Eine deutsche Baufirma führt in Montenegro nicht auf Grundlage ihres Handelsregisterauszugs aus: Ausführung, Revision und Bauaufsicht setzen eine Lizenz voraus, die das Ministerium binnen 15 Tagen nach vollständigem Antrag durch Entscheidung erteilt, den Hauptentwurf unterschreibt eine in der montenegrinischen Kammer eingetragene Person, und auf der Baustelle arbeitet ein Ausländer nur mit Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis oder mit der Bescheinigung über die Arbeitsanmeldung. Drei Eintrittswege stehen offen — DOO, Zweigniederlassung oder Nachunternehmerschaft bei einem lizenzierten Bauunternehmen — und sie werden vor dem Vertrag gewählt, nicht danach.
Der Anruf klingt fast immer gleich: "Wir haben ein Grundstück bei Budva und wollen acht Einheiten bauen und verkaufen — geht das über unsere deutsche GmbH?" Die Antwort ist weder ja noch nein. Sie hängt davon ab, wer der Bauherr ist, wer gegenüber dem Käufer haftet und wer zehn Jahre lang für die Standfestigkeit einsteht.
Diese Seite ordnet vier Entscheidungen: Trägerstruktur, Lizenz und verantwortlicher Ingenieur, Baustellenpersonal, sowie Steuern und Verkauf der Einheiten. Die Genehmigungskette selbst steht in Bauen in Montenegro: Baugenehmigung 2026.
Drei Eintrittswege und ihre Folgen
| Weg | Was er ist | Die Folge, die zählt |
|---|---|---|
| Montenegrinische DOO | Inländische juristische Person ab Eintragung im CRPS (Art. 6 Abs. 1) | Haftet mit eigenem Vermögen; Mindestkapital 1 €; Geschäftsführer ohne Staatsangehörigkeits- oder Wohnsitzerfordernis |
| Zweigniederlassung | Keine juristische Person (Art. 542 Abs. 3) | Vertragspartner bleibt die deutsche Muttergesellschaft; steuerlich Betriebsstätte ohne Abzug der Verwaltungskosten des Sitzes |
| Nachunternehmer bei lizenziertem Bauunternehmen | Vertragsverhältnis ohne eigene Lizenz | Schnellster Einstieg, schwächste Position: den Vertrag mit dem Bauherrn hat, wer die Lizenz hat |
Die Gesellschaft entsteht nach dem neuen Gesellschaftsgesetz (Sl. list CG 90/25 und 121/25, angewandt seit 1. Januar 2026; geprüft 28.08.2026): Die DOO erlangt Rechtspersönlichkeit am Tag der Eintragung im CRPS, hat höchstens 30 Gesellschafter und ein Mindestkapital von einem Euro. Bei der Zweigniederlassung zählt vor allem, was sie nicht ist: Da sie keine juristische Person ist, haftet die Muttergesellschaft gegenüber dem Bauherrn, und steuerlich ist sie eine Betriebsstätte, die die Verwaltungskosten des Sitzes nicht abziehen kann (Gewinnsteuergesetz, Art. 11 Nr. 5; Konsolidierung 088/24, geprüft 28.08.2026). Für ein mehrjähriges Bauträgerprojekt gewinnt die DOO fast immer — die Gründungsfragen selbst sind unter Firmengründung Montenegro und in Firma gründen: Steuern und EU beschrieben.
Lizenz und verantwortlicher Ingenieur
Die Lizenzen für Planung, Revision, Ausführung und Bauaufsicht erteilt das Ministerium durch Entscheidung binnen 15 Tagen nach vollständigem Antrag; für die Revisions- und die Aufsichtslizenz muss das Unternehmen je Planungsdisziplin mindestens einen lizenzierten Revisor im Anstellungsverhältnis haben (Pravilnik o licencama, Sl. list CG 42/2025; Ingenieurkammer Montenegros, konsultiert am 02.09.2026). Als berechtigter Ingenieur gilt, wer einen Abschluss der Stufe VII1 oder ein anerkanntes ausländisches Diplom, drei Jahre Praxis und ein sauberes Führungszeugnis vorweist; die Berufsprüfung wird nicht mehr verlangt, die Anerkennung des Diploms schon.
Praktisch heißt das: Der deutsche Bauleiter kommt über die Anerkennung seines Abschlusses und die Eintragung hinein, oder es wird mit einem lokalen Planungsbüro gearbeitet, das den Entwurf unterschreibt und dafür einsteht. Diese Position bestimmt regelmäßig den Zeitplan des Markteintritts — nicht das Kapital, sondern die Papiere der Personen.
Zwei Rollen sind zu trennen, die in Deutschland oft in einer Hand liegen: Der Verantwortliche für die Ausführung wird vom Bauunternehmen benannt, die Bauaufsicht (stručni nadzor) dagegen vom Investor bestellt und bezahlt. Wer als Bauträger für eigene Rechnung baut, trägt beide Kosten — und die Berichte der Aufsicht sind das, was die Kommission bei der technischen Abnahme liest.
Personal auf der Baustelle
Ein Ausländer darf in Montenegro nur auf Grundlage einer Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis oder einer Bescheinigung über die Arbeitsanmeldung arbeiten; der visumfreie Aufenthalt von 90 Tagen je 180 ist ein Aufenthalts-, kein Arbeitsregime. Für 2026 hat die Regierung eine Quote von 28.988 Titeln festgelegt, davon rund 6.000 für das Bauwesen (Odluka, Sl. list CG 161/2025 vom 30.12.2025).
Das praktikable Modell ist, Bauleitung, Poliere und Schlüsseltechniker zu entsenden und den Rest lokal einzustellen. Wer die komplette Mannschaft im Touristenregime einplanen will, plant nicht, sondern improvisiert — und die Baustelle ist genau der Ort, an dem das auffällt. Die Anwerbungs- und Erlaubnisseite ist unter Arbeitserlaubnis und Anwerbung beschrieben.
Verkauf der Einheiten: Nutzungsgenehmigung und Eintragung
Für den Bauträger ist der wichtigste Satz dieses Textes: Vor der Nutzungsgenehmigung darf das Gebäude nicht benutzt werden (Artikel 60), und ohne Katastereintragung ist eine Einheit für Käufer und Banken kaum verwertbar. Der Ablauf ist technische Abnahme durch eine Kommission, Antrag binnen 7 Tagen nach dem Schlussbericht, Erteilung binnen 7 Tagen nach der Abnahme, dann Eintragung.
Daraus folgt der Zeitplan des Vertriebs: Der Verkauf beginnt wirtschaftlich nicht mit dem Rohbau, sondern mit dem Abschluss der Akte. Abweichungen vom genehmigten Entwurf — eine vergrößerte Terrasse, ein angehobenes Geschoss — treten spätestens bei der technischen Abnahme zutage; deshalb gehört die Abweichungsprüfung vor das Bauende, nicht danach. Ein weiterer Vertragspunkt: Übergabe und Schlussabrechnung zwischen Investor und Bauunternehmen erfolgen binnen 60 Tagen nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, und wer das Objekt vorher in Gebrauch nimmt, dem gilt die Übergabe als erfolgt.
Was das Grundstück vor der Kalkulation entscheidet
Bevor ein Bauträgerprojekt gerechnet werden kann, entscheidet die Parzelle über den Rahmen. Was auf ihr zulässig ist — Nutzung, Baulinie, Höhe, Bruttogeschossfläche, Bebauungsindizes, Stellplätze — steht in den städtebaulich-technischen Bedingungen, die über das Geoportal des Ministeriums abgerufen werden (Artikel 8 Absatz 5). Ergibt der Abruf weniger zulässige Fläche als das Konzept vorsieht, sinkt nicht nur die Zahl der Einheiten, sondern der Wert des gesamten Vorhabens.
Zweitens die Erschließung: Die Netzbetreiber haben 15 Tage für ihre technischen Anschlussbedingungen, und ihr Schweigen gilt als Übereinstimmung mit den städtebaulichen Bedingungen (Artikel 8 Absatz 8). Verfahrensrechtlich hilfreich — über die tatsächlichen Kosten von Zufahrt, Trafo und Kanal sagt es nichts.
Drittens die Rechtslage der Fläche selbst. Landwirtschaftliche Flächen und Wald kann eine ausländische natürliche Person nach Artikel 415 Absatz 1 des Eigentumsgesetzes nicht erwerben, und die 2025 eingefügte Gleichstellung von EU-Bürgern gilt nach Artikel 422a erst ab dem EU-Beitritt Montenegros. Für den Bauträger ist das selten das Hindernis, weil ohnehin über eine Gesellschaft gebaut wird — aber es bestimmt, wann die Gesellschaft stehen muss: vor dem Kauf, nicht danach. Wie eine Parzelle konkret geprüft wird, steht in Grundstück in Montenegro: Bebaubarkeit, DUP und UTU prüfen.
Und viertens die Kostenposition, die deutsche Kalkulationen am häufigsten unterschätzen: die Kommunalabgabe, die jede Gemeinde zonenweise festsetzt und die der Investor schuldet — befreit sind nur Hotels mit fünf Sternen. Die vollständige Kostenstruktur eines Bauvorhabens ist in Baukosten in Montenegro pro m² aufgeschlüsselt.
Steuern und Haftung
Die Gewinnsteuer ist gestaffelt: 9, 12 und 15 Prozent. Auf Bauleistungen fallen 21 Prozent Mehrwertsteuer an. Zahlungen an Nichtansässige unterliegen einer Quellensteuer von 15 Prozent, in Ausnahmefällen 30. Ob ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung greift, entscheidet nicht der Satz, sondern der Nachweis: Der Empfänger muss dem Zahlenden mit einer Bescheinigung der zuständigen Behörde des anderen Staates belegen, dass er dort ansässig und der wirtschaftlich Berechtigte des Einkommens ist. Ohne dieses Papier im Zahlungszeitpunkt greift der interne Satz, und die Diskussion kommt danach.
Auf der Haftungsseite gilt eine Regel, die sich nicht wegverhandeln lässt: Nach Artikel 712 des Obligationengesetzes haftet der Unternehmer zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme für Mängel, die die Standfestigkeit des Bauwerks betreffen, einschließlich solcher, die aus dem Baugrund stammen; der Planer haftet, wenn der Mangel aus dem Entwurf kommt. Die Haftung wirkt auch zugunsten späterer Erwerber — für einen Bauträger, der Einheiten weiterverkauft, ist das kein Randthema, sondern Teil des Produkts. Die Rügefristen sind allerdings kurz: sechs Monate ab Entdeckung zur Anzeige, danach ein Jahr zur Geltendmachung (Artikel 713), und zwei Monate für die Rückgriffsanzeige gegenüber dem Nachunternehmer (Artikel 715).
Beim Vertrag mit dem ausführenden Unternehmen sind zwei Vorschriften zu kennen: Artikel 279 Absatz 2 lässt die Vertragsstrafe entfallen, wenn die Verzögerung auf einem vom Unternehmer nicht zu vertretenden Umstand beruht, und Artikel 280 Absatz 5 lässt sie entfallen, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat, ohne sich das Recht sofort vorzubehalten.
Die Reihenfolge, die ich empfehle
Zuerst der Eintrittsweg, weil davon abhängt, wer unterschreibt und wer haftet. Dann Lizenz und Ingenieur, weil sie den Kalender bestimmen. Dann der Personalplan innerhalb der Quote und der Erlaubnisfristen — nicht ausgehend vom Wunschtermin des Baubeginns. Dann der Vertrag: Festpreis, Nachtragsdefinition, Vertragsstrafe im Bewusstsein der Artikel 279 und 280, Einbehalt und Nachweis des Bautenstands. Und erst dann wird unterschrieben.
Die umgekehrte Reihenfolge sehe ich am häufigsten, und sie ist die teuerste: Die Baustelle steht, während auf Erlaubnisse gewartet wird, und die Vertragsfristen laufen weiter. Dazu kommen die beiden Uhren der Baugenehmigung — Baubeginn binnen zwei Jahren (Artikel 35, ohne im konsolidierten Text auffindbare Verlängerung) und Fertigstellung binnen fünf Jahren (Artikel 43, danach eine Abgabe je angefangenem Jahr auf den im revidierten Entwurf geschätzten Wert). Bei einem in Bauabschnitten geplanten Projekt sind diese Fristen keine Formalie, sondern eine Vorgabe an die Abschnittsplanung selbst.
Wenn Sie ein konkretes Projekt haben, schicken Sie mir über die Seite Bau- und Projektberatung Montenegro den Grundbuchauszug, die geplante Bruttogeschossfläche, die Zahl der Einheiten und Ihre heutige Gesellschaftsstruktur. Innerhalb von 3 Arbeitstagen erhalten Sie schriftlich, welcher Eintrittsweg passt, welche Lizenzen und Ingenieurvoraussetzungen nötig sind, wie der Personalplan in der Quote aussieht und welche Vertragspunkte vor der Unterschrift zu setzen sind — ohne Ergebnisversprechen.