Bir dairenin içi de dışı kadar ölçülüdür: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği her müstakil konutta bulunması gereken piyesleri, bunların dar kenarını ve net alanını tablo hâlinde yazar. Bu tabloya 13 Ağustos 2025'te kompakt daire tasarımına imkân veren bir istisna eklendi; aynı değişiklik kapı ölçülerini de yeniden yazdı. Bu yazıdaki tarih damgası 9 Eylül 2026'dır.
Her müstakil konutta bulunması gereken piyesler
| Piyes | Dar kenar | Net alan |
|---|---|---|
| 1 oturma odası | 3.00 metre | 12.00 m² |
| 1 yatak odası | 2.50 metre | 9.00 m² |
| 1 mutfak veya yemek pişirme yeri | 1.50 metre | 3.30 m² |
| 1 banyo veya yıkanma yeri | 1.50 metre | 3.00 m² |
| 1 tuvalet | 1.00 metre | 1.20 m² |
Tabloyu tamamlayan kurallar da vardır. 3 veya daha az odalı konutlarda banyo/yıkanma yeri ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilir. Buna karşılık mutfak nişi ve oda ile banyo ve tuvaletin aynı mekânda düzenlenmesi hâlinde, her mekân için öngörülen en az alanların toplamı kadar alan düzenlenmek zorundadır — yani birleştirme, toplam alanı küçültmenin yolu değildir.
Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az olamaz. Ayrıca birinci fıkradaki piyesler ile koridor ölçülerinin engellilerin de kullanımını sağlayacak standartlara ve erişilebilirlik mevzuatına uygun olması zorunludur.
| Diğer kurallar | İçerik |
|---|---|
| Havalandırma | Mutfak, oda ve tuvalet/banyo havalandırmaları aynı boşluğa açılamaz; ancak banyo ve tuvalet havalandırmaları aynı boşluğa açılabilir |
| Enerji odası | Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji odaları teşkil edilemez |
| Duvar kalınlığı | Bağımsız bölüm iç duvar kalınlıkları en az 0.10 metre, diğer bütün duvarlar en az 0.20 metre |
🔑 2025'in yatak nişi kuralı
13 Ağustos 2025 tarihli değişiklik, ayrı yatak odası zorunluluğuna sınırlı bir istisna getirdi. İstisna hem oran hem ölçü bakımından çerçevelenmiştir.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Oran sınırı | Parseldeki bağımsız bölüm sayısının %20'sinden fazla olmamak üzere oluşturulacak bağımsız bölümlerde |
| Konum | Oturma odası dâhilinde teşkil edilmesi |
| Dar kenar | 2.50 metreden az olmamak |
| Alan | 9 m²'den az olmamak |
| Sonuç | Bu şartlarla yatak nişi teşkil edilmesi hâlinde ayrıca yatak odası yapılmayabilir |
Ölçülerin yatak odasının kendi ölçüleriyle aynı olması dikkat çekicidir: niş, yatak odasının küçültülmüş hâli değil, oturma odası içinde ona eşdeğer bir hacimdir. Oran sınırı ise parsel bazındadır: bir projede bu tipte üretilebilecek daire sayısı, parseldeki toplam bağımsız bölüm sayısının beşte biriyle sınırlıdır.
Bu kural, stüdyo tipi kompakt konut üretimini imar mevzuatı düzeyinde tanımlar. Emsal ve bağımsız bölüm sayısının projeye etkisi için TAKS %40 ve %60 rejimi ayrıca okunmalıdır.
Merdivenler: genişlik, basamak ve yasaklar
| Merdiven türü | Asgari genişlik |
|---|---|
| Konut yapılarında ortak merdiven kolu ve sahanlık | 1.20 metre (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe göre hesaplanacak kaçış genişliğinden az olmamak üzere) |
| Diğer yapılarda ortak merdiven | 1.50 metre |
| Konutlarda bağımsız bölüm içindeki merdivenler | 1.00 metre |
| Çatıya ve bodrum katlarına ulaşan ortak merdivenler ile servis merdivenleri | Aynı ölçüler |
🔴 Bu merdivenler ahşap olamaz. Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur. Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair TSE standartları bu maddedeki ölçülerden küçükse madde hükümleri geçerlidir. Merdivenlerin her iki tarafında da erişilebilirlik standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması, sahanlık ve merdiven döşemeleri ile kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur.
| Basamak ölçüsü | Değer |
|---|---|
| Basamak yüksekliği — asansörü olmayan binalarda | 0.16 metreden fazla olamaz |
| Basamak yüksekliği — asansörlü binalarda | 0.18 metreden fazla olamaz |
| Basamak genişliği | 2a + b = 60 ilâ 64 formülüne göre hesaplanır (a: yükseklik, b: genişlik); 0.27 metreden az olamaz |
| Balansmanlı (dengelenmiş) merdivenlerde | En dar kenarda 0.10 metre, basamak ortasında 0.27 metreden az olamaz |
| Basamak uçları | Çıkıntısız (damlalıksız) olmak zorundadır |
Üç istisna vardır: son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan iç merdivenlerde bu şartlar aranmaz; Yönetmeliğin yürürlüğünden önce mevzuata uygun yapılmış yapılara kat ilavesi yapılması hâlinde mevcut merdiven ölçüleri ilave katlar için de aynen uygulanabilir; karma kullanımlı binalarda her kullanım için ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur.
Kapı ölçüleri: 2025'te yeniden yazılan fıkra
Kapılara ilişkin fıkra 13 Ağustos 2025'te bütün olarak yeniden yazıldı. Yeni metin bir bent ekledi, bir cümleyi ise metinden çıkardı.
| Unsur | 3/7/2017 metni | 13/8/2025'ten sonra |
|---|---|---|
| Kapı yüksekliği | 2.10 metreden az olamaz | Aynı |
| Bina giriş kapıları ve yangın merdivenlerine açılan kapılar | Net genişlik 1.50 metreden az olamaz | Bina giriş kapıları 1.50 metre (yangın merdiveni ibaresi metinde yer almıyor) |
| Bağımsız bölüm giriş kapıları | 1.00 metre | Aynı |
| Diğer mahallerin kapıları | 0.90 metre | Aynı |
| 🔴 Balkon ve tuvalet kapıları | 0.80 metreye düşürülebilir | Bu cümle metinden çıkarılmıştır |
| Yaşlılar | — | Bina giriş kapıları cepheden ayırt edici malzeme, renk veya desen farklılıkları ile belirgin hâle getirilir |
Beşinci satır uygulamada doğrudan sonuç doğurur: balkon ve tuvalet kapıları için ayrı ve daha dar bir ölçüye izin veren cümle bugün metinde yoktur.
Fıkranın dışındaki kurallar korunmuştur: kapılarda eşik yapılamaz; eşik yapılması zorunlu hâllerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır. Pencerelerde Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uyulması zorunludur. Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
2025'in yaşlılara ilişkin katmanı
Aynı değişiklik, erişilebilirlik hükümlerinin kapsamını dört yerde genişletti.
| Hüküm | Değişiklik |
|---|---|
| Emsal harici alanlara ilişkin fıkra | "engellilerle" ibaresinden sonra "ve yaşlılarla" eklendi |
| 26 ncı maddenin ikinci fıkrası | "engellilerin" ibaresinden sonra "ve yaşlıların" eklendi |
| Yapı piyesleri maddesi | Yaşlı bakım kuruluşlarında hol ve koridorlarda yerden 80 cm yüksekliğinde küpeşte yapılır |
| Kapılar | Yaşlılar için bina giriş kapılarının cepheden ayırt edici malzeme, renk veya desen farklılıkları ile belirgin hâle getirilmesi |
Erişilebilirlik yükümlülüğünün ruhsat ve iskân tarafındaki karşılığı için erişilebilirlik ve ruhsat engeli okunmalıdır.
Büyük konut projelerine iki yeni sosyal donatı yükümlülüğü
Aynı 13 Ağustos 2025 değişikliğinin en ağır parçası konut içi ölçülerde değil, parsel ölçeğindedir: belirli büyüklüğü aşan projelere iki zorunlu tesis eklenmiştir.
| Tesis | Eşik | Ayrılacak alan |
|---|---|---|
| Gündüz bakımevi | Konut parsellerinde yapı inşaat alanı 15.000 m²'den ve bağımsız bölüm sayısı 150'den fazla yapı ya da yapılar | 200 m²'den fazla olmamak üzere, 0-66 aylık çocukların eğitim, gelişim, bakım, korunma ve beslenme hizmetine tahsis edilecek alan |
| Aile sağlığı merkezi | Konutla birlikte ticaretin yapılabildiği parsellerde yapı inşaat alanı 25.000 m²'den ve bağımsız bölüm sayısı 250'den fazla yapı ya da yapılar | İlk 250 konut için 120 m² kapalı alan, sonra ilave her 500 konut için 50 m² ilave kapalı alan |
İki tesis için ortak şartlar da sayılmıştır: ortak alan vasfındaki müstakil bir bina bünyesinde zemin katta veya zemin katla ilişkili olacak şekilde bir üst katta tertiplenmek, bina girişleri ile ilişkilendirilmeksizin ayrı bir giriş kapısı bulunmak ve mevzuatın gerektirdiği erişilebilirlik ve yangın tedbirlerini almak.
Gündüz bakımevi için iki ek şart daha vardır: parsel bahçesinde korunaklı çocuk oyun bahçesi düzenlenmesi ve işletmeye alma öncesinde, komşu mekânlar bulunuyorsa gürültüye karşı önlem alınması ile korunaklı çocuk oyun bahçesinin tüm bina cephelerinden itibaren 2 metrelik kısmının sundurma ile kapatılması. Bakımevleri ayrıca Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığının kuralları ile denetim ve yaptırımlarına tabidir.
| İstisna ve muafiyetler | İçerik |
|---|---|
| Kamu toplu konutları | Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak toplu konut yapılarında bu iki yükümlülük uygulanmayabilir |
| Devam eden projeler | Fıkranın yürürlüğünden önce yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş, 6306 kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ve kamu ihale kararı veya ihale tarihi alınmış yapılar için zorunluluklar aranmaz |
| Emsal | Gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi alanları belirli ölçülerde emsal ve taban alanı dışında tutulmuştur |
Son satır projelendirmede belirleyicidir: zorunlu tutulan bu alanların bir kısmı emsal harici sayıldığı için satılabilir alanı doğrudan tüketmez; emsal harici alanların tavanı ve ölçüleri için pergola ve süs havuzunda %20 kuralı yazısındaki liste okunmalıdır.
Mevcut binada tadilat: plan yürürlüğüne bakılmayan hâl
Aynı değişikliğin az bilinen ama pratikte çok işe yarayan bir parçası, yapı ruhsatı işlemlerine ilişkin maddeye eklenen cümledir.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Yapının durumu | Yapı kullanma izin belgesini haiz bir binada veya bu binadaki bağımsız bölümlerde |
| Değiştirilemeyecekler | Binanın dış konturu, taban, emsal ve inşaat alanı, saçak seviyesi ve kullanım amacı |
| Alınacak önlemler | Binanın taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliği açısından gerekli önlemler |
| Sonuç | Bu şartlarla yapılan tadilatlarda imar planının yürürlüğüne bakılmaz |
Aynı fıkranın son cümlesi ise yürürlükten kaldırılmıştır. Hükmün pratik anlamı şudur: iskânlı bir binada, dış ölçüleri ve kullanım amacını değiştirmeyen iç tadilatlar, sonradan yürürlüğe girmiş bir imar planı nedeniyle engellenemez. Kullanım amacı değiştiği anda ise bu kolaylık sona erer ve esaslı tadilat rejimi devreye girer; ayrıntısı için ofis ve büro yapılarında konuta dönüşüm okunmalıdır.
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Piyes | Oturma odası 12 m², yatak odası 9 m² ölçüleri sağlanıyor mu |
| Yatak nişi | Niş 2.50 metre dar kenar ve 9 m² şartını taşıyor mu; daire sayısı parselin %20'sini aşıyor mu |
| Koridor | Hol ve koridor 1.20 metreden geniş mi |
| Merdiven | Konutta 1.20, diğer yapıda 1.50 metre sağlanıyor mu; ahşap kullanılmış mı |
| Basamak | 2a+b formülü ve 0.27 metre genişlik tutuyor mu |
| Kapı | Balkon ve tuvalet kapıları için 0.80 metre varsayımı hâlâ kullanılıyor mu |
| Donatı | Proje 15.000 m²/150 daire ya da 25.000 m²/250 daire eşiğini aşıyor mu |
