Wer in Montenegro eine gebrauchte Wohnung kauft, zahlt zum Kaufpreis vor allem zwei Dinge: die Grunderwerbsteuer (3 % bis 150.000 €, darüber 4.500 € plus 5 %, ab 500.000 € 22.000 € plus 6 %) und den Notar, dessen Gebühr seit dem 9. April 2026 ein neuer, verbindlicher Tarif festlegt: 480 € bis zu einem Wert von 119.999,99 €, danach 13 € für jede angefangenen 15.000 €, höchstens 8.000 €, jeweils zuzüglich 21 % Umsatzsteuer. Bei 250.000 € sind das zusammen mit der Katastergebühr rund 10.235 € oder 4,1 % des Preises. Wer neu vom Bauträger kauft, zahlt keine Grunderwerbsteuer; dafür stecken 21 % Umsatzsteuer bereits im Preis. Makler und Anwalt kommen nach Vertrag hinzu, nicht nach Gesetz.
Quellen, geprüft am 5. November 2026. Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Grunderwerbsteuergesetz), Sl. list CG 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 und 132/26, Artikel 6, 7, 9, 10, 11, 12, 15 und 16. Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Notartarif), Sl. list CG 49/2026, veröffentlicht und in Kraft seit 9. April 2026, Artikel 12, 13, 15, 16, 17 und 21 sowie Tarifnummern 1, 3, 9, 15, 19 und 21; die Zahlen haben wir aus den Seiten des Amtsblatts selbst abgelesen. Zakon o notarima (Notargesetz), Artikel 47 und 52. Uredba o visini naknada za korišćenje podataka Državnog premjera i katastra nepokretnosti (Gebührenverordnung des Katasters), Sl. list CG 26/2012, Nummern 8.6.1 und 8.8. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Maklergesetz), Sl. list CG 89/2025 und 114/2026, Artikel 17, 18 und 27. Zakon o porezu na nepokretnosti (Grundsteuergesetz), Artikel 9, 10, 11 und 16. Zakon o strancima (Ausländergesetz), Artikel 56. Allgemeine Rechtsinformation, keine Beratung für Ihren Einzelfall.
Auf einen Blick
| Position | Höhe | Wer zahlt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (nur Zweitmarkt) | 3 % bis 150.000 €; darüber 4.500 € + 5 %; ab 500.000,01 € 22.000 € + 6 % | Käufer | Grunderwerbsteuergesetz Art. 7, 11 |
| Umsatzsteuer (nur Neubau vom Bauträger) | 21 %, im Kaufpreis enthalten | Käufer über den Preis | Grunderwerbsteuergesetz Art. 6 |
| Notar: Kaufvertrag als notarski zapis | 480 € bis 119.999,99 €; dann + 13 € je angefangene 15.000 €; höchstens 8.000 €; zzgl. 21 % USt | Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, wenn nichts anderes vereinbart | Notartarif Tarifnummer 1, Art. 12, 15 |
| Notar: Dolmetscher, Zeugen | + 15 € je Person, dazu das Honorar des Gerichtsdolmetschers | die Beteiligten | Notartarif Tarifnummer 21 Abs. 5, Art. 17 |
| Notar: Antrag beim Kataster | 15 € | wer den Notar beauftragt | Notartarif Tarifnummer 19 |
| Notaranderkonto (optional) | 0,3 % des Betrags, mindestens 150 €, je angefangene sechs Monate | wer hinterlegt | Notartarif Tarifnummer 15 |
| Kataster: Eintragung des Eigentümers | 10 € | Käufer | Gebührenverordnung Nr. 8.8 |
| Kataster: Grundbuchauszug (list nepokretnosti) | 3 € | wer ihn anfordert | Gebührenverordnung Nr. 8.6.1 |
| Makler | nicht gesetzlich festgelegt; muss im schriftlichen Maklervertrag stehen | wer den Makler beauftragt hat | Maklergesetz Art. 18, 27 |
| Grundsteuer (jährlich, nach dem Kauf) | 0,25–1,00 % des Marktwerts; Zweitwohnung 0,3–1,5 % | wer am 1. Januar eingetragen ist | Grundsteuergesetz Art. 9, 10 |
Die Grunderwerbsteuer: der größte Posten, aber nur beim Zweitmarkt
Steuerpflichtig ist der Erwerber (Artikel 7). Bemessungsgrundlage ist der Marktwert im Zeitpunkt des Erwerbs, bei einem Kauf also der gesamte gezahlte Preis (Artikel 9). Steht im Vertrag ein Preis unter dem Marktwert oder gar keiner, schätzt die Steuerbehörde der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, den Marktwert selbst (Artikel 10). Ein niedrig beurkundeter Preis spart deshalb keine Steuer, er erzeugt einen Bescheid.
Seit dem 1. Januar 2024 ist der Satz progressiv (Artikel 11): 3 % bis 150.000 €, für den Teil darüber 4.500 € plus 5 %, ab 500.000,01 € 22.000 € plus 6 %. Die Steuerschuld entsteht am Tag des Vertragsschlusses, bei einer noch nicht fertigen Immobilie erst mit der Übergabe (Artikel 15). Binnen 15 Tagen reichen Sie die Steuererklärung bei der Gemeinde ein und zahlen gleichzeitig (Artikel 16). Der Notar schickt der Steuerbehörde seine Ausfertigung ohnehin binnen 15 Tagen (Artikel 15 Absatz 5).
Eine Befreiung, die ausländische Käufer oft in Foren lesen, gilt für sie nicht: Der Ersterwerb einer Wohnung bis 20 m² je Haushaltsmitglied ist nur für volljährige montenegrinische Staatsbürger mit Wohnsitz in Montenegro steuerfrei (Artikel 12 Absatz 1 Nummer 4). Alle Stufen, die Bemessung und die Befreiungen im Einzelnen stehen in Grunderwerbsteuer in Montenegro: 3, 5 und 6 Prozent.
Neubau vom Bauträger: Der Erwerb neu errichteter Gebäude und von Bauland, auf den Umsatzsteuer gezahlt wird, gilt nicht als Grundstücksverkehr im Sinne dieses Gesetzes (Artikel 6). Es fällt also entweder Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer an, nie beides. Die Umsatzsteuer von 21 % ist im Preis enthalten; bei 250.000 € brutto sind das 43.388,43 €. Für den Vergleich zweier Angebote zählt daher der Gesamtpreis, nicht der Steuersatz.
Der Notar: neuer Tarif seit 9. April 2026
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist in Montenegro nur als notarski zapis wirksam, also als vom Notar aufgenommene Urkunde. Ein Geschäft, das diese Form nicht einhält, entfaltet keine Rechtswirkung (Notargesetz Artikel 52 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 3). Am Notar kommt also niemand vorbei, und seine Gebühr ist kein Verhandlungsposten.
Die Notarkammer hat am 8. April 2026 mit Zustimmung der Regierung einen neuen Tarif beschlossen. Er steht im Amtsblatt Sl. list CG 49/2026 und gilt seit dem Tag der Veröffentlichung, dem 9. April 2026; der alte Tarif von 2012 ist aufgehoben (Artikel 21 und 22). Zwei Regeln des allgemeinen Teils sind für Käufer wichtig:
- Der Tarif ist zwingend. Der Notar muss ihn in jedem Einzelfall anwenden; eine höhere oder niedrigere Gebühr zu vereinbaren ist verboten (Artikel 13).
- Umsatzsteuer und Abgaben kommen hinzu. Neben der Tarifgebühr berechnet der Notar die gesetzliche Umsatzsteuer, Gebühren und sonstige Abgaben (Artikel 12 Absatz 2).
Für den Kaufvertrag gilt Tarifnummer 1. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert:
| Wert des Geschäfts | Notargebühr netto |
|---|---|
| bis 19.999,99 € | 180 € |
| 20.000 € bis 39.999,99 € | 250 € |
| 40.000 € bis 59.999,99 € | 350 € |
| 60.000 € bis 79.999,99 € | 420 € |
| 80.000 € bis 119.999,99 € | 480 € |
| über 119.999,99 € | 480 € + 13 € je angefangene 15.000 €, höchstens 8.000 € |
Als Wert nimmt der Notar den Marktwert, nicht zwingend den Preis, den die Parteien nennen (Artikel 5). In der Gebühr enthalten sind die Beglaubigung der Urkunde, der Unterschriften, der beigefügten Abschriften und die Ausfertigungen, wenn sie gleich nach der Beurkundung ausgegeben werden (Tarifnummer 1 Absatz 3).
Was zur Grundgebühr hinzukommen kann:
- Dolmetscher. Versteht ein Beteiligter die Sprache der Urkunde nicht, muss ein Gerichtsdolmetscher hinzugezogen werden (Notargesetz Artikel 47). Die Notargebühr steigt dann um 15 € je Dolmetscher oder Zeuge (Tarifnummer 21 Absatz 5), und das Honorar des Dolmetschers tragen die Beteiligten selbst (Artikel 17). Für fast jeden deutschsprachigen Käufer fällt diese Position an.
- Mehr als zwei Parteien. Ab der dritten Partei steigt die Gebühr um 5 % je weitere Partei (Tarifnummer 21 Absatz 3). Kaufen Sie zu zweit von einem Verkäufer, sind das drei Parteien.
- Antrag beim Kataster. Stellt der Notar den Eintragungsantrag für Sie, berechnet er 15 € (Tarifnummer 19 Absatz 1).
- Notaranderkonto. Läuft der Kaufpreis über das Treuhandkonto des Notars, kostet das 0,3 % des Betrags, mindestens 150 €, für jede angefangenen sechs Monate (Tarifnummer 15). Bei 250.000 € sind das 750 € zuzüglich Umsatzsteuer. Das Konto ist eine Wahl, keine Pflicht; ob es sich lohnt, hängt davon ab, wie der Vertrag die Zahlung sichert.
- Vorvertrag. Ein Vorvertrag beim Notar kostet die Hälfte der Gebühr für den Hauptvertrag; schließen Sie den Hauptvertrag beim selben Notar, wird sie angerechnet (Tarifnummer 1 Absatz 9).
- Vollmacht. Wer nicht selbst zum Termin kommt, braucht für ein formpflichtiges Geschäft eine Vollmacht; bei einem montenegrinischen Notar kostet sie 60 € (Tarifnummer 1 Absatz 7). Eine im Ausland unterschriebene Vollmacht braucht in der Regel eine Beglaubigung, eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung; deren Kosten richten sich nach dem jeweiligen Land.
- Selbst mitgebrachter Vertrag. Bestätigt der Notar einen von den Parteien vorbereiteten Vertrag als notarski zapis, beträgt die Gebühr 80 % der Gebühr für die Aufnahme (Tarifnummer 3). Die Ersparnis ist klein; entscheidend ist, wer den Vertrag geschrieben hat und wessen Interessen er schützt.
Wer am Ende zahlt, regelt der Tarif nur hilfsweise: Haben mehrere Parteien am Geschäft mitgewirkt, schulden sie die Notargebühr gesamtschuldnerisch, wenn sie nichts anderes vereinbaren (Artikel 15). Schreiben Sie die Aufteilung deshalb in den Vertrag. Der Notar darf einen Vorschuss verlangen und erst nach dessen Eingang tätig werden (Artikel 16 Absatz 3 und 4). Ablauf und Fallen des Termins selbst stehen in Notartermin in Montenegro: Ablauf und die vier Fallen.
Kataster: die kleinste Position
Die Gebühren des Katasters setzt die Regierung fest (Katastergesetz Artikel 174). Die Verordnung von 2012 (Sl. list CG 26/2012) nennt 10 € für die Eintragung des Rechtsinhabers und 3 € für einen Grundbuchauszug, den list nepokretnosti. Eine spätere Änderung dieser Verordnung haben wir im Register des Amtsblatts nicht gefunden. Wenn der Notar den Antrag stellt, kommen seine 15 € aus Tarifnummer 19 hinzu.
Makler und Anwalt: nach Vertrag, nicht nach Gesetz
Kein Gesetz legt in Montenegro die Höhe der Maklerprovision fest. Das Maklergesetz verlangt aber einen schriftlichen Maklervertrag, der Höhe, Art und Fälligkeit der Provision nennt (Artikel 18). Auftraggeber kann der Verkäufer ebenso sein wie der Käufer (Artikel 17 Absatz 2). Der Anspruch entsteht erst mit dem Abschluss des vermittelten Geschäfts, und einen Vorschuss auf die Provision darf der Makler nicht verlangen (Artikel 27 Absatz 1 und 2). Fragen Sie deshalb vor der ersten Besichtigung, wer den Makler beauftragt hat und was im Vertrag steht. Ob ein Inserat von einem eingetragenen Makler stammt, erkennen Sie an der Registernummer; die Frist dafür steht in Montenegros Makler müssen bis zum 13. August 2027 in ein öffentliches Register.
Die Kosten der anwaltlichen Prüfung vereinbaren Sie schriftlich und vorab. Sie hängen davon ab, was geprüft wird: Grundbuch und Lasten, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung, Verkäufer, Zahlungsweg und der Vertragstext.
Rechenbeispiele für den Zweitmarkt
Annahmen: ein Käufer, ein Verkäufer, der Notar nimmt den Vertrag auf, kein Notaranderkonto, keine Maklerprovision. Grunderwerbsteuer nach Artikel 11, Notar nach Tarifnummer 1 zuzüglich 21 % Umsatzsteuer, Kataster 10 € plus 3 €.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Notar netto | Notar brutto | Kataster | Summe | Anteil am Preis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 3.000,00 € | 480 € | 580,80 € | 13 € | 3.593,80 € | 3,6 % |
| 250.000 € | 9.500,00 € | 597 € | 722,37 € | 13 € | 10.235,37 € | 4,1 % |
| 600.000 € | 28.000,00 € | 909 € | 1.099,89 € | 13 € | 29.112,89 € | 4,9 % |
Hinzu kommen, je nach Fall: 15 € netto Notarzuschlag und das Honorar des Dolmetschers, 15 € netto für den Katasterantrag durch den Notar, beim Notaranderkonto 0,3 % je angefangene sechs Monate, eine Vollmacht, die Provision aus dem Maklervertrag und die Anwaltskosten.
Beim Neubau vom Bauträger zum Bruttopreis von 250.000 € entfällt die Grunderwerbsteuer. Es bleiben der Notar (722,37 € brutto) und das Kataster (13 €), zusammen 735,37 €. Die 43.388,43 € Umsatzsteuer haben Sie bereits mit dem Preis bezahlt.
Liegt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei mindestens 150.000 €, kann eine Wohnung oder ein Haus Grundlage einer befristeten Aufenthaltserlaubnis sein; als Nachweis des Werts nennt das Ausländergesetz den Steuerbescheid (Artikel 56 Absatz 4). Was dafür sonst noch gilt, steht in Aufenthalt über Immobilieneigentum in Montenegro.
Nach dem Kauf: jedes Jahr die Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf den Marktwert zum 1. Januar. Der Satz liegt zwischen 0,25 % und 1,00 % (Artikel 9), für Zweitwohnungen zwischen 0,3 % und 1,5 % (Artikel 10); ohne gemeldeten Wohnsitz gilt Ihre Wohnung als Zweitwohnung (Artikel 11). Nach dem Kauf ist binnen 30 Tagen eine Erklärung bei der Gemeinde fällig (Artikel 16). Den Satz Ihrer Gemeinde und Zone finden Sie über Grundsteuer in Montenegro: was Eigentümer jedes Jahr zahlen.
Was diese Seite nicht klärt
- Steuern in Ihrem Heimatstaat. Ob und wie Deutschland, Österreich oder die Schweiz den Erwerb, spätere Mieteinnahmen oder einen Verkauf besteuern, entscheidet das dortige Recht. Das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung zu Hause.
- Übliche Maklerprovisionen. Wir nennen keine marktübliche Prozentzahl, weil das Gesetz keine kennt und die Spanne von Fall zu Fall verschieden ist. Maßgeblich ist Ihr Vertrag.
- Kosten des Verkäufers. Die Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn schuldet der Verkäufer, nicht Sie.
- Finanzierung. Eine Hypothek kostet eigene Notar- und Katastergebühren (Notartarif Artikel 9 und Tarifnummer 1, Gebührenverordnung Nr. 8.8), die hier nicht eingerechnet sind.
Wen wir vertreten
Wir arbeiten auf der Seite des Käufers. Wir nehmen keine Provision von Maklern, Bauträgern oder Banken und verkaufen keine Immobilien. Eine Aufstellung, die jede Position offen nennt, schadet uns deshalb nicht; ein Käufer, der eine Position erst beim Notar entdeckt, verliert dagegen Vertrauen und manchmal den Termin.
Ihre Kostenaufstellung vor dem Notartermin
Schicken Sie uns den Entwurf des Kaufvertrags oder das Inserat, den Grundbuchauszug (list nepokretnosti) und die Angaben zum Verkäufer, ob Privatperson oder Bauträger. Sie bekommen eine schriftliche Aufstellung: welche Steuer anfällt und in welcher Höhe, was der Notar nach dem Tarif 49/2026 berechnet, welche Zusatzposten in Ihrem Fall dazukommen und welche Frist ab welchem Tag läuft.
Wie der Kauf insgesamt abläuft, steht in Immobilien in Montenegro kaufen: Der komplette Rechtsleitfaden. Was sich ändert, wenn Sie von einer Privatperson statt von einem Unternehmen kaufen, steht in Immobilie in Montenegro von privat kaufen.
