Stand: 18. Oktober 2026. Status: Beobachtete Praxis. Rechtsgrundlage: Zakon o strancima (Ausländergesetz), Art. 56 Abs. 4 und 5 sowie Art. 217b. Beide Vorschriften wurden durch das Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o strancima eingefügt (Službeni list CG 3/2026, veröffentlicht am 9. Januar 2026, in Kraft seit 17. Januar 2026) und gelten. Die unten beschriebene Praxis stützt sich nicht auf eine veröffentlichte Weisung, sondern auf Ablehnungsgründe und Gespräche mit der Verwaltung. Ein datiertes Dokument des Ministeriums, das sie einführt, haben wir nicht gesehen.
Mit einem deutschen oder österreichischen Pass betrifft Sie die Schwelle nicht: Art. 56 Abs. 5 nimmt Bürger der EU-Staaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz aus, ebenso ihre Familienangehörigen unabhängig von deren Staatsangehörigkeit. Betroffen sind Eigentümer mit türkischem, russischem, ukrainischem, serbischem oder israelischem Pass, auch wenn sie in Deutschland leben. Wer vor dem 17. Januar 2026 auf dieser Grundlage eine befristete Aufenthaltserlaubnis erhalten hat, verlängert sie jährlich, und für diese Verlängerung sieht das Gesetz eine eigene Regel vor.
Was das Gesetz sagt
Die Wertschwelle steht in Art. 56 Abs. 4: „Dokaz o vrijednosti nepokretnosti iz stava 1 ovog člana je rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza, čiji iznos osnovice za oporezivanje nije manji od 150.000 eura." Nachweis des Werts ist also der Bescheid über die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti), den die für die Steuererhebung zuständige Stelle der Gemeindeverwaltung erlässt, mit einer Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 €. Es zählt die Bemessungsgrundlage in diesem Bescheid, nicht der Kaufpreis im Vertrag.
Dasselbe Änderungsgesetz bestimmt auch, für wen die Schwelle nicht gilt. Art. 217b, eingefügt durch Art. 89 des Änderungsgesetzes, lautet: „Strancu kojem je prije dana stupanja na snagu ovog zakona, izdata dozvola za privremeni boravak radi korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti koju posjeduje u Crnoj Gori, postupak po zahtjevu za produženje dozvole za privremeni boravak podnijetom nakon dana stupanja na snagu ovog zakona, okončaće se u skladu sa Zakonom o strancima („Službeni list CG", br. 12/18, 3/19, 86/22 i 77/24)."
Auf Deutsch: Wurde einem Ausländer vor Inkrafttreten dieses Gesetzes eine befristete Aufenthaltserlaubnis zur Nutzung und Verfügung über das Recht an einer ihm gehörenden Immobilie in Montenegro erteilt, wird sein nach Inkrafttreten gestellter Verlängerungsantrag nach dem Ausländergesetz in der Fassung der Službeni list 12/18, 3/19, 86/22 und 77/24 entschieden.
Der Verweis führt auf das Gesetz vor der Januar-Änderung, und dort gibt es keinen Wertnachweis. Die Worte über den Wertnachweis der örtlichen Steuerbehörde hat Art. 24 des Gesetzes 3/2026 in Art. 56 Abs. 1 eingefügt. Eine Frist setzt Art. 217b nicht. Eine Beschränkung auf die erste Verlängerung gibt es auch nicht. Maßgeblich ist allein das Datum der Erteilung. Die im Netz kursierende „einjährige Übergangsfrist" findet im Text keine Grundlage. Anträge, die vor dem 17. Januar gestellt und noch nicht entschieden sind, werden nach Art. 217a Abs. 2 ebenfalls nach altem Recht entschieden.
| Fall | Wertnachweis 150.000 € | Grundlage |
|---|---|---|
| Erstantrag über Immobilie nach dem 17. Januar 2026 | Erforderlich | Art. 56 Abs. 4 |
| Erlaubnis vor dem 17. Januar 2026 erteilt, jetzt Verlängerung | Nach dem Gesetzestext nicht erforderlich | Art. 217b |
| Antrag vor dem 17. Januar 2026 gestellt, noch nicht entschieden | Nach dem Gesetzestext nicht erforderlich | Art. 217a Abs. 2 |
| EU-, EWR- oder Schweizer Bürger und Familienangehörige | Nie erforderlich | Art. 56 Abs. 5 |
Was in der Praxis geschieht
Verlängerungsanträge von Ausländern, die ihre Aufenthaltserlaubnis über Immobilieneigentum vor dem 17. Januar 2026 erhalten haben, werden mit der Begründung abgelehnt, die steuerliche Bemessungsgrundlage liege unter 150.000 €. In Gesprächen mit der Verwaltung heißt es, die Schwelle werde nun auch auf sie angewandt. Eine schriftliche, veröffentlichte Weisung des Innenministeriums (MUP) mit diesem Ansatz haben wir nicht gesehen, auch keine Begründung, wie Art. 217b in diesen Verfahren gelesen wird.
Der Gesetzestext stellt auf das Datum der Erteilung ab und verweist die Verlängerung auf das alte Recht. Die Ablehnungsgründe wenden den heutigen Art. 56 Abs. 4 an. Diese Differenz ist Gegenstand der Verwaltungsgerichtsbarkeit. Welcher Rechtsbehelf in welcher Frist gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids (pouka o pravnom lijeku). Die Klagefrist zum Verwaltungsgericht (Upravni sud) beträgt 20 Tage ab Zustellung (Zakon o upravnom sporu, Art. 17 Abs. 1).
Was der Text offenlässt
Art. 217b verweist das gesamte Verlängerungsverfahren auf das alte Recht. Daraus folgen zwei Nebenwirkungen, die wir aus dem Text ableiten, nicht aus einer Praxis. Erstens kam auch der Nachweis, dass während der Geltung der Erlaubnis alle Steuern bezahlt wurden (Art. 64 Abs. 4), erst im Januar; nach dem Wortlaut gilt er für eine Verlängerung nach Art. 217b nicht. Zweitens sah das alte Recht nur „spätestens 30 Tage" vor Ablauf vor; die Untergrenze „frühestens 60 Tage" kam ebenfalls im Januar hinzu.
Einen Fall deckt Art. 217b nicht ab. Er spricht von Verlängerung (produženje). Ist Ihre Erlaubnis bereits abgelaufen und stellen Sie neu, ist das keine Verlängerung, sondern ein Erstantrag, und nach unserer Lesart gilt dann die Schwelle aus Art. 56 Abs. 4. Die Frist einzuhalten ist deshalb der eigentliche Schutz.
Unsere Lesart
Der Gesetzestext ist eindeutig: Bei der Verlängerung einer vor dem 17. Januar 2026 erteilten Immobilien-Erlaubnis darf ein Nachweis über 150.000 € nicht verlangt werden. Weil die Praxis in die andere Richtung geht, empfehlen wir, den Antrag so aufzubauen, dass er beiden Fassungen genügt. Stellen Sie ihn frühestens 60 und spätestens 30 Tage vor Ablauf (Art. 64 Abs. 1); dieses Fenster erfüllt auch die alte Frist. Legen Sie einen Nachweis bei, dass die erste Erlaubnis vor dem 17. Januar 2026 erteilt wurde (Karte oder Bescheid), und berufen Sie sich im Antrag ausdrücklich auf Art. 217b. Fügen Sie auch eine Bescheinigung über bezahlte Steuern bei, obwohl der Wortlaut sie nicht verlangt. Kommt eine Ablehnung, notieren Sie das Zustelldatum, denn ab diesem Tag läuft die Klagefrist.
Diese Notiz ist eine Lektüre des montenegrinischen Rechts; Klage und Vertretung im Einzelfall sind Sache eines bei der Anwaltskammer Montenegros (Advokatska komora Crne Gore) eingetragenen Rechtsanwalts.
Für türkische Staatsangehörige mit deutschem Aufenthaltstitel gibt es bei der Einreise einen Weg, der von der Staatsangehörigkeit absieht. Die visafreie Einreise nach Art. 1a der Visaverordnung (Uredba o viznom režimu) gilt für Türkei-Staatsangehörige nur bis 31. Oktober 2026, die Regierung hat ab 1. November eine Visumpflicht angekündigt; die Kündigung des bilateralen Abkommens über die Visabefreiung ist ein eigenes Verfahren. Wer einen gültigen Schengen-Aufenthaltstitel oder ein Schengen-Visum besitzt, kann nach der Verordnung bis zu 30 Tage einreisen, begrenzt durch die Gültigkeit des Dokuments.
Ablehnungen werden zudem folgenreicher. Die vom Parlament am 15. Oktober 2026 beschlossenen Änderungen des Ausländergesetzes (EPA 1181) waren am 18. Oktober noch nicht im Službeni list veröffentlicht und treten am achten Tag nach der Veröffentlichung in Kraft. Nach dem neuen Art. 109 setzt ein ablehnender Bescheid über den befristeten Aufenthalt selbst eine Ausreisefrist. Nach dem neuen Art. 112 ist gegen jeden, der in dieser Frist nicht ausreist, zwingend ein Einreiseverbot zu verhängen; je nach Umständen ab einem Jahr.
Was sich nicht ändert
Ihr Eigentum an der Immobilie bleibt unberührt: Eine Ablehnung betrifft den Aufenthalt, nicht das Grundbuch. Nach altem Recht erteilte Erlaubnisse gelten bis zu ihrem Ablauf (Art. 218a). Für Erstanträge über Immobilien nach dem 17. Januar 2026 gilt die Schwelle von 150.000 €; um diese Fälle geht es hier nicht. Die Regel, dass eine befristete Erlaubnis bei mehr als 30 Tagen Abwesenheit erlischt (Art. 65 Abs. 1 Nr. 3), gilt für alte und neue Inhaber gleichermaßen.
Der Entwurf eines neuen Ausländergesetzes, den die Regierung am 8. Oktober 2026 eingebracht hat (EPA 1219), behält die Schwelle von 150.000 € bei, soll aber erst ab dem EU-Beitritt Montenegros gelten; eine Übergangsregel für heutige Erlaubnisse enthält er nicht. Die einzige Änderung des Gesetzes seit Januar, Službeni list 33/2026 vom 10. März 2026, hat nur die Überschrift von Art. 175a geändert; Art. 56 und 217b blieben unberührt.
So prüfen Sie
Das Änderungsgesetz in der amtlichen Veröffentlichung finden Sie auf der Registerseite des Službeni list. Im Seitenbetrachter zeigt Seite 9 Art. 24 (die in Art. 56 eingefügten Absätze), die Seiten 39 und 40 Art. 89 (Art. 217a und 217b) und Seite 40 die Inkrafttretensklausel (Art. 92). Den konsolidierten Text mit allen Änderungen finden Sie in der Datei auf gov.me; suchen Sie nach „Član 217b". Der einzige Artikel der März-Änderung steht auf einer eigenen Registerseite. Die Veröffentlichung von EPA 1181 können Sie auf der Parlamentsseite zu Akt 4354 verfolgen.
Einzelheiten zu EPA 1181 stehen in unserer Notiz vom 16. Oktober, zum neuen Gesetzentwurf in der Notiz vom 9. Oktober. Veröffentlicht das Ministerium eine schriftliche Stellungnahme oder ergeht eine veröffentlichte Gerichtsentscheidung zu dieser Frage, aktualisieren wir diese Notiz; weitere Entwicklungen unter Rechtsentwicklungen.
