Bir binada asansör zorunlu mu? Sorunun kolay kısmı herkesin bildiği eşiktir: kat adedi 3 olan binada asansör yeri bırakılır, 4 ve daha fazla olanda asansör tesis edilir. Zor kısmı ise o "kat adedi"nin nasıl sayıldığıdır — ve asıl tartışma bodrum katın hesaba girip girmediğinde çıkar. Bu ölçüt 2017'den bu yana dört kez değişti; son hâli 1 Temmuz 2026'da yazıldı. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Aynı kural iki ayrı maddede
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği asansör zorunluluğunu iki yerde düzenler ve 1 Temmuz 2026 değişikliği ikisini de aynı anda güncelledi. Bu, uygulamada iki maddeden yalnız birine bakıp karar vermenin neden hatalı olduğunu gösterir.
| Madde | Bağlamı | 2026'daki müdahale |
|---|---|---|
| m.5/27 | Genel esaslar | Bodrum kat tanımı ibare eklenerek genişletildi |
| m.34/1 | Asansör maddesi | Fıkra bütün olarak yeniden yazıldı |
| m.34/8 | Asansörün hizmet vereceği katlar | Fıkra bütün olarak yeniden yazıldı |
Bugünkü m.34/1 metni şudur: "Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm veya ortak alanlar (ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, iklimlendirme merkezi, jeneratör odası ve benzeri teknik hacimler dışında) veya eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir."
Bodrum ölçütünün dört hâli
Metnin geçirdiği evrim, ihtilafın tam olarak nerede olduğunu gösterir. Her değişiklik, bodrum katın hangi hâlde kat adedine gireceğini yeniden tanımlamıştır.
| Tarih | Bodrum katın sayılma ölçütü |
|---|---|
| 3/7/2017 (ilk metin) | İskân edilen bodrum katlar dâhil |
| 28/7/2018 | İskân edilen ve ortak alan bulunan bodrum katlar dâhil |
| 11/7/2021 | "ve ortak alan" ibaresi "veya bağımsız bölüm" olarak değiştirildi |
| 1/7/2026 | Bağımsız bölüm veya ortak alanlar (teknik hacimler dışında) veya eklenti bulunan bodrum kat dâhil |
2018 metni iki şartı birlikte arıyordu ("iskân edilen ve ortak alan bulunan"); 2021 bunu seçenekli hâle getirdi; 2026 ise "iskân edilen" ölçütünü tamamen bıraktı ve yerine üç alternatifli bir test koydu: bodrum katta bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti varsa kat adedine girer.
🔑 En önemli yenilik, ortak alan kavramının kapalı bir istisna listesiyle daraltılmasıdır. Sayılan teknik hacimler, ortak alan olsalar dahi bodrum katı kat adedine sokmaz.
| Bodrum katta bulunan | Kat adedine girer mi |
|---|---|
| Bağımsız bölüm | Evet |
| Eklenti | Evet |
| Ortak alan (genel olarak) | Evet |
| Isı merkezi, kazan dairesi | Hayır |
| Elektrik odası, su deposu | Hayır |
| İklimlendirme merkezi, jeneratör odası ve benzeri teknik hacimler | Hayır |
Liste "ve benzeri" ile bittiği için kapalı sayı değildir; ancak sayılanların ortak özelliği açıktır — hepsi binanın teknik işletmesine hizmet eden, kullanıma tahsis edilmeyen hacimlerdir. Sığınak, otopark veya depo gibi kullanıma konu alanlar bu listenin dışında kalır.
Asansör hangi katlara hizmet vermek zorunda
Sekizinci fıkra ayrı bir soruyu cevaplar: asansör zorunluysa, hangi katlara inmek zorundadır? Bu fıkranın istisnası da 2026'da birinci fıkrayla uyumlu hâle getirildi.
| Dönem | Kural | İstisna |
|---|---|---|
| 3/7/2017 | Bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet zorunlu | İstisna yok |
| 11/7/2021 | Aynı | Bağımsız bölüm ya da iskân edilen alan bulunmayan bodrum katlar |
| 1/7/2026 | Aynı | Bağımsız bölüm veya ortak alanlar veya eklenti bulunmayan bodrum katlar |
İki fıkra birlikte okunduğunda tutarlı bir yapı çıkar: bodrum katı kat adedine sokan unsurlar ile asansörün o kata inmesini zorunlu kılan unsurlar aynı üçlüdür. 2021 metnindeki "iskân edilen alan" ölçütü her iki fıkradan da kalkmıştır.
Umumi binalarda iki asansör eşiği
Dördüncü fıkra, konut dışı yapılarda ayrı ve daha ağır bir rejim kurar. Fıkranın bugünkü hâli 28/7/2018 tarihli değişiklikle yazılmış, 27/12/2019'da tek bir bağlaç değiştirilerek ("ve zemin kat" → "veya zemin kat") genişletilmiştir.
| Eşik | Sonuç |
|---|---|
| Kullanılabilir katlar alanı 800 m²'den fazla (tek katlı binalar hariç) veya kat adedi birden fazla olan umumi binalar | En az bir asansör |
| Kat alanı 800 m²'den ve kat adedi 3'ten fazla olan umumi binalar | En az iki asansör |
| Uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri binalar | En az iki asansör |
| Zemin kat üzerinde 20'den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılar | En az iki asansör |
2019'daki bağlaç değişikliği küçük görünür ama sonucu büyüktür: "ve" iken iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranıyordu, "veya" olduktan sonra 20'den fazla konutlu yapı tek başına iki asansör zorunluluğu doğurur hâle gelmiştir. Ayrıca bu asansörlerden en az bir tanesinin tehlike anında, arıza veya elektrik kesintisinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte ve kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekir.
Ölçüler ve idarenin takdir alanı
| Konu | Ölçü |
|---|---|
| Tek asansörlü binada kabin dar kenarı | 1.20 metre |
| Tek asansörlü binada kabin alanı | 1.80 m² |
| Kapı net geçiş genişliği | 0.90 metre |
| Sahanlık genişliği (sürgülü kapı) | En az 1.20 metre |
| Sahanlık genişliği (dışa açılan kapı) | En az 1.50 metre |
| 10 kat ve üzerinde sedye asansörü | Dar kenar 1.20 m, alan 2.52 m², kapı net 1.10 m |
Birden fazla asansör bulunan binalarda, asansör sayısının yarısı kadar asansörün bu ölçülerde yapılması şarttır; tek sayıda asansör varsa sayı bir alta yuvarlanır. TSE standartlarının bu ölçülerden küçük olması hâlinde, taban alanında yapılaşma hakkı 120 m²'nin altında olan parseller ile tek bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında TSE standartlarına uyulmasına karar vermeye ilgili idare yetkilidir. Mevcut binalardaki tadilatlarda madde hükümlerinin mi TSE standartlarının mı uygulanacağı da idarenin takdirindedir.
Asansörün yapılması ve işletilmesinde, madde hükümleri dikkate alınarak Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) ve TSE standartlarına uyulur. Usulüne göre asansör yapılmış olması, Yönetmelikteki şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını kaldırmaz. Asansörlere bina girişinden itibaren erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması ve asansörlerin erişilebilirlik donanımına sahip olması zorunludur; bu yükümlülüğün ruhsat tarafındaki karşılığı için erişilebilirlik ve ruhsat engeli ayrıca okunmalıdır. Özellik arz eden binalarda asansör sayıları ile asgari ölçüler idarece artırılabilir.
Kat adedi nasıl sayılır: üç senaryo
Kuralı metinden okumak kolay, uygulamak zordur; çünkü karar bodrum katın içeriğine bağlıdır. Aşağıdaki üç senaryo, aynı fiziksel binanın farklı sonuçlar doğurabileceğini gösterir.
| Senaryo | Bodrum katın içeriği | Kat adedi | Sonuç |
|---|---|---|---|
| A | Yalnız kazan dairesi ve elektrik odası | Bodrum sayılmaz | Zemin + 2 normal kat ise kat adedi 3 → asansör yeri bırakılır |
| B | Bir bağımsız bölüm (dükkân veya daire) | Bodrum sayılır | Zemin + 2 normal kat ise kat adedi 4 → asansör tesisi zorunlu |
| C | Depo niteliğinde eklentiler | Bodrum sayılır | Aynı binada kat adedi 4 → asansör tesisi zorunlu |
Senaryo C, 2026 değişikliğinin en görünür sonucudur: eklenti, 2021 metninde ayrıca sayılmıyordu; bugünkü metinde açıkça sayılmaktadır. Bodrumu bağımsız bölümlere ait depolara ayrılmış tipik bir apartmanda bu tek kelime, asansör yeri bırakma yükümlülüğünü asansör tesis etme yükümlülüğüne çevirebilir.
Senaryo A ile B arasındaki fark ise projelendirme aşamasında bilinçli bir tercih hâline gelir: bodrum katın kullanım kurgusu, asansör maliyetini ve gerekli kuyu-sahanlık ölçülerini doğrudan belirler. Kararın ruhsat aşamasında verilmesi gerekir; sonradan bodrum kata bağımsız bölüm veya eklenti eklemek, kullanım amacını değiştiren bir esaslı tadilat olarak asansör yükümlülüğünü de tetikler.
Eklentinin kat mülkiyeti hukukundaki tanımı ve ortak yerden ayrımı bu değerlendirmenin ön şartıdır; kat malikleri arasındaki karar ve gider paylaşımı için aidat, yönetim planı ve devir rejimi ayrıca okunmalıdır.
Yeni kural hangi yapılara uygulanmaz
1 Temmuz 2026 değişikliği, sertleşen kuralların devam eden projeleri vurmaması için geçici 3 üncü maddeye bir fıkra ekledi. Bu fıkraya göre üç grup yapıda m.5/27 ile m.34/1 ve m.34/8'in yeni hâli uygulanmaz; bunlara fıkranın yayımından önce yürürlükte olan hükümler uygulanır.
| Korunan yapı | Ölçüt |
|---|---|
| Belge başvurusu yapılmış yapılar | 55 inci maddenin ikinci fıkrasındaki belgeler için idareye başvuru yapılmış olması |
| Dönüşüm yapıları | 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olması |
| Kamu yapım işleri | İhale kararı veya ihale tarihi alınmış olması |
Ölçütlerin üçü de belgeye bağlanmıştır; fiilî durum değil, tarihli bir belge belirleyicidir. Aynı geçiş mantığının kullanım amacı değişikliğindeki karşılığı için ofis ve büro yapılarında konuta dönüşüm penceresi ayrıca değerlendirilmelidir.
Mevcut müstakil konuta sonradan asansör
Aynı değişiklik, ters yönde bir imkân da açtı. 59 uncu maddeye eklenen fıkra, bu fıkranın yürürlüğünden önce mevzuata uygun yapılmış, bodrum hariç 3 katı geçmeyen, tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda bina içinde asansör ve/veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilmesine imkân tanır.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Yapının niteliği | Bodrum hariç 3 katı geçmeyen, tek bağımsız bölümlü müstakil konut |
| Zamanlama | Fıkranın yürürlüğünden önce mevzuata uygun yapılmış olması |
| Teknik | Fen ve sanat kuralları ile ilgili standartlara uygunluk |
| Taşıyıcı sistem | Gerekli tedbirlerin alınması |
| Belge | İdarece gerekli görülen tüm projelerin hazırlanması |
| Sorumluluk | Fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnameler |
| İzin | İlgili idarece tadilata izin verilmesi |
| Kullanım | İdarece projesine ve fen-sanat kurallarına uygun yapıldığının tespiti |
Son satır kritik: tesis edilmiş olmak yetmez, kullanılabilmesi için idarenin uygunluk tespiti gerekir. Kat mülkiyetli yapılarda karar ve gider tarafı ayrıca değerlendirilmelidir; ortak yer harcamalarının nisap ve avans düzeni için işletme projesi ve avans rejimi belirleyicidir.
