Uygulama imar planında kat adedi veya bina yüksekliği yazmıyorsa, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği devreye girer ve sınırı yolun genişliğine bağlar. Bu maddenin ilk bendi 25 Temmuz 2019'da yeniden yazılmış ve kuralın mantığı değişmiştir: eskiden doğrudan bir kat adedi tavanı konurken, bugün bir yükseklik formülü işlemektedir. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Maddenin kapsamı: hangi parsellerde işler
Kural her parselde uygulanmaz. Madde açıkça, Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş parselleri hedef alır. Planda kat adedi veya yükseklik yazıyorsa plan hükmü uygulanır; bu madde yalnız boşluğu doldurur.
Kapsamın iki kaydı vardır ve ikisi de dar okunmalıdır. Birincisi zaman kaydıdır: plan Yönetmeliğin yürürlüğünden önce yapılmış olmalıdır. İkincisi içerik kaydıdır: planda hem kat adedi hem bina yüksekliği belirtilmemiş olmalıdır; ikisinden biri varsa madde devreye girmez. Bu nedenle uygulamada ilk yapılacak iş, plan notlarının ve lejantın bu iki veri bakımından taranmasıdır.
Madde bir hak da doğurmaz: tablodaki değerler tavandır, taahhüt değil. Parselin bu kat adedine ulaşabilmesi için bahçe mesafeleri, parsel ölçüleri ve emsal gibi diğer sınırların da sağlanması gerekir.
🔑 2019'da değişen mantık
| Dönem | Kuralın kurduğu şey | Sanayi bölgeleri |
|---|---|---|
| 3/7/2017 asıl metin | "Bina kat adetleri" doğrudan tablodaki miktarları aşamaz | Tabloda ayrı bir sütun vardı |
| 🔴 25/7/2019'dan beri | "Bina yükseklikleri", azami kat yüksekliklerinin tablodaki kat adetleriyle çarpımıyla bulunan toplam yüksekliği aşamaz | Ayrı sütun kaldırıldı |
Değişiklik üç sonuç doğurdu. Birincisi, sınır artık kat sayısı değil metre cinsindendir: tablodaki kat adedi, Yönetmeliğin kat yüksekliklerine ilişkin maddesinde katın bulunduğu konuma göre ayrı ayrı belirlenen azami kat yükseklikleriyle çarpılır ve çıkan toplam yükseklik aşılamaz. İkincisi, sanayi bölgeleri için ayrı ve çok daha düşük olan sütun metinden çıkmıştır. Üçüncüsü, en üst kademe değişmiştir.
Kat yüksekliklerinin katın konumuna göre nasıl belirlendiği için kat yüksekliği ve çatı kuralları okunmalıdır; formülün çarpanı oradan gelir.
Yol genişliği – kat adedi tablosu
| Yol genişliği (metre) | En çok kat adedi (bodrum hariç) |
|---|---|
| Yol genişliği ≤ 7.00 | 2 |
| 7.00 < Yol ≤ 10.00 | 3 |
| 10.00 < Yol ≤ 12.00 | 4 |
| 12.00 < Yol ≤ 15.00 | 5 |
| 15.00 < Yol ≤ 20.00 | 6 |
| 20.00 < Yol ≤ 25.00 | 8 |
| 25.00 < Yol ≤ 35.00 | 10 |
| 35.00 < Yol ≤ 50.00 | 14 |
| 🔑 50.00 < Yol genişliği | 18 |
Tablonun son satırı 2019 değişikliğinin en somut sonucudur: asıl metinde bu kademe "14'ten fazla" biçiminde açık uçlu yazılmıştı; bugün 18 ile sayısal olarak sınırlanmıştır. Elli metreyi aşan yollarda kat adedi artık sınırsız bir üst kademe değil, belirli bir tavandır.
Kademeler arasındaki artış da doğrusal değildir: 15 metreye kadar her üç metrede bir kat eklenirken, 20 metreden sonra sıçramalar büyür (6 → 8 → 10 → 14 → 18). Yol genişliği 20.00 metreyi aştığında kazanılan kat sayısı hızla artar; bu, geniş yola cepheli parsellerin değerini doğrudan etkileyen bir eşiktir. Sıçramanın sayısal karşılığı şudur: 20.00 metrelik bir yolda 6 kat mümkünken, 25.00 metreyi aşan bir yolda 10 kata çıkılır — beş metrelik bir genişlik farkı dört kat kazandırır. Kademelerin uç değerlerinde bulunan parsellerde, yol genişliğinin planda hangi ölçüyle gösterildiği bu yüzden kritik hâle gelir.
Tablodaki eşiklerin kapsayıcı okunması da önemlidir: kademeler "7.00 < Yol ≤ 10.00" biçiminde kurulmuştur; tam 10.00 metrelik bir yol bir sonraki kademeye değil, 3 kat kademesinde kalır.
Kaldırılan sanayi sütunu ne demekti
Asıl metinde tablo iki sütunluydu: bir sütun konut, ticaret ve kombinasyonları bölgeleri için, diğeri sanayi bölgeleri için. Sanayi sütunundaki değerler çok daha düşüktü.
| Yol genişliği | Konut/ticaret (asıl metin) | Sanayi (asıl metin) |
|---|---|---|
| ≤ 7.00 | 2 | 1 |
| 7.00 – 10.00 | 3 | 2 |
| 10.00 – 15.00 | 4 – 5 | 2 |
| 15.00 – 20.00 | 6 | 2 |
| 20.00 – 35.00 | 8 – 10 | 3 |
| 35.00 ve üzeri | 14 ve üzeri | 4 |
25/7/2019 değişikliğiyle bend bütün olarak yeniden yazıldığında bu ikinci sütun metinden çıktı. Bugünkü tablo tek sütunludur ve bölge ayrımı yapmaz. Bu, sanayi bölgelerindeki parsellerde planın sessiz kaldığı hâllerde uygulanacak tavanı önemli ölçüde yükseltmiştir; örneğin 20 metrelik bir yola cepheli sanayi parselinde asıl metne göre 2 kat sınırı varken, bugünkü metinde tabloya göre 6 kat kademesi işler.
Yol genişliği neye göre ölçülür
| Durum | Esas alınacak genişlik |
|---|---|
| Planda belirtilmişse | Parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği |
| 🔑 Planda belirtilmemişse | Ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği |
İkinci satır, uygulamadaki en yaygın hatayı önler: yol genişliği hesabına ön bahçe, refüj, yeşil alan, meydan, otopark, demiryolu ve su kanalı katılmaz. Bir parselin önündeki geniş açıklık, bu unsurlardan oluşuyorsa kat adedini artırmaz. Ölçü, parselin ön cephesindeki yola göre yapılır; parselin diğer cepheleri bu hesaba girmez.
Parselin kendi ölçülerinin kat adedine bağlı olarak nasıl değiştiği ve 5–9 kat aralığındaki genişlik formülü için parsel genişliği ve derinliği okunmalıdır; iki kural birlikte çalışır, çünkü yol genişliği kat adedini, kat adedi de asgari parsel genişliğini belirler.
Kat adedinin ölçüldüğü nokta ve subasman kotu
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Ölçüm noktası | Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır |
| 🔴 Yasak | Artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın hiçbir cephesinde (bodrum katlar hariç) kat sayısı artırılamaz |
| Tahvil | İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu esaslar dikkate alınır |
| 🔑 Subasman kotu | Binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenir |
İkinci satırdaki yasak, eğimli arazilerde en sık başvurulan kurguyu kapatır: bina bir cephede daha yüksek göründüğü için o cepheye fazladan bir kat eklenemez. Ölçü, binanın kot aldığı tek bir noktadan yapılır ve bütün cepheler bu ölçüye tabidir. Bodrum katlar bu yasağın dışındadır; onların kat adedine girip girmediği ayrı ölçütlere bağlıdır. O ölçüt dört kez değişmiştir ve bugünkü hâli bodrumda bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunup bulunmamasına bakar; ayrıntısı için asansör zorunluluğu ve bodrum kat kuralı okunmalıdır.
Üçüncü satırdaki "tahvil" ifadesi ise plan uygulamasında sık karşılaşılan bir soruyu çözer: planda kat adedi yazıp yükseklik yazmayan ya da tersini yapan hâllerde, ikisi arasındaki dönüşüm bu maddedeki esaslara ve subasman kotuna göre yapılır.
Subasman kotunun kot alınan noktaya en fazla 1.2 metre eklenerek bulunması ise kat adedi ile bina yüksekliği arasındaki dönüşümde kullanılan sabit değerdir. Kot alınan noktanın nasıl tespit edildiği ve kademelendirme esasları için binaya kot verilmesi ve kademelendirme okunmalıdır.
İki kuralı birlikte okumak
| Soru | Cevabı veren kural |
|---|---|
| Kaç kat çıkabilirim | Planda yazılıysa plan; yazılı değilse yol genişliği tablosu |
| Bina yüksekliğim ne kadar olabilir | Tablodaki kat adedi × azami kat yükseklikleri |
| Parselim bu kat adedine yeter mi | Parsel genişliği ve derinliği hükümleri |
| Kat adedi hangi noktadan sayılır | Binanın kot aldığı nokta |
| Bir cephede fazladan kat çıkarabilir miyim | Hayır — artan kat yüksekliğinden yararlanarak kat sayısı artırılamaz |
Tablo, dört ayrı maddenin tek bir soruyu birlikte cevapladığını gösterir. Bunlardan biri gözden kaçtığında ortaya çıkan sonuç genellikle şudur: yol genişliği kat adedini karşılar, ama parsel genişliği o kat adedine yetmez ya da kot tercihi nedeniyle bir cephede kat sayısı aşılır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Kapsam | Plan 2017 öncesi mi; planda kat adedi veya yükseklik yazıyor mu |
| Yol | Ölçü parselin ön cephesindeki yola göre mi yapıldı |
| Unsurlar | Genişliğe ön bahçe, refüj, yeşil alan, meydan, otopark, demiryolu veya su kanalı katılmış mı |
| Kademe | Tablodaki doğru kademe seçildi mi; 50 metre üzerinde tavan 18 mi |
| Yükseklik | Kat adedi azami kat yükseklikleriyle çarpılarak toplam yükseklik bulundu mu |
| Cephe | Artan kat yüksekliğinden yararlanılarak bir cephede kat eklenmiş mi |
| Subasman | Kot alınan noktaya en fazla 1.2 metre eklenmiş mi |
| Parsel | Bulunan kat adedi için asgari parsel genişliği sağlanıyor mu |
Maddenin bugünkü hâli, kat adedini bir sonuç hâline getirir: sınır metre cinsinden bir toplam yüksekliktir ve kat adedi bu yüksekliğin içinde çözülür. Bu yüzden kat yüksekliğini artırma tercihi, otomatik olarak kat sayısını düşürür. 2019 öncesindeki metinde ikisi birbirinden bağımsızken, bugün tek bir bütçe paylaşılmaktadır. Uygulamada bunun anlamı şudur: ticari kullanım nedeniyle zemin katta daha yüksek bir kat yüksekliği tercih edildiğinde, aynı toplam yükseklik içinde üst katlardan bir kat feda edilmek zorunda kalınabilir. Bu hesap, avan proje aşamasında kat yüksekliği ve kat adedi kararlarının birlikte alınmasını gerektirir.
Maddenin bir de sessiz kaldığı nokta vardır: tablo yalnız azami kat adedini verir, asgari bir kat adedi öngörmez. Planın sessiz kaldığı bir parselde daha az katlı yapı tercih edilebilir; bu tercihin şartları ve sonradan kat ilavesinin koşulları için eksik katlı bina ve kat ilavesi okunmalıdır.
