Konut alanındaki bir binanın zemin katına dükkân açmak, imar planında "konut" yazması hâlinde kendiliğinden mümkün değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bunu ilgili idare meclisinin "yol boyu ticaret" kararına bağlar ve izin verilen kullanımları tek tek sayar. Bu liste 25 Temmuz 2019'da daraltılmıştır — 2017 metnine dayanan birçok kaynak hâlâ eski ve geniş listeyi yazar. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Önce karar: yol boyu ticaret teşekkülü
Kural, izni bir idari karara bağlar: konut alanında konut dışı hizmet verilebilmesi için parselin, ilgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunması gerekir. Meclis kararı yoksa, aşağıdaki liste hiç devreye girmez.
Karar varsa, kullanımın hangi mekânlarda yer alabileceği de tanımlıdır.
| İzin verilen konum | İçerik |
|---|---|
| Zemin kat | Zemin kat ve yol seviyesinde olan mekânlar |
| Bodrum | Açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânları |
| Birinci kat | Binanın birinci katında yer alan mekânlar |
| Bağlantılı bodrum | Bodrum katlarda, zemin katta yer alan mekânla içten bağlantılı olan mekânlar |
| 🔴 Ortak alan sınırı | Bu mekânların binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmemesi gerekir |
Son satır, ticari birimin konut sirkülasyonundan ayrılmasını zorunlu kılar: dükkâna binanın ortak merdiveninden geçilerek ulaşılamaz.
Bunlara dört genel şart eklenir: getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacının karşılanması, gürültü ve kirlilik oluşturmaması, imalathane niteliğinde olmaması ve gayrisıhhi özellik taşımaması. Otopark ihtiyacının nasıl hesaplandığı için kaç otopark gerekir: hesabın tabanı okunmalıdır.
🔴 2019'da daralan liste
Şartlar sağlandığında verilebilecek konut dışı hizmetler sayılıdır. Bu sayım 25 Temmuz 2019'da yeniden yazılarak belirgin şekilde kısaltılmıştır.
| Kullanım | 3/7/2017 metni | 25/7/2019'dan sonra |
|---|---|---|
| Dükkân, kuaför, terzi, eczane | Var | Var |
| Lokanta, pastane | Var | Var |
| Günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini ve muayenehane | Var | Var (Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla) |
| Anaokulu ve kreş | Var | Listeden çıkarıldı |
| Aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi | Var | Listeden çıkarıldı |
| Acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi | Var | Listeden çıkarıldı |
| Fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi | Var | Listeden çıkarıldı |
| İşitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi | Var | Listeden çıkarıldı |
Bugünkü liste yalnız beş kalemden oluşur: dükkân, kuaför, terzi, eczane ve lokanta, pastane ile sağlık kabini ve muayenehane. Sağlık tarafındaki daralma özellikle sert olmuştur: poliklinik ölçeğindeki tesisler konut alanından tamamen çıkarılmıştır.
Müstakil yapı imkânı da kalktı
Aynı bendin ikinci alt bendi, 2017 metninde konut parsellerinde müstakil olarak bazı yapıların yapılmasına izin veriyordu: yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, kreş, ticari katlı otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel sağlık tesisi ve özel eğitim tesisi. Bunun şartı, ilgili kamu kurumunun belirlediği standartların sağlanması, uygun görüşünün alınması ve otopark ihtiyacının karşılanmasıydı.
🔴 Bu cümle 25 Temmuz 2019'da yürürlükten kaldırılmıştır. Alt bentte bugün yalnız şu kural kalmıştır: konut alanlarında, birinci alt bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir.
Sonuç nettir: konut alanında poliklinik, kreş veya özel okul yapmak artık meclis kararına değil, plan değişikliğine bağlıdır. Plana itiraz ve iptal yolunun süreleri için imar planına itiraz ve iptal davası okunmalıdır.
Konut alanının iki pratik hükmü daha
| Hüküm | İçerik |
|---|---|
| Boş parselin geçici kullanımı | Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin, konut binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir |
| Yer altı otoparkına bağlantı | Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dâhil konut alanlarındaki parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak koşuluyla, otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir |
İkinci satır, yoğun dokuda tasarım esnekliği sağlar: bina otoparkının çıkışı doğrudan sokağa değil, kamuya ait yer altı otoparkına verilebilir. Ancak iki şart birliktedir — plan kararı ve geçit hakkı.
Ticaret alanında da daraltma var
2019 değişikliği yalnız konut alanını değil, ticaret alanını da etkiledi. Ticaret alanlarında yapılabilecekler dört alt bentte sayılıydı.
| Alt bent | 3/7/2017 metni | 25/7/2019'dan sonra |
|---|---|---|
| (1) | İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri | Değişmedi |
| (2) | Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler | Değişmedi |
| (3) | İlgili kamu kurumunun standartlarını sağlamak ve uygun görüşünü almak kaydıyla özel sağlık tesisleri | "Sağlık kabini ve muayenehane" ile değiştirildi |
| (4) | İlgili kamu kurumunun standartlarını sağlamak ve uygun görüşünü almak kaydıyla özel eğitim tesisleri, kurslar, etüt merkezleri | Yürürlükten kaldırıldı |
Üçüncü ve dördüncü satır birlikte okunduğunda, 2019'un yönü görülür: özel sağlık ve özel eğitim tesisleri, hem konut hem ticaret alanından çıkarılmış ve plan kararına bağlanmıştır.
Aynı maddedeki diğer kullanım alanları
Yol boyu ticaret tartışması, aslında kullanım alanlarını tek tek düzenleyen bir maddenin bir bendidir. Diğer bentler, bir parselin hangi kullanıma açık olduğunu anlamak için birlikte okunmalıdır.
| Kullanım alanı | Yapılabilecekler |
|---|---|
| Merkezi iş alanı | Yönetimle ilgili idari tesis alanları; iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans tesis alanları; turizm tesis alanları; sosyal kültürel tesis alanları; ibadet yerleri; park ve benzeri yeşil alanlar; spor alanları; kamuya ve özel sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri; kamuya ve özel sektöre ait teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri alanlar; ayrıca plan kararı ile rezidans alanı ayrılır |
| Sanayi bölgesi | İmar planlarında her türlü sanayi tesisi için ayrılmış alanlardır; bu alanlarda sanayi bölgesine hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir |
| Spor ve oyun alanları | Açık veya zemin altında kapalı otoparklar; kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu edilmeksizin, ticari ünitelerin toplam alanı spor tesisi alanının %20'sini geçmemek koşuluyla büfe, lokanta, pastane, çayhane ve spor faaliyetlerine ilişkin ticari üniteler |
Merkezi iş alanına ilişkin satırdaki "plan kararı ile rezidans alanı ayrılır" ibaresi dikkat ister: rezidans, merkezi iş alanında kendiliğinden değil, ancak plan kararıyla yer alabilir.
İbadet yerlerinde ticari mekân
Maddenin son bentlerinden biri, ibadet yerlerine bitişik ticari mekânları düzenler ve beş şart sayar.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Görünüm | Cami/mescit vasfı ve görünüşünün önüne geçmemek |
| Çevre | Gürültü ve kirlilik oluşturmamak |
| Nitelik | İmalathane niteliğinde olmamak ve gayrisıhhi özellik taşımamak |
| Giriş | Giriş-çıkışlarının ibadet yerinin girişlerinden ayrı olması |
| Usul | Diyanet İşleri Başkanlığınca belirlenecek usul ve esaslara göre yapılması |
Ölçü bakımından da iki sınır vardır: bu mekânların arazinin durumuna göre en fazla bir cephesinin açığa çıkması ve dini tesisin taban alanını geçmemesi esastır. Yani ticari mekân, ibadet yerinin taban alanı kadar büyüyebilir ama daha fazlası mümkün değildir ve zeminden yalnız tek cepheden görünebilir.
Bu bent, konut ve ticaret alanlarındaki daraltmayla aynı mantığı taşır: ana kullanımın niteliğini bozmayan, ayrı girişli ve ölçülü bir yan kullanım. Taban alanı kavramının kendisi ve nasıl hesaplandığı için TAKS %40 ve %60 rejimi okunmalıdır.
Karma kullanım alanları: kaldırılan %20 cümlesi
"Ticaret+Konut", "Turizm+Ticaret", "Turizm+Ticaret+Konut" gibi karma kullanım alanları, tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla tanımlanır. Bu alanlarda plandaki karara bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılırsa, yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut ya da turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ile teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır.
🔴 2017 metninde bu alt bendin sonunda bir tamamlayıcı cümle vardı: "İmar planında bu oran belirlenmemiş ise, konut kullanımı emsale konu alanın %20'sini aşamaz." Bu son cümle 25 Temmuz 2019'da yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla plan oranı belirlememişse devreye giren yönetmelik tavanı bugün metinde yer almaz; oranın plan ile tayin edilmesi esastır.
Aynı değişiklik iki ibareyi daha kaldırdı ve karma alanlarda plan kararı gerekliliğini artırdı.
| Alt bent | Kaldırılan ibare | Sonuç |
|---|---|---|
| (ğ)(2) | "plan kararı gerekmeden" | Gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler için artık plan kararı aranır |
| (ğ)(4) | "plan değişikliği gerektirmeksizin" | Konut, ticaret ve turizm alanları için belirlenen yapıların karma alanlarda yapılmasında aynı kolaylık metinde yer almaz |
Karma kullanım alanlarında konut oranına ilişkin bir başka katman da geçici maddelerle kurulmuştur; ofis ve büro yapılarının konuta dönüştürülmesindeki oran ve süre pencereleri için ofis ve büro yapılarında konuta dönüşüm okunmalıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Karar | Parsel, meclisçe yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınmış alanda mı |
| Konum | Kullanım zemin, birinci kat veya bağlantılı bodrumda mı; ortak merdivenle ilişkilendirilmiş mi |
| Liste | Planlanan kullanım bugünkü beş kalemlik listede yer alıyor mu |
| Sağlık | Poliklinik ölçeğinde bir tesis planlanıyorsa plan değişikliği gerekiyor mu |
| Otopark | Getirilecek kullanımın otopark ihtiyacı karşılanıyor mu |
| Karma alan | Konut oranı planda belirlenmiş mi; %20 varsayımına dayanılıyor mu |
