Zeytinburnu, İstanbul'da dönüşümün hem 5366 hem 6306 üzerinden yürüdüğü ve kararların aynı mahallede birden çok kez tekrarlandığı ilçelerden biri. Resmî Gazete arşivinde ilçe için on bir karar yayımlanmış durumda: ikisi yenileme alanı ve acele kamulaştırma, biri Hazine taşınmazı devri, sekizi riskli alan ve acele kamulaştırma.
Aşağıdaki tablo bu kararların tamamını Resmî Gazete tarihi, sayısı ve karar numarasıyla gösteriyor. Değerlendirme 8 Eylül 2026 itibarıyladır.
Zeytinburnu'nda yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar no | Konu | Dayanak |
|---|---|---|---|---|
| 23.06.2006 | 26207 | 2006/10502 | Bazı alanların yenileme alanı olarak belirlenmesi | 5366 |
| 29.07.2007 | 26597 | 2007/12412 | 2006/10502 ile belirlenen alanların Zeytinburnu Belediyesi tarafından acele kamulaştırılması | 5366 |
| 25.01.2013 | 28539 | 2012/4160 | Sümer Mahallesinde bazı alanların riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 31.12.2016 | 29935 | 2016/9677 | Sümer Mahallesinde bazı alanların riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 10.02.2017 | 29975 | 2017/9867 | Seyitnizam Mahallesinde alanın riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 16.09.2017 | 30182 | 2017/10712 | Beştelsiz Mahallesinde alanın riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 16.09.2017 | 30182 | 2017/10714 | Telsiz Mahallesinde alanın riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 26.09.2017 | 30192 | 2017/10697 | Seyitnizam Mahallesinde bazı alanların riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 07.06.2018 | 30444 | 2018/11736 | Merkezefendi Mahallesinde yenileme alanındaki Hazine taşınmazının belediyeye bedelsiz devri | 5366 |
| 03.02.2021 | 31384 | 3475 | Merkezefendi Mahallesinde alanın riskli alan ilanı | 6306 m.2 |
| 29.08.2023 | 32294 | 7515 | Merkezefendi'deki riskli alanda taşınmazların Zeytinburnu Belediyesi tarafından acele kamulaştırılması | 6306 |
Kararların tam metinleri Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; örneğin Merkezefendi riskli alan kararı (3475) ve Merkezefendi acele kamulaştırma kararı (7515).
🔴 Merkezefendi zinciri: alan ilanından kamulaştırmaya
Zeytinburnu tablosunun en öğretici kısmı, Merkezefendi Mahallesinde üç kararın art arda gelmesidir:
- 2018/11736 (7.6.2018) — 2006/10502 sayılı kararla yenileme alanı olarak kabul edilen alandaki Hazine taşınmazının belediyeye bedelsiz devri.
- 3475 (3.2.2021) — aynı mahallede bir alanın riskli alan ilanı.
- 7515 (29.8.2023) — riskli alan içindeki taşınmazların acele kamulaştırılması.
Bu sıra, dönüşüm sürecinin mevzuattaki mantığını birebir izliyor: önce kamu taşınmazının projeye tahsisi, sonra alan statüsünün kurulması, en sonunda özel mülkiyetin toplanması.
Üçüncü kararın başlığı, 6306'nın amaç maddesindeki ifadeleri neredeyse aynen tekrarlıyor: taşınmazlar ile üzerlerindeki yapıların, çoğunluğu imar mevzuatına aykırı olan ve afet riski taşıyan yapıların tasfiye edilerek, ulaşım ve altyapısıyla birlikte fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla kamulaştırılması. 6306 m.1, Kanunun amacını "fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek" olarak tanımlar; kamulaştırma kararının gerekçesi bu amaç maddesine dayandırılmıştır.
Aynı mahallede ikinci kez riskli alan ilanı
Sümer Mahallesi için 2012/4160 ve 2016/9677 sayılı iki ayrı riskli alan kararı bulunuyor; Seyitnizam Mahallesi için de 2017/9867 ve 2017/10697 sayılı iki karar var. Başlıklardan anlaşılan, ikinci kararların farklı alanları kapsadığıdır: birinde "bazı alanların", diğerinde "alanın" ifadesi kullanılmıştır.
Alıcı için bunun pratik sonucu şudur: bir mahallede riskli alan kararı bulunması, o mahalledeki her parselin kapsamda olduğu anlamına gelmez. Kararların her biri kendi ekli kroki ve listesindeki sınır ve koordinatlarla sınırlıdır. Aynı mahallede birden çok karar varsa, parselin hangisinin kapsamında olduğu ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Bu, dava süresi bakımından da fark yaratır: 6306'ya eklenen Ek Madde 1 uyarınca riskli alan kararına karşı dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir ve uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. Parsel 2012 kararının kapsamındaysa süre 2013'te, 2016 kararının kapsamındaysa 2016 sonunda işlemeye başlamıştır.
Acele kamulaştırma kararı ne getiriyor
Zeytinburnu tablosunda iki acele kamulaştırma kararı var: biri 2007'de yenileme alanı için, diğeri 2023'te riskli alan için. İkisi de farklı kanunlara dayanır ama benzer bir sonuç doğurur: idare, bedel tespiti tamamlanmadan taşınmaza el koyabilir.
Malik açısından üç nokta belirleyicidir:
- Bedel hakkı ortadan kalkmaz. Acele kamulaştırma, el koyma ile bedel tespitini ayırır; bedel yargı önünde belirlenir.
- Dava süresi kısadır. Sürecin işleyişi ve süreleri için acele kamulaştırmada yedi gün ve otuz günlük dava hakkı yazısına bakılabilir.
- Giderler idarededir. 2942 m.29 uyarınca mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri, tapu harçları ve Kanunun gerektirdiği diğer giderler idarece ödenir; 2026'da yapılan değişiklikle kamulaştırmasız el koyma davaları ve uzlaşma tutanağının uygulanmasında doğan tapu harçları da bu kapsama girmiştir. Ayrıntı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazısına bakılabilir.
İki rejimin Zeytinburnu'ndaki maliyet farkı
| Konu | Riskli alan (6306) | Yenileme alanı (5366) |
|---|---|---|
| Vergi | m.7/9'da sayılan taraf ve işlemler için istisna | Her türlü vergi, resim, harç ve ücretten muafiyet |
| Belediye harcı | Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar alınmaz (m.7/10) | Genel muafiyet kapsamında |
| İhale | Genel hükümler | 4734'ten muaf (ceza ve yasaklama hariç) |
| Proje | İyileştirme, tasfiye, yenileme | Rölöve, restitüsyon, restorasyon + imar projeleri |
| Kamulaştırma | 6306 ve ilgili mevzuat | 2942 m.3/2 iskân projesi sayılır |
Zeytinburnu'nda aynı ilçe içinde iki rejimin bulunması, parselin hangi karara bağlı olduğunun maliyet hesabını doğrudan değiştirdiği anlamına geliyor. İstisnaların kapsamı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası, yenileme rejimi için sit alanında dönüşüm ve yenileme alanı yazılarına bakılabilir.
Yenileme alanı kararı 2006'dan beri yürürlükte
Zeytinburnu'ndaki en eski karar, 23 Haziran 2006 tarihli ve 2006/10502 sayılı yenileme alanı kararıdır. Bir yıl sonra, 2007/12412 sayılı kararla bu alanların Zeytinburnu Belediyesi tarafından acele kamulaştırılmasına karar verilmiş; 2018'de ise aynı 2006 kararına dayanılarak Merkezefendi Mahallesindeki bir Hazine taşınmazı belediyeye bedelsiz devredilmiştir.
Bu üçlü, yenileme alanı kararlarının süresiz nitelikte olduğunu gösteriyor: 2006'da alınan bir karar, 2018'de yapılan bir devir işleminin dayanağı olabilmektedir. 5366'da alan statüsünün kendiliğinden sona ermesine ilişkin bir süre öngörülmemiştir; statü ancak yeni bir kararla kaldırılır veya kapsam daraltılır.
Yatırımcı bakımından bunun iki sonucu vardır. Birincisi, kararın eskiliği statüyü zayıflatmaz; 2006 tarihli bir alan kararı bugün de taşınmazı yenileme projesi hükümlerine tâbi kılar. İkincisi, devir kararları güncel sinyaldir: bir mahallede Hazine taşınmazı devri kararı çıkmışsa, orada uygulamanın fiilen ilerlediği kabul edilebilir.
Devre bağlı şart da unutulmamalı: 5366 m.4 uyarınca yenileme alanında bedelsiz devredilen Hazine taşınmazı devir tarihinden itibaren beş yıl içinde amacına uygun kullanılmazsa bedelsiz olarak re'sen Hazine adına tescil edilir; ayrıca bu taşınmazlardan elde edilen gelirin, proje ve uygulama giderleri düşüldükten sonra kalan kısmının yüzde 50'si Hazineye aktarılır.
Riskli alan ile riskli yapı aynı şey değil
Zeytinburnu gibi kararların yoğun olduğu ilçelerde en sık karışan iki kavram şudur:
Riskli alan, 6306 m.2/(ç) uyarınca zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Karar Resmî Gazete'de yayımlanır ve tapu kütüğünde ayrıca bir belirtme gerektirmez.
Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir.
Yani bir parsel riskli alan içinde olmadan da riskli yapı tespitine konu olabilir; tersi de mümkündür. Alım öncesinde ikisinin ayrı ayrı sorgulanması gerekir; kayıt haritasının tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
Alan içinde kalan malikin yolu
Riskli alan ilan edilmiş bir parselde malikin ve yatırımcının izleyeceği sıra, alan kararının kendisinden bağımsız işler.
Tespit aşaması. 6306 m.3 uyarınca riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır. Tespiti engellemek de sonuçsuz kalmaz: engelleme hâlinde, talep üzerine mülki idare amirinin yazılı izniyle yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak resen tespit yapılır.
İtiraz aşaması. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Tebligat aşaması. Riskli yapı tespiti, yapıya asılan tutanak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilanla duyurulur; işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir.
Bu üç aşama, alan kararının varlığından bağımsızdır: riskli alan içindeki bir yapı için de aynı tespit ve itiraz rejimi işler. Alan kararı, uygulamanın çerçevesini ve mali rejimi belirler; yapının riskli olup olmadığını ise tespit belirler.
Zeytinburnu'nda yatırım yapacaklar için kontrol listesi
- Mahalle adı yetmez, karar numarası gerekir. Sümer ve Seyitnizam mahallelerinde ikişer karar bulunduğundan, parselin hangisinin ekinde olduğu tespit edilmelidir.
- Yayım tarihini not edin. Dava süresi Resmî Gazete'de yayım tarihinden işler; uygulama işlemi üzerine alan kararına dava açılamaz.
- Acele kamulaştırma kararı varsa süreç hızlanmıştır. Merkezefendi'de 2023'te bu aşamaya geçilmiştir.
- Hangi kanun uygulanıyor, kontrol edin. Yenileme alanı ile riskli alanın vergi ve ihale rejimi farklıdır.
- Riskli yapı tespitini ayrıca sorgulayın. Belirtme tapu beyanlar hanesindedir ve satışa engel değildir.
- Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerini belgeleyin. 6306 m.7/9'daki istisnalar ve kredi tarafındaki muafiyet, en az bir yıllık kullanım şartına bağlıdır.
