İfraz ve tevhit, imar hukukunda kanun ve yönetmelik olmak üzere iki katmanda düzenlenir. Kanun tarafında usul ve süreler; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tarafında ise hangi parselin bölünüp birleştirilebileceği ve birleşmenin inşaat hakkına ne yapacağı belirlenir. Yönetmeliğin bu maddesi 2017'den bu yana yalnız bir kez, 1 Mart 2019'da bir sayısal ölçüsü bakımından değiştirilmiştir. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Kanun tarafındaki usul, süreler ve şuyulandırma için ifraz, tevhit ve şuyulandırma okunmalıdır; bu yazı yönetmelik katmanını ele alır.
🔑 Ada bazında etüt: işlemden önceki kapı
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kapsam | Bir imar adasında yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri |
| Yöntem | Mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılması |
| Ölçüt | Ada içindeki parsel dağılımının, yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğunun ortaya konulması |
| 🔴 Sonuç | Bu ortaya konulmadan ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz |
Bu fıkra, ifraz ve tevhidi parsel ölçeğinde bir mülkiyet işlemi olmaktan çıkarıp ada ölçeğinde bir tasarım denetimine bağlar. Etüt, mevcut binaların yanı sıra yeni yapılacak binaların şematik konumunu da çizmeyi gerektirir; yani işlem, doğuracağı yapılaşma sonucuyla birlikte değerlendirilir. Ölçüt de tekniktir ama sonuçları estetiktir: parsel dağılımı sokak siluetini bozuyorsa işlem yapılamaz.
Etüde konu olacak binaların "mevzuatına uygun" olması şartı da önemlidir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar etütte dikkate alınmaz; dolayısıyla bir adadaki kaçak yapılaşma, ifraz veya tevhit talebinin gerekçesi hâline getirilemez. Etüt mevcut durumu değil, mevzuata uygun mevcut durumu esas alır.
İfraz edilemeyen parseller
| Durum | Kural |
|---|---|
| Umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları | Parselasyon planı bulunan yerlerde sonradan plan değişikliği veya revizyonu yapılmışsa, bunlar kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz |
| Mahreci kapanan parseller | İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez |
| Kapanan yollar | Yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak arazi düzenlemesi yapılmadan, kapanan yollar ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez |
| 🔴 Afet alanları | Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya tehlikeli durum arz etmesi yüzünden yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez; bu yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz |
Afet alanlarındaki yasağın üç istisnası vardır ve üçü de Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak işler:
| İstisna | Kapsam |
|---|---|
| (a) | Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları |
| (b) | Bu nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları |
| (c) | İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları |
Yasak parselin tamamını değil, yasaklı kısmını kapsar; istisnalar bu ayrımı işletir ve parselin sağlam kısmının kullanılabilmesini sağlar. Yasağın kaynağı da tek değildir: imar planları ya da ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlar yasağı doğurabilir. Yani parselde yapı yasağı bulunup bulunmadığı yalnız plandan değil, jeolojik ve zemin raporlarından da okunur.
Yasağın kapsamındaki tek serbestlik arazi takviyesine matuf tesislerdir; istinat yapısı gibi araziyi güvenli hâle getiren müdahaleler yasağın dışındadır.
🔴 Tevhit edilemeyen parseller
| Parsel | Neden |
|---|---|
| Yapı nizamı birbirinden farklı parseller | Tevhit edilemez |
| Kullanım kararı birbirinden farklı parseller | Tevhit edilemez |
| Farklı yollardan cephe alan ara parseller | Tevhit edilemez |
| İmar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller | Tevhit edilemez |
Dört yasak da mutlaktır ve maliklerin muvafakatiyle aşılamaz. Ayrık nizamdaki bir parsel bitişik nizamdakiyle, konut kullanımındaki bir parsel ticaret kullanımındakiyle birleştirilemez. "Farklı yollardan cephe alan ara parseller" yasağı ise köşe başı olmayan, iki ayrı sokağa bakan ara parselleri kapsar ve sokak siluetinin korunmasına hizmet eder. Bu yasakların ortak mantığı, tevhidin bir parselin rejimini diğerine taşımasını önlemektir: farklı nizam veya kullanıma tabi iki parsel birleşseydi, ortaya hangi rejime tabi olduğu belirsiz tek bir parsel çıkardı.
Buna karşılık aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parseller tevhit edilebilir; onlarda sınırlama yasak değil, aşağıdaki inşaat hakkı tavanıdır.
Tevhit inşaat hakkını artırmaz
| Kural | İçerik |
|---|---|
| Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhidi | Tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez |
| Blok nizam | Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamındaki parsellerin tevhidinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz |
| Farklı kat adedi veya yükseklik | Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş parseller tevhit edilirse verilen yükseklik değerleri aşılamaz; kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır |
| Kot farkı | Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan parsellerin tevhidinde, bitiştiği sınırda kademe yapılması ve kat adedi ile bina yüksekliğinin her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur |
Bu bölüm, tevhide ilişkin en yaygın beklentiyi karşılar ve reddeder: iki parseli birleştirmek inşaat hakkı yaratmaz. Taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi ayrı ayrı hesaplanan değerlerin toplamıyla sınırlıdır. Yükseklik tarafında da benzer bir tavan vardır; ayrıca farklı yükseklik verilmiş parsellerin birleşmesi hâlinde sınırda kademe zorunludur.
Kot farkı eşiği 1 Mart 2019'da 3.00 metreden 3.50 metreye yükseltilmiştir. Bu, kademe zorunluluğu doğuran farkı biraz genişleterek daha fazla tevhit işleminin kademesiz sonuçlanmasına imkân verir. Kademelendirmenin nasıl yapılacağı için binaya kot verilmesi ve kademelendirme okunmalıdır.
Tevhit etmeden ortak otopark
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Amaç | İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanılabilmesi |
| Şart 1 | İlgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak |
| Şart 2 | Her bir parsel sınırı korunmak |
| Şart 3 | Bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak |
| 🔑 Sonuç | Tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin ortak otopark uygulaması yapılabilir |
| Usul | Vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek |
| Yapım biçimi | Açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı |
Bu fıkra, tevhit yasaklarının etrafından dolaşmaya değil, tevhide hiç gerek kalmadan ortak bir çözüm üretmeye izin verir. Farklı yapı nizamındaki parseller tevhit edilemez; ama aynı parseller ortak otopark için birlikte projelendirilebilir. Karşılığında dört koruma vardır: parsel sınırları korunur, yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanır, vaziyet planı onaylanır ve durum tapuya şerh edilir. Kapalı otopark seçilirse tamamen gömülü olması ve dilatasyonla ayrılması aranır.
Otopark ihtiyacının hesabı ve genel rejim için kaç otopark gerekir: hesabın tabanı okunmalıdır.
Şart aranmayan hâller ve resen işlem
| Hâl | Kural |
|---|---|
| Yapılaşmaya elverişsiz parseller | İlgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içinde malikler kendi aralarında anlaşamazsa, resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir |
| Kamulaştırma amaçlı ifrazlar | Kamu ve hizmet tesisleri için gereken kamulaştırmalar yüzünden yapılacak ifrazlar Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir |
| Sınır düzeltmesi | Mevcut bitişik parsellerde sınırların düzeltilmesine yönelik işlemlerde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla asgari ifraz şartları aranmaz |
| Kademe hattı | Kademe hattı belirlenen yerlerde planda aksine hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir; talepler kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir |
Üç aylık süre, maliklere anlaşma için tanınan penceredir; süre tebliğ tarihinden işler ve dolduğunda inisiyatif idareye geçer. Sınır düzeltmesi istisnasının şartı ise nettir: parsel sayısı değişmemelidir. Sayı değişiyorsa işlem sınır düzeltmesi değil gerçek bir ifraz sayılır ve asgari ölçüler devreye girer. Asgari parsel ölçüleri için parsel genişliği ve derinliği okunmalıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Ada etüdü | Yeni binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapıldı mı |
| Kamu eline geçiş | Umumi hizmet alanına isabet eden kısımlar kamu eline geçti mi |
| Cephe | Parselin yola cephesi var mı; kapanan yol ayrı parsel gibi mi değerlendirilmiş |
| Afet | Parsel taşkın, heyelan veya kaya düşmesi alanında mı; il müdürlüğü görüşü alındı mı |
| Tevhit yasağı | Yapı nizamı, kullanım kararı veya cephe aldığı yol farklı mı; ifraz hattı var mı |
| İnşaat hakkı | Tevhit sonrası taban alanı ve katlar alanı, önceki toplamı aşıyor mu |
| Kot | Parseller arası kot farkı 3.50 metreyi buluyor mu; sınırda kademe yapıldı mı |
| Ortak otopark | Muvafakat, onaylı vaziyet planı ve tapu şerhi tamam mı; kapalıysa tamamen gömülü ve dilatasyonlu mu |
| Süre | Elverişsiz parsellerde 3 aylık süre tebliğden itibaren mi işletildi |
Maddenin bütünü tek bir fikir etrafında kuruludur: ifraz ve tevhit, mülkiyetin serbestçe şekillendirilebileceği bir alan değil, ada bütününün yapılaşma sonucuna bağlı bir işlemdir. Bu nedenle hem işlem öncesinde ada etüdü aranır, hem de işlem sonrasında inşaat hakkının artmaması güvence altına alınır.
