Türkiye'de ev alan yabancının oturum sorusu, internette en çok yanlış anlatılan konulardan biridir; çünkü iki ayrı izin, tek bir torbaya atılır. Oysa 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (YUKK) m.31, iki farklı kapı açar: m.31/1-b — Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara verilen klasik mülk-sahibi izni — ve m.31/1-j — Cumhurbaşkanınca belirlenen tutarda yatırım yapanlara (vatandaşlık hattındaki yatırımcılara) verilen, beşer yıla kadar düzenlenebilen izin. Bu sayfanın konusu birincisidir: 200.000 dolarlık konutla alınan kısa dönem ikamet izni. Mevzuat kontrol tarihi: 20 Ağustos 2026.
Hukuki Zemin: Kanunda Tutar Yok, Eşik İdari
Rakip rehberlerin yazmadığı ilk gerçek şudur: YUKK m.31/1-b'de herhangi bir tutar yoktur. Madde yalnız "Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar" der. 200.000 dolarlık eşik, Göç İdaresi Başkanlığının idari uygulamasıdır ve 16 Ekim 2023'ten itibaren yapılan edinimler için duyurulmuştur. 21 Kasım 2024'te bu uygulamaya kanuni bir kanca da eklendi: 7533 sayılı Kanunla YUKK m.31'e eklenen altıncı fıkra, "kısa dönem ikamet iznine esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir" diyerek eşik belirleme yetkisini açıkça Bakanlığa verdi.
Bunun pratik sonucu: eşik, kanun değişikliği gerekmeden idari kararla değişebilir. Bu sayfadaki 200.000 dolar, 20 Ağustos 2026 itibarıyla duyurulmuş uygulamadır; başvurudan önce güncel eşik mutlaka goc.gov.tr üzerinden teyit edilmelidir.
Eşik Nasıl Uygulanır: Hangi Taşınmaz, Hangi Değer
- Konut şartı: Taşınmazın tapu kütüğünde konut niteliğinde olması gerekir; arsa, tarla, dükkân ve ofis bu iznin dayanağı olamaz.
- Değer ölçüsü: 16 Ekim 2023 ve sonrası edinimlerde, tapudaki satış bedelinin edinim tarihindeki TCMB döviz satış kuruyla en az 200.000 dolar karşılığı olması aranır; uygulama tüm illerde geçerlidir.
- Eski edinimler: 16 Ekim 2023'ten önce alınmış taşınmazlara dayalı başvurular, kendi dönemlerinin idari uygulamasına göre değerlendirilir; bu katman il göç idaresinden dosya bazında teyit edilmelidir.
- Hisseli tapu: Eşler arası hisseli mülkiyette ve diğer paylı senaryolarda değerin nasıl hesaplanacağı idari uygulamada ayrıntılanır; hisse üzerinden başvuru planlanıyorsa kurgu, başvurudan önce netleştirilmelidir.
200.000 Dolarlık İzin ile 400.000 Dolarlık Vatandaşlık Aynı Şey Değil
| Mülk-sahibi ikamet izni | Yatırımla vatandaşlık | |
|---|---|---|
| Sonuç | Kısa dönem ikamet izni (oturum) | Türk vatandaşlığı (Cumhurbaşkanı kararıyla) |
| Dayanak | YUKK m.31/1-b + m.31/6 (idari eşik) | 5901 m.12/1-b + Yönetmelik m.20/2-b |
| Eşik | 200.000 $ (idari uygulama, değişebilir) | 400.000 $ (Yönetmelikte yazılı) |
| Taşınmaz niteliği | Konut | Kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulu veya yapılı arsa (7938 s. CK) |
| Süre | Her defasında en fazla 2 yıl (m.31/2), yenilenebilir | Vatandaşlık süresizdir; taşınmaza 3 yıl satmama şerhi |
| Aile | Eş ve çocuklara ayrı aile ikamet izni (m.34) | Eş + ergin olmayan/bağımlı çocuklar aynı dosyada vatandaş |
İki rota birbirinin alternatifi değil, çoğu zaman ardışığıdır: 200.000 dolarlık konutla oturum alan yatırımcı, sonradan eşiği 400.000 dolara tamamlayan yeni bir edinimle vatandaşlık rotasına geçebilir — mevcut taşınmazın değeri kendiliğinden "yükseltilmez", vatandaşlık dosyası kendi şartlarını (nitelik, değerleme, DAB, ayrı-ayrı tutar tespiti) baştan arar. Vatandaşlık rotasının tamamını 400.000 dolarlık gayrimenkul rehberinde anlattık.
Süre, Yenileme ve İzni Riske Atan Davranışlar
Mülk-sahibi izni, her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir (m.31/2) ve taşınmaz mülkiyeti sürdükçe yenilenebilir. Yenileme başvurusunda mülkiyetin devam ettiği tapu kaydıyla gösterilir; eşik uygulamasının yenilemelerde nasıl işletildiği il uygulamasında farklılaşabildiğinden, yenileme takvimi erken planlanmalıdır. İzni riske atan tipik durumlar: taşınmazın satılması (iznin dayanağı ortadan kalkar), tapu niteliğinin konut dışına çıkması ve adres-kullanım tutarsızlıkları. İkamete esas konutun fiilen yaşam merkeziniz olması beklenir; mülkü tamamen kiraya verip başka adreste yaşamak, yenilemede sorun çıkarabilir.
Aile: Eş ve Çocuklar Nasıl Oturum Alır?
m.31/1-b, m.31/1-j'den farklı olarak aile üyelerini saymaz; eş ve çocuklar bu bentten değil, aile ikamet izninden yürür. YUKK m.34 uyarınca ikamet izinlerinden birine sahip yabancı destekleyici; yabancı eşine, kendisinin veya eşinin ergin olmayan ve bağımlı çocuklarına her defasında üç yılı aşmayacak aile ikamet izni alabilir — ancak aile izninin süresi hiçbir şekilde destekleyicinin izin süresini aşamaz. İki ince nokta: ortak velayet varsa Türkiye dışındaki anne/babanın muvafakati aranır (m.34/3) ve birden fazla eşle evlilikte yalnız bir eşe izin verilir (m.34/2). Alternatif kurgu olarak tapuda eşe de hisse verilmesi gündeme gelebilir; hisseli senaryonun eşik hesabı yukarıda belirtildiği gibi idari uygulamaya tabidir.
Başvuru Adım Adım: e-İkamet Süreci ve Belgeler
Kanuni şartlar YUKK m.32'de sayılır: gerekçeyi (taşınmaz maliki olmayı) belgelemek, m.7'deki Türkiye'ye giriş engelleri kapsamına girmemek, genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun barınma şartlarına sahip olmak, istenirse adli sicil kaydı sunmak ve Türkiye'de kalınacak adresi bildirmek. Bu iskeletin üzerine uygulama katmanı biner; tipik dosya şöyle kurulur:
- e-İkamet başvurusu: e-ikamet.goc.gov.tr üzerinden form doldurulur ve randevu alınır; harç ve belge bedelleri sistemin bildirdiği şekilde ödenir.
- Tapu ve değer belgeleri: Konut nitelikli tapu senedi ve edinim bedelinin kur karşılığını gösteren kayıtlar dosyanın omurgasıdır.
- Destek belgeleri: Pasaport, biyometrik fotoğraflar, Türkiye'de geçerli sağlık sigortası (uygulamada istenir), konuta ilişkin zorunlu deprem sigortası (DASK) ve adres beyanı; il göç idareleri ek belge isteyebildiğinden randevu öncesi güncel liste kontrol edilmelidir.
- Randevu ve teslim: Belgeler il göç idaresinde teslim edilir; eksik belge, sürecin en sık uzama sebebidir.
İzin Size Ne Verir, Ne Vermez?
Beklentiyi doğru kurmak için sınırları da yazalım. Bu izin size Türkiye'de yasal kalış ve çoklu giriş-çıkış imkânı verir; adres kaydı, banka ve abonelik işlemlerinde meşru statü sağlar. Vermedikleri de nettir: çalışma hakkı vermez — Türkiye'de çalışmak, 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu kapsamında ayrı bir çalışma izni gerektirir ve ikamet izni bunun yerine geçmez. Vergi mukimliği kendiliğinden doğmaz — Türkiye'de yerleşik sayılma, Gelir Vergisi Kanunu'nun yerleşme ölçütlerine (m.4: ikametgâh veya bir takvim yılında altı aydan fazla oturma) göre ayrıca değerlendirilir; oturum kartı tek başına sizi tam mükellef yapmaz, fiilî kalış süreniz yapabilir. Schengen bölgesine vizesiz geçiş gibi bir sonuç da doğurmaz; izin yalnız Türkiye'deki statünüzü düzenler.
Kapalı Mahalle Uygulamasında Son Durum
Yakın zamana kadar bu iznin en büyük tuzağı, konutun "yabancıya kapalı" mahallede olmasıydı. Güncel durum: Göç İdaresi uygulamasında İstanbul'daki kapalı mahalle ve bölge kısıtlamaları 10 Haziran 2026 itibarıyla kaldırılmıştır (ikamet izni başvuruları yönünden). Uygulama idari nitelikte olduğundan iller arasında farklılaşabilir; İstanbul dışındaki illerde konut seçiminden önce il göç idaresinden güncel durum teyit edilmelidir. Kısıt yürürlükteyken dahi mülk satın almaya engel değildi; sorun yalnız ikamet başvurusunda doğuyordu.
Ret ve İptalde Yargı Yolu
Başvurunun reddi veya iznin iptali son söz değildir. 7533 sayılı Kanunla eklenen m.31/7, bu davalara özgü usul kuralları getirmiştir: dava, savunmanın verilmesi veya savunma süresinin geçmesiyle tekemmül etmiş sayılır ve duruşma mahkemenin takdirindedir — yani dosyalar yazılı usulle hızla olgunlaşır. Ret gerekçesinin (değer eşiği, nitelik, belge eksiği) doğru teşhisi, yeniden başvuru ile dava arasındaki tercihi belirler.
Alım ve Başvuruyu Tek Zincirde Planlamak
Eşiğe uygun konut seçimi, tapu bedelinin kur hesabı, DAB ve devir adımları ile e-ikamet başvurusunun takvimi tek zincirdir; zincirin tapu ayağını tapu ve DAB süreç rehberinde anlattık. Alımı ikamet hedefiyle birlikte kurgulamak — özellikle eşik sınırındaki bütçelerde ve hisseli senaryolarda — sonradan düzeltilmesi pahalı hataları önler. Dosyanızı birlikte planlamak için Türkiye gayrimenkul hukuku ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
