6361 sayılı Kanun, Türkiye'de banka dışı finansmanın dört aracını tek çatı altında düzenler: finansal kiralama (leasing), faktoring, finansman sözleşmesi ve 2021'de eklenen tasarruf finansman. Dördü de sözleşme hukuku bakımından kendi kurallarına tabidir ve hiçbiri genel hükümlerle yönetilmez.
Leasing tarafındaki en güçlü koruma iflas ve haciz anında görünür: kiracının iflasında mallar masadan tefrik edilir, kiralayanın iflasında ise sözleşme süre sonuna kadar masaya karşı geçerliliğini sürdürür. Vergi tarafında ise sözleşme ve teminat kâğıtları damga vergisinden, işlemler harçtan müstesnadır. Aşağıdaki değerlendirme 6361 sayılı Kanunun mevzuat.gov.tr'deki resmî güncel metnine dayanıyor (6 Eylül 2026'da okundu).
Finansal kiralama sözleşmesi
Tanım (m.18). Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı ya da başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.
🔑 "Bizzat kiracıdan satın aldığı" ibaresi, satıp geri kiralama (sale and leaseback) yapısının kanuni dayanağıdır.
Konu (m.19). Sözleşmeye taşınır ve taşınmaz mallar konu olabilir. "Bilgisayar yazılımlarının çoğaltılmış nüshaları hariç olmak üzere patent gibi fikrî ve sınai haklar bu sözleşmeye konu olamaz." Ayrıca bütünleyici parça veya eklenti niteliklerine bakılmaksızın aslî niteliğini koruyan her mal tek başına sözleşmenin konusu olabilir.
Şekil, tescil ve üçüncü kişilere etkisi
Şekil (m.22/1, 18/6/2020 tarihli 7247 sayılı Kanunla değişik). Sözleşme yazılı veya uzaktan iletişim araçlarıyla mesafeli olarak ya da Kurulun yazılı şeklin yerine geçebileceğini belirlediği, müşteri kimliğinin doğrulanmasına imkân veren yöntemlerle kurulacak şekilde düzenlenir.
Nereye tescil edilir (m.22/1-2). Üç ayrı yol vardır:
- taşınmazlara ilişkin sözleşmeler tapu kütüğünün şerhler hanesine;
- kendilerine mahsus özel sicili bulunan taşınırlara dair sözleşmeler kayıtlı oldukları sicile tescil ve şerh olunur — ve kiralayan tarafından ayrıca Birliğe bildirilir;
- özel bir sicile kayıtlı olmayan taşınırlara ilişkin sözleşmeler Birlik tarafından tutulacak özel sicile tescil edilir.
🔑 Sicilin aleniyeti (m.22/3). "Birlik tarafından tutulacak özel sicil herkese açıktır. Hiç kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez."
🔴 Üçüncü kişilere etki (m.22/5). "Tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisapları kiralayana karşı ileri sürülemez."
Gemi ve hava aracı (m.22/6-7). Türk Ticaret Kanununun 940 ıncı maddesi ve Türk Sivil Havacılık Kanununun 49 uncu maddesi uygulamasında kiracı, malik gibi değerlendirilir.
Devir kuralları
Kiracılık sıfatının devri (m.26/1). Kiracı, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini kiralayandan yazılı izin almak kaydıyla devredebilir; değişiklik ilgisine göre tescil edilir veya şerh olunur.
Zilyetliğin devri (m.26/2). Konut finansmanı kapsamındaki işlemlerde kiracı kiralayana bilgi vermek, diğer işlemlerde ise sözleşmede hüküm bulunmak kaydıyla malın zilyetliğini bir başkasına devredebilir.
🔴 Mülkiyetin devri (m.27). "Sözleşmede aksi öngörülmemişse kiralayan, malın mülkiyetini bir üçüncü kişiye devredemez." Sözleşmede bu yetki tanınmışsa devir ancak başka bir kiralayana yapılabilir; devralan sözleşme hükümlerine uymak zorundadır ve devrin kiracıya karşı geçerliliği onun haberdar edilmesine bağlıdır.
İflas ve haciz karşısındaki koruma
🔴 Kiracının iflası (m.28/1). Kiracının iflasında iflas memuru, İcra ve İflas Kanununun 221 inci maddesinin birinci fıkrasına göre büro teşkilinden önce, finansal kiralama konusu malların tefrikine karar verir. Bu karara karşı yedi gün içinde itiraz edilebilir.
🔴 Kiracı aleyhine takip (m.28/2). İcra memuru, finansal kiralama konusu malların takibin dışında tutulmasına karar verir; bu karara da yedi gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar icra mahkemesince en geç bir ay içinde karara bağlanır.
🔴 Kiralayanın iflası (m.29). "Kiralayanın iflası hâlinde sözleşme, kararlaştırılan sürenin sonuna kadar iflas masasına karşı geçerliliğini sürdürür." Kiralayan aleyhine icra takibi yapılırsa finansal kiralama konusu mallar sözleşme süresi içinde haczedilemez.
Bu üç madde birlikte, leasingi Türk hukukunda iki yönlü korumalı bir yapı hâline getirir: mal ne kiracının ne de kiralayanın alacaklılarına açıktır.
Sona erme, ihlal ve fesih
Kendiliğinden sona erme (m.30/1). Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça sözleşme; sürenin dolması, kiracının iflası, ölümü veya fiil ehliyetini kaybetmesi hâllerinde kendiliğinden sona erer.
Tasfiye (m.30/2). Kiracının tasfiye sürecine girmesi veya tasfiyeye girmeksizin malın tahsis edildiği işletmesini tasfiye etmesi hâlinde, kiracının talebi üzerine ve sözleşmede aksine hüküm yoksa sözleşme süresinden önce feshedilebilir.
Uzatma (m.30/3). Taraflardan her biri sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirmek kaydıyla uzatma talep edebilir; uzatma tarafların anlaşmasına bağlıdır.
🔴 Temerrüt (m.31/1). Kiralayan, bedeli ödemede temerrüde düşen kiracıya verdiği otuz günlük süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. "Ancak, sözleşmede, süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılmış ise, bu süre altmış günden az olamaz."
🔑 Tekerrür kuralı. "Bir yıl içinde sözleşmede yer alan kira bedellerinden üçünü veya üst üste ikisini zamanında ödememesi nedeniyle ihtara muhatap olan kiracılarla yapılan sözleşmeler kiralayan tarafından feshedilebilir."
İhtiyati tedbir (m.31/3). Uyuşmazlıkta mal ihtiyati tedbirle kiralayana veya üçüncü kişiye bırakılırsa, kiralayan mahkemeye malın rayiç değeri kadar teminat yatırmak suretiyle mal üzerinde tasarruf edebilir. Feshin haksız olduğuna karar verilirse kiralayan kiracının zararını tazminle yükümlüdür.
Sona ermenin sonucu (m.32). Satın alma hakkını kullanmayan veya bu hakkı bulunmayan kiracı, malı derhâl geri vermekle mükelleftir.
🔴 Feshin sonucu — iki yönlü fark (m.33/1). İade edilen malın üçüncü kişilere satılması hâlinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça:
- satış bedeli, vadesi gelmemiş finansal kiralama bedelleri ile varsa kiralayanın bunu aşan zararı toplamından düşükse, aradaki fark kiracı tarafından kiralayana ödenir;
- yüksekse, aradaki fark kiralayan tarafından kiracıya ödenir.
Aynı esaslar, iade alınan malın üçüncü kişilere finansal kiralama yöntemiyle kiralanması hâlinde de uygulanır. Sözleşme kiracı tarafından feshedilirse kiracı malı geri vermekle beraber uğradığı zararın tazminini kiralayandan talep edebilir (m.33/2).
İcra kolaylıkları (m.33/3-4). Sözleşmeden kaynaklanan borçlara karşılık alınan ipoteklerin paraya çevrilmesinde İİK m.150/ı; kiralayan tarafından noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnameleri hakkında İİK m.68/b hükümleri uygulanır.
Vergi istisnası
🔴 m.37/1 (15/7/2016 tarihli 6728 sayılı Kanunla değişik). Finansal kiralama sözleşmeleri, bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar, finansal kiralama konusu malların teminine ilişkin kiralayan ve satıcı arasında düzenlenen sözleşmeler ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden; bu kâğıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır.
Tek istisna. Muafiyetin dışında bırakılan hâl parantez içindedir: finansal kiralama konusu gayrimenkullerin kiralayanlar tarafından devir alınmasına ilişkin tapu işlemleri.
Satıp geri kiralama (m.37/2). "Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır."
Damga vergisinin genel rejimini ve nispi oranları damga vergisi yazısında ele aldık; leasing bu rejimin dışına çıkan sayılı yapılardan biridir.
Faktoring ve finansman sözleşmesi
Faktoring (m.38/1). Faktoring sözleşmesi; mal veya hizmet satışından doğmuş fatura ile tevsik edilen alacaklar ile Kurulca belirlenen esaslar çerçevesinde tevsik edilebilen mal veya hizmet satışına bağlı doğacak alacakları devir almak suretiyle, faktoring şirketinin müşterisine sağladığı tahsilat, borçlu ve müşteri hesaplarının tutulmasının yanı sıra finansman veya faktoring garantisi fonksiyonlarından herhangi birini ya da tümünü içeren sözleşmedir.
🔑 İki ölçüt belirleyicidir: alacak fatura ile tevsik edilmiş olmalı ya da doğacak alacak niteliğinde ve Kurul esaslarına göre tevsik edilebilir olmalıdır. Alacağın devrine ilişkin genel rejimi alacağın devri yazısında ele aldık.
Finansman sözleşmesi (m.39/1). "Her türlü mal veya hizmet alımının, malı veya hizmeti satın alan gerçek veya tüzel kişinin nam ve hesabına mal veya hizmetin teslim veya temini ile birlikte doğrudan satıcıya ödeme yapılması suretiyle kredilendirilmesini öngören sözleşmedir." Geri ödemeler adına kredi açılanlar tarafından finansman şirketlerine yapılır.
Satıcıyla genel sözleşme (m.39/2). Finansman şirketlerinin, kredilendirecekleri mal veya hizmetleri temin eden satıcılarla önceden yazılı şekilde veya uzaktan iletişim araçlarıyla mesafeli olarak genel bir sözleşme yapmaları zorunludur.
Tasarruf finansman: 2021'de eklenen rejim
Tanım (m.39/A/1, 4/3/2021 tarihli 7292 sayılı Kanunla eklendi). Tasarruf finansman sözleşmesi; belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinimi için müşteriye finansman kullanma hakkı veren; şirkete ise birikmiş tasarruf tutarını yönetme, geri ödeme ve finansman kullandırma yükümlülüğü ile organizasyon ücreti alma hakkı veren, faizsiz finansman esaslarına göre düzenlenen sözleşmedir.
🔴 Cayma hakkı (m.39/A/3). Müşteri, sözleşme imzalanmasını takip eden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir. Şirket, organizasyon ücreti dâhil müşteriden aldığı tutarın tamamını, cayma kararının bildirilmesinden itibaren on dört gün içinde iade etmekle yükümlüdür.
🔴 Fesih ve tek taraflılık yasağı (m.39/A/4). Müşteri, tasarruf dönemi bitimine kadar sözleşmede fesih hakkına sahiptir; şirket bu hâlde organizasyon ücreti bedeli dışında kalan toplam birikim tutarını Kurulca belirlenecek süre içinde iade eder. Ve bir simetri kuralı: "Tasarruf finansman sözleşmeleri, müşterinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumu haricinde, şirket tarafından tek taraflı olarak feshedilemez."
Zorunlu içerik (m.39/A/5). Sözleşmede asgari olarak tutarlar, vade, organizasyon ücreti, gelir-maliyet-masraflar, edinime yönelik tasarruf etme ve finansman kullandırma dönem ve koşulları, iade süre ve şartları, temerrüt, cayma hakkının kullanımı, sona erme, fesih, mirasçılara intikal, üçüncü taraflara devir ve tarafların hak ve yükümlülükleri yer alır.
🔴 Fon havuzunun dokunulmazlığı (m.39/B/2). Şirketler tasarruf fon havuzu hesaplarını diğer hesaplarından ayırmak zorundadır. Havuz varlıkları, sözleşmelerden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmesi dışında başka bir amaçla kullanılamaz; hapis hakkına, alacağın devir ve temlikine ve takasa konu edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez ve — müşterilerin sözleşmeden kaynaklanan alacakları müstesna — kamu alacaklarının tahsili amacı dâhil başka amaçlarla kullanılamaz.
Tek tabloda
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Leasing tanımı | Kiracının talebi ve seçimi üzerine temin; bizzat kiracıdan da alınabilir | m.18 |
| Konu | Taşınır ve taşınmaz; fikrî ve sınai haklar hariç | m.19/1 |
| İstisna | Bilgisayar yazılımlarının çoğaltılmış nüshaları konu olabilir | m.19/1 |
| Şekil | Yazılı veya mesafeli; Kurulun belirlediği yöntemler | m.22/1 |
| Tescil — taşınmaz | Tapu kütüğü şerhler hanesi | m.22/1 |
| Tescil — özel sicilli taşınır | Kendi sicili + Birliğe bildirim | m.22/1 |
| Tescil — diğer | Birlik özel sicili | m.22/2 |
| Aleniyet | Sicil herkese açık; bilmemek ileri sürülemez | m.22/3 |
| 🔴 Üçüncü kişi | Tescilden sonra ayni hak iktisapları ileri sürülemez | m.22/5 |
| Gemi/hava aracı | Kiracı malik gibi değerlendirilir | m.22/6-7 |
| Kiracılık devri | Kiralayanın yazılı izni | m.26/1 |
| Zilyetlik devri | Konut finansmanında bilgi, diğerinde sözleşme hükmü | m.26/2 |
| 🔴 Mülkiyet devri | Kural olarak yasak; izin varsa ancak başka kiralayana | m.27 |
| 🔴 Kiracının iflası | İflas memuru tefrike karar verir; 7 gün itiraz | m.28/1 |
| 🔴 Kiracıya takip | İcra memuru takibin dışında tutar; 7 gün itiraz | m.28/2 |
| İtiraz | İcra mahkemesi en geç bir ay içinde karar | m.28/3 |
| 🔴 Kiralayanın iflası | Sözleşme süre sonuna kadar masaya karşı geçerli | m.29/1 |
| Kiralayana takip | Mallar haczedilemez | m.29/2 |
| Kendiliğinden sona erme | Süre · iflas · ölüm · fiil ehliyeti kaybı | m.30/1 |
| Uzatma | Bitimden en az 3 ay önce bildirim; anlaşmaya bağlı | m.30/3 |
| 🔴 Temerrüt süresi | 30 gün; mülkiyet geçecekse 60 günden az olamaz | m.31/1 |
| Tekerrür | Yılda üç veya üst üste iki gecikme → fesih | m.31/1 |
| İhtiyati tedbir | Rayiç değer kadar teminatla tasarruf | m.31/3 |
| Sona erme | Satın alma hakkı yoksa mal derhâl iade | m.32 |
| 🔴 Fesihte fark | Satış bedeli düşükse kiracı, yüksekse kiralayan öder | m.33/1 |
| İpotek | Paraya çevirmede İİK m.150/ı | m.33/3 |
| Fesih ihtarnamesi | İİK m.68/b uygulanır | m.33/4 |
| 🔴 Damga vergisi | Sözleşme, devir/tadil ve teminat kâğıtları müstesna | m.37/1 |
| Harç | İlgili işlemler harçtan müstesna | m.37/1 |
| İstisnanın istisnası | Gayrimenkulün kiralayanca devralınmasına ilişkin tapu işlemi | m.37/1 |
| Satıp geri kiralama | Süre sonunda kiracı adına tescil tapu harcından müstesna | m.37/2 |
| Faktoring | Fatura ile tevsik edilen + tevsik edilebilen doğacak alacaklar | m.38/1 |
| Fonksiyonlar | Tahsilat · finansman · faktoring garantisi | m.38/1 |
| Finansman sözleşmesi | Doğrudan satıcıya ödeme ile kredilendirme | m.39/1 |
| Satıcı sözleşmesi | Önceden genel sözleşme zorunlu | m.39/2 |
| Tasarruf finansman | Faizsiz; konut, çatılı iş yeri veya taşıt | m.39/A/1 |
| 🔴 Cayma | 14 gün; organizasyon ücreti dâhil tamamı 14 günde iade | m.39/A/3 |
| Fesih | Tasarruf dönemi bitimine kadar; organizasyon ücreti hariç iade | m.39/A/4 |
| 🔴 Tek taraflılık | Şirket, müşteri ihlali dışında tek taraflı feshedemez | m.39/A/4 |
| 🔴 Fon havuzu | Ayrı tutulur; haciz, rehin, temlik, takas, hapis hakkına konu edilemez | m.39/B/2 |
Ne yapılmalı
Leasingi teminat değil, mülkiyet yapısı olarak okuyun. Mal kiralayanın mülkiyetindedir; bu yüzden kiracının iflasında tefrik, kiracı aleyhine takipte takip dışı bırakma kararı verilir.
Tescili ihmal etmeyin. Üçüncü kişilerin ayni hak iktisaplarının kiralayana karşı ileri sürülememesi tescil veya şerh anına bağlıdır; Birlik sicili herkese açıktır ve bilinmediği ileri sürülemez.
Mülkiyeti geçirecek sözleşmelerde temerrüt süresini altmış gün yazın. Süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılmışsa fesih öncesi süre altmış günden az olamaz.
Fesih sonrası satışta iki yönlü farkı hesaplayın. Satış bedeli vadesi gelmemiş bedelleri ve aşan zararı aşarsa fark kiracıya ödenir; bu, uygulamada en sık atlanan kalemdir.
Vergi karşılaştırmasını istisna üzerinden yapın. Sözleşme, devir ve tadil kâğıtları ile teminat kâğıtları damga vergisinden, işlemler harçtan müstesnadır; tek istisna gayrimenkulün kiralayanca devralınmasına ilişkin tapu işlemidir.
Faktoringde alacağın tevsikini baştan kurun. Sözleşme, fatura ile tevsik edilen alacaklar ile Kurul esaslarına göre tevsik edilebilen doğacak alacaklar üzerinden kurulur.
Finansman şirketiyle çalışan satıcıysanız genel sözleşmeyi önce imzalayın. m.39/2 bu sözleşmeyi zorunlu kılar.
Tasarruf finansmanda on dört günü ve fon havuzunu bilin. Cayma hâlinde organizasyon ücreti dâhil tüm tutar on dört gün içinde iade edilir; fon havuzu varlıkları haczedilemez, rehnedilemez, temlik ve takasa konu edilemez.
Banka dışı finansmanda sonucu belirleyen, faiz oranı kadar iflas ve haciz anındaki konumdur. Türkiye'de fintech, kripto ve finansal lisanslama hukuku çalışmalarımız bu yapıları sözleşme aşamasında karşılaştırır.
