Taşınmaz alım satımında komisyon uyuşmazlıklarının büyük kısmı tek bir cümlede çözülür:
"Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz." (TBK m.520/3)
Bu bir ispat kuralı değil, geçerlilik şartıdır. Taşınmaz için yazılı bir simsarlık sözleşmesi yoksa, sözlü anlaşmaya veya fiilî aracılığa dayanılarak komisyon istenmesi dayanaksız kalır.
İkinci sık uyuşmazlık ise nedensellik üzerinedir: simsar, kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulmadıkça ücrete hak kazanmaz.
Simsarlık nedir
m.520/1: simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
İki edim biçimi vardır — imkân hazırlama (fırsatı göstermek) ve aracılık (görüşmeleri yürütmek) — ve her ikisinde de ücret, asıl sözleşmenin kurulmasına bağlıdır.
m.520/2: simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Bu atıf, simsarın özen ve sadakat borcunu ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin kuralları belirler.
🔴 m.520/3 — taşınmazda yazılı şekil: taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Bu şart yalnız taşınmazlar içindir; taşınır veya hizmet aracılığında böyle bir şekil şartı yoktur.
Ücret ne zaman doğar
🔑 m.521/1: "Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır."
Bu cümle iki şey arar: sözleşmenin kurulmuş olması ve kurulmanın simsarın faaliyetinin sonucu olması. Alıcı ile satıcı simsardan bağımsız biçimde bir araya gelmiş ve sözleşme öyle kurulmuşsa, nedensellik bağı tartışmalı hâle gelir.
m.521/2: simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa, ücret koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Kredi çıkması veya imar durumunun uygun bulunması gibi koşullara bağlanan satışlarda ücret, koşul gerçekleşmeden muaccel olmaz.
m.521/3 — giderler ayrı: simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
⚠ Bu, ücretten ayrı bir kalemdir ve sözleşmede kararlaştırılmış olmasına bağlıdır. Kararlaştırılmamışsa, sonuçsuz kalan faaliyetin gideri istenemez.
m.522 — ücretin belirlenmemesi: ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Taşınmazda yazılı sözleşme yok | Sözleşme geçerli değil (m.520/3) |
| Sözleşme kurulmadı | Ücret yok (m.521/1) |
| Sözleşme kuruldu ama simsarın faaliyeti sonucu değil | Ücret şartı gerçekleşmemiş (m.521/1) |
| Sözleşme geciktirici koşula bağlı | Ücret koşul gerçekleşince (m.521/2) |
| Faaliyet sonuçsuz, ama giderler kararlaştırılmış | Giderler ödenir (m.521/3) |
| Ücret belirlenmemiş | Tarife, yoksa teamül (m.522) |
🔴 İki tarafı birden tutmak: hakkın tümden kaybı
m.523: "Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder."
Yaptırım kısmi değil, tümdür: hem ücret hem giderler düşer. İki hâl ayrı ayrı sayılmıştır:
- karşı tarafın menfaatine hareket etmek — yani müvekkilinin aleyhine çalışmak,
- dürüstlüğe aykırı olarak diğer taraftan da ücret sözü almak.
Uygulamada hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alınması yaygındır; bu madde, böyle bir düzenin dürüstlük kurallarına aykırı biçimde kurulması hâlinde simsarın her iki kalemi de kaybetmesine yol açar.
Aşırı ücret indirilebilir
🔑 m.525: "Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir."
Bu, sözleşme serbestisine getirilmiş açık bir sınırdır. İki nokta önemlidir: indirim kendiliğinden yapılmaz, borçlunun istemi gerekir; ve ölçüt hakkaniyettir.
Yazılı sözleşmede yüksek bir oran kararlaştırılmış olması, o oranın aynen tahsil edileceği anlamına gelmez.
Evlenme simsarlığı
m.524: "Evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz."
Bu hüküm eksik borç doğurur: ödeme yapılırsa geri istenemez, ancak ödenmediğinde ne dava ne icra takibi yoluna gidilebilir.
Acentelikle karıştırmamak
Simsar, taraflar arasında tek bir sözleşmenin kurulmasına aracılık eder ve sürekli bir ilişki içinde değildir. Acente ise bir tacir hesabına sürekli olarak sözleşmelere aracılık eder veya onları tacir adına yapar; sözleşme sona erdiğinde ayrıca denkleştirme tazminatı gündeme gelebilir.
İki kurum farklı sonuçlar doğurur; acentelik rejimi için acentelikte denkleştirme tazminatı yazımıza bakınız.
Taşınmaz satışında satıcının vergi ve belge yükümlülükleri için yabancıya gayrimenkul satışı yazımız; kiracılı taşınmazlarda tahliye süreçleri için tahliye taahhüdü ve tahliye davası yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: varsa yazılı simsarlık sözleşmesi ve tarihi, taşınmazın tapu bilgileri ve satış sözleşmesi ya da tapu devir belgesi, simsarın faaliyetini gösteren kayıtlar (ilan, yazışma, görüşme tutanakları, yer gösterme belgesi), ücretin oranı veya tutarı ve nasıl kararlaştırıldığı, giderlerin ödeneceğine dair bir kayıt bulunup bulunmadığı, ve simsarın karşı taraftan da ücret alıp almadığına ilişkin bilgi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: taşınmaz söz konusuysa m.520/3'teki yazılı şekil şartının karşılanıp karşılanmadığı, sözleşmenin kurulmasıyla simsarın faaliyeti arasında m.521/1'deki nedensellik bağının kurulup kurulamayacağı, satış geciktirici koşula bağlıysa ücretin muaccel olup olmadığı, ücret kararlaştırılmamışsa tarife veya teamül üzerinden nasıl belirleneceği, simsar karşı taraftan da ücret almışsa m.523 uyarınca hakkın tümden düşüp düşmeyeceği, ve kararlaştırılan ücret yüksekse m.525 uyarınca indirim talebinin dayanakları.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil sözleşmenin ve nedenselliğin incelenmesidir; taşınmazda yazılı şekil bulunmadığında sonraki tartışmaların çoğu konusuz kalır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, taşınmaz simsarlığında yazılı şekli geçerlilik şartı olarak öngörmekte ve ücreti simsarın faaliyeti sonucunda sözleşmenin kurulması koşuluna bağlamaktadır.
