Yabancıya gayrimenkul satışıyla ilgili kaynakların neredeyse tamamı alıcı gözünden yazılmıştır: hangi belgeler gerekir, oturum veya vatandaşlık nasıl bağlanır, para nasıl getirilir. Oysa işlemin bir de satıcı tarafı vardır ve satıcının yükümlülükleri alıcınınkinden bağımsızdır — bazıları tapu kapanmasından yıllar sonra bile sonuç doğurur.
Bu sayfa satıcı için yazılmıştır. Alıcı tarafındaki adımları yabancıların gayrimenkul alım süreci, tapu ve DAB ve ilgili sayfalarımızda ayrıca ele alıyoruz. Aşağıdaki kanun atıfları madde numarasıyla, yıla bağlı tutarlar tebliğ künyesiyle verilmiştir; mevzuat kontrol tarihi 27 Ağustos 2026'dır.
Satıcının zinciri: kapanışa kadar beş durak
| Adım | Satıcının rolü | Dayanak |
|---|---|---|
| Değerleme raporu | Taşınmaza erişim sağlar; rapor tapu başvurusunun eki olur | Tapu ve Kadastro mevzuatı |
| Bedelin transferi ve DAB | Bedelin banka üzerinden gelmesini kabul eder | Döviz mevzuatı |
| Tapu harcı | Devir eden sıfatıyla ayrı ayrı harç öder | 492 s.K. 4 s. tarife I/20-a |
| Değer artış kazancı | Beş yıl içinde satışta beyan eder | GVK mük. m.80 |
| KDV istisnası uygulandıysa | Şartlar tutmazsa alıcıyla müteselsilen sorumludur | KDVK m.13/i |
Son satır, satıcıların en sık gözden kaçırdığı maddedir ve aşağıda ayrıca açıklanmıştır. Tablodaki adımların ortak özelliği şudur: ilk ikisi tapu randevusundan önce, üçüncüsü randevu gününde, son ikisi ise kapanıştan sonra sonuç doğurur. Satıcı için asıl risk bu son grupta toplanır; çünkü tapu devredildikten sonra elde kalan tek koruma, işlem sırasında toplanmış belgelerdir. Alıcının yerleşiklik durumunu gösteren evrak, bedelin banka kanalından geldiğini kanıtlayan dekontlar ve iktisap bedelini gösteren eski tapu ile ödeme belgeleri, yıllar sonra gelen bir incelemede satıcının elindeki tek dayanaktır.
Değerleme raporu: kimin yükümlülüğü, kimin masrafı?
Yabancıya yapılacak taşınmaz satışlarında tapu müdürlüğüne taşınmaz değerleme raporu sunulması aranır. Rapor, işlemin taraflarından bağımsız yetkili kuruluşlarca düzenlenir ve tapu başvurusunun eki olur.
Satıcı açısından iki pratik sonucu vardır. Birincisi erişim: değerleme uzmanının taşınmazı yerinde görmesi gerekir; kiracı bulunan veya uzaktan yönetilen taşınmazlarda randevu ayarlamak satış takvimini belirleyen adım hâline gelebilir. İkincisi beklenti yönetimi: rapor bedeli tarafların anlaştığı bedelin altında çıkarsa, harç matrahı ve alıcının finansmanı etkilenebilir; alıcının vatandaşlık ya da oturum hedefi varsa eşik hesabı da rapora bağlıdır.
Masrafın kime ait olacağı kanunla belirlenmiş değildir; taraflar arasında kararlaştırılır ve genellikle alıcı tarafından üstlenilir, ancak bu bir kural değil pazarlık sonucudur. Sözleşmede yazılmadığında uygulamada tartışma çıkan kalemlerden biridir. Raporun kapsamı, geçerlilik süresi ve süreci yabancıya satışta değerleme raporu sayfamızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
DAB: bedelin bankadan geçmesi satıcıyı da ilgilendirir
Döviz alım belgesi (DAB), yabancının getirdiği dövizin Türk lirasına çevrildiğini gösteren bankaca düzenlenen belgedir. Alıcının belgesidir; ancak satıcı için de sonuç doğurur, çünkü bedelin banka kanalından geçmesi gerekir.
Satıcı açısından bunun anlamı, elden ödeme ya da yurt dışında yapılan bir ödemeyle işlemi kapatmanın mümkün olmadığıdır. Bedelin nasıl ve hangi hesaba geleceği, sözleşme aşamasında netleştirilmelidir; aksi hâlde tapu randevusu alınmış olsa bile işlem kapanamaz. DAB'ın kapsamı ve zamanlaması döviz alım belgesi sayfamızda ele alınmıştır.
Kur riski de satıcının konusudur: bedel dövizle kararlaştırılıp ödeme geciktiğinde aradaki fark kimin üzerinde kalacaksa, bunun sözleşmede yazılı olması gerekir. Ödemenin birden çok taksitte yapılacağı hâllerde her taksit için ayrı bir belge zinciri doğar; kapanış günü eksik çıkan tek bir dekont, tapu randevusunun ertelenmesine yeter.
Tapu harcı: matrah beyan edilen bedel değil, tabanı vardır
Harçlar Kanunu'na ekli 4 sayılı tarifenin I/20-a fıkrasına göre gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında harç, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır (492 sayılı Kanun, 4 s. tarife I/20-a).
İki nokta satıcı için belirleyicidir:
- Harç iki taraflıdır. Uygulamada harcın tamamının alıcıya bırakıldığı görülür; ancak kanun devir edeni de ayrı ayrı mükellef sayar. Sözleşmede kimin ödeyeceği yazılmazsa, satıcı kendi payından sorumlu kalır.
- Matrahın tabanı emlak vergisi değeridir. Bedeli düşük göstererek harç azaltmak yalnızca cezai risk doğurmakla kalmaz; değer artış kazancı hesabında da satıcının aleyhine sonuç verir, çünkü düşük gösterilen satış bedeli sonraki alıcı için maliyet bedeli olur ve zincirin bir yerinde fark vergilenir.
Değer artış kazancı: beş yıl kuralı ve 2026 istisnası
Satıştan doğan kazancın vergilenip vergilenmeyeceğini belirleyen asıl ölçüt elde tutma süresidir. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddenin 6 numaralı bendine göre, ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır. Bu süre 2007'de 5615 sayılı Kanunla dört yıldan beş yıla çıkarılmıştır.
Sonuç sadedir: taşınmaz beş yıldan fazla elde tutulmuşsa satıştan doğan kazanç değer artışı kazancı sayılmaz ve bu başlıktan vergilendirilmez. Beş yıl dolmadan satılıyorsa kazanç beyana tabidir.
Beyana tabi olan hâllerde bir istisna uygulanır: bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymetlerden sağlananlar hariç, 2026 takvim yılı için 150.000 TL'si gelir vergisinden müstesnadır (GVK mük. m.80; Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği, RG 31.12.2025 – 33124, 5. Mükerrer). İstisnayı aşan kısım, gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
⚠ "Elden çıkarma" yalnızca satış değildir. Kanun bu deyimi; satış, ivaz karşılığında devir ve temlik, trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme ve ticaret şirketlerine sermaye olarak konulma hâllerini kapsayacak şekilde tanımlar (mük. m.80). Bir şirkete ayni sermaye olarak konulan taşınmaz da bu kapsamdadır.
⚠ Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlar ivazsız iktisap sayıldığından beş yıl kuralının dışındadır; bu taşınmazların satışından doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.
Vergiyi hesaplarken: maliyeti endekslemeyi unutmayın
Beş yıl dolmadan yapılan satışta kazancın nasıl hesaplanacağı, verginin çıkıp çıkmayacağını çoğu zaman tek başına belirler.
Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve para ile temsil edilebilen menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan malın maliyet bedeli, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar indirilerek bulunur (GVK mük. m.81). Yani satıcının ödediği tapu harcı payı ve satışa ilişkin masraflar kazançtan düşülür.
Asıl kalem ise endekslemedir: iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Kanun buna bir şart bağlar: endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde on veya üzerinde olması gerekir (mük. m.81; 5281 sayılı Kanunla eklenen cümle).
Pratik sonuç şudur: yüksek enflasyon dönemlerinde birkaç yıl önce alınmış bir taşınmazın endekslenmiş maliyeti, nominal satış bedeline yaklaşabilir ve vergiye tabi kazanç ciddi biçimde küçülür — bazı dosyalarda tamamen ortadan kalkar. Endeksleme yapılmadan hesaplanan kazanç, satıcının gerçekte borçlu olduğundan fazlasını beyan etmesine yol açar.
Alıcı bu taşınmazı alabilir mi? Satıcının önden kontrolü
Satıcı için en can sıkıcı senaryo, sözleşme imzalandıktan sonra alıcının o taşınmazı edinemeyeceğinin anlaşılmasıdır. Tapu Kanunu m.35, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimini iki katmanlı olarak sınırlar:
- Edinim, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları bakımından mümkündür. Liste idari bir düzenlemeyle belirlenir ve değişebilir; bu nedenle burada ülke sayılmamaktadır — güncel durum Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.
- Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmaz ve bağımsız-sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.
Ayrıca askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkin harita ve koordinat değerlerine göre tapu işlemleri yürütülür (m.35). Taşınmazın böyle bir bölgede kalıp kalmadığı, satış vaadi aşamasında kontrol edilmesi gereken bir husustur.
Bu kontroller alıcının ödevi gibi görünse de gecikmenin bedelini satıcı öder: kapanamayan işlem, bağlanmış bir satış vaadi ve boşa geçen bir satış mevsimi anlamına gelir.
KDV istisnası uygulandıysa: satıcının müteselsil sorumluluğu
Bu, satıcı açısından sayfanın en önemli maddesidir ve çoğu kaynak yalnızca alıcı tarafını anlatır.
Katma Değer Vergisi Kanunu m.13/i, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla; çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere ve kanuni ile iş merkezi Türkiye'de olmayıp Türkiye'de iş yeri veya daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerini KDV'den istisna tutar.
İki sınır satıcıyı doğrudan bağlar:
🔴 Müteselsil sorumluluk. Kanun açıktır: bentte öngörülen şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığı tespit edilirse, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. Yani alıcının beyanına güvenip istisna uygulayan satıcı, şart tutmadığında sorumluluktan kurtulmaz. Alıcının yurt dışı yerleşiklik durumunun belgeyle tespiti bu yüzden satıcının kendi menfaatinedir.
🔴 Üç yıllık elden çıkarma yasağı. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, zamanında tahsil edilmeyen verginin 6183 sayılı Kanunun 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır. Bu süre 8 Nisan 2022 tarihli 7394 sayılı Kanunla bir yıldan üç yıla çıkarılmıştır; daha eski kaynaklarda geçen "bir yıl" bilgisi geçerli değildir.
⚠ İstisnanın kapsamı dardır: yalnızca ilk teslim için geçerlidir. Bireysel bir malikin sahip olduğu daireyi yabancıya satması bu istisnaya girmez; hüküm, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanır. İstisnanın ayrıntılarını yabancılarda KDV istisnası sayfamızda bulabilirsiniz.
Beyan ve ödeme takvimi
Değer artış kazancı beyana tabi çıkıyorsa, beyanname gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir (GVK m.92/1). Türkiye'de yerleşmiş olmayan satıcılarda beyannamenin verileceği daire, tam mükellefiyetten farklı bir sıra izler: Türkiye'de vergi muhatabı varsa onun oturduğu yerin, yoksa işyerinin, birden fazla işyeri varsa bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer vergi dairesi.
Tahakkuk eden vergi ise Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir (GVK m.117/1). Yani satıştan doğan yük tek seferde değil, iki dilim hâlinde doğar; taşınmazını satıp Türkiye'den ayrılmayı planlayan satıcının Temmuz taksitini de takvime yazması gerekir.
Bir başka özel süre satıcıyı doğrudan ilgilendirir: takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri, terkten önceki on beş gün içinde verilir (m.92/2). Satışın hemen ardından ülkeden ayrılan satıcı için bu süre, Mart takviminden önce işlemeye başlar ve kolayca gözden kaçar.
Satış öncesinde elde tutma süresinin, harç matrahının ve — istisna uygulanacaksa — alıcının statüsünü belgeleyen evrakın birlikte planlanması, kapanıştan sonra ortaya çıkan sürprizleri büyük ölçüde önler. Dosyanızı bu başlıklar altında değerlendirmek için Türkiye'de gayrimenkul ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
