Türkiye'nin dinamik gayrimenkul pazarı, yabancı (expat / expat ailesi) yatırımcılar için hem yüksek kira (ROI) potansiyeli hem de 'Oturum İzni (İkamet)' veya 'Vatandaşlık' kapılarını araladığı için son derece caziptir (özellikle İstanbul, Antalya ve Bodrum bölgeleri). Ancak devletin kara para aklamayı ve kontrolsüz göçü engellemek amacıyla yasalaştırdığı prosedürleri harfiyen uygulamak zorunludur.
Alım Zinciri Adım Adım
- Taşınmaz ve satıcı incelemesi: tapu kaydı (şerh, haciz, ipotek), imar-iskan uyumu ve satıcının tasarruf yetkisi.
- Sözleşme ve ödeme kurgusu: ön ödemelerin ve bedel-transfer planının DAB zinciriyle uyumu.
- Zorunlu değerleme: Web-Tapu üzerinden başvuru; SPK lisanslı şirketi sistem atar, rapor üç ay geçerlidir.
- Bedel transferi ve DAB: bedel döviz olarak bankaya gelir, Merkez Bankasına satılır, DAB düzenlenir.
- Web-Tapu başvurusu ve randevu: belgeler sisteme yüklenir, harçlar ödenir.
- Resmî senet ve devir: imza, tescil ve devir sonrası vergi-sigorta işlemleri.
Oturum Hedefi Varsa: 200.000 Dolar Eşiği ve Konut Şartı
Alımın amacı yalnız yatırım değil aynı zamanda oturum ise iki kural devreye girer: taşınmazın tapuda konut niteliğinde olması ve 16 Ekim 2023 sonrası edinimlerde bedelin en az 200.000 dolar karşılığı olması (Göç İdaresinin idari eşiği; YUKK m.31/6 ile Bakanlığa verilen yetki kapsamında değişebilir). Arsa ve tarla, değeri ne olursa olsun bu iznin dayanağı olamaz. İstanbul'daki eski 'kapalı mahalle' kısıtlamaları 10 Haziran 2026 itibarıyla kaldırıldı; diğer illerde güncel durum il göç idaresinden teyit edilmelidir. Eşiğin hesabı, aile üyelerinin durumu ve iznin sınırları için 200.000 dolarlık ikamet izni rehberine bakın.
DAB (Döviz Alım Belgesi) Alınması Kesin Zorunluluktur
Yabancı gerçek kişi alıcının ediniminde bedelin döviz olarak bir bankaya, banka tarafından Merkez Bankasına satılması ve Döviz Alım Belgesiyle (DAB) belgelenmesi zorunludur (TKGM duyurusu, 24.01.2022; TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi m.13). Tapu müdürlüğü devirde DAB'ı arar ve belgedeki TL karşılığı resmî senette işlem bedeli olarak esas alınır. Belgenin mekaniği, kur hesabı ve istisnaları için DAB belgesi rehberine bakın; burada süreçteki yerini bilmeniz yeterli: DAB, tapu randevusundan önce hazır olmalıdır.
Zorunlu Değerleme (Ekspertiz) Raporu
Şişirilmiş bedellerin önüne geçmek için, yabancı alıcının işlem talebiyle birlikte sistem SPK lisanslı bir değerleme şirketini otomatik atar (Web-Tapu/TADEBİS, TKGM 2021/6); rapor hazırlanmadan devir yapılmaz ve rapor üç ay geçerlidir. Sürecin tamamı ve itiraz yolu için değerleme raporu rehberine bakın.
Hukuki Check-Up Neden Önemli?
Türkiye'de emlak alırken tapu sicilinde mülkün geçmişine dair 'Haciz', 'İpotek' (Banka kredisi), 'Aile Konutu Şerhi' veya ruhsatsız yapılaşmadan (Kaçak) kaynaklı yıkım kararı olup olmadığı incelenmelidir. Rona Legal, Webtapu sistemi ve fiziki müdürlükler üzerinden bu (Due Diligence) incelemesini sizin adınıza uluslararası standartlarda yapar.
Tapu kaydında sonradan bir sorun ortaya çıkarsa izlenen dava yolu Tapu İptali ve Tescil Davaları hizmet sayfamızda anlatılmaktadır. Alım zincirinin sözleşme, değerleme ve vergi katmanlarını tek dosyada yürüttüğümüz Türkiye gayrimenkul hukuku hizmet sayfamıza da bakabilirsiniz.
