Parsel büyüklüğü, bir arsada yapı yapılıp yapılamayacağını belirleyen ilk eşiktir ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bunu genişlik, derinlik ve alan olmak üzere üç başlıkta sayısallaştırır. Ölçüler 2017'den beri büyük ölçüde aynı kaldı; ancak 12 Mayıs 2023'te orta kat aralığındaki sabit ölçü bir formüle dönüştürüldü. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Bu maddeler bir arsanın alınıp alınmayacağına dair kararı doğrudan etkilediği için, taşınmaz alım sürecinde imar durumu belgesinden önce bakılması gereken ölçülerdir. Ölçüyü tutmayan bir arsada mevcut yapı kullanılmaya devam edilebilir, ama yeni veya ilave yapı ruhsatı alınamaz; bu, satın alma bedelinin karşılığını doğrudan etkileyen bir kısıttır.
Parsel genişlikleri: konut ve ticaret bölgeleri
| Kat aralığı | Bitişik nizam | Blok başları | Ayrık nizam |
|---|---|---|---|
| 4 kata kadar (4 kat dâhil) | 6.00 metreden az olamaz | Yan bahçe mesafesi + 6.00 metre | Yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00 metre |
| 🔑 5 kattan 9 kata kadar (9 kat dâhil) | Dört kat için belirlenen genişliğe ilave her kat için 60 santimetre eklenerek bulunan genişlikten az olamaz | Aynı yöntem | Aynı yöntem |
| 10 veya daha fazla katlı | 12.00 metreden az olamaz | Yan bahçe mesafesi + 12.00 metre | Yan bahçe mesafeleri toplamı + 12.00 metre |
Orta satır, maddenin bugünkü hâlinin en önemli kısmıdır. Asıl metinde 9 kata kadar olan yerlerde bitişik nizamda sabit 9.00 metre aranıyordu; 12/5/2023 değişikliği bu sabit ölçüyü kaldırıp kademeli bir formül getirdi. Formülün ürettiği değerler şöyledir:
| Kat adedi | İlave kat | Bitişik nizamda asgari genişlik |
|---|---|---|
| 4 kat | — | 6.00 metre |
| 5 kat | 1 | 6.60 metre |
| 6 kat | 2 | 7.20 metre |
| 7 kat | 3 | 7.80 metre |
| 8 kat | 4 | 8.40 metre |
| 9 kat | 5 | 9.00 metre |
| 10 kat ve üzeri | — | 12.00 metre |
Tablo, değişikliğin mantığını görünür kılar: formül dokuzuncu katta tam olarak eski 9.00 metreye ulaşır. Yani üst sınır korunmuş, ama 5–8 kat aralığındaki parsellerde daha önce aranan 9.00 metrelik sabit ölçü kademeli olarak düşürülmüştür. Beş katlı bir yapı için artık 9.00 değil 6.60 metre yeterlidir. On kata geçişte ise sıçrama devam eder; formül 10. kata uzatılmaz. Dokuz kattan on kata geçişte asgari genişlik bir anda 9.00 metreden 12.00 metreye çıkar; üç metrelik bu sıçrama, dar parsellerde onuncu kata çıkma tercihini fiilen imkânsız kılar ve çoğu zaman tevhit gerektirir.
Değişikliğin pratik sonucu, 5–8 kat aralığındaki dar parselleri yapılaşmaya açmasıdır. Örneğin bitişik nizamda 7.00 metre genişliğindeki bir parsel, asıl metne göre 9 kata kadar olan yerlerde 9.00 metrelik sabit şartı sağlayamadığı için dört katla sınırlı kalıyordu. Bugün aynı parsel beş kat için aranan 6.60 metreyi karşılar, altı kat için aranan 7.20 metreyi karşılamaz; dolayısıyla beş kata çıkabilir. Değişiklik, tek başına bu parselde bir kat kazandırmıştır.
Formülün dayanağı da açıktır: metin "(1) numaralı alt bende göre belirlenen parsel genişliğine ilave her kat için 60 santimetre eklenmek suretiyle bulunan genişlik" der. Yani hesap her nizam için ayrı ayrı kurulur — bitişik nizamda 6.00 metre üzerinden, blok başında ve ayrık nizamda ise yan bahçe mesafeleri eklenmiş değer üzerinden yürütülür. Formülün eklendiği taban, sabit bir sayı değil, o nizam için (1) numaralı alt bentte belirlenen genişliktir.
Kat adedinin yol genişliğine bağlı üst sınırı ve kat yüksekliği ölçüleri için kat yüksekliği ve çatı kuralları okunmalıdır.
Diğer bölgelerde genişlik
| Bölge | Asgari genişlik |
|---|---|
| Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgeleri | Bitişik nizamda 5.00 metre; blok başlarında yan bahçe mesafesi + 5.00; ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + 5.00 |
| Sanayi bölgeleri | 30.00 metreden az olamaz |
| Akaryakıt istasyonları | 40.00 metreden az olamaz |
| Konut dışı kentsel çalışma alanları | 40.00 metreden az olamaz |
| 🔑 Köşe başı parseller | Ölçülerin tespitinde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır |
Blok başı ve ayrık nizamda hesabın nasıl kurulduğunu bir örnek gösterir:
| Nizam | Formül | 4 katlı yapı, yan bahçe 3.00 metre |
|---|---|---|
| Bitişik | Sabit ölçü | 6.00 metre |
| Blok başı | Yan bahçe mesafesi + sabit ölçü | 3.00 + 6.00 = 9.00 metre |
| Ayrık | Yan bahçe mesafeleri toplamı + sabit ölçü | 3.00 + 3.00 + 6.00 = 12.00 metre |
Aynı kat adedi için üç nizamın ürettiği asgari genişlik birbirinden çok farklıdır; ayrık nizamda ölçü bitişik nizamın iki katına yaklaşır. Bu nedenle plan bir parseli ayrık nizama tabi tutuyorsa, dar parsellerde yapılaşma imkânı önemli ölçüde daralır.
Son satır köşe başı parsellerde hesabı doğrudan değiştirir: yan bahçe mesafesi yerine genellikle daha büyük olan ön bahçe mesafesi kullanılır. Bu, köşe başı parsellerde aranan asgari genişliği yükseltir.
Parsel derinlikleri ve alan
| Bölge | Ön bahçesiz nizamda | Ön bahçeli nizamda |
|---|---|---|
| Konut ve ticaret bölgeleri | 13.00 metreden az olamaz | Ön bahçe mesafesi + 13.00 metre |
| Ticaret bölgeleri (yalnız 1 katlı dükkân) | 5.00 metreden az olamaz | Ön bahçe mesafesi + 5.00 metre |
| Küçük sanayi bölgeleri | 6.00 metreden az olamaz | Ön bahçe mesafesi + 6.00 metre |
| Sanayi bölgeleri | 30.00 metreden az olamaz | Aynı |
| Akaryakıt istasyonları | 40.00 metreden az olamaz | Aynı |
| Konut dışı kentsel çalışma alanları | 40.00 metreden az olamaz | Aynı |
Alan bakımından tek sayısal eşik vardır: parsel alanları konut dışı kentsel çalışma alanlarında 2000 m²'den az olamaz. Diğer bölgelerde alan değil, genişlik ve derinlik ölçütü işler.
🔴 Maddenin yaptırımı tek cümlededir: parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
Bütün bu ölçüler ayrıca bir üst kayda tabidir: imar planı ile farklı hükümler getirilmişse plan hükümleri uygulanır. Yönetmelik ölçüleri, plan sessiz kaldığında devreye giren asgarilerdir. Ölçülerin tespitinde arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar gibi mevkiin özellikleri ile o parsellerde yapılabilecek yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçlar da göz önünde tutulur; ancak bu değerlendirme sırasında genişlik, derinlik ve alan şartları ihlal edilemez.
Ölçüyü tutmayan parselde ne olur
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Ölçülere uymayan arsalar | Yapı yapılmasına müsait hâle getirilinceye veya kamulaştırılıncaya kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla işlev değişikliğine izin verilir |
| Tamamı umumi hizmete ayrılan veya kalan parçası yapıya elverişli olmayan arsalar | Kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur |
| 🔑 Müstakil kalan parseller | Komşu parsellerin mevzuatına uygun yapılaşmış olması nedeniyle müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile Yönetmeliğin diğer hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir |
| Yapı nizamı belirlenmemişse | Ayrık nizam uygulanır |
| Parselasyon planı tescili | Müstakil yapıya müsait tapuya tescilli imar parseli oluşmuş ve mülkiyet değişikliği yoksa, parselasyon planının tamamının tescili beklenmez |
Üçüncü satır, ölçü kuralının en önemli istisnasıdır. Komşularının kurallara uygun yapılaşması sonucu tek başına kalan ve asgari ölçüleri tutmayan bir parsel, kilitli kalmaz: fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun yapı yapılmasına izin verilir. İstisnanın şartı, parselin komşu parsellerin mevzuata uygun yapılaşması nedeniyle müstakil kalmış olmasıdır; kendi iradesiyle küçültülmüş bir parsel bu hükümden yararlanamaz.
Beşinci satır ise ruhsat sürecini hızlandırır: parselasyon planının tamamının tapuya tescili beklenmeden, müstakil yapıya müsait ve tescilli parselde yapılaşmaya geçilebilir. Şartı, mülkiyet değişikliği olmamasıdır.
İkinci ve dördüncü satırlar birlikte okunduğunda ölçü kuralının niteliği netleşir: kural bir yasak değil, bir ruhsat şartıdır. Mevcut ve mevzuata uygun yapı kullanılmaya devam eder, tadilat görebilir, hatta plana aykırı olmamak kaydıyla işlev değiştirebilir. Kilitlenen tek şey yeni veya ilave yapı hakkıdır. Bu ayrım, ölçüyü tutmayan bir arsanın değerlemesinde belirleyicidir.
Kaldırılan hüküm: serbest nizam fıkrası
Maddenin altıncı fıkrası, Yönetmeliğin yürürlüğünden önce onaylanmış planlarla serbest nizam kararı verilen parsellerde ayrık, blok veya bitişik nizamdan ikisinin ya da üçünün karma uygulanmasına izin veriyordu. Bu fıkra 25/7/2019 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün yapı nizamı belirlenmemiş hâllerde uygulanacak tek kural, ayrık nizam varsayımıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Plan | İmar planı farklı bir ölçü getirmiş mi |
| Genişlik | Kat adedine göre doğru kademe seçildi mi; 5–9 kat aralığında 60 cm formülü uygulandı mı |
| Köşe başı | Yan bahçe yerine ön bahçe mesafesi kullanıldı mı |
| Derinlik | Ön bahçeli nizamda ön bahçe mesafesi eklendi mi |
| Alan | Konut dışı kentsel çalışma alanında 2000 m² sağlanıyor mu |
| Müstakil parsel | Parsel komşuların yapılaşması nedeniyle mi müstakil kaldı |
| Nizam | Planda yapı nizamı yoksa ayrık nizam uygulandı mı |
| Tescil | Parselasyon planının tamamı tescil edilmeden ruhsat şartları oluştu mu |
Parsel ölçüleri, kat adedi ve bahçe mesafeleriyle iç içe çalışır: genişlik hesabında yan bahçe mesafeleri, derinlik hesabında ön bahçe mesafesi doğrudan formüle girer. Bahçe kotlarının nasıl düzenleneceği için bahçe tesviyesi kuralları, kot ve kademelendirme için binaya kot verilmesi okunmalıdır. Parselin taban alanı ve emsal tarafındaki karşılıkları için ise pergola ve süs havuzunda %20 kuralı yazısındaki emsal harici listesi incelenebilir.
