Die meisten Ratschläge zu einem säumigen montenegrinischen Bauträger enden auf der kaufmännischen Ebene — Zahlungsplan prüfen, zabilježba eintragen, Tranchen an Bautenstände koppeln. Das ist richtig, und es ist die Ebene vor derjenigen, die Sie brauchen, sobald der Termin tatsächlich verstrichen ist.
Dann entscheidet das Zakon o obligacionim odnosima, Artikel 119 bis 131. Und seine erste Frage lautet nicht, wie spät sie dran sind. Sie lautet, ob der Übergabetermin ein wesentlicher Bestandteil Ihres Vertrages war — denn allein diese Tatsache ändert, ob Sie noch eine Chance einräumen müssen oder ob der Vertrag bereits beendet ist, ohne dass Sie etwas getan haben.
Eine Vorbemerkung zur Nummerierung. Kroatische und serbische Quellen behandeln dieselben Regeln unter anderen Artikelnummern — Sie werden die Nachfristregel als „Artikel 363" zitiert finden. Das ist nicht die montenegrinische Nummerierung. In Montenegro ist es Artikel 121. Jede Artikelnummer auf dieser Seite stammt aus dem montenegrinischen Text.
Rücktritt oder Erfüllung — und in jedem Fall Schadenersatz
Artikel 119 setzt den Rahmen. Erfüllt bei gegenseitigen Verträgen eine Partei nicht, so kann die andere — soweit nichts anderes bestimmt ist — Erfüllung verlangen oder, unter den Voraussetzungen des Gesetzes, durch einfache Erklärung zurücktreten, sofern der Rücktritt nicht kraft Gesetzes eintritt. Und in jedem Fall:
hat sie jedenfalls das Recht auf Ersatz des Schadens.
Dieser Halbsatz wird leicht überlesen. Der Rücktritt verbraucht den Schadenersatzanspruch nicht; er steht daneben.
Die Frage, die alles entscheidet: war der Termin wesentlich?
Artikel 120 — wenn die Erfüllung innerhalb der Frist wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Erfüllt der Schuldner nicht in dieser Frist, so ist der Vertrag kraft Gesetzes aufgelöst (po samom zakonu). Niemand muss etwas erklären.
Das schneidet in beide Richtungen, weshalb Käufer in beide Richtungen irren.
Wenn Sie die Immobilie wollen — eine verspätete, aber begehrte Einheit in einem steigenden Markt —, dann ist ein bereits von Gesetzes wegen aufgelöster Vertrag nicht das, was Sie wollen. Artikel 120 gibt Ihnen den Weg, ihn am Leben zu halten:
Der Gläubiger kann den Vertrag in Kraft halten, wenn er nach Fristablauf ohne Verzug dem Schuldner mitteilt, dass er Erfüllung verlangt.
Ohne Verzug. Nicht „in den nächsten Wochen, mal sehen". Und wenn Sie dann Erfüllung verlangt und sie binnen angemessener Zeit nicht erhalten haben, können Sie den Rücktritt doch noch erklären.
Der Artikel klärt außerdem zwei häufig bestrittene Lagen: er gilt, wenn die Parteien selbst vorgesehen haben, der Vertrag gelte als aufgelöst, wenn nicht bis zu einem Datum erfüllt wird, und wenn die Rechtzeitigkeit nach der Natur des Geschäfts wesentlich ist.
Artikel 121 — wenn die Frist nicht wesentlicher Bestandteil ist. Hier kehrt sich die Lage um. Der Schuldner behält das Recht, auch nach Fristablauf zu erfüllen, und der Gläubiger kann Erfüllung verlangen. Will der Gläubiger zurücktreten:
so muss er dem Schuldner eine angemessene Nachfrist (naknadni rok) zur Erfüllung setzen.
Erfüllt der Schuldner in dieser Nachfrist nicht, treten dieselben Folgen ein wie bei einem wesentlichen Termin.
Die praktische Reihenfolge für die meisten Off-Plan-Verträge lautet also: klären, ob der Termin wesentlich war; wenn nicht, eine angemessene Nachfrist schriftlich setzen; und erst dann zurücktreten.
Drei Fälle, in denen Sie nicht warten müssen
Artikel 122 — der Schuldner hat es deutlich gemacht. Der Gläubiger kann ohne Nachfrist zurücktreten, wenn sich aus dem Verhalten des Schuldners ergibt, dass er auch in einer Nachfrist nicht erfüllen wird. Verhalten, nicht bloß Worte: eine verlassene Baustelle, eine Gesellschaft, die nicht mehr antwortet, sichtbar zurückgebaute Arbeiten.
Artikel 123 — noch vor Fristablauf. Ist vor Ablauf der Erfüllungsfrist offensichtlich, dass eine Partei nicht erfüllen wird, kann die andere zurücktreten und Schadenersatz verlangen. Sie müssen einem Termin nicht beim Verstreichen zusehen, von dem alle wissen, dass er gerissen wird.
Artikel 124 — Verträge mit aufeinanderfolgenden Leistungen. Wird eine Leistung nicht erbracht, kann die andere Partei binnen angemessener Frist hinsichtlich aller künftigen Leistungen zurücktreten, wenn nach den Umständen offensichtlich ist, dass auch diese nicht erbracht werden. Und weiter: der Rücktritt kann sich auf bereits erbrachte Leistungen erstrecken, wenn diese ohne die ausgebliebenen kein Interesse für sie haben. Der Schuldner kann das abwenden: er kann den Vertrag durch Stellung angemessener Sicherheit erhalten.
Für ein Projekt mit Ratenzahlung ist das der entscheidende Artikel. Eine verfehlte Baustufe ist nicht bloß ein Problem dieser Baustufe.
Zwei Grenzen des Rücktritts
Artikel 125 — sagen Sie es. Der Gläubiger, der wegen Nichterfüllung zurücktritt, muss dies dem Schuldner ohne Verzug mitteilen. Der Rücktritt wird nicht später in einem Anwaltsschreiben festgestellt; er ist eine Erklärung, die abgegeben und mitgeteilt werden muss.
Artikel 126 — Verhältnismäßigkeit. Der Vertrag kann nicht wegen Nichterfüllung eines unerheblichen Teils der Verpflichtung aufgelöst werden. Ein fehlender Küchenoberschrank ist kein Rücktrittsgrund.
Was der Rücktritt Ihnen tatsächlich zurückholt
Artikel 127 sollte man zweimal lesen, denn er enthält eine Regel, mit der die wenigsten Käufer rechnen.
- Beide Parteien sind von ihren Verpflichtungen befreit, ausgenommen die Pflicht zum Ersatz eines etwaigen Schadens.
- Wer den Vertrag ganz oder teilweise erfüllt hat, hat Anspruch auf Rückgabe des Geleisteten.
- Müssen beide zurückgeben, richten sich die gegenseitigen Rückgaben nach den Regeln über die Erfüllung gegenseitiger Verträge.
- Jede Partei schuldet der anderen Ersatz für die zwischenzeitlich gezogenen Vorteile aus dem Zurückzugebenden.
- Und dann:
Die Partei, die Geld zurückgibt, ist verpflichtet, Verzugszinsen ab dem Tag zu zahlen, an dem sie die Zahlung erhalten hat.
Nicht ab dem Rücktritt. Nicht ab der Aufforderung. Ab dem Tag des Zahlungseingangs. Für eine vor drei Jahren geleistete Anzahlung auf ein nie entstandenes Gebäude ist das eine materiell andere Zahl als die Anzahlung — und der Grund, warum das Rückzahlungsgespräch nie mit „Geben Sie mir mein Geld zurück" beginnen sollte.
Wenn niemand schuld ist: veränderte Umstände
Die Artikel 128 bis 131 sind der gesonderte Weg, und sie betreffen nicht die Verspätung — sie betreffen einen Vertrag, der erdrückend geworden ist.
Artikel 128. Treten nach Vertragsschluss Umstände ein, die nicht vorhersehbar waren und die die Erfüllung für eine Partei übermäßig erschweren oder ihr einen übermäßig großen Verlust zufügen würden, kann das Gericht auf deren Antrag den Vertrag ändern oder auflösen. Nicht jedoch, wenn die sich darauf berufende Partei verpflichtet war, diese Umstände zu berücksichtigen, oder sie hätte vermeiden oder überwinden können.
Artikel 129. Die zur Berufung berechtigte Partei muss die andere über ihre Absicht unterrichten, sobald sie erfahren hat, dass solche Umstände eingetreten sind — unterlässt sie das, haftet sie für den Schaden, den die andere dadurch erlitten hat, dass ihr das Verlangen nicht rechtzeitig mitgeteilt wurde.
Artikel 130. Bei der Entscheidung lässt sich das Gericht von Treu und Glauben leiten und berücksichtigt insbesondere den Vertragszweck, das normale Risiko bei Verträgen dieser Art, Wirkung und Dauer der außergewöhnlichen Umstände sowie die ausgewogenen Interessen beider Parteien.
Artikel 131. Die Parteien können im Voraus auf die Berufung auf bestimmte veränderte Umstände verzichten — es sei denn, das widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Lesen Sie das „normale Risiko bei Verträgen dieser Art" in Artikel 130 sorgfältig, bevor Sie diesen Weg gegen einen Bauträger beschreiten. Bauverzug ist in einem Bauvertrag nahe am normalen Risiko. Veränderte Umstände sind kein Allzweckausgang aus einem schlechten Geschäft.
Was das nicht leistet
Zwei Dinge, die dieses Kapitel nicht gibt und bei denen der kaufmännische Rat recht behält.
Es schafft keinen Anzahlungsschutz. Es besteht hier keine Pflicht des Bauträgers, Ihr Geld zu separieren oder die Fertigstellung zu versichern. Was den Käufer praktisch schützt, ist ein beglaubigter Vertrag mit einer auf die konkrete Einheit eingetragenen Anmerkung und ein an den Baufortschritt gekoppelter Zahlungsplan statt Vorauszahlung.
Und es beantwortet keine Mängel. Zur Miteigentumslage siehe Miteigentum, Anteil und Teilung, zum Besitzschutz Besitzschutz und Fristen.
Was in der Woche des Terminablaufs zu tun ist
- Suchen Sie die Übergabeklausel und entscheiden Sie nach ihrem Wortlaut und der Natur des Geschäfts, ob der Termin wesentlicher Bestandteil war. Alles Weitere hängt daran.
- War er wesentlich und wollen Sie die Einheit, teilen Sie ohne Verzug mit, dass Sie Erfüllung verlangen — Artikel 120 ist beim Wort ohne unnachgiebig.
- War er nicht wesentlich und wollen Sie heraus, setzen Sie schriftlich eine angemessene Nachfrist und sichern Sie den Zugangsnachweis.
- Ist die Baustelle verlassen oder die Gesellschaft verstummt, prüfen Sie Artikel 122 und 123 — möglicherweise müssen Sie gar nicht warten.
- Bei einem Phasenprojekt lesen Sie Artikel 124, bevor Sie eine einzelne verfehlte Baustufe als Einzelproblem behandeln.
- Wenn Sie berechnen, was Sie fordern, rechnen Sie Verzugszinsen ab dem Datum jeder Zahlung, nicht ab dem Datum Ihrer Rückforderung.
Auf wessen Seite wir stehen und wie wir bezahlt werden
RoNa Legal DOO arbeitet für Eigentümer und Käufer, nicht für Bauträger, Makler oder Verkäufer. Bezahlt werden wir von dem Mandanten, für den wir tätig sind, und von niemandem sonst im Geschäft: keine Provision, keine Vermittlungsgebühr, kein Anteil an einem Vertrag, den wir prüfen.
Tätigkeiten, die eine Vertretung vor einem montenegrinischen Gericht oder einer Behörde erfordern, werden von einem bei der montenegrinischen Rechtsanwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt wahrgenommen. Unsere Rolle ist die vorbereitende und beratende Ebene: die Übergabeklausel an den Artikeln 120 und 121 messen, die Erklärung entwerfen, die den Vertrag erhält oder die Nachfrist in Gang setzt, die Zinsposition nach Artikel 127 berechnen und die Akte vorbereiten.
Wenn der Termin bereits verstrichen ist
Senden Sie uns den Vertrag, die Zahlungsbelege mit Daten und die Korrespondenz seit dem Termin. Die ersten beiden Antworten können wir schnell geben: ob der Termin wesentlich war — was entscheidet, ob Sie überhaupt noch einen Vertrag haben — und wie die Zinsposition nach Artikel 127 auf das bereits Gezahlte aussieht.