Bahçeye pergola, kameriye veya süs havuzu yapmak inşaat hakkını tüketir mi? Sorunun cevabı tek değildi: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu yapıları taban alanı hesabından 2017'den beri dışarıda tutuyordu, ancak emsal (katlar alanı) tarafında aynı açıklık yoktu. 1 Temmuz 2026 değişikliği bu ayrımı kapattı ve aynı gün Yönetmeliğe süs havuzu tanımı da eklendi. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Önce tanım: süs havuzu nedir
Yönetmeliğin tanımlar maddesine 1 Temmuz 2026'da eklenen bent, süs havuzunu altı unsurla tarif eder. Tanımın varlığı önemlidir; çünkü emsal muafiyetinin sınırını da bu unsurlar çizer.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Su hareketi | Suyun farklı formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesi suretiyle oluşturulan |
| Amaç | Görsel ve estetik amaç taşıyan |
| Bütünlük | Mimari yapı ile bütünlük arz eden |
| Olumsuz unsur | Yüzme amacıyla kullanılmayan |
| Tasarım | Projenin ihtiyaçları doğrultusunda müellif tarafından tasarlanan |
| Onay | İlgili idaresince uygun görülen şekil ve ebatlarda yapılabilen |
Dördüncü satır ayırt edicidir: yüzme amacıyla kullanılan bir havuz süs havuzu değildir ve bu tanıma bağlanan sonuçlardan yararlanamaz. Açık yüzme havuzları ayrı bir bendin konusudur.
Taban alanı tarafı: %20'lik bahçe potu
Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımları sayan bent, 2017'den bu yana iki kez değişti ve bugünkü hâli şu unsurları arar: bağımsız bölüm olarak düzenlenmemek, bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımamak, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmamak ve bahçe alanının %20'sini geçmemek.
| Tarih | Bendin kapsamı |
|---|---|
| 30/9/2017 | Kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu |
| 25/7/2019 | ", açık yüzme" ibaresi yürürlükten kaldırıldı |
| 11/7/2021 | "havuzu" ibaresinden sonra "ile açık havuzlar" eklendi |
Zincir ilginç bir seyir izler: açık yüzme havuzu 2019'da listeden çıkarılmış, 2021'de "açık havuzlar" ibaresiyle farklı bir formülasyonla geri getirilmiştir. Bugünkü bent kameriye, pergola, sundurma, süs havuzu ile açık havuzları kapsar ve hepsi aynı %20'lik bahçe tavanını paylaşır.
Emsal tarafı: 1 Temmuz 2026'da kapanan boşluk
Emsal harici alanları düzenleyen fıkraya 1 Temmuz 2026'da eklenen ibare, pergola ve süs havuzlarını emsal hesabından da çıkardı — ama aynı tavanı paylaştırarak.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Nitelik | Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan |
| Yapısal | Yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan |
| Konum ve işlev | Bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan |
| Tavan | Taban alanı bendindeki kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları |
Dördüncü satır tasarımı doğrudan etkiler: emsal muafiyeti bağımsız bir kota değildir. Kameriye, sundurma ve açık havuzla birlikte tek bir %20'lik havuzdan beslenir. Bahçenin beşte biri bu kullanımlarla dolduğunda hem taban alanı hem emsal muafiyeti sona erer.
Aynı eklemeyle emsal dışına alınan dört kalem daha
| Kalem | İçerik |
|---|---|
| Giriş saçakları | Ayrıca sayılmıştır |
| Bahçe ve istinat duvarları | Ayrıca sayılmıştır |
| Asma kat boşluğu | Asma katlı zemin katın içinde yer alan, asma kat döşemesi hizasındaki boşluk |
| Baza üstü kaplı alanlar | Bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan kısımların (baza) üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı veya çakıl gibi malzeme ile kaplı alanlar |
Son satır, çok bloklu projelerde sık karşılaşılan bir tartışmayı çözer: baza üzerinde kalan ve kullanılmayan yüzeyler, gezilebilir hâle getirilmedikçe emsale girmez. "Gezilemeyen" ve "herhangi bir kullanıma konu olmayan" ibareleri birlikte arandığı için, bu yüzeyin sonradan teras ya da ortak alan hâline getirilmesi muafiyeti düşürür.
Muafiyetin asıl gövdesi: bodrum kat kalemleri
Emsal harici alanları düzenleyen fıkra, bahçedeki yapılardan çok daha geniş bir listeyi taşır ve bu listenin ağırlık merkezi bodrum kattadır. Aşağıdaki kalemler, %30'luk genel tavanın hesabına dâhil edilmeksizin emsal haricidir.
| Kalem | Ölçü |
|---|---|
| Yangın merdiveni ve korunumlu koridor | Asgari ölçülerdeki alanı (normal merdiven dışında) |
| Yangın güvenlik holü | 6 m²'si |
| Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar | Tamamı |
| Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar | Tamamı |
| Umumi yapılarda zorunlu boşluklar | Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi yapılarda |
| Alışveriş merkezlerinde atrium boşlukları | Her katta asgari ölçülerdeki alanı |
Bodrum katlarda yapılanlar ise ayrı bentlerde sayılmıştır ve ölçüleri sayısaldır.
| Bent | Emsal harici tutulan | Ölçü |
|---|---|---|
| (a) | Zorunlu otopark alanları | 2 katı |
| (b) | Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri | Mevzuata göre hesaplanan asgari alanları |
| (c) | Depo amaçlı eklentiler | Konut bağımsız bölüm brüt alanının %10'u, ticari bağımsız bölüm brüt alanının %50'sini aşmamak üzere |
| (ç) | Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat | Konutlarda 150 m², konut dışı yapılarda 300 m² |
| (d) | Tamamen gömülü ortak alan otoparkları | Bütün cepheleri gömülü olmak kaydıyla |
| (e) | Ticari amaç içermeyen ortak alan çocuk oyun alanları ve bakım üniteleri | Toplam 100 m² |
(a) bendindeki "2 katı" ifadesi projelerde en çok kullanılan kalemdir: zorunlu otopark alanı kadar bir alan daha emsal dışında kalır. (c) bendindeki oranlar ise depo eklentilerinin satılabilir alana katkısını doğrudan belirler.
2025'te eklenen sosyal donatı kalemleri
13 Ağustos 2025 tarihli değişiklik, listeye çocuk ve sağlık hizmetlerine ilişkin iki kalem ekledi; aynı gün taban alanı tarafına da benzer bentler konuldu. İki maddenin ölçüleri birbirinden farklıdır ve karıştırılmamalıdır.
| Kalem | Emsal (m.5/8) | Taban alanı (m.20/8) |
|---|---|---|
| Gündüz çocuk bakımevi | Konut parsellerinde 150 m²'si | Ortak alan vasfında 75 m²'si |
| Aile sağlığı merkezi | 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (f) bendinin (6) numaralı alt bendinde öngörülen alanı | 60 m²'si ile ilave her 500 konut için eklenecek kapalı alanın yarısı |
Ayrıca 9 Ekim 2021 tarihli değişiklik, taşıyıcı sistemi kesme taş yığma olarak tasarlanan, zemin dâhil 3 katı geçmeyen geleneksel mimari öğeler barındıran binalarda dış duvarların 25 cm'den fazla olan kısımlarını taban alanı dışına aldı; 31 Aralık 2022 tarihli değişiklik aynı yapılar için iç duvarlarda 12.50 cm, dış duvarlarda 25 cm ölçüsünü emsal tarafına da taşıdı. Bu kalem, koruma amaçlı imar planı alanlarındaki taş yapı projelerinde duvar kalınlığının inşaat hakkını yemesini önler.
14 Ocak 2026: deprem yalıtım katında iki değişiklik
Yılın ilk değişikliği aynı fıkranın deprem yalıtımına ilişkin kısmına dokundu. Emsal harici sayılan deprem yalıtım katı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin eki Esaslara göre yalıtım birimlerinin yerleştirildiği ara yüzden oluşan, herhangi bir kullanıma konu edilemeyen ve iç yüksekliği belirli bir ölçüyü aşmayan hacimdir.
| Unsur | Eski hâli | 14/1/2026'dan sonra |
|---|---|---|
| İç yükseklik sınırı | 1.4 metre | 2.40 metre |
| Zorunlu otopark alanları | Ayrık bir kayıt yok | "Zorunlu otopark alanları hariç" ibaresi eklendi |
Yükseklik sınırının 1.4 metreden 2.40 metreye çıkarılması, sismik izolatörlü projelerde yalıtım katının fiilen kullanılabilir bir yüksekliğe ulaşmasına imkân verir. Buna karşılık eklenen "zorunlu otopark alanları hariç" ibaresi, bu katın zorunlu otopark ihtiyacını karşılamak üzere kullanılması hâlinde muafiyetin işlemeyeceğini gösterir. İki değişiklik birlikte okunduğunda amaç açıktır: kat yükseltilmiş, ancak otopark yükümlülüğünü emsal dışına taşımanın önü kapatılmıştır. Otoparkın kendi ruhsat ve iskân kilidi için İmar Kanunu m.37'deki tefrik ve tesis kapıları ayrıca okunmalıdır.
Umumi binalarda ortak alan sayılanlar
1 Temmuz 2026 değişikliği, katlar alanı hesabını düzenleyen maddeye de bir fıkra ekledi. Bu fıkra, tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan binalarda yer alan ve müşterek kullanıma açık olan bazı alanları emsal hesabı yönünden ortak alan sayar.
| Alan | Şart |
|---|---|
| Çocuk oyun ve bakım alanları | Müşterek kullanıma açık, ticari amaç içermeyen |
| Mescit ve müştemilatı | Müşterek kullanıma açık, ticari amaç içermeyen |
| Otopark | Müşterek kullanıma açık, ticari amaç içermeyen |
| Teras çatı | Son katın üzerinde, herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğinde |
Fıkra, bu değerlendirmeyi emsal harici alanları düzenleyen fıkradaki esaslara bağlar; yani sayılan alanlar otomatik olarak emsal dışı olmaz, o fıkranın kendi şart ve tavanları içinde değerlendirilir.
Sınır: emsal dışı alan bağımsız bölüme çevrilemez
Bütün bu muafiyetlerin ortak bir sınırı vardır. Katlar alanı maddesi, emsal hesabına dâhil edilmeyen alanların proje değişikliğiyle emsal değerini aşacak şekilde emsale konu alan hâline getirilemeyeceğini, müstakil bağımsız bölüm hâline dönüştürülemeyeceğini ve üzerlerinde kat mülkiyeti tesis edilemeyeceğini düzenler. Ayrıca emsal hesabına konu edilmeyen alanların hiçbir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
Emsal ve taban alanı katsayılarının planda verilmediği hâllerdeki hesap düzeni için TAKS %40 ve %60 rejimi, parselin şekline ilişkin işlemler için ifraz, tevhit ve şüyulandırma ayrıca değerlendirilmelidir.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Tanım | Havuz yüzme amaçlı mı, süs havuzu mu |
| Yapısal | Yapı ana taşıyıcı sistemle bütünleşik mi |
| Nitelik | Bağımsız bölüm veya eklenti olarak düzenlenmiş mi |
| Tavan | Bahçedeki tüm bu kullanımların toplamı %20'yi aşıyor mu |
| Yalıtım katı | İç yükseklik 2.40 metreyi aşıyor mu; zorunlu otopark orada mı |
| Sonraki değişiklik | Emsal dışı alan sonradan bağımsız bölüme çevrilmek isteniyor mu |
