıyorsanız hesabınızı buna göre yapın.
Bir de eski dosyaların devamı meselesi var. Şubat 2026 değişikliğiyle gelen 9. madde, 2018 tarihli ortofotoda görünen ve daha önce legalizacija başvurusu yapılmış yapıların, o görüntüye kıyasla büyütülmemiş olmaları şartıyla usule devam edebileceğini söylüyor. Karadağ'da 2018-2020 arasında dosya açıp sürüncemede bırakmış Türk maliklerin sayısı az değil; o dosyaların bugün hangi statüde olduğunu kontrol etmek, sıfırdan başvuru hazırlamaktan çoğu zaman daha hızlı sonuç veriyor. Buna karşılık aynı değişikliğin komşu parsel mesafe şartını kaldırdığı haberlerde geçse de kabul edilen metinden doğrulayamadım; o yüzden mesafe konusunda bir şey vaat etmiyorum.
Bir noktayı da açık yazayım: yasallaştırma kararı, yapının kullanım iznini kendiliğinden getirmiyor. Kullanım izni ayrı bir süreç — teknik muayene komisyonu, başvuru ve karar — ve 60. madde kullanım izni olmadan yapının kullanılmasını yasaklıyor. Turistik kiralama düşünen malikler için sıralama şu: legalizacija kararı, kadastro kaydı, teknik muayene ve kullanım izni, sonra belediyede turistik kayıt.
Ruhsatı düşmüş ya da yarım kalmış yapı: farklı yol
Legalizacija ruhsatsız yapılmış olanı çözer. Ruhsatınız varsa ama başlamadıysanız, Karadağ inşaat ruhsatı sayfasında da yazdığım gibi 35. madde iki yılda başlamayı zorunlu kılıyor ve uzatma öngörmüyor; süre dolduysa yeni başvuru gerekiyor, üstelik parselin urbanistik-teknik şartları bu arada değişmiş olabilir. Başlanmış ama uzuyorsa 43. madde beş yılda bitirmeyi zorunlu kılıyor, sonrasında revize projede takdir edilen değer üzerinden yıllık ücret doğuyor.
Müteahhidin bıraktığı kaba yapıda ilk iş durumu sabitlemek: geodezik ölçüm, fotoğraf, malzeme dökümü, avans mahsubu. Sonrasında sözleşmedeki gecikme cezasına güvenmeden önce iki maddeye bakın — ZOO m.279/2 yükleniciye yüklenemeyen bir sebep varsa cezayı düşürüyor, m.280/5 ise işi çekincesiz teslim alan işverenin cezayı isteyemeyeceğini söylüyor. Buna karşılık ZOO m.712'deki on yıllık sağlamlık sorumluluğu sözleşmeyle kaldırılamıyor ve sonraki maliklere karşı da işliyor; bildirim süresi kısa: kusuru öğrendikten sonra altı ay, ardından bir yıl (m.713). Yüklenici sözleşmesinin bu maddelerini yüklenici sözleşmesi rehberinde ayrıntılı işliyorum.
Satın alma aşamasındaysanız sıra farklı: sözleşmeden önce ortofoto kontrolü, list nepokretnosti'nin G listesi, onaylı proje ile yerinde ölçümün karşılaştırması ve varsa eski legalizacija dosyasının statüsü. Sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları bu karşılaştırmada çıkıyor; nasıl ilerlediğini arsa sınır uyuşmazlığı ve kadastro itirazı sayfasında anlattım. Satıcının "hepsi hallolur" cümlesi bir taahhüt değil; taahhüdü sözleşmeye yazdırmak ve bedelin bir kısmını yasallaştırma kararına bağlamak gerekiyor.
Elinizde ruhsatsız yapı, düşmüş ruhsat ya da yarım kalmış inşaat varsa ve hangi kutuda olduğunuzu bilmiyorsanız: list nepokretnosti'yi, parsel numarasını, fotoğrafları ve mevcut tüm belgeleri gönderin. 3 iş günü içinde durumunuzun hangi rejime girdiğini, hâlâ nelerin sunulabileceğini ve neyin yerinde ölçülmesi gerektiğini yazılı olarak veriyorum — sonuç vaadi olmadan, çünkü sonuç ortofotoya ve kadastro kaydına bağlı. İnşaat ve proje tarafındaki tüm hizmetler Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı sayfasında.