Bir binada hangi işler ruhsat almadan yapılabilir? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu soruyu tek bir listeyle değil, üç kademeli bir yapıyla cevaplar: koşulsuz serbest işler, koşullu muaf işler ve 2026'da eklenen iki yeni kalem. Sınırın yanlış çizilmesi, yapılan işin ruhsata aykırılık sayılmasına yol açar. Bu yazıdaki tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Sınır nerede: basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat
Muafiyet listelerine bakmadan önce iki tanımın ayrımı kurulmalıdır; çünkü listeler bu ayrımın üzerine oturur.
| Kavram | Ölçüt |
|---|---|
| Basit tamir ve tadil | Esaslı tadilat kapsamında olmayan; taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işlemler |
| Esaslı tadilat | Taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını, emsale konu alanı, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını, kullanım amacını ya da ruhsat eki projeleri değiştiren işlemler — ruhsata tabidir |
Basit tamir ve tadil tanımı örnekleri de sayar: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi işler. Üç olumsuz ölçütten biri ihlal edildiği anda iş bu tanımdan çıkar.
Birinci kademe: koşulsuz serbest işler
| İş | Kaynak |
|---|---|
| Basit tamir ve tadiller | m.59/1 |
| Balkonlarda açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları | m.59/1 |
| Korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı | m.59/1 |
| Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri | m.59/1 |
| Pencere değişimi | m.59/1 |
| İç mekân projesi değişikliği ve taşıyıcı sistemi ile yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri | m.59/1, 25/2/2022 eklemesi |
Son satır 2022'de eklenmiştir ve iç mimari düzenlemelerin ruhsat gerektirmediğini açıkça yazar; ancak muafiyet, işin taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilememesine bağlıdır. Pergola ve kameriyenin buradaki serbestliği, aynı yapıların emsal ve taban alanı hesabındaki durumundan ayrıdır; ikinci konu için pergola ve süs havuzunda %20 kuralı ayrıca okunmalıdır.
İkinci kademe: koşullu muafiyet
İkinci fıkra, enerji ve tesisat işlerini muaf tutar ama beş şarta bağlar. Şartların tamamı birlikte aranır.
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Yapısal | Taşıyıcı sistemi etkilememek |
| Kat mülkiyeti | 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak |
| Proje | Uygulama projelerinin hazırlanması |
| Sorumluluk | Fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile idareye sunulması |
| Görünüş | Binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması |
| İzin | İdaresinden izin alınması |
Fıkranın kapsamı 2017'den bu yana üç kez genişletilmiştir.
| Kalem | Eklenme tarihi |
|---|---|
| Enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde, mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılarca yapılan ısı yalıtımı | 3/7/2017 (ilk metin) |
| Binanın kendi ihtiyacı için güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri | 3/7/2017 (ilk metin) |
| Katı ve sıvı yakıtlı sistemlerden doğalgaza dönüşüm ve bağımsız bölümlere tesis edilecek doğalgaz tesisatı (dağıtım şirketinden izin alınmak şartıyla) | 18/8/2022 |
| Yapı kayıt belgesi bulunan binaların ihtiyacı için güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri | 31/12/2022 |
| Site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitesi kurulumu için zaruri elektrik tesisatı | 11/3/2025 |
Listenin yönü açıktır: fıkra, enerji dönüşümüne ilişkin uygulamaları ruhsat yükünden kademe kademe kurtarmıştır. 2022'de yapı kayıt belgeli binaların da kapsama alınması, ruhsatsız yapılarda güneş enerjisi kurulumunun önündeki tereddüdü gidermiştir.
14 Ocak 2026: müstakil konutlarda iki yeni kalem
Yılın ilk değişikliği, yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle sınırlı olmak üzere iki işi ruhsat dışına çıkardı. Muafiyet, yedi ortak şarta bağlıdır.
| Ortak şart | İçerik |
|---|---|
| Muvafakat | 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınması |
| Bütünlük | Her bir müstakil konutta benzer uygulama yapılması |
| Görünüm | Görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmesi |
| Güvenlik | Can güvenliği tedbirlerinin öncelikle dikkate alınması |
| Teknik | Fen ve sanat kurallarına uygunluk |
| Taşıyıcı sistem | Zarar verilmemesi |
| Yangın ve sınır | Yangın önlemlerinin alınması ve parsel sınırlarının hiçbir şekilde ihlal edilmemesi |
Şartlar sağlandığında ruhsata tabi olmayan iki iş şunlardır.
| İş | Ölçü ve nitelik |
|---|---|
| Basit garaj örtüsü | Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı; en az iki yanı açık; iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan; bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen; yangına dayanıklı malzemeden, takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine |
| Rüzgârlık holü | Binanın giriş kapısı önünde; alanı 7 m²'yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan; dış mekâna açılan; sökülür takılır nitelikte malzemeden |
İki kalemin ortak özelliği kalıcı olmamalarıdır: ikisi de sökülür takılır nitelikte tanımlanmıştır. Garaj örtüsünün "bahçe mesafeleri içinde de" yapılabilmesi ayrıca önemlidir; normalde yapı yaklaşma mesafesi içinde yapı yapılamaz, bu fıkra sınırlı bir istisna kurar. Buna karşılık örtünün sayısı serbest değildir — Otopark Yönetmeliğine göre o bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısıyla sınırlıdır.
1 Temmuz 2026: mevcut müstakil konuta asansör
Yılın ikinci değişikliği aynı maddeye bir fıkra daha ekledi: yürürlükten önce mevzuata uygun yapılmış, bodrum hariç 3 katı geçmeyen, tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda bina içinde asansör ve/veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilebilir. Bu imkân projeler, fenni mesuliyet taahhütnameleri ve idare izni ile kullanılabilir; kullanıma açılması için ayrıca idarenin uygunluk tespiti gerekir. Asansör zorunluluğunun genel çerçevesi için bodrum kat ölçütü ve 2026 değişikliği ayrıca okunmalıdır.
Bahçe mesafesi içine ne yapılabilir
Garaj örtüsünün "bahçe mesafeleri içinde de" yapılabilmesi, tek başına bir istisna değildir. Aynı 14 Ocak 2026 tarihli değişiklik, bahçe mesafeleri maddesine de bir fıkra ekleyerek mevcut yapılara sonradan yangın merdiveni yapılmasına imkân tanıdı.
Kural, bahçe mesafelerinin genel çerçevesinin üzerine oturur: uygulama imar planında aksine hüküm yoksa ön bahçe ve yol kenarına rastlayan mesafeler en az 5.00 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri en az 3.00 metredir; yan ve arka mesafeler, tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katlar dâhil dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır (bu artırım parsellerin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz). Kat adedi hesabında, o cephede zemin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam yüksekliği üçe bölünür ve 2.50 metreyi aşan artık değerler 1 kata karşılık gelir.
Yeni fıkra bu mesafelerin içine sınırlı bir giriş açar. Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hâle gelen mevcut yapılarda, ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde, bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilemiyorsa merdiven bahçe mesafeleri içinde yapılabilir.
| Konum | Parsel sınırına bırakılacak asgari mesafe |
|---|---|
| Yan ve arka bahçe mesafeleri içinde | En az 1.50 metre |
| Ön bahçe mesafeleri içinde | En az 3.00 metre |
Merdiven, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle ve asgari ölçülerde yapılır. Fıkranın tetikleyicileri arasında kullanım amacı değişikliğinin sayılmış olması dikkat çekicidir: bir ofis binasının konuta çevrilmesi yangın merdiveni zorunluluğunu doğurabilir ve bu fıkra o hâlde çözüm üretir. Kullanım amacı değişikliğinin kendi rejimi için ofis ve büro yapılarında konuta dönüşüm ayrıca okunmalıdır.
| Bahçe mesafesi içinde yapılabilen | Şartı | Kaynak |
|---|---|---|
| Basit garaj örtüsü | Tek bağımsız bölümlü müstakil konut parseli, otopark sayısıyla sınırlı, sökülür takılır | m.59/4 |
| Yangın merdiveni | Sonradan zorunlu hâle gelmesi ve bina içinde tesis edilememesi | m.23/9 |
| Arka bahçeye iniş merdiveni | Bitişik nizamda, arka bahçe zemin kotundan en fazla 2 metre yükselmek ve genişliği 1,5 metreyi geçmemek kaydıyla | m.23/4-(f), 31/12/2022 |
Üç kalemin ortak yanı, hepsinin dar ve ölçülü tanımlanmış olmasıdır; bahçe mesafesi içine yapı yapma yasağının genel kural olmaya devam ettiğini gösterirler.
Ruhsattan önce kazı: üçüncü fıkra
Üçüncü fıkra, ruhsat alınmadan önce kazıya izin verilmesini mümkün kılar ama beş şart arar: mimari projenin idarece onaylanmış olması, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidin ruhsat alınmadan inşaata başlanmayacağına dair noter taahhütnamesi vermesi ve ruhsatı veren idarenin uygun görüşü. Sorumluluğun üstlenildiği hususunun fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde de yer alması zorunludur.
🔴 Fıkranın son cümlesi sınırı çizer: kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar varsa, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur. Bunun devamı olarak 60 ıncı madde, parsel içinde istinat duvarı gereken hâllerde belediyenin ilgili biriminden yanal yüzey alanı üzerinden ruhsat alınmasını mecburi tutar ve istinat duvarı tamamlanmadan hiçbir şekilde yapı kullanma izni verilmeyeceğini düzenler.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Kazı izni | Ruhsattan önce, beş şartla ve idarenin uygun görüşüyle verilebilir |
| Kazık, palplanş, istinat duvarı | Proje onayı ve ruhsat zorunlu |
| İstinat duvarı ruhsatı | Yanal yüzey alanı üzerinden alınır |
| İskân | İstinat duvarı tamamlanmadan yapı kullanma izni verilmez |
Ruhsat ve iskân sürelerinin genel takvimi için yapı ruhsatı ve iskân süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.
