Ein Hotel mit vier oder fünf Sternen genehmigt das Ministerium, nicht die Gemeinde — unabhängig von der Größe; dieselbe Vorschrift zieht ohnehin jedes Vorhaben ab 3.000 m² Bruttogeschossfläche zum Ministerium (Artikel 32 Absatz 2). Die Zustimmung der Tourismusbehörde zum revidierten Hauptentwurf holt die Verwaltung von Amts wegen ein: 15 Tage, Schweigen gilt als Zustimmung. Und der Punkt, an dem die meisten Kalkulationen kippen: Von der Kommunalabgabe sind ausschließlich Hotels mit fünf Sternen befreit — vier Sterne nicht — und beim Kondo-Modell kommt die Abgabe für einzeln verkaufte Einheiten zurück.
Hotelakten erreichen mich in zwei Varianten. Die eine ist ein Investor, der gelesen hat, dass Montenegro Hotelentwicklung fördert, und wissen will, was das konkret bedeutet. Die andere ist ein Entwickler, der bereits mit der Annahme gerechnet hat, ein Vier-Sterne-Haus sei von der Kommunalabgabe befreit. Das zweite Gespräch ist kürzer und teurer, denn die Befreiung ist für fünf Sterne geschrieben.
Diese Seite ist die Verfahrensseite des Hotelbaus: wer entscheidet, in welcher Reihenfolge, was die Abgabenregeln wirklich sagen und wo das Kondo-Modell die Rechnung verändert.
| Frage | Antwort | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wer erteilt die Genehmigung? | Das Ministerium für 4- und 5-Sterne-Hotels, Feriendörfer und Resorts — und für alles ab 3.000 m² BGF | Artikel 32 Absatz 2 |
| Wer stimmt touristisch zu? | Die Tourismusbehörde, von Amts wegen: 15 Tage, Schweigen gilt als Zustimmung | Artikel 34 Absatz 6-8 |
| Wie lange dauert die Entscheidung? | Geläufig 30 Tage bei vollständigem Antrag, 60 mit Umweltprüfung oder in UNESCO-Zone | Artikelnummer im konsolidierten Text nicht auffindbar |
| Kommunalabgabe | Schuldner ist der Investor; befreit sind nur Fünf-Sterne-Hotels | Raumordnungsgesetz Art. 70 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 |
| Kondo- oder Mischmodell | Für einzeln verkaufte Einheiten wird die Abgabe fällig (Nettofläche plus Stellplatz) | Art. 70 Abs. 4; Abs. 5 macht die Abrechnung zur Eintragungsvoraussetzung |
| Zwei Uhren nach Erteilung | Baubeginn binnen 2 Jahren, Fertigstellung binnen 5 | Artikel 35 und 43 |
Zuständigkeit: das Ministerium ist von Anfang an Ihr Gegenüber
Artikel 32 Absatz 2 teilt die Zuständigkeit nach Größe und Kategorie. Unter 3.000 m² Bruttogeschossfläche entscheidet die örtliche Verwaltung; ab 3.000 m² einschließlich sowie für Hotels mit vier und fünf Sternen, Feriendörfer (turističko naselje) und Resorts (turistički rizort) entscheidet das Ministerium. Für ein Hotelprojekt heißt das: unabhängig davon, wie kompakt das Haus geplant ist, führt der Weg zum Ministerium — mit Folgen für Ansprechpartner, Aktenform und Terminplanung.
Innerhalb des Verfahrens liegt eine zweite Zustimmung, die Investoren selten als eigenen Schritt einplanen müssen: Nach Artikel 34 Absatz 6 bis 8 holt die Verwaltung die Zustimmung der Tourismusbehörde zum revidierten Hauptentwurf von Amts wegen ein, binnen 15 Tagen, und ihr Schweigen gilt als Zustimmung. Das ist eines der wenigen echten Zustimmungsfiktionen im System und wirkt zu Ihren Gunsten — vorausgesetzt, die Akte, die dort ankommt, ist vollständig.
Zur Entscheidungsdauer selbst kursieren 30 Tage bei vollständigem Antrag und 60 Tage bei Umweltprüfung oder UNESCO-Zone. Ich konnte diese Frist im konsolidierten Text keiner Artikelnummer zuordnen und gebe sie deshalb als Orientierung. Mit den Monatsspannen aus Maklermaterial verfahre ich genauso: Feldbeobachtung, nicht Gesetz.
Die Fünf-Sterne-Befreiung, genau gelesen
Artikel 70 Absatz 1 des Raumordnungsgesetzes legt die Kommunalabgabe (naknada za građenje) dem Investor auf. Absatz 2 Nummer 2 befreit Hotels mit fünf Sternen. Vier-Sterne-Häuser sind nicht befreit, und die Ermäßigungsliste des Absatzes 6 — mit Sätzen von 100, 60, 50, 40, 20 und 20 Prozent für andere Kategorien — enthält die Hotellerie überhaupt nicht.
Zwei Folgen daraus stehen selten in Investmentunterlagen. Erstens Absatz 3: Wo die Befreiung greift, ist die Gemeinde nicht verpflichtet, den Standort zu erschließen. Die Ersparnis bei der Abgabe kann also in Zufahrt, Wasser, Kanal und Strom zurückkommen — nur in einer anderen Zeile des Budgets.
Zweitens, und gewichtiger, Absatz 4: Betreibt ein Fünf-Sterne-Hotel das Kondo- oder Mischmodell, zahlt der Investor die Bauabgabe für die Beherbergungseinheiten, die Gegenstand des Einzelverkaufs sind — berechnet auf die Nettofläche der Einheiten samt zugehörigem Stellplatz. Absatz 5 macht den Nachweis der Abrechnung zur Voraussetzung für die Eintragung dieser Einheiten. Die Befreiung überlebt also nur, solange das Hotel nicht wohnungsweise verkauft wird, und durchgesetzt wird das im Moment der Eintragung.
Ablauf und Zeitplan
Die Kette entspricht der jedes anderen Bauvorhabens, mit dem Ministerium am Genehmigungsende. Die städtebaulich-technischen Bedingungen werden über das Geoportal des Ministeriums abgerufen (Artikel 8 Absatz 5); die Netzbetreiber haben 15 Tage für ihre technischen Anschlussbedingungen, ihr Schweigen gilt als Übereinstimmung (Artikel 8 Absatz 8). Der Vorentwurf geht an den Chefarchitekten, Entscheidung binnen 30 Tagen (Artikel 25 Absatz 1). Der Hauptentwurf wird von in der Kammer eingetragenen Planern unterschrieben und anschließend von einem unabhängigen Revisor geprüft — bei einem Hotel ist das nicht optional, ohne positiven Revisionsbericht kommt die Akte nicht in die Bearbeitung.
Nach Erteilung laufen zwei Uhren. Artikel 35: Baubeginn binnen zwei Jahren, eine Verlängerungsmöglichkeit habe ich im konsolidierten Text nicht gefunden. Artikel 43: Fertigstellung binnen fünf Jahren, danach für jedes angefangene Jahr eine Abgabe auf den im revidierten Entwurf geschätzten Bauwert, und die Baustelle ist zu sichern. Bei einem in Etappen geplanten Resort sind das Vorgaben an die Etappenplanung selbst.
Am Ende stehen technische Abnahme durch eine Kommission und Nutzungsgenehmigung: Antrag binnen 7 Tagen nach dem Schlussbericht, Erteilung binnen 7 Tagen nach der Abnahme; Artikel 60 verbietet die Nutzung davor. Danach die Katastereintragung — bei einem Kondo-Projekt zusammen mit dem Abrechnungsnachweis aus Artikel 70 Absatz 5. Übergabe und Schlussabrechnung mit dem Bauunternehmen erfolgen binnen 60 Tagen nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung, sofern der Vertrag nichts anderes sagt; wer vorher in Betrieb geht, dem gilt die Übergabe als erfolgt.
Die Sternekategorie ist eine Planungsentscheidung
Weil die Befreiung nur für fünf Sterne geschrieben ist, hört die Kategorie auf, eine Positionierungsfrage zu sein, und wird zur Planungsvorgabe. Ein Haus, das nach Vier-Sterne-Parametern entworfen und später "auf dem Papier hochgestuft" wird, erwirbt die Befreiung nicht rückwirkend; ein Projekt, das fünf Sterne erreichen soll, muss die entsprechenden Anforderungen im Hauptentwurf tragen — und das zeigt sich in Zimmergrößen, Serviceflächen, Back-of-House und Stellplätzen, lange bevor jemand klassifiziert.
Dieselbe Logik gilt für das Verkaufsmodell. Sollen Einheiten verkauft werden, holt Artikel 70 Absatz 4 die Abgabe genau für diese Einheiten zurück, und Absatz 5 blockiert ihre Eintragung, bis abgerechnet ist. Der Verkaufspreis je Einheit muss also eine Kostenposition tragen, die das Modell "befreites Fünf-Sterne-Haus" weggerechnet hatte. Diese Entscheidung im Konzeptstadium zu treffen, ist billig; sie nach Genehmigung des Hauptentwurfs zu treffen, bedeutet Umplanung — und nach Erteilung der Baugenehmigung ein neues Genehmigungsverfahren.
Ein dritter Punkt gehört in dieselbe Runde, auch wenn er außerhalb des Baurechts liegt: der Betreiber. Ein Betriebsführungsvertrag, der für ein Haus in einer Hand geschrieben ist, passt nicht auf ein Gebäude, dessen Einheiten Dutzenden Eigentümern gehören. Für die Bauphase ist der praktische Kern schmaler: Die Markenstandards des Betreibers sind Planungsanforderungen, und sie kommen erfahrungsgemäß erst, wenn die Planung bereits bepreist ist — es sei denn, man holt sie früher ins Verfahren.
Und schließlich der Fall, den ich bei Bestandsgrundstücken am häufigsten sehe: Auf dem Areal steht bereits etwas, das ganz oder teilweise ohne Genehmigung errichtet wurde. Für Hotels sowie Vier- und Fünf-Sterne-Ferienanlagen setzt das Legalisierungsgesetz die Abgabe für die städtebauliche Sanierung mit 400 bis 800 Euro je Quadratmeter bebauter Fläche an, zahlbar einmalig oder in höchstens 60 Raten. Das ist eine andere Größenordnung als bei Wohngebäuden und gehört in jeden Kaufpreis für ein angefangenes Resort. Das Verfahren dazu steht in Schwarzbau in Montenegro legalisieren.
Struktur und Steuern für deutsche und österreichische Investoren
Gebaut wird in aller Regel über eine montenegrinische Gesellschaft: Die DOO ist ab Eintragung im CRPS eine inländische juristische Person (Artikel 6 Absatz 1 des Gesellschaftsgesetzes, Sl. list CG 90/25 und 121/25), während die Zweigniederlassung keine juristische Person ist (Artikel 542 Absatz 3) und steuerlich eine Betriebsstätte ohne Abzug der Verwaltungskosten des Sitzes darstellt. Die Gewinnsteuer ist gestaffelt mit 9, 12 und 15 Prozent; auf Bauleistungen fallen 21 Prozent Mehrwertsteuer an; Zahlungen an Nichtansässige unterliegen 15 Prozent Quellensteuer, ausnahmsweise 30.
Für deutsche Investoren ist die abkommensrechtliche Lage geklärt: Das deutsch-jugoslawische Doppelbesteuerungsabkommen vom 26. März 1987 gilt im Verhältnis zu Montenegro fort (Fortgeltung, BGBl. 2011 II S. 745; geprüft am 02.09.2026 über die Veröffentlichungen des Bundesfinanzministeriums — die Primärseiten selbst waren aus meinem Zugang gesperrt). Praktisch relevant ist daraus vor allem die Betriebsstättenregel für Bauausführungen: Eine Bauausführung begründet nach dem Abkommen eine Betriebsstätte, wenn sie zwölf Monate überschreitet — bei einem Hotelprojekt ist das kein Grenzfall, sondern der Normalfall, und die Struktur sollte das von Anfang an abbilden. Für österreichische Investoren besteht ein eigenes Abkommen (BGBl. III Nr. 51/2015); Sätze daraus zitiere ich hier nicht, weil ich den Abkommenstext für diese Seite nicht gelesen habe.
Unabhängig vom Abkommen gilt der Nachweisgrundsatz: Eine Abkommensvergünstigung greift nur, wenn der Empfänger dem Zahlenden mit einer Bescheinigung der zuständigen Behörde des anderen Staates Ansässigkeit und wirtschaftliche Berechtigung belegt. Ohne dieses Dokument im Zahlungszeitpunkt wird der interne Satz einbehalten.
Wenn Sie ein Grundstück und ein Konzept haben, schicken Sie mir über die Seite Bau- und Projektberatung Montenegro den Grundbuchauszug, die Parzellennummer, die angestrebte Kategorie, die Bruttogeschossfläche und die Information, ob Einheiten verkauft werden sollen. Innerhalb von 3 Arbeitstagen erhalten Sie schriftlich, wer genehmigt, was die städtebaulichen Bedingungen zulassen, welches Abgabenregime für Ihre Kategorie und Ihr Verkaufsmodell gilt und was vor der Investitionsentscheidung zu klären ist — ohne Ergebnisversprechen. Struktur- und Lizenzfragen der Bauträgerseite stehen in Als Bauträger in Montenegro, die vollständige Kostenstruktur in Baukosten pro m².