Türkiye'de arazisi işgal edilen malikin ilk refleksi genellikle İmar Kanunu'na gitmektir. Oysa işgal, başkasının arazisi üzerine izinsiz yapı kurulması biçimindeyse devrede başka ve daha hızlı bir metin vardır: 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu. Bu Kanun'un yıkım maddesi 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanun'la yeniden yazılmış, 12/12/2024'te yürürlüğe girmiştir; usul, tebligat ve mülkiye amirinin rolü değişmiştir.
Aşağıdaki değerlendirme Kanun'un mevzuat.gov.tr'deki güncel metnine dayanır ve 7 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki hâli esas alır.
Tanım dar: "izinsiz yapı" ile "gecekondu" aynı şey değil
Kanun m.2 gecekonduyu üç unsurla tanımlar:
"İmar ve yapı işlerini düzenliyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmıyan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar."
Üç unsur da aranır: mevzuata aykırılık, başkasının arazisi ve malikin rızasının bulunmaması. Kendi arsasında ruhsatsız yapı yapan kişi bu tanıma girmez; onun durumu 3194 sayılı İmar Kanunu'nun konusudur ve tamamen farklı bir yaptırım rejimine tabidir. İmar mevzuatındaki askı, itiraz ve süre mekaniği için imar planına itiraz, askı ve beş yıllık sınır yazımıza bakılabilir.
Bu ayrım pratik sonuç doğurur: arazisi işgal edilen malik 775'in yıkım usulünden yararlanabilirken, kendi arsasında ruhsatsız yapı yapan kişi bu yoldan yararlanamaz.
7534 ile yeniden yazılan m.18: yıkım kararından yıkıma
Kanun m.18'in birinci fıkrası 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanun'un 2. maddesiyle bütünüyle değiştirilmiştir. Yeni metin kapsamı, karar merciini ve takvimi birlikte kurar.
| Unsur | Yeni m.18 (7534, yürürlük 12/12/2024) |
|---|---|
| Yer bakımından kapsam | Belediye sınırları içinde veya dışında; belediyelere, Hazineye, özel idarelere, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalar veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler |
| Yapı bakımından kapsam | Daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar ve varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar dâhil; inşa sırasında olsun veya iskân edilmiş bulunsun |
| Yıkım kararını alan | TOKİ Başkanlığı, belediyeler veya il özel idareleri |
| Tebliğ | Karar 7 gün içinde iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilir |
| Tebliğ edilemezse | Kararın bir örneği yapıya asılır ve ilgili muhtarlığa bir örnek bırakılır; bu tarih tebliğ tarihi yerine geçer |
| Yıkım | Tebliğ tarihinden 15 gün sonra belediye veya il özel idaresince derhal yıktırılır |
| Saklı hüküm | Devlet ormanları hakkında 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri saklıdır |
Kapsamın iki ayrıntısı özellikle dikkat çeker. Birincisi, çevreleyen tel örgü, çit ve duvar açıkça sayılmıştır; işgalin yalnız yapı değil, çevreleme unsuru da yıkım kararının konusudur. İkincisi, inşa hâlindeki yapılar da kapsamdadır; yapının tamamlanmış veya oturulur olması aranmaz.
Tebligat kuralı ise yurt dışında bulunanlar açısından belirleyicidir: tebliğ edilemediğinde yapıya asma ve muhtarlığa bırakma tebliğ yerine geçer ve on beş günlük süre bu tarihten işler. Yani hiçbir evrak eline ulaşmamış bir kişi için de süre işlemiş olur.
Mülkiye amirinin rolü: yardım isteğinden yükümlülüğe
Aynı 7534 değişikliği, maddenin ikinci fıkrasındaki cümleyi de değiştirmiştir. Metin, belediyelerin yıkım sırasında gerektiğinde mülkiye amirlerinden yardım isteyebileceğini söyledikten sonra şu cümleyi ekler:
"Mülkiye amirleri, izinsiz yapıların yıkım güvenliğinin sağlanması konusunda yükümlüdürler."
İfade takdirî değil, emredicidir. Yıkım güvenliğinin sağlanması artık mülkiye amirinin yükümlülüğüdür; kararı alan idare bakımından bu, güvenlik gerekçesiyle yıkımın süresiz ertelenmesini savunmayı zorlaştırır.
Özel mülkiyetteki arazide: yazılı başvuru ve mülkiyetin tevsiki
Maddenin üçüncü fıkrası, arazisi işgal edilen özel malik için asıl kapıyı açar. Özel kişilere veya birinci fıkrada sayılanlar dışındaki tüzel kişilere ait arazi ve arsalar üzerinde yapılacak izinsiz yapılar hakkında m.18 hükümleri, iki şartla uygulanır:
- Arsa sahiplerinin yazılı müracaatı,
- Mülkiyet durumlarını tevsik etmeleri.
Bu şartlar yerine gelmezse genel hükümler ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uygulanır. Fark önemlidir: 775 yolu işletildiğinde takvim yedi gün tebliğ ve on beş gün beklemeyle sınırlıdır; genel hükümler ve İmar Kanunu yolu ise farklı usul ve sürelere tabidir. Arazisi işgal edilen malikin ilk yapması gereken, bu yazılı başvuruyu tapu belgesiyle birlikte yapmaktır.
İşgalin mali tarafında da 775 malikin lehine bir kural taşır. m.24'e göre ıslah, tasfiye ve önleme bölgelerinde yapılan yol, kaldırım, kanalizasyon, su, elektrik gibi kamu hizmetleri için katılma payı alınır ve bu paylar 10 yılda 10 eşit taksitte tahsil edilir. Ancak:
"Bu maddede sözü geçen arazi ve arsalardan özel mülkiyette bulunanlarının, başkaları tarafından gecekondu yapılmak suretiyle işgal edilmiş olan kısımları için alınması gereken katılma payları da, işgal devam ettiği sürece, gecekondu sahibinden alınır."
Yani işgal edilmiş kısmın altyapı katılma payı malike değil, işgal edene yüklenir. Belediye meclisleri, maliyetin bir kısmını kendi bütçelerinden karşılayarak indirim yapabilir veya taksit süresini 20 yılı geçmemek üzere uzatabilir. Tasfiye ya da ıslah sebebiyle yıkılan gecekondularda, yıkım gününden sonra ödenmesi gereken taksitler alınmaz.
İşgalin kullanım bedeli boyutu ise ayrı bir eksendir; kamu taşınmazlarında bunun karşılığı ecrimisildir ve kendi süre ve indirim rejimiyle işler — ecrimisil ihbarnamesinde beş yıl ve indirim yazımızda incelemiştik.
Kanundan önce yapılmış gecekondu: yıkım yasağı
775, yeni izinsiz yapılara karşı sertleşirken Kanun'un yürürlüğünden önce yapılmış olanlara koruma tanır. m.21, belediyelere ait olan veya bu Kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerinde, Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış ve m.16–17'ye göre tespit edilmiş, konut olarak kullanılan gecekondular için bir yıkım yasağı kurar. Şart, içinde oturanların m.25'teki yoksulluk ve konutsuzluk kriterlerini taşımasıdır.
| Kim | Ne zamana kadar yıktırılamaz |
|---|---|
| Gecekondunun sahibi olan kişi | Gecekondusuna karşılık gelecek şekilde borçlanma veya sair yollarla konut verilinceye, ya da nakde dönüştürülüp ödeninceye, ya da arsa tahsis edilip m.27'deki süre ve şartlara uygun olarak konutunu yapıncaya kadar (m.21/a, 6306/11 ile değişik) |
| Gecekondunun sahibi olmayan oturan | Ucuz kiralık konut temin edilinceye ya da arsa tahsis edilip m.27'ye uygun olarak konutunu yapıncaya kadar (m.21/b) |
Aynı maddeye 2012'de eklenen fıkra, bu uygulamalarda yönetmelikle belirlenen şartlara göre nakdî yardım yapılabilmesine imkân verir. Birden fazla gecekonduya sahip olanlar ise yalnız seçecekleri bir tanesi hakkında bu hükümlerden yararlanabilir.
Tablo, Kanun'un iki yönlü çalıştığını gösterir: 2024 değişikliği yeni izinsiz yapıların yıkımını hızlandırırken, m.21 eski ve tespit edilmiş konutları yeniden yerleşim sağlanana kadar korur. Bir parselde hangi rejimin işleyeceği, yapının tarihine ve tespit edilip edilmediğine bağlıdır.
Bölge nasıl kesinleşir: kroki, encümen kararı ve bir aylık askı
Islah ve tasfiye bölgeleri ile sınırları belediyelerce tespit olunur (m.16). Bu bölgelerdeki bütün yapılar, mümkünse hava fotoğraflarında veya haritalarda, mümkün olmayan yerlerde ölçekli krokilerde gösterilir. Hazırlanan hava fotoğrafı, harita ve krokiler tespit tarihlerini de içerecek şekilde belediye encümenlerince öncelikle görüşülüp karara bağlanır, onaylanarak incelenmek üzere TOKİ Başkanlığına gönderilir.
Kesinleşme ve ilan aşaması malik açısından belirleyicidir: TOKİ'ce kabul edilip onanarak kesinleşen bölgelere ait karar ve krokiler, belediye dairesinde ve bölge içindeki muhtarlıklarda herkesin görebileceği bir yerde bir ay süreyle asılır ve durum mutat vasıtalarla halka duyurulur. Belediye sınırları ve varsa mücavir sahalar dışındaki gecekondu bölgelerinde bu işlemleri TOKİ Başkanlığı yürütür.
Vakıf taşınmazları için ayrı bir yol vardır: ıslah, tasfiye ve önleme bölgelerindeki vakıf taşınmazları, belediye ile Vakıflar İdaresi arasında anlaşmayla tespit edilen bedel ödenerek belediyelerin mülkiyetine geçer; bedele ilişkin anlaşmazlıklar asliye hukuk mahkemelerinde basit muhakeme usulüyle çözülür ve — Kanun'un açık ifadesiyle — "bu anlaşmazlıklar tapu tesciline engel olamaz" (m.4). Vakıflar İdaresi ve tapu daireleri, istenen listeleri en geç 2 ay içinde belediyelere bildirmekle yükümlüdür.
Kime başvurulacak: yetki, alanı kimin oluşturduğuna bağlı
775 uygulamasında en çok karıştırılan konu yetkidir; çünkü yetki kurumun adına değil, alanın kim tarafından ve ne zaman oluşturulduğuna bağlanmıştır. 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun'la eklenen Ek Madde 6 bunu netleştirir:
| Alan | Yetkili |
|---|---|
| 5609 sayılı Kanun'un yürürlüğünden önce mülga Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca oluşturulan alanlar | TOKİ Başkanlığı |
| 5609'un yürürlüğünden sonra, belediye sınırları içinde veya dışında TOKİ'ce oluşturulan veya oluşturulacak alanlar | TOKİ Başkanlığı |
| 3414 sayılı Kanun'un yürürlüğünden (2/3/1988) sonra belediyelerce oluşturulan veya oluşturulacak alanlar | İlgili belediye; büyükşehirlerde büyükşehir belediyesinin koordinatörlüğünde ilçe belediyeleri |
Bu haritanın arka planında iki eski düzenleme vardır: 1985 tarihli 247 sayılı KHK, belediye sınırları ve mücavir alanlardaki uygulama için Bayındırlık ve İskân Bakanlığına verilen hak, yetki ve görevleri belediyelere devretmiş; 22/3/2007 tarihli ve 5609 sayılı Kanun ise Kanun'un birçok maddesindeki "İmar ve İskân Bakanlığının" ibarelerini "Toplu Konut İdaresi Başkanlığının" olarak değiştirmiştir. TOKİ'nin sosyal konut alanı ve kamulaştırma yetkisinin ayrı dayanağı için TOKİ'de sosyal konut alanı ve acele kamulaştırma yazımıza bakılabilir.
Arsa tahsisi: kim alabilir, hangi şartla geri alınır
Kanun yalnız yıkım öngörmez; önleme bölgelerinde arsa tahsisi de düzenler. m.25'e göre bu arsalar öncelikle ıslah ve tasfiye sebebiyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir. Tahsis için aranan şart nettir: kişinin yoksul veya dar gelirli olması ve kendisinin, eşinin veya ergin olmayan çocuğunun herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait bir arsaya ya da herhangi bir yerde bir ev veya apartman dairesine karşılık gelen paya sahip bulunmaması.
Bedel ve ödeme m.26'da (3016/1, 1984) düzenlenir: tahsis veya satışlar valiliklerce tespit ve TOKİ'ce onaylanan emsal bedel üzerinden yapılır; binalar ve konutlar, valiliklerin teklifi üzerine bedelin yüzde yirmi beşi peşin yatırılmak ve vade farkı alınmak kaydıyla taksitle de satılabilir.
Tahsis alanın yükümlülükleri ise sıkı bir takvime bağlıdır (m.27):
| Yükümlülük | Süre |
|---|---|
| Yönetmelikte belirtilen işlemlerin tamamlanması | Tahsis tarihinden itibaren 6 ay |
| Konut yapımına başlama | Krediye hak kazananlarda kredi tahsisinden, diğerlerinde arsa tahsisinden itibaren en geç 1 yıl |
| Nüve kısmın bitirilmesi | En geç 2 yıl |
Yaptırım otomatiktir: "Bu şartlara uymıyanlardan, bu kanuna göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmaz mallar hiçbir hüküm alınmasına lüzum kalınmaksızın geri alınır." Ayrıca m.17, ıslah ve tasfiye bölgelerindeki bütün yapıların sahiplerine ve bu yapılarda oturan ya da işyeri olarak kullananlara, ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde belediyeye makbuz karşılığı beyanname verme zorunluluğu getirir.
Metnin donmuş göndermeleri
1966 tarihli metin, güncellenmemiş birkaç gönderme taşır ve bunlar okumayı yanıltabilir:
| Metindeki ifade | Bugünkü durum |
|---|---|
| "Türkiye Emlak Kredi Bankası"nda hesap açtırma zorunluluğu (m.27) | Bu unvanla bir banka bulunmuyor |
| "İmar ve İskân Bakanlığı" (çeşitli maddelerde) | 5609 sayılı Kanun'la büyük ölçüde "Toplu Konut İdaresi Başkanlığı" olarak değiştirildi; kalan ifadeler için Ek m.6'daki yetki haritası esas alınır |
| "Bayındırlık ve İskân Bakanlığı" | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı |
Bu tür ifadeler hükmün uygulanmadığı anlamına gelmez; hangi kurumun yetkili olduğu, Ek Madde 6 ile teşkilat mevzuatından birlikte tespit edilir.
Son olarak, bu yazıdaki süre ve şartların somut bir parselde nasıl işlediği, alanın hangi idarece ve hangi tarihte oluşturulduğuna göre değişir; başvurudan önce bu tespitin yapılması gerekir.
