Karadağ'da inşaat ruhsatı iki ayrı saat taşır: m.35 uyarınca ruhsatın verilmesinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır, m.43 uyarınca yapı 5 yıl içinde bitirilmelidir. İlk saat dolduğunda inşa hakkı düşer ve konsolide metinde bir uzatma mekanizması bulamadım; ikinci saat dolduğunda ruhsat ölmez, her başlayan yıl için revize projede takdir edilen değer üzerinden ücret doğar ve şantiyenin güvenliğe alınması gerekir.
Bana "ruhsatımız var ama başlayamadık" diye yazan Türk yatırımcıların çoğu ruhsatı kendisi almadı. Arsayı "ruhsatlı" diye satın aldılar ya da yarım kalmış bir kaba yapıyı devraldılar; kimse o kâğıdın üzerinde bir tarih olduğunu söylemedi. Dosya Budva'daki ofisime geldiğinde soru artık teori değil: proje mevcut ruhsatla mı devam ediyor, yeni başvuruyla mı, yoksa hiç mi?
Bu sayfa iki saati birbirinden ayırıyor, çünkü hangisini kaçırdığınıza göre cevap tamamen değişiyor. İlk başvuru sürecinin kendisini Karadağ inşaat ruhsatı sayfasında anlattım; burası ruhsatı olan ve saati işleyen yatırımcının karar ağacı.
| Ne oldu | Hangi kural | Sonuç |
|---|---|---|
| Ruhsat alındı, 2 yılda başlanmadı | Zakon o izgradnji objekata m.35 | İnşa hakkı düşer; metinde uzatma yolu yok — yeni başvuru |
| Başlandı, 5 yılda bitmedi | m.43 | Ruhsat ayakta; her başlayan yıl için revize projedeki değer üzerinden ücret + şantiye güvenliği |
| Yapı bitti, kullanım izni yok | m.53-60 | Kullanım yasak (m.60); kadastroya "bitmiş" olarak işlenmez |
| Hiç ruhsat yok | Legalizacija kanunu (91/25, 18/2026, 117/2026) | Ayrı kanun: Temmuz 2025 ortofotosu belirleyici, kadastro kaydı süresinde başlatılmalı |
| Kanun öncesi başlamış usul | m.159/159a | Önce başlamış usuller, taraf lehineyse eski kanunla sonuçlandırılır; denetim usullerinde de aynı |
Birinci saat: iki yıl ve "başlamak" ne demek
Projeleri asıl öldüren madde 35. Ruhsatın verilmesinden itibaren iki yıl, sonra o ruhsata dayalı inşa hakkı yok. Konsolide metinde (Sl. list CG 19/25, 92/25, 160/25, 114/2026; 27.08.2026'da okundu) bu süreyi uzatma başvurusuna imkân veren bir hüküm bulamadım ve olmayan bir usulü uydurmayacağım: söyleyebileceğim şey metnin size vermediği şeydir, yani bir "bekletme" mekanizması.
Bu yüzden dosyanın en kıymetli belgesi, inşaata başlandığının kanıtı oluyor. Şantiye kurulumu, kazı, denetçi mühendisin tuttuğu kayıt — hepsi tarihleriyle dosyada durmalı. Çünkü "geç başladık" ile "hiç başlamadık" arasındaki fark, m.43 ile yeni başvuru arasındaki farktır. Başka bir danışmandan devraldığım dosyalarda ilk istediğim ve en sık eksik çıkan belge budur.
Sık gelen bir soruya ise kanundan cevap veremiyorum: arsa el değiştirdiğinde ruhsatın yeni yatırımcıya devri (promjena investitora) mümkün mü? Konsolide metinde bunu düzenleyen bir hüküm doğrulayamadım, o yüzden "çalışır" demek yerine çözülmemiş sayıyorum. Satıcının ruhsatının sizinle birlikte geleceğini varsayarak arsa alıyorsanız, bu varsayımı fiyat konuşulmadan önce, yazılı olarak test ettirin.
İkinci saat: beş yıl ve doğan ücret
Madde 43 farklı çalışır. Beş yılın aşılması ruhsatı düşürmez; her başlayan yıl için, revize glavni projekat'ta takdir edilen yapı değeri üzerinden bir ücret doğar ve yatırımcı şantiyeyi güvenliğe almak zorundadır. Bu ücretin oranını elimdeki metinde bulamadım; birinin tahminini rakam diye yazmaktansa bunu söylemeyi tercih ederim.
Pratikte bu, sahip olunabilecek daha iyi problemdir. Yüzde seksen bitmiş, beş yılı aşmış bir proje bütçe sorunudur. İki yıl içinde bir kürek bile vurulmamış bir arsa ise ruhsat sorunudur ve Karadağ'da ruhsat sorunları en baştan başlar: Geoportal'dan urbanistik-teknik şartlar, ideal çözüme şehir mimarının 30 gün içindeki onayı, ana proje, bağımsız revizyon, sonra ruhsat.
Yeni başvuruda asıl risk: parselin şartları değişmiş olabilir
Türk yatırımcıların en pahalı sürprizi burada oluyor. Eski ruhsat düştüğünde yeni başvuru, bugünün urbanistik-teknik şartlarıyla yapılır. Eski parametrelere göre çizilmiş bir proje, bugünkü parametrelere otomatik olarak uymaz: kat yüksekliği, brüt inşaat alanı, yapılaşma indeksleri, otopark ve çekme mesafeleri arada değişmiş olabilir.
Bu yüzden yeni projeye tek kalem çizdirmeden önce parselin güncel şartlarını Geoportal'dan çekip mimarınızın kullandığı parametrelerle karşılaştırıyorum. İmar durumu okumasının nasıl yapıldığını imar durumu, UTU ve DUP okuma rehberinde adım adım yazdım. Karşılaştırma iki cevaptan birini verir: proje bugün de geçerli (yeni başvuru büyük ölçüde evrak işi) ya da proje küçülmek zorunda (yatırım kararının kendisi yeniden hesaplanmalı).
Saati kaçırmamak için dosyada duracak beş belge
Bu dosyaları tutan yatırımcı, tutmayanın aylarca uğraştığı soruları bir günde cevaplıyor. Birincisi ruhsatın kendisi ve veriliş tarihi — fotokopi değil, idarenin verdiği nüsha. İkincisi revize edilmiş glavni projekat; m.43'teki ücretin matrahı bu projede takdir edilen değer olduğu için, projenin hangi versiyonunun onaylandığı ileride para meselesi hâline geliyor.
Üçüncüsü inşaata başlama delili: şantiye kurulum fotoğrafları (tarihli), kazı ve temel işlerine ait faturalar, denetçi mühendisin kayıtları. Dördüncüsü stručni nadzor'un dönemsel raporları — kanun bu denetimi yatırımcıya yüklediği için raporlar sizin lehinize tutulmuş tek bağımsız kayıt oluyor ve teknik muayenede komisyonun okuduğu şey de bu. Beşincisi güncel list nepokretnosti; hem malikin doğru göründüğünü hem G listesinde beklenmedik bir şerh olmadığını gösterir.
Bu beşlinin eksik olduğu dosyalarda ilk yaptığım iş geriye dönük belge üretmek değil, mevcut durumu tespit ettirmek: geodezik ölçüm ve tarihli fotoğrafla bugünkü halin sabitlenmesi. Sonradan üretilemeyecek tek şey, geçmişte neyin ne zaman yapıldığıdır; ama bugünün hâli her zaman kayda geçirilebilir ve çoğu tartışma buradan çözülüyor.
Şantiye durmuşsa: para değil, delil önceliklidir
Yarım kalan inşaatlarda müvekkillerin ilk refleksi yükleniciden para istemek oluyor. Doğru sıra farklı. Yeni bir ekip sahaya girdiği anda, önceki yüklenicinin bıraktığı iş ile yeni işin sınırı kanıtlanamaz hâle gelir; onunla birlikte eski yükleniciye karşı talep de zayıflar. Bu yüzden önce ölçüm, fotoğraf, malzeme dökümü ve avans mahsubu; sonra hukuki adım.
Sözleşme tarafında iki madde çoğu davayı belirliyor. ZOO m.279/2, gecikme yükleniciye yüklenemeyen bir sebepten doğmuşsa cezai şartı düşürüyor — işveren kaynaklı gecikme, geciken ödeme ya da proje değişikliği her ayrılan yüklenicinin savunması oluyor ve dosya bunu tarihli yazışmayla çürütüyor ya da çürütemiyor. ZOO m.280/5 ise işi teslim alıp cezai şart hakkını derhal saklı tutmayan işverenin bu cezayı isteyemeyeceğini söylüyor: teslim tutanağındaki tek bir çekince cümlesi, aylardır biriken bir alacağı kurtarıyor.
Buna karşılık ZOO m.712'deki on yıllık sağlamlık sorumluluğu sizin lehinize ve sözleşmeyle kaldırılamıyor; zemin kaynaklı kusurları da kapsıyor, kusur projeden geliyorsa projeciyi de sorumlu tutuyor ve sonraki maliklere karşı da işliyor. Süreleri kısa: kusuru öğrendikten sonra altı ay içinde bildirim, bildirimden sonra bir yıl içinde talep (m.713).
2025 kanunu öncesi ruhsatlar ve geçiş hükmü
2025 İnşaat Kanunu, yıllarca ruhsatın yerine geçmiş olan prijava građenja rejimini kaldırdı ve građevinska dozvola'yı yeniden resmî bir idari işlem hâline getirdi. Eski rejimden kâğıdı olan yatırımcılar haklı olarak hangi kanunun kendilerine uygulanacağını soruyor.
Geçiş hükümleri m.159 ve m.159a: kanundan önce başlamış usuller, taraf lehineyse başlangıçtaki kanunla sonuçlandırılır ve aynı yaklaşım denetim usulleri için de geçerlidir. Bu, usullere ilişkin bir kural; yapılara toptan kazanılmış hak veren bir hüküm değil. Asıl iş, ilgili tarihte fiilen hangi usulün derdest olduğunu belgelemekte: kayıt numaralı, damgalı bir başvurusu olan dosya ile mimarının çekmecesindeki taslakla bekleyen dosya aynı yerde durmuyor.
Süresi dolmuş ruhsatla devam etmenin bedeli
Burada mesele idari olmaktan çıkıp ceza hukukuna geçebiliyor; abartmadan, olduğu gibi yazayım. Elimdeki Ceza Kanunu konsolidasyonu 003/20 (23.01.2020) ile bitiyor ve sonraki değişiklikleri gazete indeksinden teyit edemedim. O metinde m.326a, prijava ve dokümantasyon olmadan inşaata başlamayı, revize ana projeye aykırı inşayı ve yasaklama kararına aykırı inşayı 6 aydan 5 yıla kadar hapisle cezalandırıyor ve para cezası seçeneği yok. m.326b, složeni inženjerski objekat'ı ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa etmeyi 1-8 yıl bandına koyuyor. m.326c ise belgesiz yapının şebekeye kaçak bağlanmasını 3 ay-3 yıl arasında cezalandırıyor. Not: m.326a'nın lafzı hâlâ "prijava + dokümantasyon" hattında yazılmış; 2025 reformundan sonra Ceza Kanunu'nun buna uyarlanıp uyarlanmadığını doğrulayamadım.
Uygulamada en sık görülen sonuç ceza değil, idari: durdurma kararı, kapanan şantiye ve satılamayan bir varlık. Şantiye denetimi ve yaz aylarındaki çalışma kısıtları ise ayrı bir konu; onları bu sayfada değil, denetim başlığı altında ayrıca ele alıyorum.
Bankanın, alıcının ve yeni yüklenicinin gördüğü şey
Düşmüş bir saat yalnız idari mesele değil; varlığın fiyatını da değiştiriyor. Kredi veren taraf, inşa hakkı hâlâ ayakta olan bir ruhsat ve sahadaki yapıyla örtüşen bir proje arıyor; teminatı zincirin sonundaki tescilli yapı, dökülen beton değil. Alıcının avukatı, benim yapacağım incelemenin aynısını yapıyor: ruhsat ve veriliş tarihi, başlangıç delili, revize ana proje, G listesi şerhleriyle birlikte güncel list nepokretnosti — ve aradaki farkı fiyata yazıyor.
Yeni bir yüklenici ise başkasının yapısını devralmanın görünmeyen riskini fiyatlıyor. Ölçümü yapılmış, sapma denetimi güncel ve ruhsatı ayakta bir dosyaya ciddi firmalar teklif verir; kilitli bir kapı ve bir kutu fatura için vermezler. Bu yüzden dosyayı düzenlemek, çoğu zaman şantiyeyi yeniden açmanın en ucuz adımıdır.
Aynı mantık satış tarafında da işliyor. İlana çıkmadan önce hangi saatin dolduğunu, parselin bugün neye izin verdiğini ve yeni başvurunun neyi gerektireceğini tespit ettirmek, bunları pazarlığın ortasında öğrenmekten ucuz; ve tartışmayı güven yerine fiyat üzerinde tutuyor.
Karar ağacı: hangi sırayla çalışıyorum
Önce hangi saatin kaçırıldığını tarih ve belgeyle tespit ediyorum; hatırlamayla değil. Sonra parselin güncel urbanistik-teknik şartlarını çekip onaylı projeyle karşılaştırıyorum. Üçüncü adım, fiilen inşa edilmiş olanın onaylı projeye karşı sapma denetimi: bugün bulunan sapma bir proje tadilatıdır, teknik muayenede bulunan sapma duran bir teslimdir. Dördüncüsü karar: mevcut ruhsatla bitirip m.43 ücretini bütçelemek mi, yoksa bugünün şartlarıyla yeni başvuru yapmak mı.
Yapının kendisi ruhsatsızsa yol tamamen farklıdır ve kanun bile başkadır; onu kaçak yapı yasallaştırma ve 14 Ağustos 2027 sayfasında anlattım.
Ruhsatı, onaylı projeyi, list nepokretnosti'yi ve inşaata ne zaman başlandığına dair belgeleri gönderin: 3 iş günü içinde hangi saatin işlediğini, parselin bugünkü şartlarının neye izin verdiğini, mevcut ruhsatla nelerin bitirilebileceğini ve yeni başvurunun neyi gerektireceğini yazılı olarak veriyorum — sonuç vaadi olmadan, çünkü sonuç parsele ve dosyaya bağlı. İnşaat ve proje tarafındaki tüm hizmetler Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı sayfasında.