Bahçe mesafesi yalnız bir boşluk değildir; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu boşlukta nelerin yapılabileceğini ayrı fıkralarda sayar. Liste 2022 ve 2026'da genişlemiş, buna karşılık bir fıkra da tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Bahçe mesafelerinin kendisi — 5.00, 3.00 metre ve dört kat üstü artış — ayrı bir fıkrada düzenlenir; ölçüler için bahçe mesafeleri ve dört kat üstü artış okunmalıdır.
Maddenin bu bölümündeki değişiklik haritası
| Tarih | Ne oldu |
|---|---|
| 3/7/2017 | Asıl metin: zemin altı kullanımları, ön bahçede açık otopark fıkrası, zemin üstü listesi, güvenlik kulübesi, ağaç yükümlülüğü ve asansör fıkrası |
| 🔴 31/12/2022 | Ön bahçede zemin altı otoparkındaki "ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu" ibaresi kaldırıldı; açık otopark fıkrası tamamen yürürlükten kaldırıldı; zemin üstü listesine arka bahçeye iniş merdiveni bendi eklendi; asansör fıkrasına 634 m.42/2 cümlesi eklendi |
| 14/1/2026 | Maddeye yangın merdiveni fıkrası eklendi |
Tablo, iki yönlü bir hareketi gösterir: 2022 değişikliği ön bahçedeki açık otoparkı kapatırken zemin altı otoparkını genişletmiş, aynı yıl mevcut yapılar için iki dar imkân eklemiştir. 2026 ise bu yaklaşımı sürdürerek yangın merdivenini listeye almıştır.
Zemin altında yapılabilecekler
| Bahçe | Yapılabilecekler | Şartlar |
|---|---|---|
| Ön bahçe statüsünde olmayan yan ve arka bahçe mesafeleri | Su deposu, otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar | Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak |
| Ön bahçeler | Otoparklar | Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak |
| Sit alanları ve özel çevre koruma alanları | — | Koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine uyulur |
🔑 Ön bahçe satırı 31 Aralık 2022'de değişmiştir. Asıl metin, ön bahçede yalnız "ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu" otoparklara izin veriyordu; bu ibare yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün ön bahçe altındaki otopark için tek sınır, parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmama şartıdır — ne derinlik sınırı ne de "zorunlu otopark" kaydı vardır.
Su deposunun bahçede toprağa gömülü olarak yerleştirilmesine ilişkin kendi maddesindeki koşullar için su deposu hacmi ve fosseptik mesafesi okunmalıdır. Otopark ihtiyacının nasıl hesaplandığı ve bahçede karşılanmasına ilişkin kademeler için otopark bahçeye yapılabilir mi okunmalıdır.
🔴 Kaldırılan fıkra: ön bahçede açık otopark
Asıl metinde ayrı bir fıkra, ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısımda ön bahçede açık otopark yapılmasına izin veriyordu.
Bu fıkra 31/12/2022 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün ön bahçede açık otopark için Yönetmeliğin bu maddesine dayanılamaz; ön bahçe altındaki zemin altı otoparkı ise yukarıdaki şartlarla mümkündür. İkisinin karıştırılması, uygulamada sık rastlanan bir hatadır.
Zemin üzerinde yapılabilecekler
| Yapılabilecek | Ortak şartlar |
|---|---|
| Kameriye | Kapalı mekân oluşturmayan ve tüm cepheleri açık olmak |
| Pergola | Katlı olmayan |
| Süs havuzu | Bağımsız bölüm veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımamak |
| Çocuk bahçeleri | Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerine yapılmak |
| Bina giriş köprüleri | Aynı |
| Oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri | Aynı |
| 🔑 Arka bahçeye iniş merdivenleri (31/12/2022 eki) | Bitişik nizam yapılarda; arka bahçe zemin kotundan en fazla 2 metre yükselmek; genişliği 1,5 metreyi geçmemek; binaya bitişik olmak; zemin veya bodrum katların ortak alanlarından arka bahçeye inmek |
İlk altı kalem için dört şart birlikte aranır ve hepsi aynı amaca hizmet eder: bahçe mesafesinde kapalı ve bağımsız kullanılabilir bir hacim oluşmaması. Bir pergolanın yanlarının kapatılması ya da bir kameriyenin bağımsız bölüm eklentisi olarak düzenlenmesi, kalemi bu listenin dışına çıkarır. Dört şart kümülatiftir; birinin sağlanmaması yeterlidir.
"Katlı olmayan" şartı da sık gözden kaçar: iki katlı bir kameriye ya da üzerine teras kurulmuş bir pergola, kapalı mekân oluşturmasa bile bu şartı ihlal eder. Listedeki bina giriş köprüleri ise kot farkı bulunan parsellerde girişi sağlayan yapılardır ve aynı şartlara tabidir.
2022'de eklenen son kalem ise dar ve teknik bir imkândır: yalnız bitişik nizam yapılarda, yalnız ortak alanlardan arka bahçeye iniş için, 1,5 metre genişlik ve 2 metre yükselme sınırlarıyla. Bu, bitişik nizamda arka bahçenin ortak kullanıma açılmasını mümkün kılar.
Bu unsurların emsal ve taban alanı hesabındaki durumu ayrı maddelerde düzenlenir; pergola ve süs havuzlarının hangi tavanla emsal harici tutulduğu için pergola ve süs havuzunda %20 kuralı okunmalıdır.
Ayrıca ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi yapılabilir. Bu tek cümlelik fıkra, güvenlik kulübesini yukarıdaki listeden ayrı ve kayıtsız biçimde serbest bırakır.
🔑 Ağaç dikme yükümlülüğü: her 30.00 m² için bir ağaç
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Hangi parseller | Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet, sağlık ve spor parselleri |
| Nerede | Parselin bahçe mesafelerinde |
| Hesap tabanı | Binanın zemine oturduğu alanın dışında kalan alan |
| Oran | Her 30.00 m² için bir ağaç |
| Parsel uygun değilse | Hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir |
Yükümlülük parsel türüne bağlıdır ve sanayi ile konut dışı kentsel çalışma alanları listede yoktur. Hesap tabanı da nettir: binanın oturduğu alan düşülür, kalan alan 30.00 m²'ye bölünür. Bin metrekarelik bir parselde bina 400 m² oturuyorsa, kalan 600 m² için 20 ağaç dikilir.
Hesabın bahçe mesafeleri üzerinden değil, binanın oturmadığı bütün alan üzerinden yapıldığına dikkat edilmelidir: fıkra ağaçların bahçe mesafelerinde dikileceğini söyler, ama sayıyı binanın oturmadığı alanın tamamı üzerinden hesaplar. Bu, geniş bahçeli parsellerde yükümlülüğü hızla büyütür.
Son satır, yükümlülüğü ortadan kaldırmaz yalnızca yerini değiştirir: parsel ağaç dikimine uygun değilse ağaçlar kamusal bir alana dikilir. Yani sayı korunur, konum değişir.
Mevcut yapılarda asansör ve yangın merdiveni
| Unsur | Asansör (asıl metin) | Yangın merdiveni (14/1/2026 eki) |
|---|---|---|
| Ne zaman | Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat ya da alan artışları nedeniyle asansör zorunlu hâle gelirse | Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni zorunlu hâle gelirse |
| Koşul | Bina içinde yapılacak tadilatlarla asansör tesis edilememesi | Bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi |
| Nerede | Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde | Yan ve arka bahçede parsel sınırına ≥1.50 metre; ön bahçede parsel sınırına ≥3.00 metre |
| Mesafe | Parsel sınırına en az 1.50 metre | Yukarıdaki gibi |
| Ne yapılabilir | Asgari ölçülerde panoramik asansör veya ulaşılacak katın yüksekliği uygunsa mekanik kaldırma iletme platformu | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni |
| Ek şart | Platform için 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınması | — |
İki hüküm aynı mantığı taşır: bina içinde çözülemeyen bir zorunluluk, bahçe mesafesi içinde çözülebilir. Aralarındaki fark ön bahçe mesafesindedir — asansörde her üç bahçede de 1.50 metre yeterliyken, yangın merdiveninde ön bahçede 3.00 metre aranır.
Asansör fıkrasına 31/12/2022'de eklenen cümle, değerlendirmeyi genişletir: 634 sayılı Kanunun 42 nci maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen koşulların sağlanması durumu da idarelerce bu kapsamda değerlendirilir. Söz konusu fıkra, engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadillerini düzenler. Erişilebilirlik yükümlülüğünün ruhsat ve iskân aşamasındaki sonuçları için erişilebilirlik ve ruhsat engeli okunmalıdır.
Zemin altı ile zemin üstü arasındaki fark
| Ölçüt | Zemin altı | Zemin üstü |
|---|---|---|
| Neler yapılabilir | Su deposu, otopark, zorunlu sığınak | Kameriye, pergola, süs havuzu, çocuk bahçesi, giriş köprüsü, spor düzenlemeleri, güvenlik kulübesi |
| Kapalı mekân | Doğası gereği kapalıdır; sorun edilmez | Kapalı mekân oluşturamaz |
| Bağımsız bölüm | Bağımsız bölüm olarak düzenlenemez | Bağımsız bölüm veya eklenti niteliği taşıyamaz |
| Kat | — | Katlı olamaz |
| Parsel sınırı | Dışına taşamaz; ön bahçede ayrıca 3.00 metre yaklaşma sınırı | Genel bahçe mesafesi rejimi |
| Ön bahçe | Yalnız otopark | Bütün liste + güvenlik kulübesi |
Tablonun son satırı ayrımı özetler: ön bahçe zemin altında yalnız otoparka açıkken, zemin üstünde diğer bahçelerle aynı listeye tabidir. Bu, ön bahçenin sokak siluetindeki rolüyle açıklanır — yer altında görünmeyen bir otopark siluete etki etmezken, yer üstündeki her unsur eder.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Zemin altı | Yapılacak unsur su deposu, otopark veya zorunlu sığınak mı; parsel sınırını aşıyor mu |
| Ön bahçe | Zemin altı otopark parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşıyor mu |
| Açık otopark | Ön bahçede açık otopark için kaldırılmış fıkraya mı dayanılıyor |
| Zemin üstü | Kameriye, pergola gibi unsurlar kapalı mekân oluşturuyor veya eklenti niteliği taşıyor mu |
| İniş merdiveni | Bitişik nizam mı; genişlik 1,5 metreyi, yükselme 2 metreyi aşıyor mu |
| Ağaç | Parsel türü listede mi; bina oturum alanı düşülerek her 30.00 m² için bir ağaç hesaplandı mı |
| Asansör | Bina içinde tesis edilemediği ortaya konuldu mu; parsel sınırına 1.50 metre bırakıldı mı |
| Yangın merdiveni | Ön bahçede 3.00, yan ve arka bahçede 1.50 metre sağlanıyor mu |
| Koruma alanı | Sit veya özel çevre koruma alanında koruma amaçlı plana bakıldı mı |
Fıkraların birlikte okunması, bahçe mesafesinin iki katmanlı bir alan olduğunu gösterir: zemin altı görece serbesttir ve teknik hacimlere açıktır; zemin üstü ise kapalı mekân oluşturmama şartıyla sınırlıdır. 2022 ve 2026 değişiklikleri de bu ayrımı bozmadan, mevcut yapıların zorunlu ihtiyaçlarını karşılamaya dönük dar imkânlar eklemiştir.
