Ofisi konuta çevirmek: %60 sınırı ve bir yıllık süre

Elinde ofis veya büro amaçlı ruhsatla yapılmış bir bina bulunan yatırımcı için 1 Temmuz 2026'da dar ama somut bir kapı açıldı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen geçici 7 nci madde, belirli şartlarla bu yapıların konuta dönüştürülmesine imkân tanıyor. Kapı süresiz değil — madde, işlemin bir yıl içinde sonuçlandırılmasını şart koşuyor. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.

Kullanım amacı değişikliği neden "küçük bir tadilat" değildir

Yönetmeliğin tanımlar maddesi, esaslı tadilatı sayarak tarif eder ve listeye kullanım amacını değiştiren işlemleri açıkça dâhil eder. Tanımın sonundaki parantez içi cümle de tereddüde yer bırakmaz: "(Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.)"

Bu tanım 3 Temmuz 2017'den bu yana değişmemiştir. Pratik sonucu şudur: bir ofis bağımsız bölümünü konut olarak kullanmaya başlamak, tadilat ruhsatı alınmadan yapıldığında ruhsata aykırılık doğurur. Ruhsata aykırılığın yaptırım tarafı için otopark örneğinde işlediğim tapu şerhi ve ceza zinciri aynen geçerlidir.

Geçici madde 7: dört şart

Yeni geçici madde, dönüşümü serbest bırakmaz; dört ayrı şarta bağlar. Şartların tamamı birlikte gerçekleşmedikçe tadilat ruhsatı bu madde uyarınca düzenlenemez.

Birinci şart, maddenin bir plan değişikliği yerine geçmediğini gösterir: planın konuta zaten izin veriyor olması gerekir ve bu iznin maddenin yayımından önce mevcut olması aranır. Sonradan yapılacak bir plan değişikliğiyle bu kapıdan geçilmez.

İkinci şart iki ayrı hâli kapsar. Yapı henüz tamamlanmamış olabilir — ruhsat düzenlenmiş ve yapımına başlanmış olması yeterlidir; ya da yapı bitmiş ve yapı kullanma izni almış olabilir. Ruhsat alınmış ama inşaata hiç başlanmamış bir yapı, metnin lafzına göre kapsamda değildir.

Bu ilk pencere değil: 2022'deki öncülü

Aynı ihtiyaç 2022'de de düzenlenmişti. 18 Ağustos 2022 tarihli değişiklikle eklenen geçici 5 inci madde, uygulama imar planlarında "Ticaret + Konut" olarak belirlenmiş alanlarda, maddenin yürürlüğünden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş yapılarda, 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydıyla konut kullanım oranı %80'i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenmesine imkân tanıyordu.

31 Aralık 2022 tarihli değişiklik bu maddenin kapsamını genişletti: alan tanımına "Ticaret" veya "Merkezi İş Alanı" kullanımlı olmakla birlikte plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlar eklendi ve referans tarihi 31/10/2022 olarak belirlendi.

İki maddenin karşılaştırılması, düzenlemenin yönünü gösterir: alan kapsamı genişlemiş, buna karşılık konut oranı tavanı %80'den %60'a indirilmiş ve oranın parselin tamamı üzerinden ölçüleceği açıkça yazılmıştır. 2022 penceresinden yararlanmış bir parselde bugünkü oranın yeniden hesaplanması gerekir.

"Parselin tamamında" ve "sonuçlandırmak" ibareleri

Üçüncü şarttaki oran, bağımsız bölüm başına değil parsel bazında hesaplanır. Metin "parselin tamamında konut kullanım oranı %60'ı geçmeyecek şekilde" der. Bu, aynı parselde birden fazla blok bulunması hâlinde tek bir bloğun tamamen konuta çevrilmesinin kendiliğinden mümkün olmadığı, hesabın parselin bütünü üzerinden yapılacağı anlamına gelir.

Dördüncü şarttaki ibare ise süreyi başvuruya değil sonuca bağlar: "bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir." Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdiğine göre pencere 1 Temmuz 2026'da açılmış ve 1 Temmuz 2027'de kapanacaktır.

Sürenin sonuç odaklı yazılmış olması, idari işlem takvimini yatırımcının riskine bırakır: başvurunun süre bitiminden makul ölçüde önce yapılmış olması gerekir. Ruhsat işlemlerindeki genel süre mantığı için yapı ruhsatı ve iskân sürelerinin çerçevesi ayrıca okunmalıdır.

Başvuruda hangi belgeler aranır

Kullanım amacı değişikliği esaslı tadilat olduğuna göre, Yönetmeliğin yapı ruhsatı işlemlerini düzenleyen maddesindeki belge listesi doğrudan uygulanır. İkinci fıkra, yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere alınması gereken belgeleri sayar ve bu fıkra 2017'den bu yana değiştirilmemiştir.

Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler de sınırlı sayıdadır: özel kanunlara göre tahsis yapılmış olup henüz malik adına tescil edilmemiş taşınmazlarda, ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı, bu karara dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge ve kesinleşmiş kamulaştırma kararları.

Dönüşümü asıl kolaylaştıran hüküm: geçici madde 3/10

Aynı 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik, geçici 3 üncü maddeye de bir fıkra ekledi ve bu fıkra ofis-konut dönüşümünün ekonomisini doğrudan etkiler. Fıkra, yürürlük tarihinden önce yapımı tamamlanıp yapı kullanma izni almış yapılarda yapılacak esaslı tadilat işlemlerinin, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabileceğini söyler.

Bu bir kazanılmış hak hükmüdür: eski ruhsat tarihindeki emsal, ölçü ve düzenleme rejimi korunur. Ancak fıkra bunu yedi şarta bağlar.

Üçüncü satır özellikle dikkat ister: koruma yalnızca tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa payları için öngörülmüştür. Yedinci satır ise kazanılmış hakkın sınırını gösterir — eski mevzuata dönüş, güvenlik ve enerji mevzuatı bakımından geçerli değildir; bu başlıklarda daima yürürlükteki kurallar uygulanır.

Aynı değişikliğin ikinci geçiş hükmü

Geçici 3 üncü maddeye eklenen diğer fıkra, aynı tarihte sertleştirilen asansör ve bodrum kat kurallarına karşı bir koruma getirir. Fıkraya göre; 55 inci maddenin ikinci fıkrasındaki belgelerin temini için idareye başvurusu yapılmış yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar ve kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış yapılar bakımından, 5 inci maddenin yirmi yedinci fıkrası ile 34 üncü maddenin birinci ve sekizinci fıkralarındaki yeni hükümler uygulanmaz; bu yapılara fıkranın yayımından önce yürürlükte olan hükümler uygulanır.

Bu üç ölçüt, bir projenin "başlamış sayıldığı" anı belge üzerinden tanımlar. Dönüşüm projelerinde noter onaylı sözleşmenin tarihi bu yüzden yalnız özel hukuk bakımından değil, imar mevzuatı bakımından da belirleyici hâle gelmiştir.

Ruhsatı düşmüş bir ofis projesinde hangi mevzuat uygulanır

Dönüşüm düşünülen yapıların bir kısmı yıllardır duran projelerdir; bu hâlde ilk soru kullanım amacı değil, ruhsatın hâlâ ayakta olup olmadığıdır. Yönetmeliğin 54 üncü maddesi bunu iki süreye bağlar: ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Ruhsat süresi içinde başvuru yapılmışsa, idarenin yenileme tarihine bakılmaksızın ruhsat ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir ve süreye ilişkin yenileme en çok iki kere yapılır.

Beşinci fıkra, ruhsatı hükümsüz hâle gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınmasını zorunlu tutar. 1 Temmuz 2026 değişikliği bu fıkraya iki cümle ekleyerek, yeniden ruhsatta hangi mevzuatın uygulanacağını inşaata başlanıp başlanmadığına göre ikiye ayırdı.

Ayrım, ofis-konut dönüşümünde doğrudan parasal sonuç doğurur: iki yıl içinde başlanmış bir projede eski emsal ve ölçü rejimi korunurken, hiç başlanmamış bir projede güncel plan hükümleri devreye girer ve inşaat hakkı bugünkü plana göre yeniden hesaplanır. Aynı değişiklik maddenin on üçüncü fıkrasını yürürlükten kaldırmıştır.

Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idarelerin, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespiti yapması gerekir; bu tespit, sonraki aşamada hangi rejimin uygulanacağı tartışmasında delil değeri taşır.

Karar öncesi kontrol listesi

Planın ne dediği tartışmalıysa, plana itiraz ve iptal yolunun kendi süreleri işler; ayrıntısı için imar planına itiraz ve iptal davası ayrıca değerlendirilmelidir.

Listedeki dördüncü satır çoğu projede belirleyici olur: pencere on aydan kısadır ve süre sonuçlanmaya bağlandığı için başvuru takvimi geriye doğru kurgulanmalıdır.