Karadağ'da gayrimenkul alan yabancı yatırımcıların bütçeyi yalnızca satış bedeli üzerinden kurması bilinen bir hata. Daha az bilineni ise şu: Türkçe ve İngilizce kaynaklarda dolaşan devir vergisi rakamlarının bir kısmı yanlış, üstelik yatırımcının aleyhine yanlış.
Bu sayfa devir vergisini, yeni bina ile ikinci el ayrımını ve yıllık emlak vergisini madde numaralarıyla verir. Rakamlar sayfanın sonundaki tarihte doğrulanmıştır.
Devir vergisi: üst dilim %6, %15 değil
Karadağ 1 Ocak 2024'e kadar sabit %3 oranı uyguluyordu (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, m.11, Sl. list CG 036/13). Bu oran, Sl. list CG 028/23 (10.03.2023) sayılı değişiklikle kademeli bir yapıya çevrildi ve yeni yapı 1 Ocak 2024'ten itibaren uygulanıyor. Kanunun bugünkü tam künyesi: Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23 ve 33/26.
Yürürlükteki dilimler şunlar:
| Vergi matrahı | Vergi | Marjinal oran |
|---|---|---|
| 150.000,00 euroya kadar | Tutarın %3'ü | %3 |
| 150.000,01 euro üzeri | 4.500,00 euro + 150.000,01 euroyu aşan kısmın %5'i | %5 |
| 500.000,01 euro üzeri | 22.000,00 euro + 500.000,01 euroyu aşan kısmın %6'sı | %6 |
Üst dilimin oranı %6'dır. Bazı kaynaklarda geçen %15 rakamı yürürlükteki metinde yoktur ve gerçek yükü iki buçuk kattan fazla göstermektedir. Bu, alım kararını etkileyecek büyüklükte bir fark.
Dilimlerin iç tutarlılığı da bunu doğruluyor: 500.000 euroluk bir matrahta ikinci dilim 4.500 + (350.000 × %5) = 22.000 euro verir; bu da üçüncü dilimin sabit tutarıyla birebir örtüşür.
İki örnek hesap:
200.000 euroluk bir daire. İlk 150.000 için 4.500 euro, kalan 50.000 için %5, yani 2.500 euro. Toplam 7.000 euro, ortalama oran %3,5.
600.000 euroluk bir villa. İlk 500.000 için 22.000 euro, kalan 100.000 için %6, yani 6.000 euro. Toplam 28.000 euro, ortalama oran yaklaşık %4,67. Aynı işlem için %15 varsayımıyla yapılan hesap 37.000 euro verir — yani gerçek yükün 9.000 euro üzerinde.
Vergiyi kim öder
Zakon o porezu na promet nepokretnosti m.7 stav 1'e göre verginin mükellefi gayrimenkulü edinen taraftır, yani alıcı. Trampada ise m.7 stav 2 uyarınca değişimin her katılımcısı mükelleftir.
Bu, sözleşmeyle değiştirilebilecek bir vergi yükümlülüğü değildir. Taraflar aralarında masrafın kimin cebinden çıkacağını kararlaştırabilir, ancak vergi dairesine karşı mükellef alıcıdır.
Yeni bina ile ikinci el: "muafiyet" değil, kapsam dışılık
Yaygın anlatım, müteahhitten alınan sıfır dairenin devir vergisinden "muaf" olduğu yönünde. Kanunun kurduğu mekanizma bundan farklı ve daha nettir.
M.6 şöyle diyor: KDV kanunu uyarınca katma değer vergisi ödenen yeni inşa edilmiş yapıların edinilmesi, bu kanun anlamında gayrimenkul devri sayılmaz. Yani işlem muafiyet listesine girmez; kanunun konusu dışında kalır.
Pratikte sonuç aynı görünür — devir vergisi çıkmaz — ama hukuki dayanak farklıdır ve fark önemlidir: belirleyici olan yapının "yeni" görünmesi değil, o edinim üzerinden KDV ödenmiş olmasıdır. KDV'nin standart oranı, Zakon o porezu na dodatu vrijednost m.24 uyarınca %21'dir.
| Müteahhitten ilk el (KDV'li) | İkinci el | |
|---|---|---|
| Devir vergisi | Kanunun kapsamı dışında (m.6) | Kademeli tarife uygulanır (%3 / %5 / %6) |
| KDV | %21 standart oran (ZPDV m.24), fiyatın içinde | Yok |
| Mükellef | — | Alıcı (m.7 stav 1) |
| Belirleyici olgu | O edinim üzerinden KDV ödenmiş olması | KDV ödenmemiş olması |
Buradan çıkan pratik kural: sözleşme öncesinde satıcının o işlem için KDV mükellefi olup olmadığını ve KDV'nin fiilen hesaplanıp hesaplanmadığını belgeyle görmek gerekir. "Yeni bina" ifadesi tek başına kapsam dışılığı sağlamaz.
Yıllık emlak vergisi
Mülkün alınmasından sonra her yıl belediyeye ödenen vergi Zakon o porezu na nepokretnosti ile düzenlenir. Oran belediye kararıyla belirlenir, ancak kanun alt ve üst sınırları çizer.
| Gayrimenkulün türü | Oran aralığı | Madde |
|---|---|---|
| Genel kural | Piyasa değerinin %0,25 – %1,00'i | m.9 |
| İkincil konut / daire | %0,3 – %1,5 | m.10 b.1 |
| Ruhsatsız yapı — konut ihtiyacını karşılayan | %0,3 – %1,5 | m.10 b.2 |
| Ruhsatsız yapı — konut ihtiyacını karşılamayan | %0,3 – %2 | m.10 b.2 |
| Yapılaşmamış inşaat arsası | %0,25 – %1,00 (genel bant) | m.9 — m.10 b.3 kaldırıldı |
Yapılaşmamış inşaat arsası için ayrı bir yüksek bant artık yok. M.10 b.3 böyle bir arsaya %0,3 – %5 aralığını öngörüyordu; bu bent 118/2025 sayılı değişiklik kanunuyla 24 Ekim 2025'ten itibaren yürürlükten kaldırıldı, ayrıca Anayasa Mahkemesi'nin U-I br. 22/20 kararıyla iptal edildi (Sl. list CG 126/2025, 29 Ekim 2025). Boş arsa bugün M.9'un genel bandına (%0,25 – %1,00) düşüyor.
Bunun yatırımcı açısından sonucu doğrudan: arsa alıp bekletmenin yıllık vergi maliyeti artık aynı değerdeki bir konutun beş katı değil, onunla aynı banttadır. Hâlâ %5 yazan kaynaklar Ekim 2025 öncesi metni anlatıyor.
"İkincil konut" tanımı yatırımcıyı doğrudan ilgilendiriyor
Sayfalarda genellikle "oturmuyorsanız bazı belediyeler daha yüksek oran uygulayabilir" gibi belirsiz bir ifadeyle geçilen bu konu, aslında kanunda tanımlıdır. M.11 üç şey söylüyor:
Birincisi, mükellefin prebivalište'si veya sürekli oturma yeri olmayan konut ikincil sayılır.
İkincisi — ve yatırımcı açısından belirleyici olanı — tüzel kişi mülkiyetindeki konut da ikincil sayılır. Yani gayrimenkulü bir d.o.o. üzerinden almak, kullanım biçiminden bağımsız olarak mülkü kanunen ikincil konut bandına (%0,3 – %1,5) sokar.
Üçüncüsü, mükellefin Karadağ'daki tek konutu olması hâlinde o konut ikincil sayılmaz; ancak bu istisna, mükellefin Karadağ'da prebivalište ya da sürekli oturma kaydının bulunması şartına bağlıdır.
Şirket üzerinden alım kararı çoğu zaman sorumluluk, devir kolaylığı ve oturum gerekçeleriyle verilir. Bu maddenin söylediği, kararın yıllık vergi bandını da otomatik olarak değiştirdiğidir. Şirket yapısının kendisi ayrı bir konu ve Karadağ şirket kuruluşu sayfamızda ele alınıyor; burada altı çizilmesi gereken nokta, iki kararın birbirinden bağımsız düşünülemeyeceğidir.
Bütçelenmesi gereken diğer kalemler
Devir vergisi ve KDV dışında, işlemin kendisinden doğan masraflar vardır: imza tasdiki ve noter işlemleri, tapu/katastar işlemleri, yabancı belgelerin tercümesi ve gerekliyse apostil, ve varsa aracılık ücretleri. Bu kalemlerin tutarları işleme, belediyeye ve belge sayısına göre değiştiği için burada rakam verilmiyor; sözleşme öncesinde her birinin somut tutarının yazılı olarak istenmesi doğru yaklaşımdır.
Bir noktayı da açıkça belirtelim: bu sayfa hiçbir meslek grubunu peşinen suçlamıyor. Devir vergisi dilimleri ve emlak vergisi oranları kanunda yazılıdır ve herkese açıktır. Yatırımcının işi bunları gizleyen birini aramak değil, alım kararından önce kendi hesabını yürürlükteki metne göre yapmaktır.
Alım öncesinde netleştirilmesi gerekenler
Mülkün ilk el mi ikinci el mi olduğu ve o edinim üzerinden KDV ödenip ödenmediği. Matrahın hangi dilime düştüğü ve buna karşılık gelen tutar. Mülkün tüzel kişi adına mı gerçek kişi adına mı alınacağı ve bunun m.11 karşısındaki sonucu. Arsa söz konusuysa yapılaşmamış arsa oranının uygulanıp uygulanmayacağı. Ve tapu kaydının hukuki durumu — bu ayrı bir inceleme konusu ve Karadağ gayrimenkul hukuku sayfamızda ele alınıyor.
Bu sayfadaki rakamlar 26 Ağustos 2026 tarihinde doğrulanmıştır. Devir vergisi oranları Sl. list CG 028/23 ile getirilen ve 1 Ocak 2024'ten uygulanan tarifeden; yapısal maddeler (m.6, m.7) Zakon o porezu na promet nepokretnosti'nin 036/13 sayılı metninden alınmıştır — m.6 bu arada değişti: Sl. list CG 033/26 (10.3.2026) sayılı değişiklik, KDV'li yeni bina istisnasının yanına inşaat arsasını da ekledi ve 1 Nisan 2026'dan itibaren uygulanıyor. Kanunun bugünkü tam künyesi Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23 ve 33/26; emlak vergisi oranları ise Zakon o porezu na nepokretnosti'nin 025/19 ve 049/22 sayılı düzenlemeleri içeren birleştirilmiş metninden alınmıştır. Vergi oranları kanun değişikliğiyle değişir; kendi işleminiz için güncel metinden teyit ediniz.
Somut bir mülk için vergi yükünün hesaplanmasını istiyorsanız ekibimiz bunu sizinle birlikte gözden geçirebilir.
