2023 yılında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen bir fıkra, konut projelerinin kütlesini doğrudan değiştirdi: içerisinde konut yer alan, zemin hariç 4 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz. Aynı fıkra, konut binalarının zemin katında dükkân veya ofis gibi konut dışı fonksiyon açılmasını da beş şarta bağladı. Devam eden projeler için tanınan erteleme ise 31 Aralık 2025'te sona erdi. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Zemin katta konut dışı fonksiyon: beş şartın tamamı
Fıkranın (a) bendi, içerisinde konut yer alan binaların zemin katlarında konut dışı fonksiyonların yapılabilmesini beş şarta bağlar ve şartların tamamının sağlanmasını arar.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Kat yüksekliği | Konut dışı fonksiyonun yer aldığı zemin kat yüksekliğinin 4.50 metreden az olması |
| Taşıyıcı sistem | Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin eki Esasların Tablo 4.1'inde yer alan A12, A13, A14 veya A15 tipi taşıyıcı sistemlerin kullanılması |
| Kısa kolon | Kısa kolon oluşturulmaması |
| Asma kat | Asma kat yapılmaması |
| Çıkma | Binada kapalı çıkma yapılmaması |
Şartların mantığı depreme dayanıklılıktır: zemin katta yüksek ve boşluklu bir ticari hacim açmak, yumuşak kat davranışını tetikleyen klasik bir kurgudur. Yönetmelik bunu yasaklamak yerine, yüksekliği sınırlayıp taşıyıcı sistem tipini belirleyerek ve asma kat ile kapalı çıkmayı kapatarak izin verir.
🔴 Beşinci şart, (b) bendindeki yasaktan bağımsız ve daha geniştir: zemin katında konut dışı fonksiyon bulunan bir konut binasında, kat sayısına bakılmaksızın kapalı çıkma yapılamaz.
Kapalı çıkma yasağı ve emsal sorunu
(b) bendinin ilk cümlesi kesindir: "İçerisinde konut yer alan zemin hariç 4 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz." Ancak bu yasak, planla verilmiş emsal hakkının kullanılamaması sonucunu doğurabilir. Fıkra bu sorunu iki kademeli bir telafi mekanizmasıyla çözer.
| Kademe | İzin verilen | Sınır |
|---|---|---|
| Birinci | Arka bahçeye en fazla 1 metre taşma | Arka bahçe mesafesi 2 metrenin altına düşemez |
| İkinci | Emsal yine kullanılamıyorsa ön bahçeye en fazla 1 metre taşma | Yol sınırlarına 4 metreden fazla yaklaşılamaz |
Telafinin biçimi de tanımlıdır: taşma yalnızca sadece kolon ve/veya perdelerden (bunların zemin altında temele kadar devam eden bölümleri dâhil) oluşan, kapalı çıkmasız bina uygulamalarında mümkündür. Bu hâlde taşıyıcı sistemin çevrelediği alan bahçe mesafesi ve taban alanı ihlali sayılmaz.
| Kural | İçerik |
|---|---|
| Kapatma yasağı | Bu alanın hiçbir kenarı duvar veya herhangi bir malzeme ile kapatılamaz |
| Nitelik | Alanın bahçe niteliği ortadan kaldırılamaz |
| Emsal | Bu uygulamalarda hiçbir şekilde çıkmalı tasarlanmış binaya göre emsal artışı sağlanamaz |
Üçüncü satır mekanizmanın amacını gösterir: telafi, kaybedilen emsali geri vermek içindir, ek emsal üretmek için değil. Emsal ve taban alanı hesabının genel düzeni için TAKS %40 ve %60 rejimi ayrıca okunmalıdır.
Zemin + 4 katı geçmeyen binalarda çıkma yapılırsa
Yasak zemin hariç 4 kat ve üzeri binalar içindir. Daha alçak binalarda kapalı çıkma yapılabilir, ancak yapısal bir şart getirilmiştir ve bu şart 11 Mart 2025'te yeniden yazılmıştır.
| Dönem | Kural |
|---|---|
| 12/5/2023 – 10/3/2025 | Zemin+4 katı geçmeyen binalarda kapalı çıkma yapılırsa, konsolun mesnetlendiği kolonların TBDY eki Esasların 7.5.1 maddesinin (a) bendi kriterlerine uygun kirişlerle bağlanarak çerçeve teşkil edilmesi zorunlu |
| 11/3/2025'ten sonra | Yerinde dökme betonarme binalarda; çıkmayı teşkil eden konsolun mesnetlendiği/bağlantılı olduğu düşey taşıyıcı elemanların, TBDY eki Esasların Tablo 4.1'inde yer alan A12, A13 veya A32 tipi taşıyıcı sistemlerin kullanıldığı binalar hariç olmak üzere, kirişler ile birbirine bağlanması suretiyle çerçeve teşkil edilmesi zorunlu |
Yeni metin kapsamı iki yönden değiştirmiştir: kural yerinde dökme betonarme binalara özgülenmiş, buna karşılık "kolonlar" yerine "düşey taşıyıcı elemanlar" denilerek perdeler de kapsama alınmış ve belirli taşıyıcı sistem tipleri istisna edilmiştir.
Bitişik nizamda deprem derzi
Aynı fıkranın (c) bendi bitişik nizam parselleri düzenler: bitişik yapılacak binalar arasında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği gereği bırakılması gereken deprem derz boşluğu kadar mesafenin parsel sınırından itibaren bırakılması zorunludur. Bu boşluğun dışarı bakan tüm cepheleri, yapıların salınım yapmasına engel olmayacak şekilde hafif malzemeler ile bina boyunca kapatılarak can ve mal güvenliği sağlanır.
Hükmün pratik sonucu, bitişik nizamda fiilen kullanılabilir cephe genişliğinin derz kadar daralmasıdır. Parsel genişliği kuralları da 12 Mayıs 2023'te değiştirilmiştir: 5 kattan 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde parsel genişliği, dört kata kadar olan yerler için belirlenen genişliğe ilave her kat için 60 santimetre eklenerek bulunur.
Aynı maddeye eklenen üç teknik kural
12 Mayıs 2023 tarihli değişiklik, kapalı çıkma fıkrasının yanında iki fıkra daha ekledi; üçüncüsü 11 Mart 2025'te geldi. Üçü de bir projenin yapı inşaat alanı veya kazı güvenliği hesabını doğrudan etkiler.
| Fıkra | Konu | Kural |
|---|---|---|
| m.5/31 | Güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri | Yapı inşaat alan hesabında, fotovoltaik panelleri taşımak amacıyla yapılan çerçeve/konstrüksiyon imalatının dış ölçüleri içinde kalan alanın yatay izdüşümü dikkate alınır |
| m.5/33 | Rüzgâr kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri | Yapı inşaat alan hesabında, rüzgâr türbinlerinin tabii veya tesviye edilmiş zemin altı dâhil temel alanı ile kulenin yüzey alanı toplamı dikkate alınır |
| m.5/32 | Kazı destek yapıları | Temel ve/veya bodrum katların inşaatı sırasında açılacak kazı çukurlarının stabilitesi için düzenlenen destek yapılarının tasarım ve uygulamasında Kazı Destek Yapıları Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulur; kazı destek yapısı ve/veya çevre yapılar izlenir |
İlk iki satır arasındaki fark önemlidir. Güneş panelinde yalnızca konstrüksiyonun yatay izdüşümü sayılırken, rüzgâr türbininde kulenin yüzey alanı da hesaba katılır. Bu, çatı üstü fotovoltaik uygulamalarının inşaat alanı üzerindeki etkisini sınırlı tutarken, parsel içi rüzgâr türbinlerini görece ağır bir hesaba tabi kılar. Çatı üstü güneş sistemlerinin ruhsat tarafındaki muafiyeti ayrıca düzenlenmiştir; koşulları için ruhsat gerekmeyen inşai faaliyetler okunmalıdır.
Üçüncü satır ise kazı aşamasını ayrı bir yönetmeliğe bağlar. Bu, komşu parsellere verilen zararlarda sorumluluğun belirlenmesinde başvurulacak teknik çerçeveyi netleştirir: kazı destek yapısının yanında çevre yapıların da izlenmesi açık bir yükümlülük hâline gelmiştir. Kazı izninin ruhsattan önce alınabilmesine ilişkin usul ile kazık, palplanş ve istinat duvarının ayrıca ruhsatlandırılması zorunluluğu bu hükümle birlikte değerlendirilmelidir.
31 Aralık 2025'te sona eren erteleme
Bu kurallar yürürlüğe girerken, devam eden projelere geçiş süresi tanınmıştı. Geçici 3 üncü maddeye eklenen fıkra, belirli yapılar için 5 inci maddenin 30 uncu fıkrasının ve 57 ile 66 ncı maddelerin sayılan bentlerinin belirli bir tarihe kadar uygulanmayacağını düzenliyordu.
| Tarih | Erteleme sonu | Kaynak |
|---|---|---|
| 12/5/2023 | 31/12/2023 | Fıkranın ilk hâli |
| 13/1/2024 | 31/12/2024 | Kapsama riskli yapı/riskli alan sözleşmeli yapılar eklendi |
| 28/1/2025 | 31/12/2025 | Tarih bir yıl daha uzatıldı |
| 11/3/2025 | Tarih değişmedi | Kapsam ibaresi "6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olan yapılar" olarak değiştirildi |
Erteleme üç kez uzatılmış, ancak 2026 yılında yayımlanan iki değişiklikte tarih yeniden ele alınmamıştır. Buna göre 31 Aralık 2025 itibarıyla erteleme sona ermiştir ve fıkranın kapsamındaki yapılar bakımından da bu hükümler uygulanır hâle gelmiştir.
Ertelemenin kapsamına giren yapılar üç gruptu: fıkranın yürürlüğünden önce yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar ve kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış yapılar. Aynı üç ölçüt, 2025 ve 2026'daki diğer geçiş hükümlerinde de kullanılmıştır; asansör tarafındaki karşılığı için bodrum kat ölçütü ve geçiş hükmü ayrıca okunmalıdır.
Ertelemenin kapsadığı diğer hüküm: proje müellifliğinde yeterlilik
Geçici fıkra yalnız kapalı çıkma kuralını değil, aynı paketle gelen mimari proje müellifliği yeterlilik şartını da erteliyordu. 57 nci maddenin ikinci fıkrasına eklenen bent, nüfusu 50 binden fazla olan belediyelerde yapılacak umumun kullanımına mahsus belirli yapıların mimari proje müellifliğini niteliğe bağlar.
| Unsur | İçerik |
|---|---|
| Kapsanan yapılar | Resmî binalar, ibadet yerleri, eğitim ve sağlık tesisleri, kültürel binalar, eğlence yapıları, konaklama amaçlı binalar, alışveriş merkezleri, ulaştırma istasyonları, iş hanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar ile merkezî iş alanları |
| Kapsam dışı | Devletin güvenlik ve emniyeti bakımından gizlilik arz eden yapılar ile 2863, 6306 ve diğer özel kanunlar kapsamındaki alanlarda yapılacaklar |
| Tecrübe | Kamuda, üniversitelerin mimarlık bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mimar olarak en az 5 yıl |
| Portföy | Yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m² ve en az 4 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunmuş olmak |
| Belgelendirme | Bu durumların gerekli belgelerle tevsik edilmesi |
| İndirim | Mimarlık ana bilim dalında tezli lisansüstü öğrenim görmüş mimarlar için süre ve proje kriterlerinin yarısı yeterli |
Bent, tasarıma ilişkin ölçütler de getirir: mimari projenin yöresel mimariye uygun tasarlanması, yapının kullanım fonksiyonunu azami ölçüde yansıtması, giriş cephelerinin kolay algılanabilir şekilde tasarlanması ve bu amaçla ön cephelerde sundurma, portik veya kolonad/sütun benzeri tasarımlarla girişin vurgulanması, cephe tasarımına derinlik kazandırılması, ön bahçelerde teras, merdiven, rampa ve kot farkı gibi düzenlemelerle davetkâr bir etki sağlanması aranır.
Ertelemenin 31 Aralık 2025'te sona ermesinin en somut sonucu budur: kapsamdaki yapılarda mimari proje müellifinin yeterliliği artık ayrıca belgelenir. Nüfus eşiği ve yapı türü listesi birlikte okunduğunda, kuralın büyük şehirlerdeki ticari ve konaklama yatırımlarını doğrudan ilgilendirdiği görülür.
Proje kararı öncesi kontrol listesi
| Kontrol | Ne bakılmalı |
|---|---|
| Kat sayısı | Bina zemin hariç 4 kat ve üzeri mi |
| Kullanım | Binada konut var mı; zemin katta konut dışı fonksiyon planlanıyor mu |
| Zemin kat | Yükseklik 4.50 metrenin altında mı; asma kat var mı |
| Taşıyıcı sistem | TBDY Tablo 4.1'e göre hangi tip kullanılıyor |
| Telafi | Emsal kaybı varsa arka/ön bahçe taşması şartları sağlanıyor mu |
| Erteleme | Yapı, süresi 31/12/2025'te dolan geçiş hükmüne mi dayanıyordu |
| Müellif | Yapı kapsamdaysa mimari proje müellifi yeterlilik şartını belgeliyor mu |
Son satır bugün en çok soru üreten kalemdir: ertelemeye dayanarak projelendirilmiş ve henüz ruhsatı yenilenmemiş yapılarda, güncel hükümlere uyum ayrıca değerlendirilmelidir. Ruhsat yenileme ve yeniden ruhsat rejimi için ofis-konut dönüşümü yazısındaki iki yıllık ölçüt belirleyicidir.
