Alışveriş merkezinde kiracı olan bir perakende işletme için kira kadar önemli ikinci kalem ortak gider katılım payıdır. Bu payın nasıl hesaplanacağı, hangi kalemlerin içine konulamayacağı ve nasıl denetleneceği yönetmelikle belirlenmiştir. Kaynak, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (RG 26/2/2016, sayı 29636); ortak gider maddesi 18 Ağustos 2022'de başlığıyla birlikte yeniden yazılmış, 8 Mayıs 2025'te rapor ve denetim fıkraları güncellenmiştir. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Perakende zincirindeki ödeme süreleri ayrı bir konudur; bunun için perakendede ödeme süresi ve haksız ticari uygulama okunmalıdır.
🔴 Paylaşım ölçütü: satış alanı oranı
| Kural | | --- | | Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır |
Ölçüt tektir ve alan üzerindendir: ciro, konum, kat veya vitrin uzunluğu paylaşım anahtarı olarak kullanılamaz. 2022 öncesindeki metin paylaşımı Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara bırakıyordu; bugün oran doğrudan maddede yazılıdır.
Ortak gider nedir, ne değildir
| Kavram | Tanım |
|---|---|
| Ortak gider | Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi, alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim gideri |
| Yönetim gideri | Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri |
| Ortak gelir | Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, ATM ve diğer gelirler ile avanslardan elde edilen her türlü gelir |
| 🔴 Tahsil edilemeyecekler | | --- | | Reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler | | Belgelendirilmeyen giderler |
Bu, kiracı bakımından en güçlü hükümdür. AVM'lerin klasik "pazarlama katkı payı" uygulaması, ortak gider adı altında tahsil edilemez. Belgelendirilmeyen bir kalem de aynı şekilde talep edilemez.
Yönetim giderinin tanımı da dardır: bordrolu ve fiilen AVM'de çalışan personelin göreviyle ilgili giderleri. Merkez ofis payı, yönetim şirketi kârı veya genel idare gideri bu tanıma girmez.
"Aynına ilişkin olmayan" kaydı ise yapının kendisine yönelik harcamaları dışlar: çatı yenileme, cephe değişimi veya taşıyıcı sistem müdahalesi gibi yenileme niteliğindeki işler kiracıya yansıtılamaz.
Ortak gelirin kullanımı
| Kural | | --- | | Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz | | Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır | | 🔑 Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatı ortak gider toplamını aşarsa, aşan kısım bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır |
Aşan kısmın ertesi yıla devri, AVM'nin reklam ve geçici kiralama gelirlerini kâr olarak yazmasını engeller: bu gelirler kiracıların gider yükünü azaltmak zorundadır. Ortak gelirin tanımına avanslardan elde edilen her türlü gelir de girer; yani toplanan avansın nemalandırılmasından doğan kazanç da ortak gelirdir ve aynı şekilde giderden düşülür.
Avans ve mahsup
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Hesaplama | Avans, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılmasıyla hesaplanan tutar üzerinden alınabilir |
| 🔑 Mahsup | Avans alınmışsa, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilir |
| Para birimi | Ortak gider katılım payları Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir |
| Talep şekli | Paylar perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilir ve yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilir |
Avans tavanı geçen yılın kesinleşen giderine ve yeniden değerleme oranına bağlıdır; bunun üzerinde bir avans talebi dayanaksızdır. Mahsup takvimi de 2022'de netleşti: yıl sonu değil, izleyen şubat sonu.
Türk lirası şartı, döviz veya dövize endeksli ortak gider talebini kapatır.
Yazılı talep şartı da usule ilişkin bir güvence değil, denetlenebilirlik kuralıdır: tür ve tutarları ayrı ayrı göstermeyen bir talep yazısı, kiracının hangi kalemi tartışacağını görmesini engellediği için Yönetmeliğe uygun sayılmaz. Toplu tek satır hâlinde "ortak gider" yazan bir bildirim bu şartı karşılamaz.
🔑 Ortak gelir ve gider raporu
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Süre | Her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanıp nisan ayı sonuna kadar perakende işletmelere gönderilir |
| 🔴 Bakanlığa iletim (2025) | Rapor, mayıs ayı sonuna kadar, gönderime ilişkin kanıtlayıcı bilgi ve belgelerin malik veya yönetimce onaylanmış örneği ile birlikte Bakanlığın internet sitesinde ilan edilen KEP adresine de iletilir |
| Dayanak belgeler | Raporun hazırlanmasına esas gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, ortak gider katılım payı tahsil edilen perakende işletmelere talepleri hâlinde on beş gün içinde verilir |
Raporun asgari içeriği tek tek sayılmıştır:
| Bent | İçerik |
|---|---|
| (a) | AVM'nin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi |
| (b) | Malik ve yönetimin ad, unvan, iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası |
| (c) | AVM'nin satış alanı |
| (ç) | Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilerek iş yeri sayısı ve satış alanları |
| (d) | Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı, ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri |
| (e) | Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler |
| (f) | Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı |
| (g) | Dağıtıma esas ortak gider tutarı, perakendecilerce karşılanan tutar ve boş iş yerleri ile perakendeciler adına malikçe karşılanan tutarlar |
| (ğ) | Her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan katılım payı, malikçe karşılanan pay, alınan avans ve mahsup sonucu ödenen veya iade edilen tutarları gösteren tablo |
| (h) | Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla gösteren sayaç düzen krokisi |
Sayaç düzen krokisi ve birim satış alanına düşen tutar, kiracının hesabı kendi başına doğrulayabilmesini sağlayan iki kalemdir. Boş iş yerlerinin ayrıca gösterilmesi de, o payların malike ait olduğunu görünür kılar.
🔴 Bağımsız denetim zorunluluğu
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Kimler | Ortak gider katılım payı tahsil edilmeyen alışveriş merkezleri hariç, tüm AVM'ler |
| Kapsam | Yönetimin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin bu maddeye uygunluğu |
| Denetçi | Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşu; kuruluşu malik veya yönetim belirler |
| İçerik | Maddeye aykırı uygulamaların ayrı ayrı ve ayrıntılı olarak belirtildiği rapor |
| Gönderim | Perakende işletmelere her yıl temmuz ayı sonuna kadar |
| 🔑 Bakanlığa iletim (2025) | Her yıl ağustos ayı sonuna kadar, kanıtlayıcı belgelerin onaylı örneğiyle birlikte KEP adresine |
| 🔴 Gider | Bağımsız denetim gideri, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilemez |
Bağımsız denetim, 2022'de getirilen ve AVM ortak gider rejimini diğer ticari kira ilişkilerinden ayıran kuraldır. 2025 ise denetimi Bakanlık gözetimine bağladı: hem gelir-gider raporu hem denetim raporu artık KEP üzerinden Bakanlığa iletiliyor.
Denetim giderinin kiracıya yansıtılamaması da önemlidir: kendi hesabını denetleten AVM, denetimin maliyetini denetlenenlere ödetemez.
Boş iş yeri ve eksik tahsil
| Durum | Kural |
|---|---|
| Eksik tahsil | Perakende işletmeden bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az katılım payı tahsil edilirse, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır |
| Boş iş yeri | Kiraya verilmemiş iş yerlerine ait katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanır |
| Sorumluluk | Bu maddenin uygulanmasından alışveriş merkezi maliki ile yönetimi müştereken sorumludur |
Boş iş yeri kuralı, doluluk riskinin kiracılara yayılmasını engeller: boş dükkânın ortak gideri kalan kiracılara bölüştürülemez, malik öder. İndirimli pay uygulanan kiracının eksiği de aynı şekilde malike kalır. Bu iki hüküm birlikte, paylaşım anahtarını doluluk oranından bağımsız hâle getirir: her kiracının payı kendi satış alanının merkezin toplam satış alanına oranıyla sabittir ve boş kalan kısmın yükü paydayı küçülterek diğerlerine aktarılamaz. Rapor formatında boş ve dolu iş yerlerinin ayrı ayrı gösterilmesi de bu denetimi mümkün kılar.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Anahtar | Paylaşım satış alanı oranına göre mi yapılmış |
| Kalem | Reklam, pazarlama, danışmanlık veya belgesiz kalem faturaya girmiş mi |
| Yönetim gideri | Yalnız fiilen çalışan bordrolu personelin gideri mi yansıtılmış |
| Yenileme | Yapının aynına ilişkin yenileme işleri ortak gidere konulmuş mu |
| Avans | Geçen yılın kesinleşen gideri × yeniden değerleme oranı aşılıyor mu |
| Mahsup | İzleyen şubat sonuna kadar mahsup yapıldı mı |
| Rapor | Nisan sonuna kadar gönderildi mi; sayaç krokisi ve birim tutar var mı |
| Belge | Talep hâlinde gider belgeleri on beş günde verildi mi |
| Denetim | Bağımsız denetim raporu temmuz sonuna kadar geldi mi; gideri yansıtılmış mı |
| Boş dükkân | Boş iş yerlerinin payı malike mi yazılmış |
Rejimin bütünü, ortak gideri bir hesap verme ilişkisi hâline getirir: paylaşım anahtarı sabittir, gider kalemleri sınırlıdır, belgeler talep üzerine verilir, rapor zorunludur ve hesap bağımsız denetimden geçer. Kiracı bakımından pratik sonuç, ortak gider faturasını tutar olarak değil kalem ve anahtar olarak denetlemektir — çünkü itirazın dayanağı tutarın yüksekliği değil, kalemin ortak gider tanımına girip girmediğidir. Kira ilişkisinin genel çerçevesi için işletme projesi: üç ay, avans ve yeniden değerleme, uyuşmazlığın taşınacağı yol için tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesi okunmalıdır.
