Kentsel dönüşüm kararlarını Resmî Gazete'den doğrularken en sinsi hata, ilçenin bugünkü adıyla arama yapmaktır. İstanbul'da iki ilçe bu tuzağı doğrudan üretir: Eminönü kaldırılmış, Eyüp'ün adı Eyüpsultan olmuştur. Her ikisinin de eski adla yayımlanmış, bugün hâlâ yürürlükte olan kararları vardır.
Aşağıdaki tespitler Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Eminönü: kaldırılmış ilçenin üç yenileme alanı kararı
| Tarih | RG sayısı | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 22.06.2006 | 26206 | 2006/10501 | Eminönü İlçesinde bazı alanlar yenileme alanı |
| 20.07.2007 | 26588 | 2007/12375 | Eminönü İlçesinde bazı alanlar yenileme alanı |
| 25.12.2007 | 26737 | 2007/12893 | Eminönü İlçesinde bazı yerleşim alanları yenileme alanı |
Üçü de 2007 tarihli karar metninde görüleceği gibi 5366 sayılı Kanun kapsamındadır ve Eminönü İlçesi henüz mevcutken alınmıştır.
İlçe 2008'de kaldırıldı. 6 Mart 2008 tarihli ve 5747 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin ikinci fıkrası açıktır: "İstanbul İlinde Eminönü İlçesi kaldırılmıştır. Eminönü Belediyesinin tüzel kişiliği kaldırılarak mahalleleriyle birlikte Fatih Belediyesine katılmıştır." Kanun, 22 Mart 2008 tarihli ve 26824 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.
Eyüp'ten Eyüpsultan'a: aynı ilçe, iki ad
| Tarih | RG sayısı | Karar | İlçe adı | Tür |
|---|---|---|---|---|
| 20.05.2010 | 27586 | 2010/405 | Eyüp | Yenileme alanı |
| 18.05.2012 | 28296 | 2012/3171 | Eyüp (Nişanca Mah.) | Yenileme alanı |
| 13.01.2017 | 29947 | 2016/9707 | Eyüp (Alibeyköy Mah.) | Riskli alan |
| 20.01.2018 | 30307 | 2017/11074 | Eyüpsultan (Akşemsettin Mah.) | Riskli alan |
| 31.03.2018 | 30377 | 2018/11406 | Eyüpsultan (Akşemsettin, Çırçır) | Riskli alan |
| 25.06.2018 | 30459 | 2018/11830 | Eyüpsultan (Çırçır Mah.) | Riskli alan |
Kırılma noktası nettir: 13 Ocak 2017 tarihli karar "Eyüp İlçesi", 20 Ocak 2018 tarihli karar "Eyüpsultan İlçesi" der. İkincisinin karar numarası 2017/11074'tür; yani karar 2017'de alınmış, Resmî Gazete'de 2018'de yeni adla yayımlanmıştır. Karar metinlerinden birine 20.01.2018 tarihli yayımdan ulaşılabilir.
İlçe adının değiştirilmesi idari bir takdir değil, kanun konusudur. 5442 sayılı İl İdaresi Kanununun 2 nci maddesinin (A) bendi, "il ve ilçe kurulması, kaldırılması, merkezlerinin belirtilmesi, adlarının değiştirilmesi, bir ilçenin başka bir ile bağlanması" işlemlerinin kanun ile yapılacağını söyler.
🔴 Arama tuzağı: sayılar tutmuyor
Bu, akademik bir ayrıntı değildir. Resmî Gazete başlık taramasının sonuçları doğrudan etkilenir:
| Arama terimi | Bulunan karar |
|---|---|
| "Eyüpsultan" | 3 (yalnız 2018 ve sonrası) |
| "Eyüp" | 6 (2010'dan itibaren tamamı) |
| "Fatih" | Eminönü kararlarını getirmez |
| "Eminönü" | 3 yenileme alanı kararı |
Yani bugünkü Fatih İlçesi sınırları içinde, Resmî Gazete'de "Fatih" adıyla aranınca hiç görünmeyen üç yenileme alanı kararı vardır. Fatih İlçesi için doğrudan yayımlanmış kararların haritası için Fatih'te yenileme alanı kararları ve 2026 kaldırması yazısına bakılabilir; Eminönü kararları o listenin dışındadır ve ayrıca sorgulanmalıdır.
Aynı mantık Eyüpsultan için de geçerlidir: 2018 öncesi üç karar yalnız "Eyüp" terimiyle bulunur.
Fatih'in gerçek tablosu
İki adı birlikte okuduğumuzda ortaya çıkan tablo, tek bir adla yapılan aramanın verdiğinden farklıdır.
| Kaynak | Karar sayısı |
|---|---|
| "Fatih İlçesi" adıyla yayımlanmış kararlar | 12 |
| "Eminönü İlçesi" adıyla yayımlanmış kararlar | 3 |
| Bugünkü Fatih İlçesi sınırlarını ilgilendiren toplam | 15 |
Bu, tarihî yarımadanın tamamı için tek bir statü haritası çıkarmak isteyen alıcı ve yatırımcı için doğrudan bir fark yaratır: üçte bir oranında eksik veri ile çalışılması riski vardır. Aynı hesap Eyüpsultan için de yapılmalıdır; orada altı kararın yarısı eski adla yayımlanmıştır.
🔴 Karar numarasının yılı ile yayım yılı aynı değil
Tarih bazlı filtreleme yapanlar için ikinci bir tuzak vardır: karar numarasındaki yıl, Resmî Gazete'de yayımlandığı yıl değildir. Bakanlar Kurulu kararları alındıkları yıla göre numaralanır; yayım sonraki yıla sarkabilir.
| Karar | Yayım tarihi | Fark |
|---|---|---|
| 2016/9707 (Eyüp Alibeyköy) | 13.01.2017 | Sonraki yıl |
| 2017/11074 (Eyüpsultan Akşemsettin) | 20.01.2018 | Sonraki yıl |
| 2012/4125 (Sarıyer Fatih Sultan Mehmet Mah.) | 20.01.2013 | Sonraki yıl |
| 2012/4163 (Sarıyer Çamlıtepe) | 24.01.2013 | Sonraki yıl |
| 2012/4099 (Gaziosmanpaşa) | 26.01.2013 | Sonraki yıl |
Örüntü nettir: yıl sonunda alınan kararlar ocak ayında yayımlanır. Dolayısıyla "2012 yılında alınan kararlar" ile "2012'de yayımlanan kararlar" farklı kümelerdir.
Hukuki sonucu daha da önemlidir: 6306'ya eklenen Ek Madde 1 uyarınca riskli alan kararına karşı dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir. Yani süreyi başlatan, kararın alındığı tarih değil yayım tarihidir. Dava penceresinin ayrıntısı için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.
2018 sonrasında bu karışıklık kısmen azalmıştır: Cumhurbaşkanı kararları yıl önekiyle değil düz sayıyla numaralanır ("Karar Sayısı: 3164" gibi).
Aynı alan için birden çok tür karar
Bir ilçe adıyla yapılan taramanın döndürdüğü kayıtların hepsi alan ilanı değildir. Aynı alan hakkında sonradan farklı türde kararlar da yayımlanır ve bunlar tapu ve mülkiyet tarafında doğrudan sonuç doğurur.
Küçükçekmece'den doğrulanmış bir örnek: 8 Mart 2015 tarihli ve 29289 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2015/7306 sayılı Karar, "28/1/2013 tarihli ve 2013/4257 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesine göre riskli alan ilan edilen alan sınırları içerisinde kalan ve mülkiyeti Hazineye ait olan bazı taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığına tahsis edilmesine" ilişkindir ve dayanağı olarak Kanunun 3 üncü maddesi gösterilmiştir.
6306 m.3/3, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında bulunup Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idarelerine tahsisli olanların Cumhurbaşkanı kararıyla, tahsissiz olanların ise ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak Başkanlığa devredilmesine veya talep üzerine TOKİ ve İdareye bedelsiz devredilmesine imkân tanır. m.3/5 ise devirden itibaren üç yıl içinde amacına uygun kullanılmayan taşınmazların bedelsiz ve resen Hazine adına tescil edileceğini söyler.
Yatırımcı açısından çıkarım şudur: alan içindeki bir parselin kamu mülkiyeti geçmişi, alan ilanından ayrı bir kararla değişmiş olabilir. Bu nedenle ilçe taramasında yalnız "riskli alan ilan edilmesi" başlıklı kayıtlar değil, aynı alana atıf yapan tüm kararlar okunmalıdır.
Kararın akıbeti: ad değişti, karar durur
Buradaki temel soru şudur: ilçe kaldırılınca veya adı değişince, o ilçe için alınmış alan kararı ne olur?
Karar ayakta kalır. Bunun üç dayanağı vardır.
Birincisi, alanın tanımı ilçe adına bağlı değildir. Riskli alan ve yenileme alanı kararları, sınırlarını başlıkta değil ekli kroki, koordinat ve listede belirler. Coğrafi sınır, idari birimin adından bağımsızdır.
İkincisi, karar ancak kendi usulüyle ortadan kalkar. Bir alan kararının etkisini yitirmesi için yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı gerekir ve bunlar Resmî Gazete'de ayrıca yayımlanır. Eminönü ve Eyüp kararları için böyle bir karar bulunmamaktadır. Bu iki işlemin farkı için riskli alan kararı kalkınca ne olur: Esenler örneği yazısına bakılabilir.
Üçüncüsü, uygulama makamı halefiyetle belirlenir. 5747 m.2/2, Eminönü Belediyesinin tüzel kişiliğini kaldırırken mahallelerini Fatih Belediyesine katmıştır. Dolayısıyla Eminönü döneminde ilan edilmiş bir yenileme alanında bugünkü muhatap Fatih Belediyesidir. Eyüpsultan'da ise tüzel kişilik hiç değişmemiş, yalnız ad değişmiştir.
Yenileme alanında sürenin işleyişi
Eminönü ve Eyüp kararlarının çoğu 5366 sayılı Kanun kapsamındadır. Bu rejimde iki nokta, kararın yaşına bakılmaksızın geçerlidir.
Alan sınırı belediye meclisi kararıyla teklif edilir, Cumhurbaşkanınca onaylanır. Karar Resmî Gazete'de yayımlanır; bu nedenle yenileme alanları — riskli alanlar gibi — Resmî Gazete taramasıyla bulunabilir.
Sit statüsü katmanı ayrıca işler. 6306 m.9/3 uyarınca 2863 ve 5366 sayılı kanunlar kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Tarihî yarımada ve Eyüpsultan gibi kentsel sit dokusu taşıyan bölgelerde bu görüş, dönüşümün fiilî takvimini belirler. Rejimin tamamı için sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 yazısına bakılabilir.
Şirket tarafında ne değişir
Bir yüklenici veya yatırım şirketi için ilçe kimliği sorunu üç yerde somutlaşır.
Sözleşmede alanın tanımlanması. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmelerinde alan çoğu zaman "… İlçesi … Mahallesi" ifadesiyle tarif edilir. Kaldırılmış veya adı değişmiş bir ilçe söz konusuysa, sözleşmede karar numarası ve Resmî Gazete tarih/sayısı ile birlikte anılması, ileride kapsam tartışmasını önler.
Muhatap idarenin belirlenmesi. 5747 m.2/2 Eminönü Belediyesinin tüzel kişiliğini kaldırıp mahallelerini Fatih Belediyesine kattığından, o alandaki başvuru, izin ve ruhsat işlemleri Fatih Belediyesinde yürür. Eyüpsultan'da tüzel kişilik değişmemiş, yalnız ad değişmiştir; muhatap aynı belediyedir.
Mahalle sınırı kayması. 5747 m.2/3, Kadıköy'e bağlı bazı mahalle kısımlarını Ümraniye'ye, Esenler'e bağlı bir bölgeyi Başakşehir ve Bağcılar'a katmıştır. 2008 öncesi bir kararda geçen mahalle adı, bugün başka bir ilçenin sınırında olabilir. Bu nedenle geçmiş kararlar okunurken ilçe adı değil parsel koordinatı esas alınmalıdır.
Doğrulama sırası şudur: kararı eski adla bul → karar no + RG tarih/sayısı ile kaydet → ekli kroki ve listeyi temin et → parselin bugünkü ilçe ve mahalle karşılığını kadastro üzerinden eşle → halef belediyeden güncel statüyü yazılı olarak teyit et → kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı olup olmadığını ayrıca ara.
Alıcı ve yatırımcı için kontrol listesi
- Taşınmazın bulunduğu ilçenin geçmiş adlarını öğrenin. Fatih için "Eminönü", Eyüpsultan için "Eyüp" ayrı ayrı aranmalıdır.
- Her iki adla da tarama yapın. Tek ad üzerinden yapılan arama, 2008 öncesi ve 2018 öncesi kararları kaçırır.
- Karar numarasını ve RG tarih/sayısını kaydedin; tapu ve belediye sorgularında bu üçlü kullanılır.
- Ekli krokiyi temin edin. Sınır başlıkta değil ekte yazılıdır.
- Kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı olup olmadığını ayrıca arayın.
- Muhatabın hangi belediye olduğunu teyit edin; kaldırılan ilçenin işlemleri halef belediyede yürür.
- Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
Aynı sorun başka ilçelerde de var mı
İstanbul'da 5747 sayılı Kanunla yapılan düzenleme yalnız Eminönü'nün kaldırılmasından ibaret değildir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, mahalle ve mahalle kısımlarını ilçeler arasında da taşımıştır: Kadıköy'e bağlı Atatürk ve Barbaros mahallelerinin belirli kısımları Ümraniye'ye, Esenler'e bağlı bir bölge Başakşehir ve Bağcılar'a katılmıştır.
Bunun dönüşüm sorgusundaki karşılığı şudur: 2008 öncesi bir kararda geçen mahalle, bugün başka bir ilçenin sınırında olabilir. Bu nedenle eski tarihli kararlarda ilçe adıyla değil, mahalle adı ve ekli kroki ile çalışmak gerekir.
Kararların ilçe bazlı dağılımı için Anadolu yakasında riskli alan kararları yazısındaki döküm ve orada anlatılan yanlış pozitif ayıklaması da yol göstericidir.
