Karadağ turizm teşvikleri hakkında dolaşan bilginin önemli bir bölümü, yürürlükten kalkmış mevzuattan aktarılıyor. Bu, aktaranların kusuru değil: devletin kendi yatırımcı sayfası bile KDV Kanunu'nda artık bulunmayan bir konaklama oranını yazıyor ve ilgili hükümleri Mart 2025'te ilga edilmiş bir planlama kanununa atıf yapıyor.
Bu sayfa, 26 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki kanun metinlerinden madde numarasıyla doğrulanabilen teşvikleri veriyor; yaygın biçimde duyurulduğu hâlde doğrulanamayan bir teşvik varsa bunu da açıkça söylüyor. Güncel bir hükme bağlanamayan hiçbir rakam bu sayfada yer almıyor.
Konaklama KDV oranı %7 değil, %15
Finansal modeli değiştiren düzeltme bu ve en sık yanlış aktarılan kalem de bu.
Zakon o porezu na dodatu vrijednost madde 24 genel KDV oranını %21 olarak belirliyor. Madde 24a(1) ise %7 indirimli oranı düzenliyor ve on iki kalemi sayıyor: temel gıda, ilaç, ortotik ve protetik araçlar, ders kitapları, içme suyu, süreli yayın, toplu taşıma, kamu hijyeni, cenaze hizmetleri, hayvan yemi ve bitkisel ürünler, hijyenik ürünler, bebek bezi. Konaklama bu listede yok.
Konaklama, madde 24a(2) kapsamındaki %15 oranında; bu oran Službeni list Crne Gore 094/24, 30.09.2024 sayılı değişiklik kanunuyla getirildi.
| Teslim | Oran | Hüküm |
|---|---|---|
| Genel oran, ayrıca belirlenmemiş her şey | %21 | m. 24 |
| Turizm ve ağırlama kanununun tanımladığı konaklama tesislerinde konaklama | %15 | m. 24a(2)(2) |
| Ağırlama tesislerinde yiyecek ve içecek hazırlama ve servisi | %15 | m. 24a(2)(3) |
| Alkollü içecekler, şekerli gazlı ve gazsız içecekler, kahve | %21 | m. 24a(2)(3) istisnası |
| Marinalarda verilen servis hizmetleri | %15 | m. 24a(2)(8) |
İki ayrıntı otel işletme hesabını doğrudan etkiliyor. Birincisi, madde 24a(2)(2) konaklamayı "turizm ve ağırlama alanını düzenleyen kanunun tanımladığı" tesislere atıfla belirliyor; yani KDV oranınızı belirleyen sınıflandırma, ünite satabilip satamayacağınızı belirleyen sınıflandırmayla aynı. İkincisi, yiyecek-içecek kalemi bölünmüş durumda: %15 oranı alkollü içecekleri, şekerli gazlı ve gazsız içecekleri ve kahveyi açıkça dışarıda bırakıyor. Bir otel barı tek oranla çalışmıyor.
Komünal ücret muafiyeti yalnız beş yıldıza ait — ve kondo satışı onu geri alıyor
Muafiyet gerçek, ama üç özelliği düzenli olarak yanlış aktarılıyor.
Hüküm bugün Zakon o uređenju prostora madde 70'te; kanun Službeni list Crne Gore 019/25, 04.03.2025 sayılı nüshada yayımlandı ve 05.03.2025'te yürürlüğe girdi (028/25 ve 049/25 sayılı düzeltmelerle). Madde 70(1), inşaat arazisinin temel komünal donanımı için yatırımcıya naknada za građenje (inşa ücreti) ödeme yükümlülüğü getiriyor.
Madde 70(2) ücretin ödenmeyeceği hâlleri sayıyor: genel yarar objeleri; beş yıldızlı oteller; hareket kısıtlılığı olan kişiler için rampa, asansör ve benzeri objeler; kanuna uygun mevcut objenin rekonstrüksiyonu ya da yıkımı ve mevcut gabari içinde yeni obje inşası (ek donanım gerekmiyorsa); ve yatırımcısı yerel özyönetim birimi olan objeler.
| Dolaşımdaki iddia | Madde 70 ne diyor |
|---|---|
| Dört yıldız ve üzeri oteller muaf | m. 70(2)(2) yalnız beş yıldızlı otelleri sayıyor |
| Muafiyet otomatik ve tam | m. 70(4) kondo ve mješoviti modelde satılan üniteler için ücreti geri getiriyor |
| Belediye yine de arsayı donatıyor | m. 70(3) muafiyet hâlinde bu yükümlülüğü kaldırıyor |
| İndirim listesinde oteller var | m. 70(6) biznis zonu, devlet ve belediye projeleri, sosyal konut, yenilenebilir enerji, aile konutu, kültürel miras ve dinî objeleri sayıyor — oteli saymıyor |
İki kez okunması gereken hüküm madde 70(4): beş yıldızlı bir otel kondo veya mješoviti modelde işletiliyorsa, yatırımcı bireysel satışa konu smještajne jedinice için inşa ücretini ödemek zorunda ve hesap ünitenin net alanı ile ona ait park yeri üzerinden yapılıyor. Bu, turizm kanununun ünite alıcısının neye sahip olduğunu tanımlarken kullandığı formülün aynısı. Kısacası muafiyet, işlettiğiniz otel için ayakta kalıyor; sattığınız otel için ortadan kalkıyor.
Madde 70(5) turizm kanunundaki tescil koşullarının üstüne bir kapı daha ekliyor: bu ünitelerin katastarda tescili için, katastar mevzuatının aradığı belgelere ek olarak inşa ücreti ilişkisinin düzenlendiğini gösteren belge gerekiyor.
Madde 70(3) ise kimsenin fiyatlamadığı kısım: muafiyetin uygulandığı hâllerde yerel özyönetim birimi lokasyonun komünal donanımını sağlamakla yükümlü değil. Kaldırılmış bir ücret ile donanımsız bir arsa, kaldırılmış bir ücret ile donatılmış bir arsadan farklı bir denklemdir.
Madde 70(6) belediyeye ücreti indirme yetkisi veriyor: biznis zonunda ve devlet/belediye projelerinde %100'e kadar, sosyal konut ve yenilenebilir enerjide %60'a kadar, aile konutlarında %50'ye kadar, tescilli kültür varlığı rekonstrüksiyonunda %40'a kadar, dinî objelerde %20'ye kadar ve tek seferde ödemede %20'ye kadar. Madde 70(7), birden çok sebep varsa yatırımcı lehine olanın uygulanacağını söylüyor.
Doğrulayamadığımız %0 inşaat KDV'si
Devletin turizm yatırımcılarına yönelik teşvik sayfası, yatırım değeri 500.000 avroyu aşan beş ve üzeri yıldızlı ağırlama tesislerinin inşası ve donatılması için yapılan mal ve hizmet tesliminde %0 KDV oranından söz ediyor.
Bu hükmü, 094/24 (30.09.2024) sayılı değişikliğe kadar konsolide edilmiş KDV Kanunu metninde bulamadık. Sıfır oranı düzenleyen madde 25, 1'den 12d'ye kadar sayıyor: ihracat, bağlantılı taşıma hizmetleri, serbest bölge ve gümrük antrepolarına teslim, diplomatik ve uluslararası kuruluş teslimleri, listelenmiş ilaç ve tıbbi araçlar, açık denizde sondaj araştırması, bağış ve uluslararası kredi teslimleri, ekmek, un ve ayçiçek yağı. Otel inşasına ilişkin bir kalem, bir yıldız eşiği veya 500.000 avro rakamı maddede yok.
Aynı devlet sayfası konaklama için %7 oranını da yazıyor; madde 24a(2)(2) bunu çürütüyor. Bu nedenle o sayfaya dayanmıyoruz ve bir finansal modelin de dayanmaması gerekir. Söz konusu tedbir okumadığımız başka bir düzenlemede yer alıyorsa, KDV Kanunu'nda değildir; ispat yükü ona dayanan taraftadır.
Emlak vergisi indirilebilir — belediyenin takdiriyle
Bu teşvik gerçek, ama kulağa geldiğinden daha ölçülü.
Zakon o porezu na nepokretnosti (025/19, 30.04.2019 ve 049/22, 06.05.2022) madde 12, ağırlama tesisleri için vergi oranının, aynı kanunun 9. maddesine göre belirlenen orana kıyasla indirilebileceğini söylüyor: üç yıldızlı tesiste %15'e kadar, dört yıldızlıda %30'a kadar, dört yıldız üzerindeki tesiste %70'e kadar.
Fiile ve nesneye dikkat: kanun oranın indirileceğini değil indirilebileceğini söylüyor ve indirim vergi borcuna değil orana uygulanıyor. Madde 9 bandı içindeki oran belediye kararı olduğu için bu, yerel olarak başvurulan ve modellemede ihtiyatlı tutulması gereken bir kalem.
Dört-beş yıldızlı projenin gerçekte karşılaştığı ruhsat yolu
Zakon o izgradnji objekata (019/25, 04.03.2025 ve 092/25, 07.08.2025) yüksek kategorili turizm projelerini sıradan yapılardan ayrı tutuyor.
Madde 32(2)(3): dört veya beş yıldızlı otel ve turistik yerleşim ile turistik rizort için inşaat ruhsatını yerel idare değil, Bakanlık veriyor. Ruhsat süreciniz baştan itibaren merkezî bir süreç.
Madde 34(6): ruhsatı verecek organ, dört ve beş yıldızlı oteller, dört ve beş yıldızlı turistik yerleşimler ve turistik rizortlar için revize ana projeye ilişkin turizmden sorumlu devlet idaresi organının onayını re'sen temin ediyor. Madde 34(7) bu organa 15 gün veriyor; madde 34(8) ise süre içinde onay iletilmezse onay verilmiş sayılacağını düzenliyor. Yatırımcı lehine işleyen sessiz bir süre, bilinmeye değer.
Madde 33(4) kondo rejimiyle halkayı kapatıyor: turizm mevzuatına göre objenin bölümlerinin satışına izin verilen bir yapıda rekonstrüksiyon, ilave veya kat ilavesi söz konusuysa, madde 34(1)(4) belgesi objeyi yöneten tüzel kişiden (upravljač) temin ediliyor. Ruhsat zincirinin bütünü için Karadağ inşaat ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu sayfada bilerek yer almayan üç kalem
Kurumlar vergisi oranı yazılmadı. Ulaşabildiğimiz Zakon o porezu na dobit pravnih lica nüshaları — devlet alan adında barındırılan biri dâhil — hâlâ eski tek oranı gösteren konsolidasyonlar. Bayat olduğunu gördüğümüz bir kaynaktan manşet vergi oranı yayımlamadık. Modele girmeden önce oranı resmî gazete metninden doğrulatın.
Turizmin GSYİH içindeki payı yazılmadı. Rakam birden çok versiyonda dolaşıyor ve bir istatistik yayınına bağlayamadık.
İthal ekipmanda gümrük muafiyeti yazılmadı. Gümrük mevzuatında genel muafiyet rejimleri var, ancak muafiyeti otel yıldız kategorisine bağlayan bir hüküm bulamadık; genel bir rejimi turizm teşviki diye tanıtmayız.
Bu sayfadakiler yukarıda künyesi verilen konsolide metinlerden okundu ve 26 Ağustos 2026'da kontrol edildi. Yeni bir Turizm ve Ağırlama Kanunu Skupština'da; kabul edilirse bu tanımların bir kısmı değişebilir, sayfada bu ihtimale göre yazılmış hiçbir şey yok.
Modele teşvik yazmadan önce
Pratik test kısa. Otel beş yıldız mı, dört mü? İnşa ücreti muafiyeti tek bir kelimeye bağlı ve madde 70(2)(2) beş diyor. Otelin herhangi bir bölümü kondo ya da mješoviti ünite olarak satılacak mı? Satılacaksa madde 70(4) ücreti o üniteler için net alan artı park yeri üzerinden geri getiriyor ve madde 70(5) ücretin düzenlenmesini tescilin şartı yapıyor. Modelinizde hâlâ %7'lik konaklama KDV satırı duruyor mu? Duruyorsa hesaplanan KDV sekiz puan eksik demektir.
Projenin kategori kararını, belediyenin ücret hesabını ve satış belgelerinin taslağını bize gönderin; yürürlükteki metinlerin hangi kolaylıkları gerçekten desteklediğini ve hangi satırların modelden çıkması gerektiğini söyleyelim. Bu çalışma Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı ile gayrimenkul yatırımı hizmetlerimizin kapsamında.
