Dönüşümde boş parsel tevhidi: oybirliği şartı

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde 4 Şubat 2026'da yapılan değişiklik, dönüşümün parsel geometrisi tarafını yeniden yazdı: birden fazla riskli parselin birleştirilmesi, aradaki boş parsellerin katılması, ifraz sonrası şerhin akıbeti ve yapılaşma hakkının başka bir parsele taşınması. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.

Karar nisabı ve tebligat usulü ayrı bir konudur; bunlar için kentsel dönüşümde salt çoğunluk okunmalıdır.

🔑 Birden fazla riskli parselin tevhidi

Nisabın iki aşamada işlemesi önemlidir: önce her parselde ayrı ayrı salt çoğunluk aranır, tevhitten sonra ise yeni parselin bütünü üzerinden yeniden salt çoğunluk hesaplanır. İki aşamada da ölçüt hisse oranıdır, malik sayısı değil.

Ön şart da mutlaktır: parsellerdeki yapıların tamamı riskli olarak tespit edilmiş olmalıdır. Bir parselde riskli olmayan bir yapı bulunması, o parselin bu hükümle tevhide katılmasını engeller.

Hükümdeki ikinci ön şart — tevhidin mümkün olması — 6306'yı imar mevzuatına bağlar. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde sayılan tevhit yasakları dönüşüm nisabıyla aşılamaz: salt çoğunluk, imar rejiminin izin verdiği bir tevhide karar verme yetkisidir; izin vermediği bir tevhidi mümkün kılmaz. Bu nedenle nisap hesabından önce parsellerin imar mevzuatı bakımından birleştirilebilir olup olmadığı tespit edilmelidir.

🔴 Boş parsel katılacaksa: oybirliği

Bu, maddedeki en keskin ayrımdır. Riskli parsellerde salt çoğunluk yeterken, aradaki boş parselin dönüşüme katılması için o parselin bütün maliklerinin oybirliği aranır. Gerekçesi açıktır: boş parselin maliki, kendi taşınmazında riskli yapı bulunmadığı için 6306'nın zorlayıcı rejimine tabi tutulmamıştır.

Uygulamadaki sonucu nettir: boş parselde tek bir paydaşın katılmaması, o parselin dönüşüme dâhil edilmesini engeller ve tevhit riskli parsellerle sınırlı kalır. Boş parsel maliklerinin rızası bu yüzden teknik bir formalite değil, projenin geometrisini belirleyen bir ön koşuldur; müzakerenin en başta yapılması gerekir.

Saklı tutulan hüküm ise idareye bir yol bırakır: mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde, tebliğden itibaren üç ay içinde malikler anlaşamazsa resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İfraz ve tevhidin imar mevzuatındaki genel kuralları için tevhit edilemeyen parseller ve ada bazında etüt okunmalıdır.

İfraz: şerh hangi parselde kalır

Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi hâlinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır.

Bu hüküm, büyük parsellerde dönüşümün kapsamını daraltır: parselin tamamı değil, yalnız riskli yapının bulunduğu kısım 6306 rejimine tabi kalır. Diğer parseller şerhten kurtulur ve genel imar rejimine döner.

Hüküm ifrazın kendisine izin veren ya da onu yasaklayan bir kural değildir; ifrazın imar mevzuatına göre mümkün olup olmadığı ayrı bir meseledir. Düzenlediği şey, ifraz gerçekleştiğinde şerhin hangi parselde kalacağıdır: riskli yapı hangi yeni parsele tekabül ediyorsa Kanun kapsamı orada devam eder, diğerlerinde son bulur.

Riskli yapı şerhinin terkini ve yeni belirtme

Terkin iki yoldan başlar: ilgililerin talebi veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi. İkinci yol, malikler harekete geçmediğinde idarenin kaydı güncelleyebilmesini sağlar; dayanak her hâlde yıktırmaya ilişkin belgelerdir.

Terkin, taşınmazı 6306 rejiminden çıkarmaz. Şerh kalkar ama yerine Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme konur; parseldeki işlemler Kanun çerçevesinde yürümeye devam eder. İki kayıt arasındaki fark alıcı bakımından pratiktir: riskli yapı şerhi yıkılmamış bir yapıya işaret ederken, Kanun kapsamı belirtmesi yapının yıkıldığını ama arsanın hâlâ Kanun rejiminde olduğunu gösterir. Belirtmeyi gören alıcı, parselde yapılacak işlemlerin Kanunun usullerine tabi olacağını baştan bilir. Tapu kayıtlarında bu iki kaydın birbirinden ayrılması, dönüşüm bölgesinde taşınmaz alırken kontrol edilmesi gereken noktalardan biridir; kayıt okuması için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar okunmalıdır.

🔑 Yapılaşma hakkının başka parsele taşınması

Hüküm üç ayrı imkânsızlık hâlini sayar: zemin, afet riski ve yapılaşma hakkının bulunmaması. Üçünde de çözüm aynıdır — yeni yapı başka bir parselde yapılır.

İmar hakkı aktarımıyla taşımanın iki şartı birlikte aranır: maliklerin tamamının hedef parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin muvafakati. İkinci şart, hedef parselin mevcut maliklerini korur; onların rızası olmadan bir dönüşüm hakkı o parsele taşınamaz.

İki şart birlikte, aktarımın hedef parselde bir ortak mülkiyet kurularak gerçekleşeceğini gösterir: uygulama alanındaki malikler hedef parselde paydaş hâline gelir, mevcut paydaşlar ise bu ortaklığa muvafakat etmiş olur. Muvafakatin bulunmaması aktarımı imkânsız kılar; hüküm burada da rızayı zorlamaya çevirmez.

Müdürlükten alınacak yazı ise işlemin izlenebilirliğini sağlar: hakların nerede kullanılacağı belediyeye ve tapu müdürlüğüne bildirilir. Yazının, uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten alınması gerektiği açıkça belirtilmiştir; hedef parsel başka bir ilde ise dayanak yazının kaynağı yine uygulama alanının ilidir.

🔴 Harç muafiyeti artık oransal

Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının, tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.

Bu, muafiyeti tam olmaktan çıkarıp oransal hâle getirir. Örneğin 400 m²'lik riskli parsel, 1.000 m²'lik yeni bir parsele dönüşüyorsa, harç ve ücret muafiyetinden %40 oranında yararlanılır; kalan kısım için harç ödenir.

Kural iki hâli birden kapsar — boş parselle tevhit ve imar hakkı aktarımı. Her ikisinde de ölçüt alan oranıdır; taşınmazların değeri, hisse dağılımı veya inşaat alanı değil. Bu, hesabı basitleştirdiği kadar sonucu da sertleştirir: küçük bir riskli parselin büyük bir parsele katılması, muafiyetten yararlanılan kısmı belirgin biçimde daraltır. Kanunun genel harç ve damga istisnasının kimleri kapsadığı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası ayrıca okunmalıdır. Tapu harcının genel rejimi ve muafiyetler için harçlar: yargı harcı, tapu harcı ve muafiyetler okunmalıdır.

Teminatta geçici düzenleme ve yürütme

Teminat hükmü talebe bağlıdır: müteahhit istemedikçe mevcut teminat yeniden düzenlenmez. Kapsamı da tarihe bağlanmıştır — 1/1/2024'ten itibaren düzenlenen ruhsatlar. Böylece değişen oran geçmişe dönük olarak da kullanılabilir hâle gelir, ancak kendiliğinden işlemez; yeniden düzenleme isteyen tarafın başvurusu aranır.

Yürütme yetkisinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına geçmesi ise kurumsal yapıdaki değişikliğin Yönetmeliğe yansımasıdır.

Değişikliğin ortak yönü, dönüşümü parsel sınırlarının ötesine taşırken bunun bedelini de belirlemesidir: boş parselin katılması oybirliğine, hak aktarımı muvafakate, harç muafiyeti ise alan oranına bağlanmıştır. Böylece dönüşümün genişleme imkânı korunurken, dışarıdan katılan taşınmazların malikleri ve kamu geliri ayrı ayrı gözetilmiştir.