Bahçe mesafeleri: 5.00, 3.00 ve dört kat üstü 0.50

Bahçe mesafesi, bir parselde binanın nereye oturacağını belirleyen ilk sınırdır ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde hem asgari ölçüler hem de yüksekliğe bağlı artışlar olarak düzenlenir. Maddenin bahçe mesafelerini belirleyen ilk fıkrası 30 Eylül 2017'de dört bendinden dördü birden değiştirilerek bugünkü hâlini almıştır. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.

Bütün ölçüler uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda geçerlidir; plan farklı bir mesafe öngörüyorsa plan uygulanır.

Asgari mesafeler

Birinci satırın kapsamı sanılandan geniştir: yalnız ön bahçe değil, yol kenarına rastlayan ve kamusal alanlara komşu bütün bahçe mesafeleri 5.00 metrelik rejime tabidir. Köşe başı ve iki yola cepheli parsellerde bu, birden fazla cephenin 5.00 metre çekilmesi anlamına gelir. "Kamusal alanlara komşu" ifadesi ise yolun ötesine geçer: park, yeşil alan, meydan gibi kamusal kullanımlara bakan cepheler de 5.00 metrelik rejime girer. Dar parsellerde bu, yapılaşabilir alanı önemli ölçüde daraltabilir.

Asgari parsel ölçülerinin bahçe mesafeleriyle iç içe hesaplandığı da unutulmamalıdır: ayrık nizamda asgari parsel genişliği, yan bahçe mesafeleri toplamı üzerine kurulur. İki kuralın birlikte çalışması için parsel genişliği ve derinliği okunmalıdır.

🔑 Dört kat üstü artış ve park istisnası

Artış kuralının ürettiği değerler şöyledir:

Park istisnası 30 Eylül 2017'de eklenmiştir ve pratik sonucu büyüktür: parselin park alanına bakan cephesinde, kat adedi ne olursa olsun artış uygulanmaz ve asgari 3.00 metre yeterli kalır. Parkın zaten bir açıklık oluşturması bu istisnanın gerekçesidir.

Aynı tarihte değiştirilen bir başka bent, artışın her katta ayrı ayrı değerlendirilerek de uygulanabileceğini söyler. Asıl metinde bu imkân yalnız arka bahçe için tanınmışken, 2017 değişikliğiyle yan ve arka bahçelerin ikisini birden kapsar hâle gelmiştir. Bu, binanın üst katlarında kademelenerek mesafe kazanma yolunu açar. Uygulamada iki yöntem arasında tercih yapılır: ya bina bütünü en üst kat için gereken mesafeye göre çekilir, ya da alt katlar daha az, üst katlar daha çok çekilerek kademeli bir cephe oluşturulur. İkinci yöntem zemin katta daha büyük bir taban alanı verir; buna karşılık cephe tasarımını ve taşıyıcı sistemi karmaşıklaştırır.

Artışın bodrum katları da dâhil sayılması da dikkat ister: burada ölçüt bodrumun iskân edilip edilmediği değil, tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalıp kalmadığıdır. Zemin üstünde kalan bir bodrum, bu hesapta kat olarak sayılır.

Kat adedi nasıl bulunur: üçe bölme kuralı

Kural, kat adedini mimari kat sayısından değil yükseklikten türetir. Toplam yükseklik üçe bölünür; kalan 2.50 metreyi aşıyorsa bir kat daha sayılır. Örneğin o cephede zemin üstünde kalan katların toplam yüksekliği 17.00 metre ise, 17 / 3 = 5 kat ve artık değer 2.00 metredir; artık değer 2.50 metreyi aşmadığı için kat adedi 5 olarak kalır. Toplam yükseklik 17.60 metre olsaydı artık değer 2.60 metreye çıkacak ve kat adedi 6 sayılacaktı.

Hesabın cephe bazında yapılması da önemlidir: "o cephede" ifadesi, eğimli arazilerde her cephe için farklı kat adedi bulunabileceğini gösterir. Kot alınan noktanın nasıl belirlendiği ve kademelendirme için binaya kot verilmesi ve kademelendirme okunmalıdır.

🔑 60.50 metre eşiği: çok yüksek yapı rejimi

Eşik, olağan bahçe mesafesi rejiminden tamamen farklı bir düzene geçişi işaret eder: 3.00 metrelik yan bahçe bir anda 15.00 metreye çıkar. Ölçünün "en düşük kottaki görünen yükseklik" üzerinden belirlenmesi de eğimli arazilerde eşiğin daha kolay aşılması sonucunu doğurur. Aynı bina, düz bir arazide eşiğin altında kalırken eğimli bir parselde en düşük kottaki cephesinden ölçüldüğünde 60.50 metreyi aşabilir ve tüm çekme rejimi değişir.

Artışın kat başına hesaplanması da ayrı bir ayrıntıdır: eşik metre cinsinden belirlenmiş olsa da, eşiği aşan kısımdaki ilave her kat için 1.00 metredir. Bu, kat yüksekliği tercihinin çekme mesafesini de etkilediği anlamına gelir.

Ana kitle üzerinde yükselen bloklar

Bu bentler, kule-baza tipi yapılaşmanın kurallarını verir. Baza (ana kitle) için mesafe 10.00 metreye kadar düşerken, üzerinde yükselen blok için 15.00 metre ve artan katlarda 1.00 metrelik ilaveler aranır. Ana kitlenin en fazla 5 katlı olması şartı, bu esnekliğin sınırını çizer; beş katı aşan bir baza artık ana kitle sayılmaz ve tüm yapı yükselen blok rejimine girer.

İki yüksek bina arasındaki 20.00 metrelik mesafe ve buna eklenen artış ise farklı bir ölçüye dayanır: burada artış kat başına değil, her 3.00 metre yükseklik başına hesaplanır.

Son satırdaki kademelenme imkânı, çekme mesafesi yükünü zemin katta değil üst katlarda karşılamayı mümkün kılar. Kat yüksekliği ölçüleri ve çok yüksek yapı tanımı için kat yüksekliği ve çatı kuralları okunmalıdır.

Eksik katlı yapılarda hangi mesafe

Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde, uygulama imar planında belirlenen veya planda belirlenmemişse Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.

Yani eksik katlı yapılacak olması bahçe mesafesini küçültmez; mesafe, ulaşılabilecek azami kat adedine göre bırakılır. Eksik katlı yapının diğer koşulları ve sonradan kat ilavesinin şartları için eksik katlı bina ve kat ilavesi okunmalıdır.

Maddenin en çok gözden kaçan iki noktası, kat adedinin yükseklikten türetilmesi ve park istisnasıdır. Birincisi, mimari kat sayısıyla mesafe hesabındaki kat adedinin farklı çıkabileceği anlamına gelir; ikincisi ise park alanına komşu cephelerde önemli bir alan kazancı sağlar ve çoğu zaman hiç kullanılmaz.