Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı gerçek kişiler için Döviz Alım Belgesi (DAB), tapu devrinin ön şartıdır. Bu sayfa belgenin kendisini anlatır: dayanağı, kimin için zorunlu olduğu, kur hesabı, teslim anı ve tapudaki sonuçları. Şirket kuruluşundaki sermaye-transfer belgeleri ayrı bir rejimdir ve bu sayfanın konusu değildir. Mevzuat kontrol tarihi: 20 Ağustos 2026.
DAB (Döviz Alım Belgesi) Nedir?
DAB; yurt dışından gelen veya Türkiye'deki bankada hali hazırda dolar/euro cinsinden bulunan yabancı sermayenin, gayrimenkul işlemi öncesinde (özel bir talimatla) bir Türk bankası aracılığıyla doğrudan Merkez Bankası'na satılarak 'Türk Lirası'na (TL) dönüştürüldüğünü kanıtlayan resmi şifreli bir dekonttur.
Dikkat: Evin veya arsanın satıcısına Dolar/Euro transfer edemezsiniz (Satıcı bir inşaat şirketi olsa dahi). Satış sözleşmesindeki rakam önce TL'ye çevrilmeli, DAB alınmalı ve satıcıya Türk Lirası olarak gönderilmelidir.
Dayanak ve Kapsam: Kim İçin Zorunlu?
Zorunluluğun dayanağı, TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi m.13 ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 24 Ocak 2022 tarihli duyurusudur: yabancı GERÇEK kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde, bedelin döviz olarak bir bankaya ve banka tarafından Merkez Bankasına satılması, bunun DAB ile belgelenmesi gerekir. İki pratik sonucu vardır: DAB'da belgelenen dövizin TL karşılığı, resmî senette işlem bedeli olarak esas alınır; ve belge olmadan tapu müdürlüğü devri gerçekleştirmez.
Kapsam dışı kalanlar: Türk vatandaşı alıcılar (yabancıyla ortak alımlarda zorunluluk yabancının payına ilişkindir) ve satın alma dışındaki edinimler kendi kurallarına tabidir. Sınır ve karma senaryolarda güncel uygulama, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
DAB Ne Zaman Teslim Edilir?
DAB belgesinin fiziki veya elektronik (e-imzalı) nüshası, Tapu Kadastro Müdürlüklerindeki randevu gününden ve imzalama saatinden ÖNCE Tapu Dairesi sistemine yüklenmiş olmalıdır. DAB olmadan Tapu memuru işlemi başlatmaz.
Vatandaşlık Alımlarında DAB Sınırları
Eğer amacınız $400.000 (Dört Yüz Bin Dolar) yatırım ile Türk Vatandaşlığı kazanmaksa, DAB sürecindeki 'Kur Hesabı' hayati önem taşır:
- Çeviri Kuru: Paranızı bankaya bozdurma emri verdiğinizde, banka kendi düşük veya dalgalı kurunu kullanmaz. O günkü işlem saati itibariyle işlem için 'TCMB Özel DAB Kuru' kullanılır.
- Sınırı Geçmek: Eğer kurlardaki günlük dalgalanma sebebiyle; bozdurduğunuz Euro, DAB belgesinin düzenlendiği dakika itibarıyla 399.500 USD karşılığına denk gelirse, vatandaşlık dosyanız reddedilir. Bu riski sıfırlamak için transferlerin her zaman sınırın ortalama %1-$3 üzerinde tampon bir limitle yapılması elzemdir.
Vatandaşlık dosyalarında bir kural daha işler: resmî senet bedeli, değerleme raporu değeri ve transferlerin toplamı 400.000 dolarlık eşiği AYRI AYRI sağlamalıdır (TKGM 2024/4 Kılavuzu). Kur payı bırakılmadan planlanan transferler bu üçlüde en sık kırılan halkadır; ayrıntı için değerleme raporu rehberine bakın.
Kur Zararından (Kur Farkı Fobisi) Nasıl Korunulur?
Yabancı yatırımcıların en büyük endişesi: "Ben paramı TL'ye çevirdim (DAB aldım) ancak Tapu devri 3 gün sonra. Bu süreçte TL değer kaybederse satıcı aynı fiyata evi bana verir mi?" sorunudur.
Rona Legal'in hukuki çözüm mimarisinde; satıcı (Müteahhit veya şahıs) ile imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerine (Noter onaylı), DAB kapsamından doğabilecek kur farkı zararlarının ve cayma bedellerinin taraflar arasında nasıl paylaşılacağına dair açık maddeler eklenir. Bu maddeler riski taraflar arasında dağıtır ve uyuşmazlık hâlinde dayanak oluşturur; ancak hiçbir sözleşme hükmü kur hareketini ya da enflasyonu ortadan kaldırmaz. Sözleşme riski yönetir, piyasayı değil. Transfer planının sözleşme ve tapu adımlarıyla eşzamanlı kurgusu için Türkiye gayrimenkul hukuku hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Belge, zincirin bir halkasıdır: sözleşmeden devre uzanan adımların tamamı için tapu ve DAB süreç rehberine bakabilirsiniz.
