Deniz kıyısında bir arsa satın alırken sorulan soru genellikle "kaç metre yaklaşabilirim" olur. Cevap tek bir sayı değildir: 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu üç ayrı çizgi tanımlar — kıyı çizgisi, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi — ve yapılaşma hakkı bu üçünün nerede geçtiğine bağlıdır. Kıyı kenar çizgisi tespit edilmemişse, planlama da yapılaşma da mümkün değildir.
Aşağıdaki çerçeve 6 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 3621 sayılı Kanun metninden doğrulanmıştır.
Üç çizgi ve iki mesafe
4 üncü madde tanımları verir:
- Kıyı çizgisi: taşkın durumları dışında suyun karaya değdiği noktaların birleşmesinden oluşan çizgi.
- Kıyı kenar çizgisi: kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınırı.
- Kıyı: kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alan.
- Sahil şeridi (1/7/1992 tarihli ve 3830 sayılı Kanun'la değişik): kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alan.
- Dar kıyı: kıyı kenar çizgisinin kıyı çizgisi ile çakışması.
Maddedeki son fıkra ise Anayasa Mahkemesinin 18/9/1991 tarihli ve E: 1990/23, K: 1991/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir; metinde yer almadığı hâlde eski kaynaklarda hâlâ alıntılandığı görülür.
5 inci madde iki mesafeyi birbirine bağlar. Aynı 1992 değişikliğiyle eklenen fıkralara göre "sahil şeritlerinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir" ve "yaklaşma mesafesi ve kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar, ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla kullanılmak üzere düzenlenebilir."
Sahil şeridinin derinliği ise 100 metrelik asgari ölçüden az olmamak üzere, "sahil şeridindeki ve sahil şeridi gerisindeki kullanımlar ve doğal eşikler de dikkate alınarak belirlenir." Yani 100 metre bir taban, 50 metre ise yapı yaklaşma sınırıdır; ikisi farklı işlevlere hizmet eder ve karıştırılmamalıdır. Taşıt yolları da ancak sahil şeridinin kara yönünde, yapı yaklaşma sınırı gerisinde kalan alanda düzenlenebilir.
| Kavram | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Kıyı | Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arası | m.4 |
| Sahil şeridi | Kıyı kenar çizgisinden kara yönünde en az 100 m | m.4 |
| Yapı yaklaşma sınırı | Kıyı kenar çizgisine en fazla 50 m yaklaşılabilir | m.5 |
| 50 m ile kıyı kenar çizgisi arası | Yalnız yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir, rekreatif kullanım | m.5 |
| Kıyı kenar çizgisi tespiti | Planlama ve uygulama için zorunlu; talepte üç ay | m.5 |
Kıyıda mutlak yasak, sahil şeridinde koşullu izin
6 ncı madde kıyıyı en katı rejime tabi tutar: "Kıyı, herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık olup, buralarda hiçbir yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, telörgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamaz." Ayrıca kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz, kum ve çakıl alınamaz veya çekilemez, kirletici atık ve artıklar dökülemez.
14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun'un 21 inci maddesiyle eklenen fıkra, uygulamada çok tartışılan bir konuyu netleştirmiştir: kıyının kumluk veya çakıllık olduğu alanlarda denize girme, güneşlenme ve amatör su sporları gibi faaliyetlere yönelik rekreatif amaçlı iskele yapılamaz. İstisna dardır: kıyının kayalık karakter gösterdiği ya da kumluk/çakıllık olmasına rağmen niteliği gereği su alanından başka türlü faydalanmanın mümkün olmadığı zorunlu hâllerde, "genişliği üç metreyi geçmeyen ve platform niteliği taşımayan" rekreatif amaçlı iskeleler yapılabilir.
Kıyıda imar planı kararıyla yapılabilecekler ise sayılmıştır: iskele, liman, barınak, rıhtım, dalgakıran, fener, çekek yeri, tuzla, dalyan gibi kıyının kamu yararına kullanımına ve korunmasına yönelik altyapı ve tesisler; faaliyetlerinin özelliği gereği kıyıdan başka yerde yapılamayan tersane, gemi söküm yeri ve su ürünleri üretim-yetiştirme tesisleri; ve 3/7/2005 tarihli ve 5398 sayılı Kanun'la eklenen bentle kruvaziyer gemilere hizmet veren liman yapıları.
Sahil şeridi rejimi ise 8 inci maddededir ve plan durumuna göre ikiye ayrılır. Uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde, 4 üncü maddedeki mesafeler içinde "hiçbir yapı ve tesis yapılamaz." Uygulama imar planı bulunan yerlerde ise engel oluşturma, atık dökme ve kazı yasakları devam eder; ancak "uygulama imar planı kararıyla altı ve yedinci maddede belirtilen yapı ve tesislerle birlikte toplum yararına açık olmak şartıyla konaklama hariç günü birlik turizm yapı ve tesisleri yapılabilir."
İki kayıt birlikte okunmalıdır: yapı toplum yararına açık olmalı ve konaklama içermemelidir. Sahil şeridinde otel veya devremülk kurgusu bu fıkranın kapsamı dışındadır.
Doldurma ile kazanılan arazi özel mülkiyet olamaz
7 nci madde, kamu yararının gerektirdiği hâllerde uygulama imar planı kararıyla ve ekolojik özellikler dikkate alınarak doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilmesine izin verir. Süreç 18/6/2017 tarihli ve 7033 sayılı Kanun'un 34 üncü maddesiyle yeniden düzenlenmiştir: ilgili idarenin teklifi valilik görüşüyle Bakanlığa gönderilir, Bakanlık ilgili kuruluşların görüşünü de alarak inceler ve uygun bulunursa ilgili idare uygulama imar planı hazırlar.
Sonuç ise mülkiyet bakımından kesindir: "Bu araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyet konusu olamaz."
Bu arazilerde 6 ncı maddede belirtilen yapılar ile yol, açık otopark, park, yeşil alan ve çocuk bahçeleri gibi teknik ve sosyal altyapı alanları düzenlenebilir. Yani dolgu alanı, üzerinde mülkiyet kurulacak bir arsa üretmez; kullanım hakkı üzerinden değerlendirilir.
11 inci madde bu alanlardaki yapılaşmayı ayrı bir izne bağlar: kıyıda ve doldurma-kurutma yoluyla kazanılan araziler üzerinde yapılması mümkün olan yapı ve tesisler için Bakanlıktan izin alınması zorunludur ve "yapı ruhsatı verilmesinde bu izin belgesi yeterlidir." Belediyeden alınan ruhsat, bu izin olmadan sonuç doğurmaz.
Kıyı kenar çizgisi kim tarafından, nasıl tespit edilir
9 uncu madde, kıyı kenar çizgisinin belirlenmesini bir komisyona bırakır: çizgi, valiliklerce kamu görevlilerinden oluşturulacak en az 5 kişilik bir komisyonca tespit edilir. Komisyon; jeoloji mühendisi, jeolog veya jeomorfolog, harita ve kadastro mühendisi, ziraat mühendisi, mimar ve şehir plancısı ile inşaat mühendisinden oluşur.
Yürürlük anı önemlidir: "Komisyonca tespit edilip valiliğin uygun görüşü ile birlikte gönderilen kıyı kenar çizgisi, Bakanlıkça onaylandıktan sonra yürürlüğe girer." Komisyon kararı tek başına sonuç doğurmaz.
5 inci madde ayrıca bir süre koyar: "Kıyı kenar çizgisinin tespit edilmediği bölgelerde talep vukuunda, talep tarihini takip eden üç ay içinde kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur." Kıyıya yakın bir parselde yatırım planlayan taraf için bu, süreci başlatabilecek somut bir haktır.
Planlama tarafında ise 10 uncu madde bir üstünlük kuralı getirir: kıyıda ve sahil şeridindeki planlar bu Kanun'a ve yönetmeliğine aykırı olamaz; bu yerlerdeki planlardan 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamına girenler, o Kanun'un 7 nci maddesine göre onaylanarak kesinleşir.
Tapu beyanları hanesi ve 1992 öncesi yapılar
12 nci madde kısa ama satın alma incelemesi bakımından kritiktir: "Sahil şeridinde, bu Kanunun 8 inci maddesinde belirtilen hükümlere uygun olarak yapılan yapıların bu niteliklerinin, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi zorunludur."
Yani sahil şeridindeki bir yapının Kanun'a uygunluğu, tapu kaydının beyanlar hanesinden okunur. Bu hane boşsa, yapının 8 inci madde kapsamında usulüne uygun yapılmış olduğu varsayılamaz.
Mevcut yapılar için ise 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesiyle eklenen ek 3 üncü madde bir koruma getirir. 11/7/1992 tarihinden önce yapıldığı tarihteki mevzuatına uygun olarak yapılan yapılardan; büyükşehir belediye sınırları içinde köyden mahalleye dönüşen ve kırsal yerleşik alan kabul edilen yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalanlar ile köy statüsünü koruyan köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalanlar mevcut hâliyle korunur.
Korumanın sınırları da sayılmıştır. Bu yapılar; kat mülkiyeti tesis edilmemek, herhangi bir müktesep hak teşkil etmemek ve mevcut kontur ve gabari aşılmamak kaydıyla, yöreye uygun cephe değişikliği ve onarımı ile can ve mal güvenliği için güçlendirme yapılarak kullanılabilir. Ve son cümle nettir: "Bu nitelikteki köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan kısımlarında yeni yapı yapılamaz."
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kıyıda yapı | Hiçbir yapı yapılamaz; engel oluşturulamaz | m.6 |
| Kumluk/çakıllıkta rekreatif iskele | Yapılamaz; istisnada en fazla 3 m genişlik | m.6 (7221/21) |
| Planı olmayan sahil şeridi | Hiçbir yapı ve tesis yapılamaz | m.8 |
| Planlı sahil şeridi | Toplum yararına açık, konaklama hariç günübirlik turizm | m.8 |
| Doldurma ile kazanılan arazi | Devletin hüküm ve tasarrufunda; özel mülkiyet olamaz | m.7 |
| Kıyı ve dolgu alanında yapı | Bakanlık izni; ruhsatta bu belge yeterli | m.11 |
| Sahil şeridindeki uygun yapı | Niteliği tapu beyanlar hanesine işlenir | m.12 |
| 11/7/1992 öncesi kırsal yapılar | Mevcut hâliyle korunur; kat mülkiyeti yok, yeni yapı yok | Ek m.3 |
Kroki ile gelen istisnalar: 2019'dan 2025'e
Kanun'un son yıllardaki gelişimi, genel kuralları değiştirmek yerine belirli alanlara özel istisnalar eklemek biçiminde ilerlemiştir. Ek maddelerin her biri, "ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan" ifadesiyle başlar:
- Ek madde 2 (18/1/2019 tarihli ve 7162 sayılı Kanun): Anayasa Mahkemesinin 26/6/2019 tarihli ve E: 2019/35, K: 2019/53 sayılı kararı ile iptal edilmiş, ardından 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun'un 22 nci maddesiyle yeniden düzenlenmiştir. Bugünkü hâlinde, gösterilen alanın Kanun'a tabi kısımlarında imar planı kararıyla resmî kurum alanı yapılabilir ve bu alan planda belirlenen amaç dışında kullanılamaz.
- Ek madde 4 (28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanun): gösterilen alanda su ürünleri yetiştiriciliği konulu Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgesi kurulabilir.
- Ek madde 5 (30/3/2023 tarihli ve 7446 sayılı Kanun): sera konulu Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgesi kurulabilir.
- Ek madde 6 (24/10/2024 tarihli ve 7529 sayılı Kanun): Organize Sanayi Bölgesi kurulabilir; alan, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun 4 üncü maddesinin dördüncü fıkrası kapsamında devredilir, devredilemeyecek alanlarda ise aynı usul ve esaslarla kullanma izni verilir.
- Ek madde 7 (4/12/2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun'un 17 nci maddesiyle eklenmiştir): gösterilen Orta Karadeniz Serbest Bölgesi alanında, 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu uyarınca sınai, ticari ve hizmetle ilgili faaliyetlerin yürütülebilmesi amacıyla yapı ve tesisler inşa edilebilir.
Bu yapının pratik anlamı şudur: kıyı mevzuatında "genel kural" ile "bu parsel" arasındaki fark, ek maddelere ekli krokilerden okunur. Bir alanın istisna kapsamında olup olmadığı, Kanun'un ana metnine bakılarak anlaşılamaz.
3 üncü madde ise başka bir istisna katmanını işaret eder: askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde veya ülke güvenliğiyle doğrudan ilgili, Türk Silahlı Kuvvetlerine veya Sahil Güvenlik Komutanlığına ait harekât ve savunma amaçlı yerlerde (konut ve sosyal tesisler hariç) özel kanun hükümlerine uyulur; diğer özel kanunlarla belirlenmiş yerlerde ise o kanunların bu Kanun'a aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
Bir de özelleştirmeye özgü hızlandırma vardır: 1/8/2003 tarihli ve 4971 sayılı Kanun'un 26 ncı maddesiyle eklenen ek 1 inci maddeye göre, özelleştirme kapsamındaki kuruluşların kullanımında bulunan ve kıyıda yer alan arazi ve yapılar için yapılması gereken tüm işlemler — kıyı kenar çizgisinin tespiti veya yeniden tespiti, uygulama imar planlarının hazırlanması, ruhsat ve benzeri hususlar — kuruluşun özelleştirme kapsamına alınmasını takiben ilgili kurum ve kuruluşlarca iki ay içerisinde sonuçlandırılır.
Sonuç
Kıyıya yakın bir taşınmazda yatırım incelemesi dört soruyla yürür. Birincisi, kıyı kenar çizgisi tespit edilmiş ve Bakanlıkça onaylanmış mı; değilse talep üzerine üç aylık süre işletilebilir. İkincisi, parselin hangi kısmı kıyıda, hangisi sahil şeridinde kalıyor; kıyıda yapı mutlak olarak yasaktır. Üçüncüsü, sahil şeridinde uygulama imar planı var mı; yoksa hiçbir yapı yapılamaz, varsa yalnız toplum yararına açık ve konaklama içermeyen günübirlik turizm yapıları mümkündür. Dördüncüsü, mevcut yapının niteliği tapu beyanlar hanesine işlenmiş mi.
Dolgu alanları bakımından ise tek cümlelik bir kural yeterlidir: doldurma ve kurutma ile kazanılan araziler özel mülkiyet konusu olamaz. Bu alanlarda yatırım, mülkiyet üzerinden değil, izin ve kullanım hakkı üzerinden kurgulanır.
Tescilli yapı ve sit alanı kısıtlarının paralel rejimi için tescilli taşınmaz kültür varlığı yazımıza, ek madde 6 ile kurulabilecek bölge rejimi için OSB'de parsel tahsisi yazımıza, kıyıdaki turizm planlarının onay yolu için turizmde kamu arazisi tahsisi yazımıza bakılabilir.
Bu çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır; parselin kıyı kenar çizgisine göre konumu ve varsa ek madde istisnaları somut olarak incelenmelidir.
