Bauvertrag in Montenegro: Festpreis, Verzug und Gewährleistung richtig regeln

Drei Vorschriften des montenegrinischen Obligationenrechts entscheiden die meisten Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer, und keine davon steht im üblichen Vertragsentwurf: die Vertragsstrafe muss in der Form vereinbart werden, die für den Vertrag selbst gilt — also schriftlich (Art. 278 Abs. 2); sie geht verloren, wenn der Besteller die Leistung annimmt und sich den Anspruch nicht unverzüglich vorbehält (Art. 280 Abs. 5); und die zehnjährige Haftung für die Standsicherheit des Bauwerks kann vertraglich weder ausgeschlossen noch begrenzt werden (Art. 712 Abs. 4).

Bauherren aus der Schweiz, aus Deutschland und Österreich bringen die Logik von SIA-Normen und VOB mit: ein Leistungsverzeichnis, ein Pauschalpreis, eine Abnahme mit Mängelliste. Die Begriffe existieren hier auch — nur stehen die Zahlen und Fristen an anderer Stelle und in anderer Höhe, und ein Teil dessen, was Sie zu Hause verhandeln würden, ist in Montenegro schon von Gesetzes wegen geregelt. Wer diesen Teil nicht kennt, verhandelt gegen sich selbst.

Diese Seite ist die Bestellersicht: was in den Vertrag gehört, was das Gesetz ohnehin gibt und wo eine Vertragsklausel wirkungslos bleibt, weil das Gesetz stärker ist. Die Kostenseite steht in Baukosten pro m², der Weg zur Genehmigung in der Bau- und Projektberatung.

Der Preis: was passiert, wenn Material teurer wird

Der häufigste Irrtum ist, „vereinbarter Preis" heisse unveränderlicher Preis. Ohne besondere Klausel kann der Unternehmer, der fristgerecht leistet, eine Erhöhung verlangen, wenn die Preise der Elemente so gestiegen sind, dass der Werklohn um mehr als 2 % steigen müsste — und zwar nur für den Teil über dieser Schwelle (Art. 705 Abs. 1). Ist er selbst schuldhaft im Verzug, steigt die Schwelle auf 5 % (Abs. 2), und Verteuerungen nach Eintritt seines Verzugs kann er gar nicht geltend machen (Abs. 4).

Die Klausel „der Preis ändert sich nicht" schliesst Änderungen nicht aus, sondern verschiebt die Schwelle: auch dann kann der Unternehmer eine Anpassung verlangen, wenn die Elemente so teuer geworden sind, dass der Preis um mehr als 10 % steigen müsste — wieder nur für den Betrag über der Schwelle und wieder ohne die Zeit des eigenen Verzugs (Art. 706 Abs. 1-2).

Das Ganze gilt auch zugunsten des Bestellers, was in der Praxis fast nie genutzt wird: Bei sinkenden Elementpreisen hat der Besteller nach denselben Schwellen Anspruch auf Minderung — 2 % im Regelfall, 10 % bei der Festpreisklausel, und ohne jede Schwelle für die gesamte Zeit, in der sich der Unternehmer im Verzug befindet (Art. 708 Abs. 1-3). Würde der Preis erheblich steigen, kann der Besteller vom Vertrag zurücktreten (Art. 707).

Die Klausel „schlüsselfertig" (ključ u ruke) verändert diese Rechnung grundlegend: Der Unternehmer übernimmt alle Arbeiten, die zur Errichtung und Nutzbarkeit des Bauwerks erforderlich sind, und der vereinbarte Preis umfasst auch unvorhergesehene Arbeiten und Mehrmengen, während Mindermengen ihn nicht senken (Art. 709 Abs. 1-3). Bei mehreren Unternehmern haften diese solidarisch. Für einen Bauherrn, der nicht in Montenegro lebt und nicht wöchentlich auf der Baustelle stehen kann, ist das die teuerste, aber auch die planbarste Variante.

Projektänderungen und „dringende unvorhergesehene Arbeiten"

Hier steht das Gesetz auf der Seite des Bestellers — vorausgesetzt, der Besteller unterschreibt nicht alles, was ihm hingelegt wird. Für jede Abweichung vom Projekt und von den vereinbarten Arbeiten ist die schriftliche Zustimmung des Bestellers erforderlich (Art. 702 Abs. 1), und für ohne diese Zustimmung ausgeführte Arbeiten kann kein Mehrpreis verlangt werden (Abs. 2).

Die Ausnahme sind dringende unvorhergesehene Arbeiten nach Art. 703, und sie ist eng: Der Unternehmer muss den Besteller unverzüglich unterrichten, hat Anspruch auf angemessene Vergütung, und wenn der Preis erheblich stiege, kann der Besteller zurücktreten. In vielen Verträgen wird „unvorhergesehen" als offene Kategorie für alles benutzt, was auf der Baustelle auftaucht — im Gesetz ist sie das nicht.

Dazu kommt ein Recht, das nicht von einer Vertragsklausel abhängt: Der Unternehmer muss dem Besteller die ständige Aufsicht über die Arbeiten und die Kontrolle von Menge und Qualität des Materials ermöglichen (Art. 701). Wenn Ihnen der Zugang zur Baustelle oder zur Dokumentation verweigert wird, ist das kein Vertragsverstoss, sondern ein Gesetzesverstoss.

Vertragsstrafe: die Regel, die am Ende meist verloren geht

Die Vertragsstrafe für Verzug muss in der Form vereinbart werden, die für den Vertrag selbst vorgeschrieben ist (Art. 278 Abs. 2). Da der Bauvertrag schriftlich zu schliessen ist, gilt: eine per E-Mail, im Baustellenprotokoll oder per Handschlag vereinbarte Strafe ist nicht reduziert, sondern gar nicht vereinbart. Ergibt sich aus dem Vertrag nichts anderes, gilt die Strafe als für den Verzug vereinbart (Art. 277 Abs. 2); sie kann als Gesamtbetrag, in Prozent oder pro Verzugstag bestimmt werden (Art. 278 Abs. 1).

Für Geldschulden ist die Vertragsstrafe unzulässig (Art. 277 Abs. 3): Verzug mit einer Rate gehört in das Regime der Verzugszinsen (Art. 284). Eine Klausel, die dem Unternehmer „Pönalen" auf Ihre verspätete Zahlung gibt, hält in dieser Form nicht.

Zwei Vorschriften entscheiden, ob Sie die Strafe je durchsetzen. Die erste ist Art. 279 Abs. 2: Beruht die Nichterfüllung oder der Verzug auf einem Umstand, den der Schuldner nicht zu vertreten hat, verliert die Strafvereinbarung ihre Wirkung — und dazu zählen auch Stillstände, die der Besteller selbst verursacht hat, etwa durch verspätete Entscheidungen oder nicht bezahlte Abschläge. Die zweite ist Art. 280 Abs. 5: Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, ohne unverzüglich zu erklären, dass er sich die Vertragsstrafe vorbehält, verliert er den Anspruch. Praktisch ist das ein Satz im Abnahmeprotokoll; ohne ihn verschwindet an diesem Tag eine über Monate aufgelaufene Strafe.

Bei Verzug kann der Gläubiger Erfüllung und Strafe nebeneinander verlangen (Art. 280 Abs. 4). Das Gericht setzt eine im Verhältnis zum Schaden unverhältnismässig hohe Strafe auf Antrag des Schuldners herab (Art. 281); verlangt werden kann sie aber auch, wenn überhaupt kein Schaden entstanden ist, und übersteigt der Schaden die Strafe, ist die Differenz bis zum vollen Ersatz zu leisten (Art. 282 Abs. 1-2).

Bauaufsicht, Bautagebuch und Abnahme

Das Baugesetz weist die Bauaufsicht (stručni nadzor) dem Bauherrn zu: Der Investor stellt die zwingende Anwesenheit der Aufsicht nach Bauphasen sicher und trägt ihre Kosten (Art. 50). Die Aufsicht trägt ihre Feststellungen in das Bautagebuch (građevinski dnevnik) ein, unterrichtet den Investor unverzüglich schriftlich über Abweichungen vom revidierten Hauptprojekt oder vom Gesetz, kann dem Unternehmer eine Frist zur Behebung setzen und muss die Bauinspektion unverzüglich einschalten, wenn nicht behoben wird (Art. 51). Dazu kommen Phasenberichte und ein Schlussbericht (Art. 52).

Der Unterschied zur DACH-Praxis ist wichtig: Die Bauaufsicht ist nicht eine Leistung, die der Unternehmer mitbringt und in den Einheitspreisen versteckt, sondern eine Pflicht und ein Kostenpunkt des Bauherrn. Wer sie beim Unternehmer bestellt, dreht das gesetzliche Gefüge um.

Für die Abnahme gilt eine eigene Frist: Innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt der Gebrauchsgenehmigung erfolgen Übergabe und Schlussabrechnung, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt; Fertigstellungsarbeiten werden binnen 30 Tagen nach Ablauf der Garantiefrist endgültig übergeben. Und im selben Artikel steht die Falle: Beginnt der Investor das Bauwerk oder einen Teil davon vor der Übergabe zu nutzen, gilt die Übergabe als erfolgt (ZIO Art. 63). Einzug „nur zum Ausprobieren" ist rechtlich eine Abnahme.

Einbehalte, Erfüllungs- und Anzahlungsgarantien sind im montenegrinischen Obligationenrecht nicht als Pflichtinstrumente vorgesehen — es gibt sie nur, wenn Sie sie vereinbaren. Prozentsätze aus SIA- oder VOB-Mustern lassen sich deshalb nicht ungeprüft übernehmen; entscheidend ist, wie eine Garantie gegenüber einer Bank in Montenegro tatsächlich gezogen wird.

Zehn Jahre Haftung für Standsicherheit — nicht abdingbar

Diese Vorschrift kennen die wenigsten Bauherren, obwohl sie die stärkste ist, die sie haben. Der Unternehmer haftet für Mängel in der Standsicherheit des Bauwerks, die sich innerhalb von zehn Jahren ab Übergabe und Abnahme zeigen (Art. 712 Abs. 1); dieselbe Frist gilt für Mängel des Baugrunds, ausser im Fall des Abs. 2 zum Gutachten einer spezialisierten Organisation, und stammt der Mangel aus dem Projekt, haftet auch der Planer (Abs. 3).

Entscheidend ist Abs. 4: Unternehmer und Planer haften nicht nur dem Besteller, sondern auch jedem späteren Erwerber des Bauwerks, und diese Haftung kann vertraglich weder ausgeschlossen noch begrenzt werden. Jede Haftungsbegrenzung im Vertrag reicht dorthin nicht. Das ist die funktionale Entsprechung dessen, was der deutschsprachige Bauherr als lange Gewährleistung für Bauwerke kennt — nur dass hier die Unabdingbarkeit ausdrücklich im Gesetz steht.

Die Fristen zur Geltendmachung sind allerdings kurz, und genau daran scheitern die meisten Ansprüche: Wer den Mangel nicht innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis dem Unternehmer und dem Planer anzeigt, verliert das Recht; das Recht selbst erlischt ein Jahr nach dieser Anzeige (Art. 713 Abs. 1-2). Die Rechte gehen auf spätere Erwerber über, die Frist beginnt aber nicht neu (Art. 711).

Zwei Ergänzungen gehören dazu. Die Ausführung auf Weisung des Bestellers befreit den Unternehmer nicht; hat er jedoch vor der Ausführung auf die Gefahr eines Schadens hingewiesen, mindert sich seine Haftung und kann je nach Umständen entfallen (Art. 714). Der Planer, der zugleich die Aufsicht führt, haftet für Fehler des Unternehmers, die er bei normaler und vernünftiger Aufsicht hätte erkennen können; für den Rückgriff auf einen Subunternehmer gilt eine Frist von zwei Monaten ab der Anzeige (Art. 715).

Gerichtsstand, Sprache und Durchsetzung

Für Streitigkeiten über dingliche Rechte an Immobilien in Montenegro sind die montenegrinischen Gerichte ausschliesslich zuständig; das lässt sich vertraglich nicht abbedingen. Eine Gerichtsstandsklausel regelt daher nur die vertraglichen Ansprüche — Werklohn, Vertragsstrafe, Rücktritt, Schadenersatz.

Eine ausländische Gerichtsentscheidung entfaltet in Montenegro erst nach Anerkennung durch ein montenegrinisches Gericht Wirkung; die Anerkennung wird verweigert, wenn eine ausschliessliche Zuständigkeit montenegrinischer Gerichte besteht oder wenn das ausländische Gericht seine Zuständigkeit auf Umstände gestützt hat, die das montenegrinische Recht dafür nicht anerkennt. Für die Vollstreckung ist neben der Rechtskraftbescheinigung eine Bescheinigung der Vollstreckbarkeit nach dem Recht des Ursprungsstaates vorzulegen. Übersetzt in die Verhandlungssprache: Ein Gerichtsstand in Zürich oder Wien wirkt komfortabel, bis der Moment der Vollstreckung in Montenegro kommt. Wie die Durchsetzung vor Ort abläuft, steht in Forderungseinzug in Montenegro und im Bereich Zwangsvollstreckung und Insolvenzrecht.

Zur Sprache: Ein Vertrag nur in deutscher Fassung führt im Streitfall zu Übersetzungen und Auslegungsstreit. Ein zweisprachiger Text mit ausdrücklicher Regelung, welche Fassung massgeblich ist, löst das Problem, bevor es entsteht. Vollmachten aus dem Ausland laufen über die Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 mit beglaubigter Übersetzung.

Wenn Ihnen ein Vertragsentwurf vorliegt, senden Sie ihn zusammen mit der Projektdokumentation und den Grundstücksdaten über die Bau- und Projektberatung oder die Seite Rechtsanwalt Montenegro. Innerhalb von 3 Arbeitstagen erhalten Sie eine schriftliche Lesung: welche Klauseln unwirksam oder wirkungslos sind, wo das Gesetz mehr gibt als der Entwurf, welche Fristen Sie selbst einhalten müssen und was vor der Unterschrift zu klären ist — ohne Zusage eines Ergebnisses, denn das Ergebnis hängt vom Bauwerk, vom Unternehmer und vom bereits Unterschriebenen ab.