Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ein Hotel in Montenegro kauft, bringt zwei Annahmen mit. Die erste: Beim Asset Deal gehen die Arbeitsverhältnisse automatisch über, und wer nicht mitgehen will, widerspricht innerhalb eines Monats. Die zweite: Die Konzession, die Sterne und die Genehmigungen hängen am Haus.
Beide Annahmen sind für Deutschland vertretbar. Beide führen in Montenegro zu einem falschen Zeitplan.
Eine Frage an die Akte, nicht an das Objekt.
Was Sie mitbringen: § 613a BGB
Der Ausgangspunkt ist bekannt. § 613a Absatz 1 Satz 1 BGB: „Geht ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, so tritt dieser in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen ein."
Der Übergang geschieht also kraft Gesetzes. Dazu tritt die Unterrichtungspflicht in Textform nach Absatz 5 — Zeitpunkt, Grund, rechtliche, wirtschaftliche und soziale Folgen, in Aussicht genommene Maßnahmen — und das Widerspruchsrecht nach Absatz 6: Der Arbeitnehmer kann dem Übergang innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung schriftlich widersprechen. Wer widerspricht, bleibt beim Veräußerer.
Genau diese drei Punkte sehen in Montenegro anders aus.
Was das montenegrinische Recht daraus macht
Maßgeblich ist Artikel 108 des Zakon o radu. Nach Absatz 1 übernimmt der Nachfolger bei einer Statusänderung oder einem Rechtsgeschäft, das den Arbeitgeber oder einen Teil davon wechseln lässt, die Beschäftigten und muss alle am Übernahmetag geltenden Rechte und Pflichten achten. So weit deckungsgleich.
Dann trennen sich die Wege.
| Deutschland | Montenegro | |
|---|---|---|
| Wie der Vertrag übergeht | Kraft Gesetzes, der Erwerber tritt ein | Übernahme, aber der Nachfolger muss binnen fünf Tagen einen neuen Arbeitsvertrag schließen |
| Inhalt danach | Bestehende Bedingungen laufen weiter | Der neue Vertrag darf keinen geringeren Rechteumfang haben |
| Unterrichtung | Textform vor dem Übergang, vier Pflichtinhalte | Schriftlich, mindestens 15 Tage vor der Übernahme |
| Widerspruch | Ein Monat, Arbeitnehmer bleibt beim Veräußerer | Wer sich widersetzt, hat Anspruch auf Abfindung |
| Wer nicht unterschreibt | — | Der Veräußerer kündigt das Arbeitsverhältnis |
| Altverbindlichkeiten | — | Nachfolger haftet solidarisch für bis zum Übergang entstandene Ansprüche |
| Übergang als Kündigungsgrund | — | Ausgeschlossen |
Die Zeile, die Zeitpläne zerlegt, ist die erste. Nach Artikel 108 Absatz 10 ist binnen fünf Tagen nach der Übernahme mit jedem übernommenen Beschäftigten ein Arbeitsvertrag zu schließen, der ab dem Eintritt der Rechtsfolgen des Arbeitgeberwechsels gilt; Absatz 11 verbietet, dabei den Rechteumfang zu verringern. Eine Belegschaft von achtzig Personen bedeutet achtzig Verträge in fünf Tagen — eine Aufgabe für die Zeit vor dem Closing, nicht danach.
Die zweite Zeile mit praktischer Sprengkraft ist der Widerspruch. In Deutschland führt er dazu, dass das Arbeitsverhältnis beim Veräußerer bleibt. In Montenegro gibt Absatz 6 dem Beschäftigten, der sich der Übernahme seines Vertrages widersetzt, einen Abfindungsanspruch, und Absatz 14 lässt den Veräußerer kündigen, wenn innerhalb der Fünftagesfrist kein Vertrag mit dem Nachfolger zustande kommt. Der gleiche Vorgang, ein anderes Ergebnis — und eine andere Zahl im Kaufpreismodell.
Ergänzend: Absatz 5 verlangt die schriftliche Unterrichtung mindestens 15 Tage vor der Übernahme, Absatz 9 macht den Nachfolger solidarisch haftend für bis zum Übergang der Arbeitsverträge entstandene Ansprüche, und Absatz 13 schließt den Arbeitgeberwechsel als Kündigungsgrund aus.
Zwei Absätze, die in notleidenden Akten den Ausschlag geben, kommen hinzu. Absatz 2 lässt zu, dass die auf den Nachfolger übergehenden Rechte im Insolvenz- oder Sanierungsverfahren nach besonderer Vorschrift, Tarifvertrag oder einer Vereinbarung zwischen Gewerkschaft und Arbeitgeber verringert werden — der Erwerb aus der Krise steht also nicht unter denselben Bedingungen wie der Erwerb vom laufenden Betrieb.
Und Absatz 7 verpflichtet den Veräußerer, den Nachfolger schriftlich über die Rechte der übergehenden Beschäftigten zu unterrichten — wobei Absatz 8 klarstellt, dass ein Versäumnis die Rechte der Beschäftigten nicht berührt. Übersetzt: Schweigen des Verkäufers verkleinert Ihre Verpflichtung nicht, es verlagert sie nur in Ihre Bilanz. Deshalb gehört die Personalauskunft in die Garantien und nicht in die Anlagenliste.
Bleibt die kollektive Ebene: Nach Absatz 3 arbeitet eine bestehende Gewerkschaft in einem Betrieb oder Betriebsteil, der seine Selbständigkeit behält, unter denselben Bedingungen weiter; nach Absatz 4 haben die Beschäftigten, wo das nicht möglich ist, bis zur Neugründung beziehungsweise bis zum Ablauf des Mandats ihres bisherigen Vertreters ein Recht auf Vertretung.
Ein Hinweis zur Fassung, den wir offen aussprechen: Die uns zugängliche konsolidierte Fassung des Zakon o radu reicht bis 86/2024. Einen konsolidierten Text, der die spätere Änderung trägt, konnten wir nicht beschaffen; die Artikelnummer ist auf diesem Stand geprüft.
Und im Share Deal? Dann passiert davon nichts — dafür anderes
Kauft man die Gesellschaft statt des Betriebs, wechselt der Arbeitgeber nicht. Artikel 108 wird nicht ausgelöst, es gibt keine Fünftagesfrist und keine Abfindungswelle.
Dafür kaufen Sie die Geschichte mit. Artikel 381 des Zakon o privrednim društvima lässt Veräußerer und Erwerber eines Geschäftsanteils unbeschränkt solidarisch gegenüber der Gesellschaft für vor der Übertragung fällig gewordene Verbindlichkeiten haften — ohne Obergrenze. Nach Artikel 15 werden Sie zudem erst mit der Registrierung im CRPS Gesellschafter, nicht mit Unterschrift oder Zahlung.
Und ein Fenster bleibt nach dem Closing offen: Artikel 376 erlaubt einem vorkaufsberechtigten Mitgesellschafter, den Übertragungsvertrag anzufechten, wenn ihm kein gesetzes- oder satzungskonformes Angebot zugegangen ist — binnen 30 Tagen ab Kenntnis, spätestens sechs Monate nach der Registrierung der Übertragung im CRPS. Die Eintragung beendet das Risiko also nicht, sie startet die Frist.
Die Genehmigung hängt nicht am Haus
Der zweite mitgebrachte Reflex betrifft die Erlaubnisse. Das Zakon o turizmu i ugostiteljstvu („Sl. list CG" Nr. 002/18, 004/18, 013/18, 025/19, 067/19, 076/20, 130/21, 084/24) nennt in Artikel 75 Absatz 1 an erster Stelle den Betreiber — Name, Sitz und Registernummer, bei natürlichen Personen Name, Adresse und Identifikationsnummer. Das Objekt folgt danach. Artikel 78 Absatz 2 wiederholt diese Reihenfolge im Zentralen Tourismusregister.
Daraus folgt beides: Im Asset Deal wandert die Erlaubnis nicht mit dem Gebäude, weil ein anderer Betreiber entsteht. Und im Share Deal, in dem scheinbar nichts geschieht, ändern sich die Daten des Betreibers — was Artikel 75 Absatz 2 und Artikel 78 Absatz 4 auslöst: Mitteilung binnen acht Tagen ab Eintritt der Änderung. Artikel 128 Absatz 1 nennt genau diese beiden Verstöße und stellt sie für juristische Personen mit 1.000 bis 10.000 Euro unter Strafe.
Zur Kategorie schließlich zwei Sätze aus Artikel 85: Eine Änderung der Kategorie erfolgt im selben Verfahren wie ihre Festsetzung, und ein Objekt, das die Voraussetzungen seiner Art und Kategorie nicht mehr erfüllt, darf unter dieser Bezeichnung nicht betrieben werden. Eine ausdrückliche Vorschrift, wonach die Kategorisierung bei einem Eigentümerwechsel erlischt, haben wir im konsolidierten Text nicht gefunden — und erfinden sie hier nicht. Die vollständige Darstellung dieser Ebene steht in unserer englischen Fassung zu Share Deal und Asset Deal beim Hotel.
Was wir in einer solchen Akte zuerst ansehen
- Die Personalliste mit Vertragsständen, bevor über die Struktur entschieden wird. Im Asset Deal ist sie der Taktgeber: fünf Tage, jeder Vertrag, kein geringerer Rechteumfang.
- Das Datum der 15-Tage-Unterrichtung — sie liegt vor dem Closing, nicht danach, und sie gehört in den Zeitplan der Transaktion.
- Die Betriebserlaubnis und den Registereintrag, gelesen auf den Namen des Betreibers und auf die zuletzt gemeldete Datenänderung.
- Im Share Deal: Nachweise zum Vorkaufsangebot wegen Artikel 376 und die Exponierung nach Artikel 381.
- Ob das Objekt heute die Voraussetzungen seiner Kategorie erfüllt — unabhängig davon, wer es kauft.
- Welche Acht-Tage-Fristen bereits laufen, seit der letzten Meldung nach Artikel 75 Absatz 2 und Artikel 78 Absatz 4.
Wie eine montenegrinische Gesellschaft überhaupt aufgesetzt wird, steht in unserem Beitrag zur Firmengründung; wann sich das Halten über eine Gesellschaft lohnt und wann nicht, unter Gesellschaft oder Privatperson; und was beim Tod eines Gesellschafters mit der Struktur geschieht, unter Familienholding und Erbfall.
Auf wessen Seite wir stehen — und wie wir bezahlt werden
Fast alle anderen Beteiligten werden von der Transaktion bezahlt. Die Provision des Maklers hängt davon ab, dass der Kauf zustande kommt. Die Berater des Verkäufers arbeiten für den Verkäufer. Die Pflicht des Notars gilt der Urkunde, nicht Ihnen. Nichts davon ist anrüchig, aber man sollte es wissen, bevor man eine dieser Personen für seinen Berater hält.
Wir nehmen keine Provision von Verkäufern, Entwicklern, Maklern oder Vermittlern — in keiner Form, in keiner Akte. Unsere einzige Einnahme ist das Honorar, das Sie zahlen, und es steigt nicht, wenn Sie unterschreiben. Ihnen zu sagen, dass achtzig Arbeitsverträge in fünf Tagen zu schließen sind, kostet uns nichts. Registerauszüge und Bescheide ziehen wir selbst, statt sie uns von der Gegenseite reichen zu lassen, und wir lesen ein Dokument aus Ihrer Position, nicht aus der des Abschlusses. Wenn die Antwort „so nicht" lautet, bekommen Sie sie schriftlich.
Eine Grenze steht nicht zur Verhandlung: Wir sind Rechtsanwälte, keine zugelassenen Anlageberater. Wir geben keine persönliche Anlageberatung zu Finanzinstrumenten und sagen Ihnen nicht, ob ein Gut im Wert steigt. Wir schützen Ihre Rechtsposition: Titel, Vertrag, Eintragung, Status und die Fristen, die über alle vier entscheiden. Die arbeitsrechtliche und steuerliche Seite Ihres Heimatstaats gehört zu Ihren dortigen Beratern; wir führen die montenegrinische Seite.
Wie wir diese Akte öffnen
Unser erstes Ergebnis ist kein Gespräch, sondern eine schriftliche rechtliche Position. Schicken Sie uns die Betriebserlaubnis, den Bescheid über die Eintragung in das Zentrale Tourismusregister, einen aktuellen Registerauszug der Gesellschaft, die Personalübersicht und die Entwürfe der Transaktionsdokumente. Sie erhalten dafür eine im Umfang vorab festgelegte Arbeit: welche Struktur welche Fristen auslöst, was vor dem Closing erledigt sein muss, welche Acht-Tage-Meldungen offen sind und wo ein behebbarer Mangel behebbar bleibt. Wo das Gesetz keine Antwort gibt, sagen wir das und nennen die zuständige Behörde.
Kostenlose Erstberatungen bieten wir nicht an. Der Grund ist schlicht: In einer solchen Akte ist die erste Stunde Prüfung und nicht Vertrieb; wer sie verschenkt, prüft entweder nicht oder wird von anderer Seite bezahlt.
