Binaya kot verilmesi: 3.50 metre kademe kuralı

Kot, bir binanın bütün yüksekliklerinin ölçüldüğü sıfır noktasıdır; yanlış belirlendiğinde kat adedinden saçak seviyesine, bodrumun iskân edilebilirliğinden emsal hesabına kadar her şey kayar. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kotlandırmayı beş ayrı maddede düzenler ve bu maddelerden dördü 3 Temmuz 2017'den bu yana hiç değiştirilmemiştir; yoldan kotlandırmaya ise 2018'de bir alternatif eklenmiştir. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.

Genel ilke: hangi kotlandırma esas

Son satır sık atlanır: kademelendirme, tek parsel üzerinden değil ada bazında değerlendirilir. Aynı adadaki komşu parsellerin çözümü, bir parselin kademe şemasını doğrudan etkiler. Bu, kotlandırmayı tek bir parselin teknik meselesi olmaktan çıkarıp ada ölçeğinde bir uyum sorununa dönüştürür; komşu parselde farklı bir yöntem uygulanmışsa sokak silueti bozulur ve idare bunu kot aşamasında değerlendirir.

Üçüncü satırdaki vaziyet planı şartı da aynı yönde çalışır: bir parselde birden fazla bina varsa her bina kendi kaynağından kotlandırılabilir, ama bu ancak imar birimince onaylanmış bir vaziyet planına dayanırsa mümkündür. Binaların tek tek kotlandırılması serbest değil, onaylı bir bütünün parçasıdır.

Dördüncü satırdaki yasak da mutlaktır. Parsele bitişik olmayan bir yol, o yol daha elverişli bir kot verecek olsa bile kot kaynağı olamaz; viyadük ve köprüler ise giriş çıkış imkânı bulunmadığı için tamamen dışlanmıştır.

Yoldan kotlandırma: tretuvar ve kırmızı kot

İki sayı bu bölümün omurgasıdır: 0.18 metre ve 10 iş günü. Birincisi tretuvarı kırmızı kottan ayıran sabit farktır; ikincisi ise henüz oluşmamış yollarda idareye tanınan süredir. Yolun yapılmamış olması kot verilmesini imkânsız kılmaz; idare projeyi hazırlar ve seviye buna göre belirlenir.

🔑 Kademelendirme: 3.50 ve 4.50 metre

Kademe kuralı iki yönde işler: cephe boyunca (yol eğimi nedeniyle) ve derinlik boyunca (arka köşelerin kot farkı nedeniyle). İkisinin ölçütü de aynıdır — 3.50 metre. Buna karşılık 4.50 metrelik asgari kademe uzunluğu, cepheyi aşırı parçalanmaktan korur; son kademe bu uzunluğa ulaşmıyorsa yeni bir kademe açılmaz, bir önceki seviye devam ettirilir.

Tablo, 4.50 metrelik asgarinin pratikte bir kademe sayısı tavanı ürettiğini gösterir: cephe boyu kademe sayısını sınırlar ve yol eğimi ne kadar dik olursa olsun bu sınır aşılamaz. Bu durumda çözüm, kademe sayısını artırmak değil, aşağıdaki alternatif yönteme başvurmak ya da bina yerleşimini değiştirmektir.

Saçak seviyesi ve kat yüksekliklerine ilişkin ölçüler için kat yüksekliği ve çatı kuralları okunmalıdır.

2018'de gelen alternatif: geri çekilerek kademe

Bu fıkra 28 Temmuz 2018'de eklendi ve klasik kademelendirmeye bir seçenek getirdi: kademeyi zemin kotunda kırmak yerine, üst katlarda geri çekilerek oluşturmak. Üç sınırı vardır — cephe veya derinliğin 40.00 metreyi aşmaması, uygulamanın talebe bağlı olması ve her kademe için en az 3.00 metre geri çekilmesi. Uygulama zorunlu değil, malikin tercihine bırakılmış bir alternatiftir.

Aynı 2018 değişikliği asansör maddesini de elden geçirmişti; bodrum katın kat adedine girmesine ilişkin ölçütün seyri için asansör zorunluluğu ve bodrum kat kuralı okunmalıdır.

Tabii zeminden kotlandırma: 10.00 ve 12.00 metre

İki eşiğin farklı olması tesadüf değildir: parsel yoldan yüksekse 10.00 metrelik ön bahçe yeterken, yoldan aşağıdaysa 12.00 metre aranır. Yoldan aşağıda kalan parsellerde bina ile yol arasındaki ilişkinin daha uzak olması istenmiştir.

Üç metrelik eşik ise idari sürecin ağırlığını değiştirir: 3.00 metreyi aşan farklarda ada bazında etüt gerekir; birden fazla yapı yapılabilen parsellerde buna ek olarak encümen kabulü aranır. Yani kot artık imar biriminin teknik işlemi olmaktan çıkıp bir encümen kararına bağlanır. Bu ayrım süre ve itiraz bakımından da sonuç doğurur: encümen kararına bağlanan bir kotlandırma, idari işlem niteliğiyle ayrıca dava konusu edilebilir hâle gelir.

Bahçe duvarı gibi yüksekliği tabii zeminden ölçülen unsurlar da kot tercihinden etkilenir; bu ölçüler için çıkma, saçak ve bahçe duvarı ölçüleri okunmalıdır.

Köşe başı ve iki yola cepheli ara parseller

İki madde arasındaki fark yöntemdedir. Köşe başında kural kesindir — yüksek olan yola göre kot verilir. İki yola bakan ara parselde ise kural bir değerlendirmeye bağlanmıştır: idare, iki yolun siluetini birlikte tartar. Her iki hâlde de kademelendirme yoldan kotlandırma maddesindeki 3.50 ve 4.50 metre esaslarına göre yapılır; köşe başında ayrıca düşük kottaki yol için belirlenen bina yüksekliği bir üst sınır olarak devreye girer.

Kotlandırma uyuşmazlıklarının çoğu, ölçünün yanlış olmasından değil yöntemin yanlış seçilmesinden doğar: tabii zeminden kotlandırma şartları oluşmadığı hâlde bu yöntemin uygulanması ya da kademelendirmenin ada bazında değil parsel bazında değerlendirilmesi, sonradan düzeltilmesi en zor hatalardır. Zemin kat kotunun kaydığı bir projede bodrumun iskân edilebilirliği ve zemin kattaki kullanım imkânları da birlikte değişir; bodrum katın kendi rejimi için bodrumda daire ve dükkân kuralları okunmalıdır.