Otopark ruhsatı da iskânı da kilitler: madde 37

Bir projede otopark, çoğu zaman mimari tercih sanılır. 3194 sayılı İmar Kanunu bakımından tercih değildir: kanun otoparkı iki ayrı ruhsat kapısına bağlamıştır ve her iki kapı da idarenin takdirine değil, kanun metnine dayanır. Yatırımcı açısından sonuç nettir — otopark çözülmeden ne inşaata başlanır ne de bina kullanıma açılabilir. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.

İki kapı: tefrik ve tesis

Kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası tek cümlede iki ayrı yasak kurar: "Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez."

Cümledeki iki fiil aynı şey değildir. Tefrik, otopark yerinin projede ayrılmasıdır — kâğıt üzerinde, ruhsat aşamasında. Tesis, otoparkın fiilen yapılmış olmasıdır — sahada, iskân aşamasında. Bu ayrım, projelerde en sık gözden kaçan noktadır: ruhsat alınmış olması otopark yükümlülüğünün karşılandığı anlamına gelmez, yalnızca birinci kapının geçildiğini gösterir.

Birinci fıkra ise yükümlülüğü parselden önce plana koyar: "İmar planlarının tanziminde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar gözönünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır." Yani otopark, bireysel parselin sorunu olmadan önce planın sorunudur; parseldeki yükümlülük plandaki bu ayrımın devamıdır. Plan aşamasındaki eksikliklere karşı gidilecek yol, imar planına itiraz ve iptal davası rejimidir.

İskân alındıktan sonra: üç ay ve idarece yapım

Otopark yükümlülüğü kullanma izniyle bitmez. Üçüncü fıkra, iskân sonrası dönemi ayrıca düzenler: "Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez."

Aykırılık hâlinde işleyen mekanizma kademelidir. İlgili idare tebligat yapar; tebligat üzerine aykırılık en geç üç ay içerisinde giderilir. Mülk sahibi bu süre içinde gerekli düzeltmeyi yapmazsa, belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir.

Buradaki üç nokta uygulamada belirleyicidir. Birincisi, süre tebligatla başlar — aykırılığın ne zaman doğduğuyla değil. İkincisi, idarenin kendiliğinden müdahalesi encümen veya il idare kurulu kararına bağlanmıştır; kararsız fiilî müdahale kanuna uygun değildir. Üçüncüsü, masraf mal sahibinden tahsil edilir; yükümlülük yapıya bağlı olduğundan, tebligat anındaki malik kim ise muhatap odur. Otoparkı dükkâna çeviren önceki malik değil, tapuda görünen mevcut malik masrafla karşılaşır.

İkinci yaptırım hattı: ruhsata aykırılık ve tapu şerhi

Otoparkın başka amaca dönüştürülmesi çoğu hâlde aynı zamanda ruhsat ve eklerine aykırılık doğurur. Bu durumda 37 nci maddenin kendi usulüne ek olarak 32 nci madde de işler ve ikinci hat, birinciden çok daha ağır sonuçlar üretir.

Madde 32'ye göre ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının tespiti üzerine o andaki inşaat durumu tespit edilir, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur. 14/2/2020 tarihli 7221 sayılı Kanunla eklenen cümleler, tespiti tapuya taşımıştır: "Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz."

Yatırımcı açısından bu iki cümle, otopark ihlalini bir "idari pürüz" olmaktan çıkarıp tapuda okunabilir bir yük hâline getirir. Kayıt, malikin beyanıyla değil, yalnızca idarenin aykırılığın giderildiğine dair bildirimiyle kalkar. Satış görüşmesinde beyanlar hanesindeki bu kaydın varlığı, fiyatı ve finansmanı doğrudan etkiler.

Madde 32'nin devamı süreyi de bağlar: yapı tatil zaptının asılmasıyla tebligat yapılmış sayılır ve bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister. Aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve ruhsata aykırı yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip yıktırılır; masraf yapı sahibinden tahsil edilir.

İki hat birbirinin alternatifi değildir; aynı fiil her ikisini de tetikleyebilir. Yapının teknik sorumluluk boyutu için yapı denetim sorumluluğunun on beş yıllık çerçevesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Üçüncü hat: idari para cezası ve sorumlu çokluğu

Otopark aykırılığı imar mevzuatına aykırılık teşkil ettiği ölçüde 42 nci madde de devreye girer ve bu hattın ayırt edici yanı, cezanın tek muhataba değil sorumluluk zincirinin tamamına yönelmesidir. Madde, aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince, "üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak" idari müeyyide uygulanmasını emreder.

14/2/2020 tarihli 7221 sayılı Kanunla değiştirilen cümleye göre ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı yapı hâlinde ceza; yapının sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere uygulanır. Ceza miktarı sabit değildir: yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre hesaplanır; kanun yalnızca alt sınırı — bin Türk lirasından az olmamak üzere — yazar. Bu taban rakam, kanun metnindeki nominal değerdir ve idari para cezalarında uygulanan yeniden değerleme nedeniyle her yıl güncellenir; güncel tutar için ilgili yılın tebliği esas alınmalıdır.

Sorumluluğun ayrı ayrı doğması, alıcı ve yatırımcı için pratik bir sonuç üretir: aynı otopark aykırılığından ötürü müteahhide kesilen ceza, malikin kendi cezasını ortadan kaldırmaz.

Yapılaşmamış parselde açık otopark: 2019'da açılan kapı

4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle 37 nci maddeye eklenen fıkra, boş arsa sahipleri için bir gelir yolu tanımlar: "Yapılaşmamış parseller, parsel maliklerinin muvafakati, araç giriş ve çıkışlarının trafiği aksatmaması ve ilgili idaresinden izin alınmak kaydıyla, zemini geçirimli malzeme ile kaplanarak ve gerekli işaretlemeler yapılarak, yapı kapsamına girmeyecek şekilde açık otopark olarak işletilebilir."

Fıkranın kritik ifadesi sondadır: yapı kapsamına girmeyecek şekilde. Yani bu işletme, yapı ruhsatı gerektiren bir yapılaşma sayılmaz — kapalı yapı, kalıcı üstyapı veya yapı niteliği kazandıracak imalat eklendiği anda kapı kapanır ve olağan ruhsat rejimi devreye girer. Parselasyon ve tescil boyutu için ifraz, tevhit ve şüyulandırma kuralları ayrıca okunmalıdır.

Altı şartın hepsi birlikte aranır; biri eksikse işletme kanunun tanıdığı istisnadan yararlanamaz. Hisseli parsellerde "parsel malikleri" ifadesi tek malikin rızasını yeterli saymaz.

Açık otopark işletmesinde ikinci bir kanun hattı daha vardır. Madde 40, arsalarda trafik bakımından mahzurlu görülen durumların ilgililere tebliğ edilmesini öngörür; tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmezse mahzur belediye veya valilikçe giderilir ve "masrafı % 20 fazlasiyle arsa sahibinden alınır veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur". Yani açık otopark işletmesi 37 nci maddenin altı şartını taşısa bile, trafik veya çevre bakımından sakınca doğuruyorsa 40 ıncı madde faaliyetin durdurulmasına imkân verir — ve masraf yüzde yirmi fazlasıyla arsa sahibine yüklenir.

Ölçüyü kim belirler: madde 44/III

Kanun otopark yükümlülüğünü kurar ama miktarını kendisi yazmaz. 44 üncü maddenin III numaralı bendi bu alanı Bakanlığa bırakır: "Otopark ayrılması gereken bina ve tesisler ile diğer hususlar Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikte tespit edilir." Bendin ikinci cümlesi kapsamı açar — otopark yapılmasını gerektiren bina ve tesislerin neler olduğu, otopark ihtiyacının miktar, ölçü ve diğer şartları ile bu ihtiyacın nasıl tespit olunup giderileceği yönetmelikte belirtilir.

"Nasıl giderileceği" ibaresi önemlidir: parselde yerinde karşılama dışındaki çözümlerin — bölge otoparkı gibi — kanunî dayanağı bu bentten gelir. Bu nedenle bir projede otopark sayısı tartışması iki katmanlıdır: kanun katmanı yükümlülüğün varlığını, yönetmelik katmanı ölçüsünü belirler. Yönetmelik ölçüyü değiştirebilir; yükümlülüğün kendisini kaldıramaz.

Alım öncesi kontrol listesi

Otopark, taşınmaz alımında en sık atlanan kalemlerden biridir; oysa etkisi hem ruhsat hem tapu hem de nakit akışı tarafındadır. Ruhsat ve iskân sürelerinin genel çerçevesi için yapı ruhsatı ve iskân süreleri ayrıca incelenmelidir; ticari kullanımda mercii sorusu için büyükşehirde işyeri ruhsatı mercii belirleyicidir.

Kontrol listesindeki son üç satır, satış öncesi belge talebiyle kapatılabilecek kalemlerdir: idare yazışmaları, güncel tapu kaydı örneği ve varsa açık otopark izni. Bu üç belge, otopark kalemindeki gizli yükümlülüğü büyük ölçüde görünür kılar.