Arsa geliştirmede ilk teknik adım genellikle ifraz (bölme) veya tevhit (birleştirme) olur. Ancak 3194 sayılı İmar Kanununun 15 inci maddesi bu işlemleri bir ön şarta bağlar ve o şart sağlanmadığında işlem yapılamaz.
Dahası kanun, anlaşamayan malikler için idareye resen işlem yapma yetkisi ve hatta şüyuun izalesi davası açma hakkı tanır. Aşağıdaki değerlendirme kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 Ön şart: parselasyon planı tescil edilmiş olmalı
2019'da 7181 sayılı Kanunla yeniden yazılan m.15, sıralamayı net kurar:
İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
| Durum | İfraz / tevhit |
|---|---|
| İmar planı var, parselasyon planı tescilli | Yapılabilir (plana ve mevzuata uygun olmak şartıyla) |
| İmar planı var, parselasyon planı tescilli değil | Yapılamaz — önce parselasyon |
| İmar planı dışındaki alanlar | Yönetmelikte tayin edilen miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez |
Bu, arsa geliştirme takviminde sırayı belirler: plan → parselasyon → ifraz/tevhit. Parselasyon planı tescil edilmemiş bir alanda ifraz talebi, ne kadar makul olursa olsun kanunen karşılanamaz.
İstisnalar dar ve sayılıdır. Birinci ve ikinci fıkradaki şartlar şu hâllerde aranmaz:
- 5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda,
- parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda,
- büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında.
🔑 Üç ay: anlaşamayan maliklerde resen tevhit
Aynı maddeye 2019'da eklenen fıkra, yapılaşmaya elverişsiz parsellerde kilidi açar:
Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Başlatan | Maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan idare |
| Şart | Parselin mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmaması |
| Malikler için süre | Tebliğden itibaren üç ay |
| Anlaşma olmazsa | İdare resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yapabilir |
Bu hüküm, tek bir malikin direnciyle kilitlenen küçük ve elverişsiz parsellerde çözüm üretir. Yatırımcı açısından iki yönü vardır: kendi parseli elverişsizse süreci başlatabilir; komşu parselde süreç başlatılmışsa üç aylık pencerede müzakere etmelidir.
Cephe ve büyüklük. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikteki esaslara göre tespit edilir.
Onay ve tescil takvimi
3194 m.16, işlemin idari ve tapu ayaklarını süreye bağlar:
| Aşama | Merci | Süre |
|---|---|---|
| Tevhit veya ifraz, irtifak hakkı tesisi veya terkini — Kanuna ve yönetmeliğe uygunluğun onaylanması | Belediye encümeni veya il idare kurulu | En geç 30 gün (müracaatın intikalinden itibaren) |
| Tescil veya terkin için tapuya bildirim | İlgili idare | 15 gün |
| Tescil veya terkin işleminin sonuçlandırılması | Tapu dairesi | Bir ay |
Toplamda, işlemin idari onaydan tapu tesciline kadar olan yolculuğu kanunen yaklaşık üç aylık bir çerçeveye oturur. Gecikmelerde hangi aşamanın süresini aştığı bu tabloya bakılarak tespit edilir.
Dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı: bu maddedeki onay, irtifak hakkı tesisi veya terkinini de kapsar. Yani bir taşınmaz üzerinde geçit veya altyapı irtifakı kurulacaksa, işlemin imar mevzuatına uygunluğu da encümen veya il idare kurulu onayından geçer.
🔴 Altı ay: idare şüyuun izalesi davası açabilir
Kanunun en az bilinen yetkilerinden biri m.16'nın son fıkrasındadır:
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat edilmediği takdirde, ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Başlangıç | İlgili idarenin tebliği |
| Süre | Altı ay |
| Şart | Maliklerin anlaşamaması veya mahkemeye başvurulmaması |
| Sonuç | İdare, hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir |
Bu, ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkının kanunen idareye tanındığı nadir hâllerden biridir. Paydaş olmayan bir kamu idaresi, imar uygulaması sonucu şüyulandırılmış bir taşınmazda hissedar gibi dava açabilmektedir.
Yatırımcı açısından sonuç şudur: imar uygulaması sonucu hisseli hâle gelen bir taşınmazda altı aylık pencere kaçırılmamalıdır; aksi hâlde sürecin kontrolü idareye geçer.
Parselasyon planı ne zaman kesinleşir
İfraz ve tevhidin ön şartı olan parselasyon planının kendi takvimi de m.19'da yazılıdır ve bir aylık askı ile kesinleşir.
| Aşama | Merci / süre |
|---|---|
| Parselasyon planının onayı | Belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu |
| Askı | Planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır; ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur |
| Kesinleşme | Bu sürenin sonunda |
| Tashih edilecek planlar | Aynı hüküm uygulanır — yani düzeltilen plan da yeniden bir ay askıda kalır |
| Tescil | Kesinleşen planlar tapu dairesine gönderilir; tapu daireleri ilgililerin muvafakati aranmaksızın sicilleri planlara göre resen tanzim ve tesis eder |
İki nokta yatırımcı için belirleyicidir.
Birincisi, tashih edilen planlar için askı yeniden işler. Bir parselasyon planında düzeltme yapıldığında bir aylık süre baştan başlar; bu, takvimi uzatan ama itiraz imkânı da doğuran bir kuraldır.
İkincisi, tescil muvafakat aranmaksızın yapılır. Kesinleşen parselasyon planına göre tapu sicilleri resen düzenlenir; maliklerin ayrıca onayı aranmaz. Bu nedenle itiraz penceresi askı süresidir; tescil aşamasında itiraz etkili olmaz.
Plan ve parselasyon işlemlerine karşı itiraz yolları ile beş yıllık imar programı sınırının sonuçları için imar planına itiraz: askı, süre ve beş yıllık sınır yazısına bakılabilir.
🔑 Toplu yapıda ifraza gerek yok
m.19'un son fıkrası, site ve toplu konut projeleri için pratik bir kolaylık getirir:
Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep hâlinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
Yani tek parsel üzerinde çok bloklu bir proje için parselin bölünmesi zorunlu değildir; parselasyon planı bu ihtiyacı karşılayacak biçimde düzenlenir ve mülkiyet düzeni talep hâlinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulur.
Bu, toplu yapı rejiminin imar tarafındaki dayanağıdır. Kat mülkiyeti tarafında toplu yapıya ilişkin nisap ve işletme projesi kuralları için işletme projesi 2026: üç ay, avans ve yeniden değerleme yazısına bakılabilir.
Yenileme alanlarında ise daha ileri bir imkân vardır: 5366 m.4 uyarınca birden çok imar parseline toplu yapı olarak tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilir ve idare kat mülkiyeti ile kat irtifakını resen tescil ettirebilir. Karşılaştırma için yenileme alanı kararları: ulusal harita yazısına bakılabilir.
Artan parçalar ve bedel takdiri: m.17
İmar uygulamasının doğal sonucu olan küçük ve elverişsiz parçalar için kanun ayrı bir mekanizma kurar. 3194 m.17 uyarınca belediye veya valilik:
- Kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satar;
- Gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirir;
- Komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğu temin eder.
Müstakil inşaata elverişli olan parçalar bakımından ise: kamu yararı için yeri alınan şahısların muvafakatleri hâlinde, istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Belediye ile hisseli parsellerde: belediye veya valilikler ile şüyulu olan, müstakil inşaat yapmaya müsait imar parsellerinde; idare, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
🔑 Bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. Yani bu işlemlerde bedel tartışması, imar mevzuatının değil kamulaştırma hukukunun usulüne tabidir.
Kamulaştırma bedel tespiti, giderler ve itiraz yollarının ayrıntısı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazısına bakılabilir.
Parselasyonla ilişkisi
İfraz ve tevhit, parselasyonun alternatifi değil devamıdır. Parselasyon planı düzenleme ortaklık payı kesintisiyle birlikte imar parsellerini oluşturur; ifraz ve tevhit ise oluşmuş imar parselleri üzerinde çalışır.
Bu nedenle bir arsa geliştirme projesinde sıralama şu şekilde kurulur:
| Sıra | İşlem | Merci |
|---|---|---|
| 1 | İmar planı (büyükşehirde nazım plan büyükşehirde, uygulama planı ilçede ve büyükşehir onayında) | Meclis |
| 2 | Parselasyon planı | Encümen / il idare kurulu; büyükşehirde büyükşehir onayı |
| 3 | İfraz / tevhit | Encümen veya il idare kurulu — 30 gün |
| 4 | Tapu tescili | Tapu dairesi — bir ay |
| 5 | Yapı ruhsatı | Belediye / valilik — 30 gün (eksik varsa 15 + 15) |
Plan aşamasının kademeli yapısı ve zımni onay takvimi için büyükşehirde nazım imar planı ve üç ay kuralı, ruhsat ve iskân süreleri için ruhsat ve iskân takvimi: iki yıl, beş yıl, otuz gün yazılarına bakılabilir.
Kontrol listesi
- Parselasyon planının tescilli olup olmadığını ilk adımda kontrol edin; ifraz ve tevhit buna bağlı.
- İstisna kapsamında mısınız? Kamu yatırımı, koruma amaçlı plan alanı veya büyük kısmı oluşmuş ada olabilir.
- Elverişsiz parselde üç aylık pencereyi kullanın; anlaşma olmazsa idare resen tevhit yapabilir.
- Otuz, on beş ve bir aylık süreleri takip edin; gecikmenin hangi aşamada olduğunu tespit edin.
- Şüyulandırma tebliğinden itibaren altı ayı kaçırmayın; sonrasında idare dava açabilir.
- Artan parçalarda bedel takdirinin 2942'ye göre yapıldığını bilin; itiraz usulü de oradadır.
- İrtifak tesisinin de encümen onayına tabi olduğunu unutmayın.
