Kayseri, Resmî Gazete arşivinde üç dönüşüm rejiminde birden yoğunlaşan ender illerden biridir: 13 riskli alan, 18 kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ve 1 yenileme alanı kararı — toplam 32 karar. İstanbul ve Ankara dışında bu hacme ulaşan başka il yoktur.
Bir mahalle ise tek başına dört kez karara konu olmuştur: Kocasinan'ın Sahabiye Mahallesi. Bu yoğunluk, dönüşümün en çok tartışılan teknik konusunu doğrudan gündeme getirir: değer tespiti. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Üç rejimde Kayseri
| Rejim | Karar | En yoğun ilçe |
|---|---|---|
| Riskli alan (6306) | 13 | Melikgazi 6, Kocasinan 5 |
| Kentsel dönüşüm ve gelişim (5393 m.73) | 18 | Kocasinan 12 |
| Yenileme alanı (5366) | 1 | Melikgazi (Cumhuriyet Mah., 2020) |
Tablo, Kayseri'nin dönüşüm modelinin 5393 ağırlıklı olduğunu gösterir. Bu, ilin kamu arazisi profiliyle uyumludur: 5393 m.73 kararlarının Resmî Gazete'de yayımlananları, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlere ilişkin olanlardır. Rejimin ulusal tablosu için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: ulusal harita yazısına bakılabilir.
Riskli alan kararları
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 25.12.2014 | 29216 | 2014/7031 | Kocasinan — Ahievran |
| 06.11.2015 | 29524 | 2015/8200 | Melikgazi — Anbar |
| 06.11.2015 | 29524 | 2015/8201 | Melikgazi — Küçükali |
| 06.04.2016 | 29676 | 2016/8530 | Hacılar — Aşağı, Orta |
| 09.04.2016 | 29679 | 2016/8674 | Melikgazi — acele kamulaştırma |
| 13.01.2017 | 29947 | 2016/9706 | Kocasinan — Sahabiye ve Fatih |
| 13.01.2017 | 29947 | 2016/9708 | Melikgazi — Kazımkarabekir |
| 17.03.2018 | 30363 | 2018/11372 | Develi — beş mahalle |
| 11.04.2018 | 30388 | 2018/11511 | Kocasinan — Sahabiye |
| 15.07.2020 | 31186 | 2761 | Kocasinan — Sahabiye |
| 06.01.2021 | 31356 | 3356 | Melikgazi — Cumhuriyet |
| 10.07.2021 | 31537 | 4253 | Kocasinan — Oruçreis |
| 14.01.2022 | 31719 | 5100 | Melikgazi — Battalgazi |
Sahabiye üç kez riskli alan kararına konu olmuştur — 2016/9706, 2018/11511 ve 2020 tarihli 2761 sayılı Karar. Buna 2015'te 5393 kapsamında yayımlanan 2015/7812 sayılı Karar eklendiğinde toplam dört karar eder. Yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı bulunmadığından hepsi kendi ekli krokisiyle ayaktadır.
Melikgazi Cumhuriyet Mahallesi de iki rejimde birden görünür: 2020'de yenileme alanı (2050), 2021'de riskli alan (3356).
Kentsel dönüşüm ve gelişim kararları
Kayseri'nin asıl hacmi burada toplanır: 18 karar, ağırlıklı olarak Kocasinan'da.
| Tarih | RG | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 09.07.2015 | 29411 | 2015/7859 | Kocasinan — Yunusemre, Alsancak, Seyrani |
| 10.07.2015 | 29412 | 2015/7812 | Kocasinan — Sahabiye ve Fatih |
| 15.10.2016 | 29858 | 2016/9284 | Talas — Başakpınar Yıldıztepe, Harman, Mevlana |
| 15.10.2016 | 29858 | 2016/9285 | Kocasinan — Cırkalan |
| 15.10.2016 | 29858 | 2016/9286 | Kocasinan — Ziyagökalp, Yenidoğan |
| 13.11.2016 | 29887 | 2016/9412 | Kocasinan — Beyazşehir |
| 20.01.2017 | 29954 | 2016/9725 | Kocasinan — Kuşcu |
| 14.02.2017 | 29979 | 2017/9783 | Kocasinan — Yunusemre (uygulama) |
| 11.03.2017 | 30004 | 2017/9782 | Kocasinan — Seyrani (uygulama) |
| 26.12.2017 | 30282 | 2017/11104 | Kocasinan — Cırkalan |
| 24.02.2018 | 30342 | 2018/11280 | Talas — Erciyes |
| 23.03.2018 | 30369 | 2018/11429 | Kocasinan — Uğurevler |
| 25.06.2018 | 30459 | 2018/11860 | Melikgazi ve Kocasinan |
| 25.06.2018 | 30459 | 2018/11929 | Kocasinan — Güneşli |
| 19.12.2018 | 30630 | 473 | Kocasinan — Cırkalan |
| 09.06.2020 | 31150 | 2634 | Kocasinan — Erkilet Dere |
| 30.09.2021 | 31614 | 4521 | Melikgazi — Mimarsinan Fatih |
| 14.09.2025 | 33017 | 10397 | Kocasinan — Argıncık |
Cırkalan Mahallesi de üç kez karara konu olmuştur: 2016, 2017 ve 2018. Kayseri'de bu örüntü kural hâline gelmiştir; bir mahalle için karar bulunması, o mahalledeki her parselin kapsamda olduğu anlamına gelmez — sınırlar her kararın kendi ekindedir ve kararlar birbirini tamamlar niteliktedir.
Zaman çizgisi de anlamlıdır: 5393 kararlarının on dördü 2015–2018 arasında yayımlanmış, sonra hız düşmüş, 2025'te yeniden bir karar çıkmıştır. Riskli alan tarafında ise yoğunluk 2016–2022 aralığındadır. İki rejim art arda değil, paralel ilerlemiştir.
Şirket için: hasılat paylaşımı mı, kat karşılığı mı
Kayseri modeli, şirketler açısından soruyu klasik kat karşılığından uzaklaştırır. 5393 m.73, belediyeye değer üzerinden dağıtım yapma ya da hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapma yetkisi verir. Aynı maddede, belediyeye ait, anlaşma sağlanan veya kamulaştırılan taşınmazlardaki inşaatların tamamının belediye tarafından yapılacağı veya yaptırılacağı da yazılıdır.
| Model | Şirketin konumu | Geliri belirleyen |
|---|---|---|
| Kat karşılığı (6306) | Malikin karşı tarafı | Sözleşmedeki paylaşım oranı |
| Hasılat paylaşımı (5393) | Belediyenin yüklenicisi | Belediyenin belirlediği değer ve paylaşım |
| Doğrudan yapım (5393) | İhale yüklenicisi | Sözleşme bedeli |
Bunun fizibiliteye etkisi doğrudandır: 5393 alanında şirketin geliri, malikle pazarlık ettiği bir orandan değil, belediyenin belirlediği değer tespiti ve paylaşım modelinden doğar. Değer tespitinin kimde olduğunu bilmek, bu yüzden sözleşme müzakeresinden önce gelir.
🔴 Değer tespitini kim yapar
Bu kadar karar üst üste bindiğinde malikin sorusu tek bir noktada toplanır: taşınmazımın değeri nasıl ve kim tarafından belirlenecek? 6306'nın 6 ncı maddesinin yedinci fıkrası bunu doğrudan düzenler:
Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Fıkra üç şey söyler ve üçü de pratikte tartışma konusudur.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Neyin değeri | Taşınmazın, köhnemiş yapılar dâhil muhdesatı ile birlikte değeri |
| Hangi aşamalar | Hem mevcut değerin tespiti hem dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemesi |
| Kim yapar | Başkanlık, TOKİ veya İdare — "yapar veya yaptırır" |
"Köhnemiş yapılar da dâhil" ibaresi kilit noktadır. Yapı ekonomik ömrünü tamamlamış olsa bile değer tespitinin dışında bırakılamaz; muhdesat, arsa değerine ek olarak hesaba katılır. Riskli yapı tespiti almış bir bina için "nasılsa yıkılacak" denilerek yapı değerinin sıfırlanması, fıkranın lafzıyla bağdaşmaz.
İkinci nokta, değerlemenin iki ayaklı olmasıdır. Hem dönüşüm öncesi mevcut durum hem dönüşüm sonrası oluşacak bağımsız bölümler değerlenir. Hak sahipliği ve paylaşım oranları bu iki değerin oranına dayanır.
Üçüncü nokta yetkinin kimde olduğudur. Değer tespiti maliklerin veya müteahhidin değil, idarenin işidir; idare bunu bizzat yapabileceği gibi yaptırabilir de.
Bedelin idarece düşürülebilmesi
Değer tespiti tek başına okunduğunda eksik kalır; aynı maddenin dördüncü fıkrası idareye ayrı bir marj tanır. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılan bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin veya rayiç değerinin altında tespit edilebilir; ayrıca sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
Maddede sayılan ölçütler şunlardır: proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri.
İki fıkra birlikte okunduğunda tablo netleşir: değer tespiti teknik bir işlem, bedel belirleme ise kısmen siyasi bir takdirdir. Hak sahibine verilecek bağımsız bölümün bedeli, rayiç değerin altında belirlenebilir. Bu marjın Kocaeli örneği üzerinden ayrıntısı için Kocaeli'de dönüşüm ve rezerv alanının görünmez yüzü yazısına bakılabilir.
5393'te değerleme kimde
Kayseri'nin ağırlık merkezi 5393 olduğu için ikinci rejimin kuralı da önemlidir. 5393 m.73, belediyeyi imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkili kılar.
| 6306 | 5393 m.73 | |
|---|---|---|
| Değer tespiti | Başkanlık, TOKİ veya İdare | Belediye |
| Kapsam | Köhnemiş yapılar dâhil muhdesat + oluşacak taşınmazlar | İmar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazlar |
| Dağıtım modeli | Hak sahipliği, kat veya hasılat karşılığı | Değer üzerinden dağıtım veya hasılat paylaşımı |
| Bedelde indirim marjı | Cumhurbaşkanı kararıyla rayiç değerin altında | Maddede öngörülmemiştir |
Aynı parsel için hangi rejimin işlediği, dolayısıyla değeri kimin belirleyeceğini de değiştirir.
İtiraz ve dava yolu
Değer tespitine katılmayan malik için süre kritiktir. 6306 m.6/9, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabileceğini söyler. Genel altmış günlük süre, özel kanunda ayrı süre gösterildiği için işlemez.
Ayrıca kanunun ilk metnindeki "bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez" cümlesi Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir; bugün yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Ayrıntı için Anayasa Mahkemesi 6306'da neleri iptal etti yazısına bakılabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz ise ayrı bir yoldur ve süresi on beş gündür; itirazlar dört öğretim üyesi ile üç Bakanlık veya Başkanlık personelinden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.
Yatırımcı ve malik için kontrol listesi
- Mahalle için tüm kararları arayın. Sahabiye örneğinde dört ayrı karar, iki ayrı rejim vardır.
- Değer tespitinin kim tarafından yapıldığını ve hangi rejime dayandığını sorun.
- Muhdesatın hesaba katıldığını doğrulayın. Köhnemiş yapı da değerlemeye dâhildir.
- İki değerlemeyi ayırın: mevcut durum değeri ve dönüşüm sonrası oluşacak bağımsız bölüm değeri.
- Bedel indirimi ihtimalini senaryolayın; Cumhurbaşkanı kararıyla rayiç değerin altına inilebilir.
- Otuz günlük dava süresini takvimleyin; genel altmış günlük süre işlemez.
- Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
