Nach der Erteilung der Baugenehmigung laufen in Montenegro zwei Fristen: Die Arbeiten müssen innerhalb von zwei Jahren beginnen (Art. 35), und das Bauwerk muss innerhalb von fünf Jahren fertiggestellt sein (Art. 43). Wird die Fünfjahresfrist überschritten, fällt für jedes angefangene Jahr eine Abgabe an, berechnet auf den im revidierten Projekt geschätzten Wert, und die Baustelle ist zu sichern. Ein Verlängerungsmechanismus für die Zweijahresfrist und das Verfahren für den Übergang der Genehmigung auf einen neuen Investor liessen sich im konsolidierten Text nicht feststellen — und genau danach wird Sie jeder Käufer fragen.
Ein Rohbau ist rechtlich nicht ein Zustand, sondern drei. Erstens: genehmigt und mit Nutzungsgenehmigung — voll verkehrsfähig, eintragbar, belastbar. Zweitens: genehmigt, aber ohne Nutzungsgenehmigung — nicht rechtswidrig, doch nach Art. 60 nicht nutzbar, und ein fertiggestelltes Bauwerk ist ohne sie nicht eintragbar. Drittens: ohne Genehmigung oder abweichend davon errichtet — das fällt unter ein eigenes Gesetz und ist vom Rechtsverkehr ausgeschlossen.
Diese Seite behandelt den zweiten Zustand und den Weg in den ersten. Der Weg der ordentlichen Genehmigung steht in Bauen in Montenegro, das Regime für Schwarzbauten in Legalisierung bis 2027.
| Frage | Regel | Norm |
|---|---|---|
| Baubeginn | Innerhalb von 2 Jahren ab Erteilung | ZIO Art. 35 |
| Fertigstellung | Innerhalb von 5 Jahren; danach Abgabe je angefangenem Jahr | Art. 43 |
| Verlängerung, Investorenwechsel | Im konsolidierten Text nicht feststellbar — schriftliche Auskunft der Behörde einholen | — |
| Bauaufsicht | Pflicht und Kosten des Investors | Art. 50 |
| Bautagebuch | Aufsicht dokumentiert, meldet Abweichungen schriftlich | Art. 51 |
| Antrag Nutzungsgenehmigung | Vor Nutzung, binnen 7 Tagen nach dem Schlussbericht der Aufsicht | Art. 54 |
| Technische Abnahme | Prüft Übereinstimmung mit Genehmigung und Hauptprojekt; parallel zur Bauausführung möglich | Art. 55-58 |
| Entscheidung | Binnen 7 Tagen nach Bericht und Unterlagen | Art. 59 |
| Grundbuch | Investor muss binnen 7 Tagen nach Zustellung den Antrag stellen | Art. 59 |
| Nutzung ohne Genehmigung | Verboten; Probebetrieb und Funktionsprüfung ausgenommen | Art. 60 |
| Haftung für Standsicherheit | 10 Jahre ab Übergabe, nicht abdingbar | ZOO Art. 712 |
Zuerst die Diagnose, dann die Entscheidung
Bevor irgendetwas entschieden wird, brauchen wir vier Dokumente: den aktuellen Grundbuchauszug für Grundstück und Bauwerk, die Baugenehmigung mit Datum, das revidierte Hauptprojekt und alles, was von der Bauaufsicht vorhanden ist — Vertrag, Bautagebuch, Berichte.
Aus diesem Satz ergibt sich die einzige Frage, die wirklich zählt: welche der beiden Fristen abgelaufen ist. Wurde gar nicht begonnen, geht es darum, ob die tatsächlich ausgeführten Arbeiten als Baubeginn gelten und ob das dokumentiert ist. Wurde begonnen und in fünf Jahren nicht fertiggestellt, geht es um die Abgabe nach Art. 43 und um die Sicherung der Baustelle. Der Unterschied ist erheblich: Im zweiten Fall haben Sie ein rechtmässig begonnenes Bauwerk, und das ist Ihr stärkstes Argument in jeder Verhandlung.
Geprüft wird ausserdem, was tatsächlich gebaut wurde. Die technische Abnahme vergleicht das Errichtete mit Genehmigung und Hauptprojekt (Art. 55-58) — Abweichungen, die sich über Jahre angesammelt haben, tauchen genau dort auf. Wenn eine Baustelle jahrelang ohne Aufsicht weitergeführt wurde, sind Abweichungen fast sicher, und es ist billiger, sie jetzt zu finden als vor der Kommission.
Zwei Punkte muss ich offenlassen, weil ich sie im konsolidierten Text nicht verifizieren konnte: ob und wie die Zweijahresfrist verlängert werden kann, und nach welchem Verfahren die Genehmigung beim Verkauf auf einen neuen Investor übergeht. Holen Sie dazu vor jeder Preisvereinbarung eine schriftliche Auskunft der Behörde ein, die die Genehmigung erteilt hat. Wer diese beiden Punkte als geklärt voraussetzt, verkauft oder kauft eine Erwartung, kein Recht.
Weg eins: fertigstellen und die Nutzungsgenehmigung holen
Das ist der einzige Weg, der den vollen Wert wiederherstellt. Die Reihenfolge: Projektunterlagen in Ordnung bringen, Bauaufsicht bestellen, Restarbeiten ausführen, Schlussbericht der Aufsicht — und ab diesem Moment haben Sie sieben Tage für den Antrag auf die Nutzungsgenehmigung (Art. 54). Der Antrag wird binnen drei Tagen veröffentlicht. Danach technische Abnahme, Entscheidung binnen sieben Tagen nach Bericht und Unterlagen (Art. 59) und die Pflicht, binnen sieben Tagen nach Zustellung den Grundbucheintrag zu beantragen.
Zwei praktische Hebel. Erstens: Die technische Abnahme kann parallel zur Bauausführung durchgeführt werden (Art. 55-58) — bei einem Objekt, das in Etappen fertiggestellt wird, spart das echte Zeit. Zweitens: Die Nutzungsgenehmigung kann für eine Etappe oder für einen selbständig nutzbaren technischen Teil erteilt werden (Art. 53). Bei einem Rohbau, in dem etwa ein Trakt fertig ist, ist das mitunter der einzige Weg, überhaupt etwas in den Rechtsverkehr zu bringen, ohne auf das Ganze zu warten.
Die Bauaufsicht ist dabei keine Formalität und kein Posten des Unternehmers: Das Gesetz verpflichtet den Investor, ihre Anwesenheit nach Bauphasen sicherzustellen und ihre Kosten zu tragen (Art. 50). Sie dokumentiert im Bautagebuch, meldet Abweichungen vom revidierten Hauptprojekt unverzüglich schriftlich und schaltet bei Nichtbehebung die Bauinspektion ein (Art. 51).
Weg zwei: so verkaufen, wie es steht
Ein Rohbau lässt sich verkaufen — man muss nur wissen, was verkauft wird und warum der Preis unter der Erwartung liegt.
Ist rechtmässig begonnen und nicht fertiggestellt worden, erwirbt der Käufer Grundstück und angefangenen Bau samt Dokumentation: Genehmigung, Projekt, Aufsichtshistorie. Genau diese Dokumentation wird bewertet. Die erste Frage eines gut beratenen Käufers ist, wie viel Zeit nach Art. 35 und 43 verbleibt und ob die Genehmigung auf ihn übergeht — und hier gilt der offene Punkt von oben: schriftliche Behördenauskunft vor der Preisvereinbarung.
Und für die Kalkulation entscheidend: Ein fertiggestelltes Bauwerk ohne Nutzungsgenehmigung ist nicht eintragbar, und was nicht eingetragen ist, kann nicht mit einer Hypothek belastet werden. Käufer mit Bankfinanzierung fallen damit aus. Das ist kein Verkaufsverbot, sondern eine Verengung des Käuferkreises auf Eigenmittel — und genau das erklärt den Abschlag, den der Markt verlangt.
Wurde ohne Genehmigung oder abweichend davon gebaut, ist die Lage eine andere: Solche Objekte sind vom Rechtsverkehr ausgeschlossen, und die entsprechende Anmerkung kann auf Antrag des Notars oder jeder Person mit rechtlichem Interesse eingetragen werden. Daraus folgt eine Regel, die beim Kauf oft übersehen wird: Ein heute sauberes G-Blatt beweist nicht, dass das, was auf dem Grundstück steht, genehmigt ist — dem Kataster steht für die Eintragung dieser Anmerkungen eine lange Frist zu.
Weg drei: stehen lassen — und was das kostet
Nichts zu tun ist ebenfalls eine Entscheidung, und sie hat einen Preis. Nach Art. 43 fällt jenseits der Fünfjahresfrist für jedes angefangene Jahr eine Abgabe an, berechnet auf den im revidierten Projekt geschätzten Wert, und die Baustelle ist zu sichern. Den Satz dieser Abgabe nenne ich nicht: Er steht in keiner mir zugänglichen verifizierten Quelle. Fragen Sie ihn bei der Behörde ab, die die Genehmigung erteilt hat.
Dazu kommt die jährliche Liegenschaftssteuer. Hier gibt es eine gute Nachricht für Grundstückseigentümer: Die erhöhte Bandbreite für unbebautes Bauland (0,3–5 %) wurde mit der am 16. Oktober 2025 veröffentlichten und am 24. Oktober 2025 in Kraft getretenen Änderung gestrichen; solche Grundstücke fallen in die ordentliche Bandbreite von 0,25–1,00 % des Marktwerts, wobei die Gemeinde den Satz darin festlegt. Wer mit alten Tabellen und 5 % gerechnet hat, sollte neu rechnen.
Und schliesslich verschlechtert Stillstand den Vermögenswert selbst: offener Rohbau, freiliegende Bewehrung und Bodenprozesse verändern die Sanierungskosten über zwei Winter stärker als jede behördliche Abgabe.
Was der Rohbau über den früheren Bauherrn verrät
Beim Kauf eines Rohbaus prüfen wir nicht nur das Bauwerk, sondern die Historie dahinter — und zwar in dieser Reihenfolge.
Zuerst die Lasten: Hypotheken, Dienstbarkeiten und Anmerkungen im G-Blatt. Ein angefangener Bau ist häufig Sicherheit für einen Baukredit, und der Kredit läuft weiter, auch wenn die Baustelle steht. Zweitens die Beteiligten: Wer war Investor, wer Unternehmer, wer Aufsicht — und gibt es zwischen ihnen ein offenes Verfahren? Drittens die Zahlungen: Offene Rechnungen des früheren Unternehmers folgen dem Objekt nicht automatisch, können aber über Sicherungsrechte und laufende Prozesse sehr wohl an ihm haften bleiben.
Und viertens der Punkt, den man nur im Bautagebuch findet: ob und wann Abweichungen vom revidierten Hauptprojekt vermerkt wurden. Ein Bautagebuch mit Lücken über die Monate vor dem Stillstand ist ein Warnsignal, kein Verwaltungsdetail — die technische Abnahme wird genau in diesem Zeitraum ansetzen.
Fehlt die Aufsichtsdokumentation ganz, ist das nicht das Ende, aber es verschiebt die Beweislast: Der neue Bauherr muss den Ist-Zustand vor Wiederaufnahme selbst feststellen und dokumentieren lassen, sonst verschwimmt die Grenze zwischen den Gewerken zweier Unternehmer.
Der Vertrag für die Fertigstellung
Die Fertigstellung eines fremden angefangenen Baus ist die riskanteste Form des Bauvertrags, deshalb zählt hier der Vertrag mehr als beim Neubau. Drei Punkte sollten Sie vorher kennen.
Der Preis. Ohne Festpreisklausel kann der fristgerecht leistende Unternehmer die Differenz verlangen, wenn die Kostenelemente um mehr als 2 % gestiegen sind, und nur über dieser Schwelle; bei eigenem schuldhaften Verzug liegt die Schwelle bei 5 %, und Verteuerungen aus der Verzugszeit sind ausgeschlossen. Mit der Klausel „der Preis ändert sich nicht" liegt die Schwelle bei 10 %.
Die Vertragsstrafe. Sie muss in der für den Vertrag vorgeschriebenen Form vereinbart werden — also schriftlich, weil der Bauvertrag schriftlich zu schliessen ist. Und sie geht verloren, wenn Sie die Leistung annehmen und sich den Anspruch nicht unverzüglich vorbehalten. Ein Satz im Abnahmeprotokoll entscheidet über eine über Monate aufgelaufene Strafe.
Die Haftung für Standsicherheit. Der Unternehmer haftet für Mängel der Standsicherheit, die sich innerhalb von zehn Jahren ab Übergabe und Abnahme zeigen, einschliesslich solcher des Baugrunds; der Planer haftet, wenn der Mangel aus dem Projekt stammt. Diese Haftung gilt auch gegenüber jedem späteren Erwerber und ist vertraglich nicht abdingbar. Die Fristen zur Geltendmachung sind kurz: sechs Monate ab Kenntnis für die Anzeige, ein Jahr ab Anzeige für den Anspruch. Beim Rohbau ist die Schlüsselfrage die Abgrenzung: Wofür haftet der neue Unternehmer und was stammt vom früheren — und wie ist der Zustand beim Eintritt der neuen Mannschaft dokumentiert. Die Vertragsdetails stehen in Bauvertrag Montenegro.
Wenn Sie einen Rohbau besitzen oder einen kaufen wollen, senden Sie Grundbuchauszug, Baugenehmigung mit Datum, Projekt und Fotos des Ist-Zustands über die Bau- und Projektberatung. Innerhalb von 3 Arbeitstagen erhalten Sie eine schriftliche Lesung: welche Frist abgelaufen ist, was die Unterlagen zeigen, welcher der drei Wege für Ihr Objekt realistisch ist und welche Fragen der Behörde schriftlich zu stellen sind, bevor ein Preis vereinbart wird — ohne Zusage eines Ergebnisses, denn dieses hängt vom Objekt und von den Papieren ab. Für die Kaufseite insgesamt ist der Rechtsleitfaden Immobilienkauf der Ausgangspunkt.