Stand: 29. September 2026. Status: In Kraft. Rechtsakt: Pravilnik o sadržaju zapisnika o izvršenom pregledu bespravnog objekta i visini naknade za rad članovima komisije (Verordnung über den Inhalt des Besichtigungsprotokolls für ein nicht genehmigtes Gebäude und über die Vergütung der Kommissionsmitglieder), Amtsblatt Montenegros 140/2026, Registernummer 2406, veröffentlicht und in Kraft am 25. September 2026. Rechtsgrundlage: Art. 14 Abs. 12 des Legalisierungsgesetzes (91/25, 18/26, 117/26).
Wer in Montenegro einen Schwarzbau legalisieren will, kennt die großen Posten – die Gebühr für die städtebauliche Sanierung, das Vermessungselaborat. Seit der Änderung 117/2026 kam ein kleinerer Posten hinzu, dessen Höhe offen war: Die Kosten der Ortsbesichtigung trägt der Eigentümer. Das Ministerium für Raumplanung, Städtebau und Staatsvermögen hat die Lücke mit einer Verordnung aus fünf Artikeln geschlossen, unterzeichnet am 18. September. Die Beträge sind überschaubar. Wichtiger ist, wer zahlt, wann, auf welches Konto – und welche der vier Stufen gilt. Denn die Stufe kreuzt die Kommission am Tag des Besuchs an.
Was der Text sagt
Der Kern steht in Artikel 3. Absatz 1 wiederholt wörtlich das Gesetz: „Troškove izlaska na lice mjesta i pregleda bespravnog objekta snosi vlasnik bespravnog objekta" – die Kosten für Ortstermin und Besichtigung trägt der Eigentümer des nicht genehmigten Gebäudes. Nach Absatz 2 setzt die Behörde, die die Kommission gebildet hat, die Vergütung der Mitglieder per Bescheid (rješenje) fest. Absatz 3 legt die Zahlung auf den Antragsteller: Auf Grundlage dieses Bescheids zahlt er auf ein Sonderkonto der Gemeinde oder der zuständigen Verwaltungsbehörde. Absatz 4 nennt die Obergrenzen je Mitglied:
| Gebäude | Obergrenze je Kommissionsmitglied |
|---|---|
| Gebäude der Grundwohnversorgung (objekat osnovnog stanovanja) | bis 20 € |
| Gebäude bis 500 m² | bis 30 € |
| Gebäude über 500 m² oder in einer Schutzzone | bis 60 € |
| Hotels, Tourismusanlagen und Resorts mit 4-5 Sternen, Geschäfts- und Handelsgebäude, Lager, Industriebauten und „sonstige Gebäude für Tourismus- und Gastgewerbe" | bis 200 € |
Die Kommission selbst regelt Artikel 14 des Gesetzes: ungerade Mitgliederzahl, mindestens drei. Bei drei Mitgliedern ergeben sich höchstens 60, 90, 180 und 600 Euro. Das amtliche Protokollformular im Anhang (Obrazac 1) sieht fünf Zeilen für Mitglieder vor; bei fünf Mitgliedern steigen die Obergrenzen auf 100, 150, 300 und 1.000 Euro. Es sind Höchstbeträge; maßgeblich ist, was im Bescheid der Behörde steht.
Artikel 2 regelt den Inhalt des Protokolls, das Formular macht daraus Felder. Zwei davon betreffen Ihre Akte unmittelbar. Punkt 7 hält die tatsächliche Brutto- und Nettofläche „vor Ort" fest. Punkt 8 die Nutzung, mit einem Kreuz: Grundwohnversorgung, Wohnen, Wohnen und Gewerbe, Gewerbe, Hotel oder Resort mit 4-5 Sternen, Sonstiges. Artikel 4 hebt die frühere Protokollverordnung (110/25) auf, Artikel 5 setzt die neue am Tag der Veröffentlichung in Kraft.
Was der Text offenlässt
Für den Ortstermin selbst gibt es keinen eigenen Betrag. Art. 14 Abs. 12 in der Fassung von 117/2026 verlangte vom Ministerium zweierlei: die Höhe der Besichtigungskosten und die Vergütung der Mitglieder und des Sekretärs. Die Verordnung beziffert nur das Zweite. Man kann sie so lesen, dass die Kommissionsvergütung die Besichtigungskosten sind. Man kann sie auch so lesen, dass die Behörde Fahrt- und Besichtigungskosten zusätzlich abrechnen darf. Welche Lesart die Gemeinden anwenden, können wir heute nicht belegen.
Für den Sekretär fehlt ein Betrag: Artikel 1 erwähnt seine Vergütung, Art. 3 Abs. 4 nennt Zahlen nur für „jedes Mitglied der Kommission".
Offen bleibt auch die an Touristen vermietete Ferienimmobilie. Die vierte Stufe endet mit „sonstigen Gebäuden für Tourismus- und Gastgewerbe". Eine Villa mit zwei Schlafzimmern in der Kurzzeitvermietung liegt unter 500 m² – das spräche für 30 Euro –, dient aber dem Tourismus, was für 200 Euro spräche. Der Text entscheidet das nicht.
Eine Übergangsregel gibt es nicht. Ob ein vor dem 25. September gestellter Antrag, dessen Besichtigung noch aussteht, unter die neue Regelung fällt, steht nirgends.
Unsere Einschätzung
Wenn Sie nicht in Montenegro leben, rechnen Sie nicht mit der 20-Euro-Stufe. Artikel 10 des Gesetzes definiert das Gebäude der Grundwohnversorgung: bis 200 m² netto, bewohnt vom Eigentümer und seinem Haushalt mit Wohnsitz (prebivalište) an diesem Ort, ohne weitere Wohnung in Montenegro. Eine vom Ausland aus gehaltene Ferienwohnung erfüllt das nach unserer Lesart nicht.
Bereiten Sie den Ortstermin wie eine Einstufung vor. Die Kommission notiert die gemessene Fläche und kreuzt die Nutzung an; davon hängen die Gebührenstufe und der weitere Gang der Akte ab. Wird das Gebäude privat genutzt und nicht gewerblich vermietet, belegen Sie das vor dem Termin. Wird es vermietet, rechnen Sie mit der Frage und legen Sie Ihre Position vorher fest. Woher die Zahlungspflicht stammt, haben wir in unserer Auswertung der Änderung 117/2026 dargestellt; zur Vorbereitung solcher Akten siehe unsere Bau- und Projektberatung in Montenegro.
Was sich nicht ändert
Die Frist bleibt: Art. 48 Abs. 1 läuft weiterhin bis zum 14. August 2027. Die Gebührenstruktur des Gesetzes 91/25 – Sanierungsgebühr, Ratenzahlung, Ermäßigungen – bleibt unberührt; die Verordnung betrifft nur die Besichtigung. Die Regeln zur Zusammensetzung der Kommission in Artikel 14 gelten weiter, einschließlich des seit 117/2026 vorgeschriebenen zugelassenen Vermessungsingenieurs. Die Satellitenaufnahme vom Juli 2025 bleibt nach Artikel 7 die Beweisgrundlage.
So prüfen Sie
Die Verordnung steht auf der Website des Amtsblatts: sluzbenilist.me/propisi/398513. Der Eintrag zeigt 140/2026, Registernummer 2406, Veröffentlichung am 25. September 2026. Der Text ist als Seitenbild eingebettet; Artikel 3 auf Seite 1, Artikel 5 auf Seite 2, das Formular ab Seite 3. Das Gesetz in der beschlossenen Fassung liegt in der Parlamentsakte EPA 600 XXVIII: zakoni.skupstina.me/zakoni/web/app.php/akt/3763 – Artikel 10 zur Grundwohnversorgung, Artikel 14 zur Kommission.
Wenn Sie ein nicht eingetragenes Gebäude halten und die Akte rund um die Einstufungsfrage vorbereiten möchten, bauen wir sie in der Reihenfolge auf, in der die Kommission sie sieht. Weitere Änderungen zum Thema finden Sie unter Rechtsentwicklungen.
