Bir üretim yatırımı için organize sanayi bölgesinde parsel almak, sıradan bir taşınmaz alımı gibi görünür; tapu devredilir, bedel ödenir. Oysa 12/4/2000 tarihli ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, bu parsel üzerindeki tasarruf yetkisini üretime geçme şartına bağlar ve yasağa aykırılığın yaptırımını rayiç bedelle değil, tahsis tarihindeki bedelle geri alma olarak belirler.
Aşağıdaki çerçeve 6 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 4562 sayılı Kanun metninden doğrulanmıştır.
Tahsis amacı ve üç katmanlı devir yasağı
18 inci madde (18/6/2017 tarihli ve 7033 sayılı Kanun'un 51 inci maddesiyle değişik) ön tahsis ve parsel tahsisini yönetim kuruluna bırakır; tahsisi takip eden ayın ilk haftası içinde Bakanlığa bilgi verilir. Bakanlık, gerekli görürse OSB'de yer tahsis edileceklerin temel vasıfları ile iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir.
Asıl kısıt ikinci fıkradadır:
"Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir."
Üç ayrı yasak vardır: amaç dışı kullanım, borç ödenmeden devir ve üretime geçilmeden devir. İkinci ve üçüncü şart birlikte aranır; borcun tamamen ödenmiş olması tek başına devir yetkisi vermez. Yasak, mirasçıları da açıkça kapsar.
Şirket statüsündeki katılımcılar için ek bir yetki tanınmıştır: borç ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve "spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini" önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir. Yani pay devri üzerinden dolaylı el değiştirme de idarenin izleme alanındadır.
Bir istisna vardır ve dardır: arsa tahsisi yapılan firmanın tasfiyesi hâlinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkik yetkisi yine Bakanlıktadır.
Yaptırım: piyasa değeri değil, tahsis tarihindeki bedel
Dördüncü fıkra, Kanun'un en sert hükmüdür:
"Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır."
İki unsur birlikte okunmalıdır. Birincisi, geri alma kimin elinde olursa olsun işler; iyiniyetli üçüncü kişi savunması metinde öngörülmemiştir. İkincisi, bedel tahsis veya satış tarihindeki bedeldir; aradan geçen yıllarda oluşan değer artışı ve enflasyon etkisi elde kalmaz.
Bu iki unsurun birleşimi, OSB parselini konu alan her ikincil el işleminde yasak kapsamının önceden doğrulanmasını zorunlu kılar. Tapu şerhi bu kontrolün ilk basamağıdır.
Tapu ne zaman şerhsiz verilir
Altıncı fıkra, tapunun verilme koşullarını ve şerh rejimini birlikte belirler. Tahsis edilen arsaların tapuları; katılımcının tahsis bedelinin tümüyle ödenmesi veya kalan borç için teminat mektubu vermesi ve OSB'nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname vermesi hâlinde verilir.
Ayrım şuradadır: bu koşulları sağlayanlardan tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak tapu verilir. Şerh, üretime geçmemenin tapudaki karşılığıdır.
Yedinci fıkra bir finansman kapısı açar: katılımcı, kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50'si tutarında bankalardan veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alırsa, altıncı fıkradaki şartları sağlaması kaydıyla üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan tapu verilebilir. Tapunun ipotekli olup olmayacağı ise OSB'nin kendi finansmanına bağlıdır: Bakanlık kredisi kullanan OSB'lerde ipotekli, kullanmayanlarda ipoteksiz.
Bu kapının bir de kapanışı vardır. Katılımcı yönetmelikte belirlenen süreler içinde üretime geçmez ve kredi sözleşmesi sona ererse, tahsis için ödenen tutar toplamı, tahsis tarihinden sonraki yıllar için 213 sayılı Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir; bu tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip parsel OSB adına tescil edilir. Hâlihazırda geri alım şerhli tapusunu alan katılımcılar hakkında da bu fıkra kıyasen uygulanabilir.
| Durum | Tapu | Şerh |
|---|---|---|
| Bedel ödendi/teminat verildi + üretime geçildi | Verilir | Şerhsiz |
| Bedel ödendi/teminat verildi, üretime geçilmedi | Verilir | Geri alım hakkı şerhli |
| Sabit yatırımın ≥%50'si kadar yatırım kredisi | Verilir | Şerhsiz; Bakanlık kredili OSB'de ipotekli |
| Üretime geçilmedi + kredi sözleşmesi bitti | — | Ödenen tutar VUK yeniden değerlemesiyle iade, parsel OSB'ye tescil |
| Yasağa aykırı devir, mahkemece tespit | — | Tahsis tarihindeki bedelle geri alınır |
Üçüncü kişiye devirde uygunluk görüşü
Dokuzuncu fıkra, OSB sınırları içindeki ancak OSB mülkiyetinde olmayan taşınmazların tamamına bir şerh koydurur:
"Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur."
Şerhin iki sonucu vardır. Birincisi, cebrî icra yoluyla satış da kapsamdadır; alacaklının haczi, OSB'nin uygunluk görüşü şartını ortadan kaldırmaz. İkincisi, devrin ardından "eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır." Yani parselle birlikte taahhütler de geçer; alıcı, satıcının OSB'ye karşı yükümlülüklerini devralmış sayılır.
15 inci madde ise icra satışını ayrıca düzenler. OSB'ce teminat gösterilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışında, Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir; satış ilanlarında bu nitelikler de yer alır. Taşınmaz kredi alacaklısı kuruluşa satılırsa, o kuruluş satın aldığı taşınmazı en geç iki yıl içerisinde protokoldeki niteliklere sahip kişilere satmak veya kiraya vermek zorundadır.
Sonuç olarak OSB parseli, icra piyasasında da serbest dolaşımda değildir: alıcı kümesi kuruluş protokolüyle sınırlıdır.
2023 esnekliği: üstyapılı satış ve kiralama
4/4/2023 tarihli ve 7451 sayılı Kanun'un 8 inci maddesiyle 18 inci maddeye eklenen ve değiştirilen iki fıkra, katı devir rejimine iki nefes aralığı açmıştır.
Birincisi OSB'nin kendi rolünü genişletir: "OSB tüzel kişiliği sanayi veya hizmet destek alanında bulunan parsellerde üstyapı inşa edebilir, üretime geçme şart ve taahhüdü veren yatırımcılara parselleri üstyapılı kiralayabilir veya üstyapılı satabilir." Bu, yatırımcının inşaat riskini üstlenmeden üretime başlamasına imkân verir.
İkincisi katılımcının kiralama yetkisidir: "Yönetmelikle belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, katılımcılar tesislerini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilir." Amaç kaydı önemlidir: kiralama üretim amaçlı olmalıdır; depo veya ticari kullanım için kiralama bu fıkranın lafzına girmez.
Altyapıda tekel, elektrikte izin
20 nci madde (7033/52 ile değişik), OSB'nin altyapı üzerindeki konumunu tekelci biçimde kurar: OSB'lerin ihtiyacı olan elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, arıtma tesisi, yol, haberleşme ve spor tesisleri gibi altyapı ve genel hizmet tesislerini kurma ve işletme, kamu ve özel kuruluşlardan satın alarak dağıtım ve satışını yapma hakkı "sadece OSB'nin yetki ve sorumluluğundadır."
Katılımcı tarafındaki karşılığı üç yasaktır: OSB'de yer alan kuruluşlar altyapı ihtiyaçlarını OSB'nin tesislerinden karşılamak zorundadır; OSB'nin izni olmaksızın altyapı başka bir yerden karşılanamaz ve bu amaçla münferiden tesis kurulamaz; ve kendilerine tahsis edilen altyapı kullanma hakkını başka kuruluşlara devir ve temlik edemez, başkalarının istifadesine tahsis edemez.
Elektrik üretimi ayrıca düzenlenmiştir: OSB'ler, Bakanlıktan izin almak kaydıyla ayrı şirket kurma şartı aranmaksızın OSB alanı içinde öncelikle kendi ihtiyacı olmak üzere elektrik üretim tesisleri kurma ve işletme hakkına sahiptir; buna karşılık katılımcıların elektrik üretim tesisi kurması ve işletmesi OSB iznine tabidir. Özdeşleşme ve yenilenebilir yatırım planlarında bu izin, şebeke tarafındaki izinlerden ayrı ve ek bir aşamadır.
Atık tarafında ise bir zorunluluk vardır: atıkların ortak arıtma tesisinin kabul edebileceği standartlara düşürülmesi amacıyla münferiden ön arıtma tesisi yapılması gerekir.
Vergi muafiyeti ve 2025'te çizilen sınır
21 inci madde (7033/53 ile değişik) geniş bir muafiyetle başlar: "OSB tüzel kişiliği, bu Kanunun uygulanması ile ilgili işlemlerde her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır."
20/7/2025 tarihli ve 7555 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle eklenen cümle ise bu muafiyete bir sınır çizmiştir: "Bu muafiyetin 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca ödenecek olan banka ve sigorta muameleleri vergisine şümulü yoktur."
Değişiklik yenidir ve muafiyeti anlatan ikincil kaynaklarda henüz yansımamış olabilir; OSB finansman işlemlerinin maliyetlendirilmesinde bu cümle esas alınmalıdır.
Maddede iki hüküm daha vardır: OSB katılımcılarının enerji giderlerine dair düzenlemeler, serbest piyasa koşulları ile oluşmuş fiyatlara müdahale edilmeksizin Cumhurbaşkanı tarafından yapılır; ve atık su arıtma tesisi işleten bölgelerden belediyelerce atık su bedeli alınmaz.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| OSB tüzel kişiliği | Her türlü vergi, resim ve harçtan muaf | m.21 |
| Muafiyetin sınırı | BSMV kapsam dışı (7555/9, 20/7/2025) | m.21 |
| Atık su bedeli | Arıtma işleten bölgeden alınmaz | m.21 |
| Altyapı | Kurma ve işletme hakkı sadece OSB'de | m.20 |
| Katılımcının elektrik üretimi | OSB iznine tabi | m.20 |
| İcra satışında alıcı | Kuruluş protokolündeki nitelikler aranır | m.15 |
| Kredi alacaklısına satış | En geç iki yıl içinde nitelikli alıcıya devir veya kiralama | m.15 |
Sorumluluk: kamu görevlisi gibi
22 nci madde (7033/54 ile değişik), OSB ve OSBÜK organ üyeleri ile personeline bir bilgi verme yükümlülüğü getirir: Bakanlığın talebi üzerine her türlü belge, defter, kayıt ve bilgiyi ibraz etmek, örneklerini istenilen sürede ve gerçeğe uygun olarak vermek, denetimde her türlü yardım ve kolaylığı göstermekle yükümlüdürler.
Sorumluluk rejimi ise ağırlaştırılmıştır: organ üyeleri ile personel, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludur ve "para ve para hükmündeki evrak ve senetler ile bilanço, tutanak, rapor, defter ve belgeler üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılırlar."
Bilgi verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen organ üyelerinden kamu görevlisi olmayanlar ile OSBÜK organ üyeleri için idari para cezası öngörülmüştür. Kanun metnindeki tutar beş bin Türk lirasıdır; idari para cezaları 30/3/2005 tarihli ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun 17 nci maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığından, uygulanacak tutar ilgili yıl için ilan edilen güncel tutardır.
Sonuç
OSB'de parsel edinmek, bir taşınmaz alımından çok bir taahhüt ilişkisine girmektir. Yatırım kararı öncesinde dört başlık netleşmelidir: kuruluş protokolünün öngördüğü katılımcı nitelikleri ve iştigal konusu; üretime geçme takvimi ve buna bağlı geri alım hakkı şerhi; altyapının OSB'den karşılanma zorunluluğu ve elektrik üretiminde OSB izni; ve devir aşamasında OSB'nin uygunluk görüşü.
İkincil el alımlarda ise iki hüküm belirleyicidir: taşınmazın devri OSB uygunluk görüşüne bağlıdır ve devirle birlikte eski katılımcının taahhütleri alıcı tarafından kabul edilmiş sayılır; yasak kapsamında yapılmış bir devir ise mahkemece tespit edildiğinde arsa, kimin elinde olursa olsun tahsis tarihindeki bedelle geri alınır.
Kamu eliyle kurulan diğer özel alan rejimiyle karşılaştırma için endüstri bölgeleri yazımıza, bölge içi elektrik üretiminin şebeke tarafındaki izinleri için elektrik önlisansında hisse devri yazımıza, üretim yatırımının vergi tabanı için yurt içi asgari kurumlar vergisi yazımıza bakılabilir.
Bu çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır; ilgili OSB'nin kuruluş protokolü ve yönetmelikte belirlenen süreler somut olarak incelenmelidir.
