Yapı denetimi hizmet bedeli, bir projede pazarlığa açık bir kalem değildir: oranı ve hesabı Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinde yazılıdır. Bu hesap 12 Haziran 2025 tarihli değişiklikle üç noktadan birden yenilendi — bedelin oranı, birim maliyetlerin her yıl nasıl güncelleneceği ve bedele esas alanın nasıl bulunacağı. Aynı değişiklik teminat rejimine de yeni bir araç ekledi. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Oran: 500 m² altında %3,5'a kadar
Hizmet bedeli, Yönetmelikte belirlenen bir oran üzerinden hesaplanır. 12 Haziran 2025 değişikliği, küçük yapılar için bu orana bir üst sınır tanıdı.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Kapsam | Yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılar |
| İmkân | Hizmet bedeli oranı %3,5'a kadar artırılabilir |
| Kaynak | 26 ncı maddenin yedinci fıkrasının (a) bendine eklenen cümle |
| Yürürlük | 12/6/2025 (yayımı tarihinde) |
Aynı değişiklikle 26 ncı maddenin üçüncü fıkrasındaki tablo, dördüncü fıkra ve yedinci fıkranın (a) bendindeki tablo yeniden düzenlenmiş, (b) bendinin ikinci cümlesi ise yürürlükten kaldırılmıştır. Tablolar Resmî Gazete'de ek olarak yayımlandığından güncel oran ve birim maliyet değerleri için ekin yürürlükteki hâlinin doğrudan kontrol edilmesi gerekir.
Küçük yapılarda oranın yukarı çekilebilmesinin nedeni ölçek ekonomisidir: denetim maliyetinin sabit bileşeni, 500 m² altındaki işlerde toplam bedele göre daha ağır kalır.
Birim maliyetler artık formülle güncelleniyor
Değişikliğin en kalıcı parçası, 26 ncı maddeye eklenen ve güncellemeyi takvime bağlayan fıkradır.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Başlangıç | 2026 yılından itibaren |
| Sıklık | Bakanlıkça her yıl |
| Formül | Bir önceki yılın yurt içi üretici fiyat endeksi ile tüketici fiyat endeksinin ortalaması esas alınır |
| Yuvarlama | Küsuratlar bir üst tamsayıya tamamlanır |
| Geçerlilik | Her yıl 1 Ocak tarihinden geçerli olmak üzere |
| Yayım | Bakanlığın ilgili biriminin elektronik adresinden yayımlanır |
Bu fıkra, yapı denetim bedelinin artık idarenin yıllık takdirine değil iki endeksin ortalamasına bağlandığını gösterir. Bir sözleşme kurgulanırken, ruhsatın hangi takvim yılında alınacağı doğrudan maliyeti değiştirir; yıl sonuna sarkan ruhsat başvurularında bu fark hesaba katılmalıdır.
Geçiş için de bir hüküm konulmuştur: 1/1/2019 tarihinden fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar hizmet sözleşmesi imzalanarak sözleşmesi devam eden işlerde, fıkranın yürürlüğünden 2025 yılı sonuna kadar yapının gerçekleşecek kısmının bedelinin hesabında yeni birim maliyetler kullanılır. Bu geçiş hükmü kendi metnine göre 2025 yılı sonunda tükenmiştir.
İnşaat alanı değişirse: seviye tespiti ve kısmi oran
Ruhsat alındıktan sonra inşaat alanı değişirse hizmet bedeli oranı da değişebilir. Eklenen fıkra, bu hâlde geçmişe dönük bir düzeltme yapılmasını değil, ileriye dönük bir ayrımı öngörür.
| Adım | İşlem |
|---|---|
| Tespit | Ruhsat sonrası inşaat alanındaki değişim nedeniyle tadilata gidilmesi ve hizmet bedeli oranının değişmesi gerektiğinin tespiti |
| Tutanak | Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibi ve yapı müteahhidi veya müteahhit adına şantiye şefi tarafından bir seviye tespit tutanağı tanzim edilir |
| Bölme | Yapı bölümünün kısmi oranı belirlenir |
| Uygulama | Yeni hizmet bedeli oranı yapının sadece geriye kalan kısmına uygulanır |
Tutanağın üç imzalı olması önemlidir: yapı sahibi ile müteahhit arasında sonradan çıkacak bir bedel tartışmasında, oranın hangi seviyeden itibaren değiştiği bu tutanakla ispatlanır.
Güçlendirme işleri için ayrı bir taban da getirilmiştir: güçlendirme işlerinin yapı denetim hizmet bedeli, yapının tamamı için belirlenecek denetim hizmet bedelinin %25'inden az olamaz. Güçlendirmenin denetim sorumluluğuyla ilişkisi için yapı denetim sorumluluğu ve on beş yıl ayrıca okunmalıdır.
Bedele esas alan nasıl bulunur: yeni ek madde
Aynı değişiklikle Yönetmeliğe eklenen ek madde, bedelin çarpanı olan alanın beş ayrı hâlde nasıl belirleneceğini tek yerde toplar. Bu, uygulamadaki en sık ihtilaf kaynağını metne bağlar.
| Hâl | Alanın belirlenmesi |
|---|---|
| Yeni yapı | 3 üncü maddenin birinci fıkrasının (ö) bendine ve ilgili mevzuatına göre |
| Değiştirme, ilave kat ve benzeri (yeniden yapı ruhsatı gerektiren işler) | Yapının toplam bedeli ve toplam alanın, esaslı tadilat işi için tanzim edilen keşfe orantısı yoluyla |
| Güçlendirme | Yapı için yeni yapı kuralına göre belirlenen alanın %25'ine tekabül eden alan ile güçlendirmeye konu kısım için ikinci sıradaki kurala göre belirlenen alandan büyük olanının alınması yoluyla |
| Ruhsatsız başlanan veya fenni mesulce denetlenen yapıların Kanun kapsamında devamı | Toplam yapı inşaat alanı, yapının toplam denetim hizmet bedeli ve toplam alanın, geriye kalan kısmın denetim hizmet bedeli ile inceleme bedeli toplamına orantısı yoluyla |
| Sözleşmesi feshedilen işler | İlgili idarece onaylı fesih seviyesi dikkate alınarak, önceki sözleşme kapsamında gerçekleşen alanın çıkarılması yoluyla |
Üçüncü satırdaki "büyük olanı" ölçütü güçlendirme projelerinde belirleyicidir: iki yöntemden düşük çıkanı seçilemez. Beşinci satır ise fesihten sonra devralan kuruluş bakımından kritiktir — yeni sözleşmenin alanı, onaylı fesih seviyesine göre düşülerek bulunur; bu nedenle fesih seviyesinin idarece onaylanması sonraki bedelin tabanını kurar.
Teminat: kefalet senedi kabul edildi
Yapı denetim kuruluşlarından alınan teminat, 2025 değişikliğinden önce yalnız banka ve katılım bankası ürünleriyle sınırlıydı. Tanımlar maddesine eklenen bent bunu genişletti.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Yeni tanım | Teminat mektubu: Bankalar tarafından verilen teminat mektupları ile Türkiye'de yerleşik sigorta şirketleri tarafından kefalet sigortası kapsamında düzenlenen kefalet senetleri |
| Kaldırılan ibareler | Tanımdan "yapı denetim izin belgesi verilmesi sürecinde" ve "Bankalar ve katılım bankaları tarafından verilen" ibareleri çıkarıldı |
| Biçim | Teminat, EK-30'da gösterilen form-28/29'a uygun süresiz teminat mektupları ile verilir |
| Yabancı kuruluşlar | Yabancı bankaların veya sigorta şirketlerinin kontrgarantisi düzenlemesi kapsama alındı; metindeki "katılım bankalarının" ibaresi "sigorta şirketlerinin" olarak değiştirildi |
Kefalet senedinin kabulü, yapı denetim kuruluşları için teminat maliyetini doğrudan etkileyen bir açılımdır: banka teminat mektubu limiti tüketmek yerine sigorta şirketinden kefalet senedi alınabilmesi mümkün hâle gelmiştir.
İki farklı güncelleme takvimi
Bedel ve teminat aynı formüle bağlanmış, ancak farklı takvimlere ve farklı yayım yerlerine oturtulmuştur. Bu ayrım uygulamada karıştırılır.
| Ölçüt | Birim maliyetler (m.26) | Teminat tutarları (m.32) |
|---|---|---|
| Güncelleyen | Bakanlık | Merkez Yapı Denetim Komisyonu |
| Formül (2026'dan itibaren) | Bir önceki yılın Yİ-ÜFE ile TÜFE ortalaması | Bir önceki yılın Yİ-ÜFE ile TÜFE ortalaması |
| 2026 öncesi | — | Her yıl bir önceki yılın Yİ-ÜFE'sine göre |
| Geçerlilik tarihi | 1 Ocak | 1 Şubat |
| Yayım yeri | Bakanlığın ilgili biriminin elektronik adresi | Resmî Gazete'de ilan |
Teminat tutarının Resmî Gazete'de ilan edilmesi, bedelden farklı olarak resmî bir yayım şartına bağlanmıştır; bu, teminat tutarının hangi tarihten itibaren geçerli olduğunun ispatını kolaylaştırır.
Kuruluşu kim seçer: 500 metrekare eşiği
Aynı değişiklik, yapı denetim kuruluşunun nasıl belirleneceğine de yeni bir eşik getirdi. Önceki metinde kuruluş, Bakanlıkça elektronik ortamda belirleniyordu; 21 inci maddenin birinci fıkrasındaki ibare değiştirilerek küçük yapılar bu dağıtımın dışına çıkarıldı.
| Yapının büyüklüğü | Kuruluşu kim belirler |
|---|---|
| Hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar | Yapı sahiplerince belirlenen yapı denetim kuruluşu |
| Diğer yapılar | Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenen yapı denetim kuruluşu |
Bu ayrım, küçük ölçekli müstakil yapılarda yapı sahibine kuruluş seçme serbestisi tanır. Aynı eşik, il dışından görevlendirmede de kullanılmıştır: hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan işler için yapı sahipleri, bu madde doğrultusunda diğer ilde faaliyet göstermesine izin verilen kuruluşlarla da sözleşme imzalayabilir.
Sözleşme hangi hâllerde feshedilir: dört yeni sebep
21 inci maddenin üçüncü fıkrasındaki fesih sebepleri listesi de yenilendi: bir bent değiştirildi, üç bent eklendi.
| Bent | İçerik |
|---|---|
| (d) — değiştirildi | Hizmet sözleşmesi imzalandıktan sonra yapıya 3 ay süreyle başlanılmaması veya yapıya başlandıktan sonra inşasının herhangi bir nedenle en az 3 ay süreyle devam etmemesi |
| (i) — eklendi | Yapı denetim kuruluşunun kalıp ve donatı imalatlarını teslim alma, beton dökümüne nezaret etme gibi mevzuatla verilen denetim görevlerini keyfî olarak yerine getirmekten kaçınması |
| (j) — eklendi | Elektronik dağıtım ile yapı denetim kuruluşu belirlenmeyen işlerde sözleşmenin taraflarının karşılıklı mutabakatıyla |
| (k) — eklendi | Hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanındaki değişimle yapının elektronik dağıtıma tabi tutulması gerektiğinin anlaşılması |
(i) bendi, denetimin fiilen yapılmamasını doğrudan bir fesih sebebi hâline getirir ve iki somut işi örnek olarak sayar: kalıp ve donatı imalatlarının teslim alınması ile beton dökümüne nezaret. (j) bendi ise 500 metrekare altındaki, elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesine imkân verir — dağıtımla atanan kuruluşlarda bu yol yoktur. Ayrıca dördüncü fıkradaki bent listesi genişletilerek yeni bentler de kapsama alınmıştır.
Sözleşmesi feshedilen işlerde bedele esas alanın nasıl bulunacağı, yukarıda ele alınan ek maddenin son bendindedir: idarece onaylı fesih seviyesi dikkate alınarak, önceki sözleşme kapsamında gerçekleşen alan çıkarılır.
Yetki sınırı aşılabilir mi: son iş kuralı
Yapı denetim kuruluşlarının üstlenebileceği toplam inşaat alanı sınırlıdır. 11 inci maddenin birinci fıkrasının son cümlesi 2025'te yeniden yazılarak, sınırın hangi hâlde aşılabileceği netleştirildi.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Ön şart | Kuruluşun üzerinde bulunan işlerin toplamının denetleme yetki sınırını aşmamış olması |
| 500 m² altı işler | Hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan işlerde son bir yapı ile sınır aşılabilir |
| Diğer işler | Bakanlıkça esasları belirlenen son iş ile sınır aşılabilir |
| 🔴 Sonuç | Sınır aşıldıktan sonra, kendileri için belirlenen yetki sınırının altına düşene kadar başkaca bir yapının denetim işini üstlenemezler |
Kural, "son iş" mantığıyla çalışır: kuruluş sınırın altındayken aldığı son işle sınırı aşabilir, ancak bu andan itibaren yeni iş alamaz. Bu, sınırın hemen altındaki bir kuruluşla sözleşme yapan yapı sahibi için pratik bir risk doğurmaz; sözleşmesi devam eden işler etkilenmez.
İl dışında görevlendirme: yeniden yazılan madde
17 nci madde 12 Haziran 2025'te bütünüyle yeniden yazıldı ve yapı denetim kuruluşunun kendi ili dışında faaliyet göstermesini beş fıkrada düzenledi.
| Fıkra | İçerik |
|---|---|
| (1) | Bakanlıkça belirlenen yapı denetim kuruluşları, elektronik ortamda görevlendirilebilecek kuruluş bulunmayan diğer illerde faaliyet gösterebilir. Faaliyet gösterilen il dışında görev alabilmek için, o ilde görev alacak uygulamayı denetleyen denetçi inşaat mühendisinin ve yardımcı kontrol elemanının (inşaat mühendisi, mimar, ilgili teknik öğretmen, tekniker veya teknisyen) yerleşim yeri adresi, denetim faaliyeti yürütülen il olmalıdır |
| (2) | O ili merkez seçmiş, elektronik ortamda görevlendirilebilecek bir kuruluş faaliyet gösterene kadar diğer ilden gelen kuruluşun faaliyetine izin verilir |
| (3) | O ili merkez seçmiş bir kuruluş faaliyete geçerse, diğer ilden görevlendirilenlerin yeni iş üstlenmesine izin verilmez; ancak sözleşmesi devam eden işlerin denetimine sorumluluktan düşene kadar devam edilir |
| (4) | Kuruluşun 4708 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci veya yirmi yedinci fıkrası uyarınca yeni iş almaktan men cezası alması ve o ilde başka kuruluş bulunmaması hâlinde, talep üzerine diğer ilden Bakanlıkça görevlendirme yapılır ve birinci fıkradaki yerleşim yeri şartı aranmaz |
| (5) | 500 metrekareye kadar işlerde yapı sahipleri, diğer ilde faaliyetine izin verilen kuruluşlarla da sözleşme imzalayabilir |
Birinci fıkradaki yerleşim yeri şartı uygulamada belirleyicidir: kuruluşun il dışında iş alabilmesi, sahada fiilen görev yapacak iki kişinin o ilde ikamet etmesine bağlanmıştır. Dördüncü fıkra ise tek kuruluşlu illerde denetimin durmaması için açılmış bir emniyet kapısıdır ve bu hâlde yerleşim yeri şartı aranmaz.
Aynı değişiklikle 23 üncü maddedeki atıf da genişletilmiş, "birinci fıkrası" ibaresi "birinci veya yirmi yedinci fıkrası" olarak değiştirilmiştir; böylece yeni iş almaktan men cezasının iki ayrı kaynağı da aynı sonuca bağlanmıştır. Ayrıca 20 nci maddenin üçüncü fıkrasının (a) bendine, ilgili incelemelerin sonuçlarının Merkez Yapı Denetim Komisyonuna bildirilmesi eklenmiştir.
Form ve ek değişiklikleri
Değişiklik, evrak tarafını da sadeleştirdi: 14 üncü maddedeki "ek-17'de gösterilen form-15'e" ibaresi "Bakanlıkça belirlenecek formata" şeklinde değiştirilmiş, Yönetmeliğin eki EK-17 yürürlükten kaldırılmış, EK-6 ve EK-30 ise yeniden düzenlenmiştir. Form içeriğinin yönetmelik ekinden çıkarılıp Bakanlık formatına bağlanması, ileride form değişikliklerinin yönetmelik değişikliği gerektirmeyeceği anlamına gelir.
Denetim zincirinin diğer halkaları — beton üreticisi ve zemin etüdü kuruluşlarının 2026 katmanı için 4708'in 2026 katmanı, şantiye tarafındaki görevlendirmeler için şantiye şefi ve yangın güvenlik uzmanı ayrıca değerlendirilmelidir.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Oran | Yapı 500 m² altında mı; oran %3,5'a kadar artırılmış mı |
| Yıl | Ruhsat hangi takvim yılında; o yılın birim maliyetleri hangi tarihte yayımlandı |
| Alan | Bedele esas alan, ek maddedeki beş hâlden hangisine göre bulundu |
| Güçlendirme | Bedel, yapının tamamı için belirlenecek bedelin %25'inin altına düşüyor mu |
| Tadilat | Alan değişiminde üç imzalı seviye tespit tutanağı tanzim edildi mi |
| Teminat | Kefalet senedi kullanılıyorsa sigorta şirketi Türkiye'de yerleşik mi; form-28/29'a uygun mu |
| Seçim | Yapı 500 m² altındaysa kuruluşu yapı sahibi mi seçti |
