Kentsel dönüşüm tartışması neredeyse tamamen yıkıp yeniden yapmak üzerinden yürür. Oysa mevzuatta ikinci bir yol daha vardır ve iki ayrı kanunda düzenlenmiştir: güçlendirme.
6306 sayılı Kanun güçlendirmeye tek bir yerde, ama önemli bir yerde yer verir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise güçlendirme kararının nisabını ve bu nisabın istisnasını belirler. İkisi birlikte okunmadığında, çoğu binada güçlendirme fikri "komşular imzalamaz" diye erken kapanır — oysa kanun bunun için bir kapı bırakmıştır.
Aşağıdaki değerlendirme kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 6306 m.6/8: güçlendirme kredisi
6306'nın 6 ncı maddesinin sekizinci fıkrası tek cümledir ve her kelimesi sınır çizer:
Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kapsam | Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki yapılar |
| Şart | Güçlendirilebileceğinin teknik olarak tespit edilmiş olması |
| Kaynak | Dönüşüm projeleri özel hesabı |
| Veren | Başkanlık (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) |
| Usul | Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar |
| Nitelik | Hibe değil kredi; "verilebilir" — takdiri bir yetki |
Fıkranın en dikkat çekici yönü kapsam sınırıdır: kredi, alan içindeki yapılar için değil, alan dışındaki yapılar için öngörülmüştür. Mantığı şudur: riskli alan ve rezerv yapı alanı zaten kendi uygulama ve destek rejimine sahiptir; m.6/8 ise bu rejimlerin dışında kalan tekil yapılar için bir araç açar.
Kanun metninde güçlendirme yalnız bu fıkrada geçer. Yani 6306, güçlendirmeyi bir finansman aracı olarak tanır; yıkım kararının alternatifi olarak ayrıca düzenlemez.
🔑 Nisap: beşte dört, ve mahkemenin açtığı kapı
Bir apartmanda güçlendirme kararı almak isteyen malik için asıl engel finansman değil nisaptır. 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesi iki katmanlıdır.
Birinci katman — genel kural. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Beşte dört, dönüşüm mevzuatındaki en yüksek nisaplardan biridir: 6306'da uygulama kararı paydaşların salt çoğunluğu ile alınırken, ortak yerlerdeki inşaat için %80 aranır.
İkinci katman — istisna. Aynı fıkra devam eder:
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
| Durum | Aranan |
|---|---|
| Ortak yerlerde olağan inşaat, onarım, tesis | Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası |
| Acil onarım gerektiren bozukluk — mahkemece tespit | Rıza aranmaz |
| Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu — mahkemece tespit | Rıza aranmaz |
Bu, uygulamada çoğu zaman gözden kaçan bir kapıdır: güçlendirmeye karşı çıkan çoğunluk, mahkemece tespit yoluyla aşılabilir. Şart, güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olmasıdır; rıza aranmaması ise yalnız projesine ve tekniğine uygun yapılacak onarım ve güçlendirme için geçerlidir.
Aynı maddenin ilk fıkrası bu tespitin arka planını verir: kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Üçüncü fıkra ise her kat malikinin, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu söyler.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı
İki yol arasındaki seçim hukuki olarak da farklı bir zemine oturur.
| Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma (6306) | |
|---|---|---|
| Karar nisabı | Kat maliklerinin 4/5'i (634 m.19) — mahkeme tespitinde rıza aranmaz | Paydaşların salt çoğunluğu (6306 m.6/1) |
| Kat mülkiyeti | Devam eder | Yıkımla resen terkin edilir, arsa payı olarak tescil |
| Finansman | m.6/8 güçlendirme kredisi (alan dışında) | Kira yardımı, yapım yardımı, krediler |
| Vergi ve harç | Genel rejim | 6306 m.7 istisnaları ve 1,5 kat muafiyeti |
| Süreç | Tahliye zorunlu değil | Tahliye ve yıktırma rejimi |
Tabloda dikkat çeken çelişki şudur: 6306'nın mali avantajları yıkıp yeniden yapmayı destekler, güçlendirme ise kanunun destek rejiminin büyük kısmının dışında kalır. m.7'deki harç, damga vergisi ve 1,5 kat muafiyetleri dönüşüm işlemlerine bağlıdır; güçlendirme bunları kendiliğinden getirmez. İstisnaların kapsamı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
Nisap tarafında ise durum terstir: yıkıp yeniden yapmak salt çoğunlukla, güçlendirme ise kural olarak beşte dört ile karar alınmasını gerektirir. Nisap rejiminin ayrıntısı için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına bakılabilir.
🔑 Masrafı kim, hangi oranda öder
Güçlendirme kararı alındığında ikinci soru maliyetin paylaşımıdır ve 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesi bunu açıkça çözer. Maddenin birinci fıkrası, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça katılacağı giderleri ikiye ayırır:
| Gider türü | Katılım ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans | Eşit olarak |
| Sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve avans | Kendi arsa payı oranında |
Yani güçlendirme gideri maddede adıyla sayılmıştır ve paylaşımı arsa payı oranındadır, eşit değil. Arsa payı büyük olan bağımsız bölüm daha fazla öder; bu, dükkânı veya büyük daireleri olan maliklerin maliyetinin belirgin biçimde yüksek olması anlamına gelir.
Üç kural bunu tamamlar:
- Kaçınma yasağı. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
- Gecikme tazminatı. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; ayrıca dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.
- Rücu. Giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır.
Son kural güçlendirme bağlamında pratik önem taşır: yapıdaki hasarın belirli bir bağımsız bölümdeki kusurlu müdahaleden kaynaklandığı ortaya konabiliyorsa, gider paylaşımı arsa payı kuralında kalmayabilir.
Kat Mülkiyeti Kanununda üç ayrı nisap
Bir apartmanda ortak yerlere ilişkin karar alırken hangi nisabın işleyeceği, işin niteliğine göre değişir. Üçü karıştırıldığında alınan karar geçersiz kalabilir.
| İş | Nisap | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, dış badana veya boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | 634 m.19/2 |
| Mahkemece tespit edilmiş acil onarım veya zorunlu güçlendirme | Rıza aranmaz | 634 m.19/2 istisna |
| Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren veya faydayı çoğaltan yenilik ve ilaveler | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | 634 m.42 |
Ayrım şu soruyla kurulur: yapılan iş mevcut durumu koruyan bir onarım/güçlendirme mi, yoksa yeni bir fayda ekleyen yenilik mi? Güçlendirme birincidir ve bu yüzden m.19'un ağır nisabına tabidir. Yenilik ve ilaveler ile işletme projesi rejiminin ayrıntısı için işletme projesi 2026: üç ay, avans ve yeniden değerleme yazısına bakılabilir.
Bu tablo, yazının başındaki tespiti açıklar: güçlendirme fikri çoğu binada finansman yüzünden değil, yanlış nisap varsayımı yüzünden kapanır. Beşte dört sağlanamıyorsa gündeme gelmesi gereken, m.19'un mahkeme tespiti istisnasıdır.
Riskli yapı tespiti alınmışsa
Burada dikkatli olmak gerekir. 6306 metninde güçlendirme yalnız m.6/8'de, alan ve rezerv alanı dışındaki yapılar için kredi konusu olarak geçer. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir yapı bakımından Kanun, m.5/3'te yıktırma yükümlülüğü kurar: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.
Dolayısıyla "riskli yapı tespitini güçlendirme ile ortadan kaldırabilir miyim?" sorusunun cevabı kanun metninden doğrudan çıkmaz; bu, tespit sürecine, itiraz sonucuna ve ilgili idarenin uygulamasına bağlıdır. Tespite itiraz yolu ise nettir: riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar, üniversitelerden görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.
Pratik sıralama şudur: güçlendirme seçeneği tartışılacaksa, bunun yeri tespit ve itiraz aşamasıdır; yıktırma süresi işlemeye başladıktan sonra değil.
Şirket ve yatırımcı için
- Güçlendirme, portföydeki binalar için ayrı bir senaryodur. Yıkıp yeniden yapmanın mali avantajlarını taşımaz ama kat mülkiyetini sürdürür ve tahliye gerektirmez.
- Nisap riskini erken ölçün. Beşte dört, çok paydaşlı yapılarda gerçekçi olmayabilir; mahkeme tespiti yolu bir alternatiftir.
- Krediyi doğru yerde arayın. m.6/8 kredisi alan dışındaki yapılar içindir; usul ve esaslar Cumhurbaşkanı düzenlemesine bağlıdır ve kredi verilmesi takdiridir.
- Teknik tespit şarttır. Kredi, yapının güçlendirilebileceğinin teknik olarak tespit edilmiş olmasına bağlıdır.
- Alım öncesi sorun: binada daha önce güçlendirme kararı alınmış mı, mahkeme tespiti var mı, ortak yerlerde yapılmış imalat 4/5 rızasına dayanıyor mu?
- Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
