Sahil belediyelerinin çoğu, yaz turizm sezonunda kaba inşaat işlerini belediye meclisi kararıyla yasaklıyor: 2026'da bildirilen pencereler Tivat'ta 1 Haziran, Herceg Novi ve Kotor'da 15 Haziran, Bar'ın sahil bölgesinde 29 Haziran'da başladı; Budva'da yasak birinci bölgede mayıs ortasında başlayıp 1 Ekim'e kadar sürüyor. Bu, ruhsatınızın 2 yıllık başlama ve 5 yıllık tamamlama saatlerini durdurmuyor — yani takvimi kuran, kanun değil belediye kararı.
Şantiyeyle ilgili sorular bana iki noktada geliyor. Biri, ruhsatı alan yatırımcının "artık kazmaya başlayabilir miyim" sorusu. Diğeri, işler durdurulduktan sonra gelen "müfettiş ne istiyor, ne kadar ceza yazar" sorusu. İkisi de aynı boşluktan doğuyor: Karadağ'da şantiyeyi yürütmenin kuralları üç ayrı yerde duruyor — İnşaat Kanunu, yabancılar mevzuatı ve belediye kararları — ve hiçbiri diğerine atıf yapmıyor.
Bu sayfa şantiyeyi yürüten tarafın operasyon sayfası: kim denetler, hangi belge şantiyede durur, hangi ihlal hangi bantta cezalandırılır ve sezon yasağı takvimi nasıl kurulur. Ruhsat alma zinciri ayrı sayfada; süresi dolan ruhsat için ruhsat süresi doldu rehberi, yüklenici sözleşmesi için sabit fiyat ve gecikme cezası sayfası var.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yaz inşaat yasağı | Belediye kararı; sahil belediyelerinde tipik pencere haziran başı/ortası – eylül ortası, Budva'da birinci bölgede 1 Ekim'e kadar | Belediye meclisi kararı (yerel), kanun değil |
| Denetim mühendisi | Yatırımcı fazlara göre zorunlu hazır bulunmasını sağlar, masrafı yatırımcıya ait | İnşaat Kanunu m.50 |
| Şantiye defteri | Denetçi gözlemlerini građevinski dnevnik'e yazar; sapmayı yatırımcıya yazılı bildirir | m.51 |
| Sapma giderilmezse | Denetçi gecikmeksizin inşaat müfettişine ihbar eder | m.51 |
| Çalışma bildirimi belgesi | İşveren belgenin kopyasını şantiyede bulundurur | Zakon o strancima m.66/5 |
| İzinsiz çalıştırma cezası | Tüzel kişi 1.000–10.000 €, sorumlu kişi 300–2.000 €, girişimci 300–6.000 €; 6 aya kadar faaliyet yasağı | Zakon o strancima m.210/1-3, m.210/4 |
| İşçi barındırma | 12 saat içinde polise kayıt; ihlalde 500–3.000 € (tüzel kişi) | m.97/1-2, m.212/1 |
| İzinsiz kullanım | Kullanım izni olmadan yapının kullanımı yasak | İnşaat Kanunu m.60 |
Yaz sezonu inşaat yasağı: takvimi kuran belediye kararı
Karadağ'da sahil belediyeleri her yıl turizm sezonu için geçici bir inşaat yasağı kararı alıyor. Yasak tipik olarak kaba yapı işlerini hedefliyor: hafriyat ve kazı, beton ve betonarme işleri, huzuru bozacak ağır makine kullanımı. Bina içindeki ince işler çoğu kararda dışarıda tutuluyor — ama bunu her yıl kendi belediyenizin kararından okumak zorundasınız, çünkü kapsam ve tarih belediyeden belediyeye değişiyor.
2026 sezonu için basında bildirilen pencereler şöyleydi: Tivat'ta yasak 1 Haziran'da yürürlüğe girdi ve 15 Eylül'e kadar sürdü; Herceg Novi'de 15 Haziran – 15 Eylül; Kotor'da 15 Haziran – 1 Eylül; Bar'ın sahil bölgesinde 29 Haziran – 7 Eylül. Budva bölgeli bir model uyguluyor: birinci ve "eksklüzif" bölgede yasak mayıs ortasında başlıyor, ikinci bölgede 1 Haziran'da, üçüncü ve dördüncü bölgelerde (çevre ve iç kesim köyleri) 15 Haziran'da; şantiyeler ikinci, üçüncü ve dördüncü bölgelerde 15 Eylül'de açılıyor, birinci bölgede ise yasak 1 Ekim'e kadar devam ediyor.
Bu tarihleri ikincil kaynaklardan (yerel basın ve belediye duyuruları, Eylül 2026 taraması) aktarıyorum; her belediyenin kararının resmî metnini ve o yılın tarihlerini bağlayıcı kaynak sayın. Kararlar yıllık alınıyor, dolayısıyla geçen yılın takvimi bu yılın planı için yeterli değil. Denetimi genellikle komunalna policija yürütüyor ve kararlarda tüzel kişi, girişimci ve sorumlu kişi için ayrı ceza bantları bulunuyor.
Planlama açısından asıl mesele şu: bu yasak ruhsatın saatlerini durdurmuyor. İnşaat Kanunu ruhsattan sonra iki yıl içinde işe başlamayı, beş yıl içinde tamamlamayı istiyor. Sahilde yılın üç-dört ayında kaba iş yapılamayacaksa, beş yıllık pencere fiilen dört sezona iniyor. Bunu fazlandırma planına baştan yazmak, sonradan süre uzatımı aramaktan çok daha ucuz.
Şantiyede kim var: denetim mühendisi ve şantiye defteri
Karadağ'da şantiyenin hukuki omurgası stručni nadzor, yani yatırımcının atadığı denetim mühendisi. İnşaat Kanunu m.50 bunu yükleniciye değil yatırımcıya yüklüyor: denetimin inşaat fazlarına göre şantiyede zorunlu olarak bulunmasını yatırımcı sağlar ve masrafını yatırımcı üstlenir. Türk yatırımcının alışkın olduğu "yüklenici kendi kontrolünü getirir" düzeni burada işlemiyor; denetçi sizin tarafınızda ve sizin bütçenizde.
m.51 denetçinin ne yapacağını yazıyor: gözlemlerini građevinski dnevnik'e — şantiye defterine — kaydeder, revize edilmiş ana projeden veya kanundan sapma görürse yatırımcıya gecikmeksizin yazılı bildirir, yükleniciye gidermesi için süre verebilir. Giderilmezse denetçinin takdir yetkisi yok: durumu gecikmeksizin inşaat müfettişine ihbar etmek zorunda. m.52 ise faz raporları ve bir nihai rapor istiyor.
Bu üç madde birlikte okunduğunda şantiye defteri sizin en güçlü belgeniz hâline geliyor. Gecikme tartışmasında, ilave iş talebinde ve kusur iddiasında ilk bakılan kayıt orası. Yüklenicinin defteri kendi ofisinde tutması, sizin nüsha görmemeniz ya da imzasız günler bırakılması, sonradan telafisi zor bir delil boşluğu üretiyor. Sözleşmeye deftere erişim ve düzenli nüsha teslimini yazmak, dava aşamasında yazmaya çalışmaktan çok daha kolay.
Nihai rapor ayrıca bir saat başlatıyor: kullanım izni başvurusu, yapı kullanıma alınmadan önce ve nihai denetim raporunu aldıktan sonra en geç 7 gün içinde yapılmalı (m.54). Yani denetçinin raporu geciktirmesi ya da erken vermesi doğrudan sizin başvuru takviminizi kaydırıyor.
Denetimde hangi belge şantiyede durur
Denetim geldiğinde konuşan şey belge. Karadağ'da şantiyede fiilen bulunması gereken ve kontrolde ilk sorulan evrak seti şu unsurlardan oluşuyor: ruhsat ve revize edilmiş ana proje, denetim mühendisiyle yapılan sözleşme, şantiye defteri, yüklenicinin lisans durumunu gösteren belgeler ve çalışan tarafında yabancı işçilerin izin/bildirim belgeleri. Yabancılar kanunu bu sonuncusunu açıkça yazıyor: işveren, çalışma bildirimi belgesinin kopyasını şantiyede bulundurur (m.66/5).
Denetimin ne kadar süreceği konusunda kanun sabit bir süre vermiyor. Zakon o inspekcijskom nadzoru çerçevesinde denetim, uygunsuzluk giderilene kadar açık kalabiliyor — yani "kaç gün sürer" sorusunun cevabı "sizin ne kadar hızlı düzelttiğinize bağlı". Pratikte bu, eksik belgenin şantiyeyi haftalarca durdurabileceği anlamına geliyor.
İnşaat Kanunu'nun yatırımcı ve yüklenici için öngördüğü idari para cezası bantlarının madde numaralarını bu sayfada vermiyorum: elimdeki konsolide metinden bu maddeleri teyit edemedim ve doğrulanmamış rakam yazmak, hiç yazmamaktan kötü. Teyit edebildiğim ceza katmanları aşağıdaki iki başlıkta.
İşçi tarafı: bildirim, barındırma ve gerçek ceza bantları
Şantiyede en sık kesilen cezalar inşaat mevzuatından değil yabancılar mevzuatından çıkıyor. Zakon o strancima m.210, izinsiz veya bildirimsiz çalıştırmada tüzel kişi için 1.000–10.000 €, tüzel kişideki sorumlu kişi için 300–2.000 €, girişimci için 300–6.000 € bandı öngörüyor. Kanunda işçi başına çarpan yok — ceza işverene kesiliyor. m.210/4 ayrıca koruyucu tedbir olarak 6 aya kadar faaliyet yasağı verilebileceğini söylüyor; bir şantiye için bu, para cezasından çok daha ağır bir sonuç.
Çalışma bildiriminin (prijava rada) hiç yapılmamış olması da aynı bandın içinde: m.210/1-11. Makine teslim-montaj-servis işlerinde kesintisiz 30 gün ve yılda toplam 3 ay, yüksek uzmanlık gerektiren hizmetlerde bakanlık ön görüşüyle yılda 90 gün gibi bildirime dayalı çalışma kanalları var; bunların usulü ve işçi getirme kanalları Karadağ'a işçi getirme rehberinde ve yabancı işçi çalışma izni işveren süreci sayfasında anlatılıyor.
Şantiye kampı ya da şirket lojmanı işletiyorsanız ikinci bir yükümlülük daha var ve çoğu yatırımcı bunu bilmiyor: kendi çalışanlarını barındıran şirket, kapalı tip tesis dâhil, konaklama sağlayıcısı sayılıyor (m.6/6). Bu, misafiri 12 saat içinde polise kaydetme (m.97/1-2), pasaporttan kimlik doğrulama (m.97/7) ve iki yıl kayıt tutma (m.98) yükümlülüğü demek. İhlalin bandı m.212/1: tüzel kişi 500–3.000 €, sorumlu kişi 150–500 €, girişimci 300–1.500 €.
Bir de bordro tarafı var: ağır ve tehlikeli işlerde hızlandırılmış hizmet için ek emeklilik primi işverenin üzerinde ve oranı %6 ile %28 arasında değişiyor (Zakon o doprinosima m.16). Hangi inşaat pozisyonlarının bu kapsama girdiği ayrı bir tespit işi, ama bütçelenmediğinde şantiye maliyetinin diğer tüm işveren kalemlerini geçebilecek bir kalem.
İş sağlığı ve güvenliği tarafında dikkat: bu alanın kanunu Nisan 2026'da tamamen yenilendi (Zakon o zaštiti i zdravlju na radu, Sl. list CG 51/2026, yayım 15.04.2026, yürürlük 23.04.2026). Bu tarihten önceki madde atıflarını bayat sayın; yeni metnin madde içerikleri ayrı bir kontrol gerektiriyor.
Ruhsattan sapma: idari değil, cezai katman
Karadağ'da ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşaatın bir de ceza hukuku katmanı var ve bu katman Türk yatırımcının beklentisinin dışında ağır. Ceza Kanunu m.326b, karmaşık mühendislik yapısını ruhsatsız inşa etmeye başlamayı, ruhsata ve revize projeye aykırı inşa etmeyi veya yasak kararına rağmen inşa etmeyi 1 ile 8 yıl arası hapisle cezalandırıyor. m.326c ise belgesi olmayan şantiyenin, inşa hâlindeki veya tamamlanmış yapının altyapıya bağlanmasını — ya da bağlanmasına izin verilmesini — 3 ay ile 3 yıl arası hapisle cezalandırıyor.
Kovuşturma zamanaşımı da uzun: m.326a için 5 yıl (mutlak 10), m.326b için 10 yıl (mutlak 20), m.326c için 3 yıl (mutlak 6). Yani "yıllar önceydi, kapandı" varsayımı çoğu durumda yanlış.
Bu maddeleri iki uyarıyla veriyorum. Birincisi: elimdeki Ceza Kanunu konsolidasyonu 003/20'de bitiyor; sonraki değişiklikler gazete indeksinden teyit edilemedi, dolayısıyla bantlar güncel metinden doğrulanmalı. İkincisi: m.326a hâlâ "prijava + dokümantasyon" hattına göre yazılmışken 2025 İnşaat Kanunu prijava građenja rejimini kaldırdı; iki metnin nasıl bağdaştırıldığı açık bir soru. Pratik sonuç değişmiyor: ruhsata aykırı inşa, idari bir düzeltme meselesi olarak planlanamaz.
Yasal hâle getirme tarafı ayrı bir kanuna bağlı ve ayrı takvimi var; kaçak yapı dosyası olanlar için legalizacija rehberi bu sayfanın devamı.
Kullanım izni gelmeden şantiye kapanmıyor
Son kural en çok ihmal edileni: kullanım izni verilmeden yapının kullanılması yasak (m.60); deneme çalışması ve fonksiyonel test bunun dışında. Müfettişin tedbirleri arasında kullanım iznsiz yapının kullanımını yasaklamak da var. Bu, "kaba inşaat bitti, satışa ya da kiraya başlayalım" planını doğrudan kesen bir hüküm.
Sıra şöyle işliyor: nihai denetim raporu → 7 gün içinde kullanım izni başvurusu → başvurunun 3 gün içinde internette yayımlanması → teknik muayene komisyonu → kullanım izni → kadastro tescili. Kullanım izni olmadan şebeke bağlantısının hukuken imkânsız olduğu iddiasını bu sayfada yazmıyorum; enerji mevzuatından madde dayanağı bulamadım. Uygulamada dağıtım şirketinin belge istediği ve m.326c'nin belgesiz bağlantıyı suç saydığı ise net.
Şantiye açmadan önce takviminizi üç kısıtla birlikte kurun: belediyenin o yılki sezon yasağı, ruhsatın iki ve beş yıllık saatleri, denetim mühendisinin faz planı. Bu üçü çakışmadan planlanırsa şantiye sezonu kaybetmiyor; çakışırsa kaybedilen yalnız zaman olmuyor, m.43 kapsamındaki aşım da devreye giriyor.
Şantiyesi duran ya da denetim tutanağı eline geçen bir yatırımcıysanız, ruhsat ve revize proje nüshasını, denetim sözleşmesini, şantiye defterinin son sayfalarını ve varsa tutanağı inşaat ve proje danışmanlığı sayfası üzerinden gönderin. 3 iş günü içinde yazılı bir okuma alırsınız: hangi ihlal hangi mevzuattan doğuyor, hangi belge eksik, hangi sıra izlenirse şantiye en hızlı açılır — sonuç taahhüdü olmadan, çünkü sonuç dosyaya ve belediyeye göre değişir.