Karadağ'da dairesi olan Türk vatandaşları için 1 Kasım 2026'nın pratik anlamı, çoğu haberde göründüğünden hem daha dar hem daha yönetilebilir.
Dar, çünkü mülk sahipliği hiçbir zaman bir giriş hakkı olmamıştı; değişen şey tapunun değeri değil, ülkeye girişte kullanılan belge. Yönetilebilir, çünkü kanun mülk sahibi için adıyla anılan bir kalış dayanağı tanıyor — ve o dayanak vize zorunluluğundan etkilenmiyor.
Bu sayfa yalnız bu kesişimi ele alıyor. Vize rejiminin kendisini 1 Kasım 2026 sonrası Türk vatandaşları, başvurunun usulünü vize başvurusu usulü, oturum izninin mekaniğini ise mülk üzerinden Karadağ oturma izni sayfalarında ayrıca yazdık; burada tekrarlanmıyor.
Kullanılan metinler: Zakon o strancima (Yabancılar Kanunu), konsolide metin, Karadağ Resmî Gazetesi sayı 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 ve 3/2026; Uredba o viznom režimu konsolide metni (Sl. list CG 33/19 … 108/26).
Tapu neden giriş hakkı vermiyor
Vize rejimini düzenleyen uredbe, ülkeye girişi iki şeye bağlıyor: uyruğa ve belgeye. Metnin hiçbir maddesi taşınmaz mülkiyetine dayanan bir giriş yolu tanımıyor.
Bu, Karadağ'a özgü bir katılık değil; giriş rejimiyle mülkiyet rejiminin ayrı tutulması olağan bir düzenleme tercihidir. Ama sonucu somut: 1 Kasım'dan sonra Türk vatandaşı bir mülk sahibi, tapusunu göstererek vizesiz giremez.
31 Ekim 2026'ya kadar Türk vatandaşları uredbenin 1a maddesi uyarınca 30 güne kadar vizesiz girebiliyor. O tarihten sonra bu madde kendi hükmüyle sona eriyor ve sayılmayan uyruklar için genel kural olan 4. madde devreye giriyor: geçerli seyahat belgesine işlenmiş vize ile giriş.
Uyruğa bakmayan bir yol: elde tutulan belge
Uredbenin çoğu özette atlanan bir maddesi var ve düzenli seyahat eden mülk sahipleri için ilk bakılacak yer burasıdır.
7. madde uyruğa değil, elinizdeki belgeye bakıyor. Geçerli bir Şengen vizesi ya da Avustralya, Japonya, Kanada, Yeni Zelanda, İrlanda, ABD veya Birleşik Krallık vizesi bulunan kişi, 30 güne kadar — vizenin süresi daha kısaysa o süreye kadar — girebiliyor. Aynı maddenin ikinci fıkrası, bu ülkelerde oturma izni bulunanları ve APEC iş seyahat kartı hamillerini aynı kapsama alıyor.
Uygulamadaki sonucu şu: aynı uyruktan iki mülk sahibi, 2 Kasım sabahı bambaşka konumda olabilir. Birinin vize alması gerekirken, geçerli bir Şengen oturum kartı taşıyan diğerinin bu madde kapsamında girmesi mümkündür.
İki çekince bunun yanına yazılmalı. Bu bir uredbe kuralıdır, sınırdaki giriş koşullarının ayrıca uygulanmasını engellemez. Ve muafiyet dayanak belgeye bağlıdır: oturma izni ya da vize sona erdiğinde bu yol da kapanır.
Kanunun mülk sahibine adıyla tanıdığı dayanak
Asıl haber burada, ve nadiren yazılıyor.
Yabancılar Kanunu'nun 18. maddesi, uzun süreli kalış vizesini (viza D) 90 günden uzun ama bir yıl içinde 180 günü aşmayan kalış için düzenliyor. Verilebileceği sebepler tek tek sayılmış ve bu sayımın içinde şu kalem var: Karadağ'da sahip olunan taşınmaz üzerindeki hakkın kullanılması ve tasarrufu.
Yani kanun, mülk sahipliğini uzun kalış vizesi bakımından tanınmış bir dayanak olarak kabul ediyor. Vize zorunluluğu bu kişi için yolun sonu değil; kullanılan enstrümanın değişmesi anlamına geliyor.
Aynı dayanak oturum tarafında da var: kanunun 56. maddesi taşınmaz üzerindeki hakkın kullanılması ve tasarrufu amacıyla geçici oturma izni verilebileceğini düzenliyor. Bu iki yolun farkı süredir ve niteliktir — biri belirli bir seyahat penceresi için vize, diğeri ülkede yerleşik statü.
Türk mülk sahibi için kritik ayrım: değer ispatı muafiyeti
Bu noktada gerçekçi olmak gerekiyor, çünkü konu genellikle eksik aktarılıyor.
- maddenin dördüncü fıkrası, oturum başvurusunda taşınmazın değerinin yerel vergi organının düzenlediği devir vergisi tarh kararıyla ispatını ve bu kararda matrahın 150.000 avrodan az olmamasını arıyor.
Beşinci fıkra bu yükümlülükten muaf tutulanları sayıyor: Avrupa Birliği üyesi devletlerin vatandaşları ve aile üyeleri ile İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşları.
Türkiye bu listede yer almıyor. Dolayısıyla Türk vatandaşı bir mülk sahibi için değer ispatı yükümlülüğü duruyor. Bunu yumuşatmanın anlamı yok: aynı daire, sahibinin uyruğuna göre oturum başvurusunda farklı sonuç verebiliyor.
Bir de kapsam ayrıntısı var. 56. maddenin üçüncü fıkrası hangi taşınmazların bu amaçla sayıldığını belirtiyor: aile evleri, yazlıklar, villalar, daireler, konaklama tesisleri, konut-iş yeri karma binalar ve iş yerleri. Arsanın tek başına bu sayımda yeri yok. İkinci fıkra ise en az 1/2 payla paydaş olan kişinin de başvurabileceğini söylüyor.
| Soru | Kanunun cevabı | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapu vizesiz giriş sağlar mı | Hayır; uredbe girişi uyruğa ve belgeye bağlıyor | Uredba |
| 31 Ekim'e kadar | Türk vatandaşları 30 güne kadar vizesiz | Uredba m. 1a |
| 1 Kasım'dan sonra | Sayılmayan uyruklar için vize şartı | Uredba m. 4 |
| Şengen vizesi ya da oturumu olan | 30 güne kadar giriş, belgenin süresiyle sınırlı | Uredba m. 7 |
| Mülk sahibi için uzun kalış | Viza D sebepleri arasında taşınmaz hakkının kullanımı sayılı | ZoS m. 18 |
| Mülk üzerinden oturum | Geçici oturma izni verilebilir | ZoS m. 56 |
| Değer ispatı | Devir vergisi kararında matrah 150.000 avrodan az olamaz | ZoS m. 56 |
| Muafiyet | AB, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç, İsviçre — Türkiye dâhil değil | ZoS m. 56 |
| Uygun taşınmaz türleri | Ev, yazlık, villa, daire, konaklama ve iş yeri; arsa tek başına değil | ZoS m. 56 |
| Paydaşlık | En az 1/2 pay yeterli | ZoS m. 56 |
Değişmeyen şey: mülkiyetin kendisi
Bu sayfanın belki en çok merak edilen sorusu da en kısa cevaplı olanı.
Vize rejimi giriş ve kalışı düzenler; mülkiyeti düzenlemez. 1 Kasım değişikliği tapunuza, taşınmazın kayıt durumuna, satma veya kiralama hakkınıza ya da mirasa ilişkin konumunuza dokunmuyor. Daire, ev, iş yeri ve konaklama tesisi gibi taşınmaz türleri yabancılar bakımından zaten kısıtlı kategorilerde değildi ve o çerçeve değişmedi.
Yani "vize gelirse mülküm etkilenir mi" sorusunun cevabı hayır. Etkilenen şey, o mülke gitme biçiminizdir.
İki ayrı sayaç: kısa kalış ve uzun kalış
Mülk sahipleri en çok burada karışıklık yaşıyor, çünkü iki farklı süre rejimi aynı anda işliyor.
Kısa kalış tarafında kanunun 17. maddesi, kısa süreli kalış vizesini ilk girişten itibaren 180 gün içinde 90 günü aşmayan kalışla tanımlıyor; 8. maddesi de bu 90 günü doldurmuş kişinin girişinin reddedilebileceğini düzenliyor. Bu sayaç, ardışık kısa ziyaretlerle sıfırlanmıyor.
Uzun kalış tarafında ise 18. madde farklı bir çerçeve kuruyor: 90 günden uzun, ancak bir yıl içinde 180 günü aşmayan kalış. Sezonluk kullanan bir mülk sahibi için asıl soru, yılda kaç gün orada olmayı planladığıdır; cevabı 90'ın altındaysa kısa kalış, üstündeyse uzun kalış vizesi ya da oturum tarafına bakmak gerekir.
Bu iki sayacı birbirine karıştırmak, planı en sık bozan hatadır.
Oturuma geçilecekse: mülke özgü iki ayrıntı
Oturum mekaniğinin tamamı ayrı sayfada, ama taşınmaz dayanağına özgü iki nokta burada yazılmalı, çünkü başka yerde karşınıza çıkmıyor.
Yenilemede vergi ispatı. Kanunun 64. maddesi, taşınmaz üzerindeki hakkın kullanılması ve tasarrufu amacıyla verilmiş geçici oturma izninin uzatılmasında, olağan belgelerin yanı sıra iznin süresi boyunca vergi yükümlülüklerinin yerine getirildiğine dair delilin de sunulmasını arıyor. Bu koşul yalnızca bu dayanağa özgüdür; ödenmemiş bir emlak vergisi, yenileme aşamasında dosyanın önüne çıkar.
Ülkede olma koşulu ve başvuru anı. Kanunun 61. maddesi başvurunun bizzat ve ülke içinde yapılmasını öngörüyor. Aynı maddenin beşinci fıkrası pratik bir koruma getiriyor: 90 günlük kalış süresi dolmadan usulüne uygun ve eksiksiz başvuru yapan yabancı, icra edilebilir karar verilene kadar Karadağ'da kalabiliyor. Korumanın anahtar kelimesi "eksiksiz"; eksik dosya bu süreyi kazandırmıyor.
1 Kasım sonrası için bunun anlamı şu: oturum başvurusu yapabilmek için önce ülkeye hukuka uygun biçimde girmiş olmak gerekiyor. Sıralama, vize ya da 7. madde kapsamındaki belge — sonra başvuru.
Yeni satın aldıysanız: dayanağın doğduğu an
Bu, son bir yıl içinde alım yapmış okurlar için belirleyici olabilir.
Kanunun 56. maddesi, oturum başvurusunda dayanağın ispatı olarak taşınmaz kütüğü kaydını (list nepokretnosti) ya da katastar mevzuatına göre mülkiyeti doğrulayan başka bir belgeyi arıyor. Yani aranan şey, sözleşme değil kayıt.
Bu, Karadağ mülkiyet rejimiyle birebir örtüşüyor: katastar kanununun 8. maddesine göre taşınmaz üzerindeki haklar kütüğe tescille doğar, devrolur, sınırlanır ve sona erer. Noter huzurunda imzalanmış bir satış sözleşmesi geçerli bir başlık ve satıcıya karşı talep hakkı verir; mülkiyeti ise tescil verir.
Pratik sonucu şu: imza atılmış ama tescil tamamlanmamışsa, mülk sahipliğine dayanan oturum ya da uzun kalış vizesi dayanağı henüz doğmamış olabilir. Yaz aylarında alım yapıp sonbaharda statü kurmayı planlayan biri için sıralama, tescilin tamamlanmasıyla başlar.
Tescilin durumu kütük kaydından görülebilir; başvuru hazırlığına girişmeden önce bakılacak ilk belge budur.
Aile tarafı
Yazlığı ailece kullanan mülk sahipleri için kanunun 44. maddesi ayrı bir dayanak kuruyor: aile birleşimi.
Yakın aile kapsamı dar çizilmiş — eşler, evlilik içinde veya dışında doğmuş küçük çocuklar, eşlerden birinin çocukları ve evlat edinilenler 18 yaşına kadar, ve küçük çocukların ana babası. Diğer akrabalar ancak özel, kişisel ya da insanî sebeplerin varlığında istisnaen kapsama girebiliyor.
Süre bakımından kritik ayrıntı ise şu: bu izin bir yıla kadar, ya da birleşilen kişinin izninin sona ermesine kadar veriliyor. Yani ailenin statüsü asıl kişinin statüsünü aşmıyor ve yenileme takvimi asıl kişinin tarihine göre kurulmalı.
Ekim ayında yapılabilecek olan
Aciliyet pazarlaması yapmadan, takvimin kendisi bir sıralama öneriyor.
Uzun kalış vizesi düşünülüyorsa, kanunun 21. maddesi başvurunun planlanan seyahatten en geç 60 gün önce yapılmasını öngörüyor. Kasım içindeki bir seyahat için bu pencere şimdiden dardır; aralık ve sonrası için ise hâlâ rahatça planlanabilir.
Oturum tarafında düşünülüyorsa, sıralama farklı: değer ispatı için gereken vergi kararı, taşınmazın kayıt durumu ve 56. maddedeki tür ve pay koşulları önce netleşmeli. Bunlar belge işidir ve seyahat tarihinden bağımsız olarak bugün başlatılabilir.
Halihazırda Şengen oturum izni veya vizesi olan biri için ise yapılacak ilk iş, o belgenin geçerlilik süresini kontrol etmektir; 7. maddedeki yol o belgeyle birlikte sona eriyor.
Sık karşılaşılan üç yanlış beklenti
"Mülküm var, nasılsa bir yolu bulunur." Kanun bu esnekliği tanımıyor; giriş için vize gerekiyorsa vize, kalış için dayanak gerekiyorsa dayanak aranıyor. Mülk sahipliği bu dayanaklardan biridir, hepsinin yerine geçen bir belge değildir.
"Her seferinde kısa vize alır, sürekli yenilerim." Bu, sayacı yanlış anlamaktan doğuyor. Kısa süreli kalış vizesi, 180 gün içinde 90 günlük tavana tabidir ve tavan ilk girişten itibaren işler; ayrı ayrı vizeler bu süreyi yeniden başlatmaz. Kanunun 17. maddesi çok girişli vizeyi mümkün kılıyor — altı aydan beş yıla kadar geçerlilikle — ama bunun için sık ya da düzenli seyahat ihtiyacının, açıkça iş veya aile sebebiyle, ispatlanması ve vizenin kötüye kullanılmayacağının ortaya konması aranıyor. Düzenli gidip gelen bir mülk sahibi için doğru soru "her sefer nasıl vize alırım" değil, "hangi kategori benim kullanım biçimime uyuyor" olmalı.
"Oturum aldım, artık istediğim gibi gidip gelirim." Geçici oturma izni bakımından kanunun 65. maddesi, iznin geçerliliği sırasında 30 günden uzun süre Karadağ dışında kalınması hâlinde iznin geçerliliğini yitireceğini düzenliyor. Yazlık kullanımı düşünen bir mülk sahibi için bu, oturum ile kısa kalış arasındaki tercihi belirleyen asıl kuraldır; ayrıntısını oturma izni sayfamızda ele aldık.
Dosyanızı gözden geçirmek isterseniz
Doğru kategorinin seçilmesi — kısa kalış vizesi, uzun kalış vizesi ya da oturum — taşınmazın türüne, kayıt durumuna, kullanım biçimine ve elinizdeki diğer belgelere göre değişir. Bunlar dosya bazında değerlendirilecek konulardır.
Belgelerinizi iletişim sayfası üzerinden iletebilir, ilgili çalışma alanlarını hizmetler dizininden inceleyebilirsiniz. Oturum sürecine ilişkin ayrı sayfamız için Karadağ oturma izni.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, belirli bir dosyaya ilişkin hukuki görüş oluşturmaz ve harç, işlem süresi ya da belge listesi içermez.
