Büyükşehirde bir parselin imar durumunu tartışan yatırımcı, çoğu zaman yanlış kapıyı çalar. Plan hiyerarşisi, ilçe belediyesinde başlayıp orada bitmez: nazım imar planı büyükşehirdedir, ilçenin yaptığı uygulama imar planı ise büyükşehrin onayından geçmeden yürürlüğe girmez.
Üstelik ilçe belirli bir süre içinde planını yapmazsa, yetki kendiliğinden yukarı çıkar. Aşağıdaki değerlendirme 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 Kademe kademe yetki
5216 m.7/b, büyükşehir belediyesinin görevlerini şöyle sayar:
Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak.
Tek cümlede dört ayrı kural vardır.
| Kural | İçerik |
|---|---|
| Üst sınır | Nazım imar planı çevre düzeni planına uygun olmak zorundadır |
| Ölçek | Büyükşehir 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım planı yapar, yaptırır, onaylar ve uygular |
| Onay | İlçenin uygulama imar planı, plan değişikliği, parselasyon planı ve imar ıslah planı, büyükşehirce aynen veya değiştirerek onaylanır |
| 🔴 Bir yıl kuralı | Nazım planın yürürlüğe girmesinden itibaren bir yıl içinde uygulama imar planını ve parselasyon planını yapmayan ilçenin planlarını büyükşehir yapar veya yaptırır |
"Aynen veya değiştirerek onaylamak" ifadesi belirleyicidir. Büyükşehir, ilçenin planını yalnız kabul veya ret ile karşılamaz; değiştirerek onaylayabilir. Yatırımcının ilçeyle üzerinde uzlaştığı bir plan hükmü, büyükşehir onayında farklılaşabilir.
Bir yıl kuralının pratik anlamı
Bir yıllık süre, ilçe belediyesi için bir görev, yatırımcı için ise bir takvim ve bir muhatap değişikliği anlamına gelir.
Nazım imar planı yürürlüğe girdikten sonra ilçe bir yıl içinde uygulama imar planını ve parselasyon planını yapmazsa, bu planları büyükşehir belediyesi yapar veya yaptırır. Yani süreç durmaz; yetki yukarı taşınır.
Bu, uygulamada üç sonuç doğurur:
- Muhatap değişir. Bir yıl dolduktan sonra plan beklentisiyle ilçeyle yürütülen görüşmeler sonuçsuz kalabilir.
- Plan içeriği değişebilir. Planı yapan taraf değiştiğinde, ilçenin hazırlık çalışmaları bağlayıcı olmaz.
- Takvim öngörülebilir hâle gelir. Nazım planın yürürlük tarihi bilindiğinde, bir yıllık pencerenin ne zaman dolacağı hesaplanabilir.
Planların askı, ilan ve itiraz rejimi ile beş yıllık imar programı sınırı için imar planına itiraz: askı, süre ve beş yıllık sınır yazısına bakılabilir.
🔴 Üç ay geçerse karar onaylanmış sayılır
Plan sürecinin en pratik hükmü, görev dağılımı maddesinde değil meclis kararlarını düzenleyen 14 üncü maddededir:
Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar plânına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanına gönderilir. Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır.
Son cümle bir zımni onay kuralıdır ve yatırımcı için doğrudan bir takvim yaratır.
| Aşama | Süre |
|---|---|
| İlçe meclisinin imar kararının büyükşehir meclisine gelmesi | — |
| Büyükşehir meclisinin nazım plana uygunluk incelemesi | Üç ay |
| Üç ay içinde görüşülmezse | Onaylanmış sayılır |
İncelemenin ölçütü de sınırlıdır: nazım imar planına uygunluk. Büyükşehir meclisi, ilçenin imar kararını bu ölçüt üzerinden aynen veya değiştirerek kabul eder.
Pratik sonuç: ilçe meclisinden çıkmış bir imar kararının akıbetini takip ederken iki tarih not edilmelidir — kararın büyükşehre geliş tarihi ve üç aylık sürenin dolduğu tarih.
Kararın yürürlüğe girmesi: iki ayrı şart
Bir meclis kararının kesinleşmesi ile yürürlüğe girmesi aynı şey değildir. 5216 m.14 iki ayrı kapı kurar.
Birinci kapı — başkanın iadesi. Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü meclis kararlarını yedi gün içinde gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere meclise iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenmeyen kararlar ile yeniden görüşülüp de meclis üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. Başkan, ısrarla kesinleşen kararlar aleyhine idari yargıya başvurabilir.
İkinci kapı — mülki idare amirine gönderim. Büyükşehir ve ilçe belediye meclisi kararları, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare amirine gönderilir. Maddenin cümlesi kesindir:
Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.
| Aşama | Süre / sonuç |
|---|---|
| Başkanın hukuka aykırı gördüğü kararı iadesi | Yedi gün, gerekçeli |
| Meclisin ısrarı | Üye tam sayısının salt çoğunluğu → karar kesinleşir |
| Başkanın ısrar kararına karşı yolu | İdari yargı |
| Kesinleşen kararın mülki idare amirine gönderilmesi | Yedi gün |
| Gönderilmezse | Karar yürürlüğe girmez |
Yatırımcı açısından bu, "meclis kararı çıktı" bilgisinin tek başına yeterli olmadığı anlamına gelir. Kararın kesinleşip kesinleşmediği ve mülki idare amirine gönderilip gönderilmediği ayrıca sorulmalıdır.
İmar komisyonu: on iş günü ve zımni gündem
Plan ve imar kararları meclise doğrudan gelmez; önce ihtisas komisyonundan geçer. 5216 m.15 bu aşamayı da süreye bağlar.
- Büyükşehir belediye meclisi, üyeleri arasından seçilecek en az beş, en çok dokuz kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir; imar ve bayındırlık komisyonu, çevre ve sağlık, plan ve bütçe, eğitim-kültür-gençlik-spor ile ulaşım komisyonunun kurulması zorunludur.
- Meclis toplantısını müteakip imar komisyonu en fazla on iş günü, diğer komisyonlar beş iş günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandırır.
- 🔑 Komisyon bu sürenin sonunda raporunu meclise sunmazsa, konu meclis başkanlığı tarafından doğrudan meclis gündemine alınır.
- Komisyon çalışmalarında uzman kişilerden yararlanılabilir; kurum temsilcileri, meslek kuruluşları, üniversitelerin ilgili bölümleri, sendikalar ve uzmanlaşmış sivil toplum örgütlerinin temsilcileri oy hakkı olmaksızın toplantılara katılıp görüş bildirebilir.
- Komisyon raporları alenîdir, çeşitli yollarla halka duyurulur ve isteyenlere meclisçe belirlenecek maliyet bedeli karşılığında verilir.
Son iki kural, süreci izlemek isteyen yatırımcı için somut bir imkândır: komisyon raporu kamuya açıktır ve talep üzerine verilir. Ayrıca imar komisyonunun rapor vermemesi süreci durdurmaz; konu doğrudan meclis gündemine girer.
Büyükşehrin kendi projeleri için ayrı bir kapı
m.7/c, büyükşehre plan hiyerarşisinden bağımsız bir yetki daha tanır:
Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak, 775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak.
Burada ölçek sınırı yoktur: büyükşehir, kendi görev alanındaki işler için her ölçekte plan yapabilir, imar uygulaması yapabilir ve ruhsatlandırabilir.
Bu yetkinin iki sınırı vardır ve maddenin ikinci fıkrasında yazılıdır: büyükşehir belediyeleri (c) bendindeki yetkilerini imar plânlarına uygun olarak kullanmak ve ilgili belediyeye bildirmek zorundadır.
Yani büyükşehir kendi projesi için plan ve ruhsat üretebilir; ancak bunu plana aykırı yapamaz ve ilçeyi bilgilendirmek zorundadır.
Gecekondu mevzuatında çifte yetki
775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkiler bakımından kanun, hem büyükşehre hem ilçeye yetki tanır:
| Merci | Dayanak |
|---|---|
| Büyükşehir | m.7/c — "775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak" |
| İlçe | m.7 ilçe fıkrası (d) — "775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak" |
Aynı yetkinin iki kademede birden sayılması, uygulamada hangi belediyenin hareket ettiğinin dosya bazında tespitini gerektirir. Bu, özellikle ıslah imar planı ve tapu tahsis belgesi geçmişi olan parsellerde önem taşır.
Mücavir alan ve ihtilaf: karar büyükşehir meclisinde
Plan hiyerarşisinin dışında iki soru daha büyükşehir meclisinde çözülür. 5216 m.27:
- Büyükşehir belediyesi mücavir alanlarının ilçe belediyeleri arasındaki bölüşümü büyükşehir belediye meclisince yapılır.
- Büyükşehir ile ilçe belediyeleri veya ilçe belediyelerinin kendi aralarında hizmetlerin yürütülmesiyle ilgili ihtilaf çıkması durumunda, büyükşehir belediye meclisi yönlendirici ve düzenleyici kararlar almaya yetkilidir.
- Meydan, bulvar, cadde, yol, sokak, park, spor ve kültürel tesislerin büyükşehir ile diğer belediyeler arasındaki dağılımına ilişkin esaslar da büyükşehir belediye meclisince belirlenir.
Yatırımcı açısından bu, "hangi belediye yetkili" sorusunun bazen kanundan değil meclis kararından çıkacağı anlamına gelir. Yol, meydan ve park dağılımı gibi konularda ilgili büyükşehir meclisinin esaslarına bakılmalıdır.
Denetim: ilçenin uygulaması büyükşehir gözetiminde
Onay yetkisi, uygulama aşamasında da devam eder. 5216 m.11 uyarınca büyükşehir belediyesi ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir; istenen bilgi ve belgeler en geç on beş gün içinde verilir, aykırılıkların giderilmesi için ilçeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir ve giderilmezse büyükşehir giderir. Aykırılık üç ay içinde giderilmezse büyükşehir, 3194 m.32 ve m.42 yetkilerini kullanabilir; ancak m.42 kapsamındaki konulardan iki kez ceza verilemez.
Denetim rejiminin ruhsat tarafıyla bağlantısı için büyükşehirde işyeri ruhsatını kim verir yazısına bakılabilir.
Dönüşüm mevzuatıyla kesişme
Plan hiyerarşisi, kentsel dönüşüm rejimlerinde de aynen işler ve iki noktada özellikle belirleyicidir.
5393 m.73 (kentsel dönüşüm ve gelişim alanı): Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde alan ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir; ilçe belediyeleri ancak büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde kendi sınırları içinde proje uygulayabilir. Dahası, büyükşehirlerce yapılacak projelere ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ile 3194'te belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Ayrıntı için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: 5393 madde 73 yazısına bakılabilir.
6306 (riskli alan ve rezerv yapı alanı): Bu rejimde plan ve parselasyon işlemleri Bakanlık ve Başkanlık ekseninde yürür; onaylanan planlar çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün ilan edilir ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir. Yani dönüşüm alanında plan itirazı belediyeye değil il müdürlüğüne yapılır.
Bir parselin plan yolculuğunun hangi kanaldan geçeceği, bu nedenle hangi statüye tabi olduğuna bağlıdır.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Nazım planı büyükşehirden, uygulama planını ilçeden isteyin; ikisinin uyumunu ayrıca kontrol edin.
- Nazım planın yürürlük tarihini öğrenin. Bir yıllık pencerenin dolup dolmadığı muhatabı değiştirir.
- "Aynen veya değiştirerek onay" riskini fiyatlayın; ilçeyle varılan mutabakat büyükşehirde değişebilir.
- Çevre düzeni planına uygunluğu ayrıca doğrulayın; nazım plan bunun altındadır.
- Büyükşehrin kendi projesi söz konusuysa m.7/c yetkisinin kullanılıp kullanılmadığını ve ilçeye bildirim yapılıp yapılmadığını sorun.
- Mücavir alanda iseniz hangi ilçeye bölüştürüldüğünüzü büyükşehir meclis kararından teyit edin.
- Dönüşüm statüsü varsa plan kanalının değiştiğini unutmayın.
